Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012-2

как трудно этим летом будет тем кто в долларе..."

Лето прошло.
Ждем сводки о трудностях.

Вот умора на вашем форуме))) Временами круче 95 квартала))) Трудно тем у кого НЕТ долларов:))) Дайте мне побольше $ , готов разделить трудности )))

нужно читать успешных, амбициозных и объективных, вот так...

[1]

Как там себя чувствуют валютные импотечники?

Как там себя чувствуют валютные импотечники?

Нормально

[1]

А сами-то боитесь в славные ряды ипотечников вступить?

до 150 тыщ в гривне не боюсь... но чуйка что уже никто гривну не даст так просто, во депо уже по 23...25% годовых

А сами-то боитесь в славные ряды ипотечников вступить?

до 150 тыщ в гривне не боюсь... но чуйка что уже никто гривну не даст так просто, во депо уже по 23...25% годовых

Что там с ценами на сталь на ЛМЕ? На сколько отросло?

"Доллар подбирается в отметке 8,20 грн."
"Как сообщалось ранее, украинские интернет-магазины отреагировали на ослабление гривны, повысив курс обмена гривна-доллар до 8,18-8,19 и 8,80-8,85 при наличных и безналичных расчетах соответственно."
"СМИ: Погасить свой долг - непосильная задача для Киева
В сентябре-декабре 2012 года Киев должен заплатить кредиторам более $300 млн. В июне выяснилось, что в срок рассчитаться по всем обязательствам - непосильная задача для столицы, пишет журнал Forbes в свежем номере."

Тут не была упомянута крайне важная, но прямо влияющая на рынок причина стагнации рынка.

Типичный покупатель новостройки-это человек, у которого некоторые метры уже есть.
Либо это-оставшаяся от бабули однушка в Жмеринке, либо часть родительской квартиры, дачи и так далее. Он не бомж и где-то прописан, и в этом где-то ему принадлежит какое-то количество метров.

Обычная причина, по которой он приобретает другую площадь-это желание улучшить свои бытовые условия или перенести место жительства на другое место.

У этого покупателя есть от трети до 100% стоимости нового жилья (включая или исключая стоимость метров, которыми он уже владеет).

Рассмотрим типичный пример семьи из 3 человек с месячным доходом до 10 000 грн, которая живет в доставшейся по наследству хрущовке формата "трамвай". У них есть 120 000 долларов накоплений, и они желают улучшить свои бытовые условия.

Эта семья хочет трешку в свежем (до 10 лет) здании поближе к центру. Представим, что они чудом обнаружили готовый объект в свежем доме в Соломенском или Голосеевском районе Киева, рядом с метро, площадью 100 кв. в. по цене 1200 долл/м (что сейчас для любого обвалишки является несбыточной мечтой. Обычная цена стартует от 1500). Для чистоты эксперимента представим, что объект отремонтирован и мебелирован "приходи с чемоданом и живи", а его хозяина преследуют кредиторы.
Квартплатой пренебрегаем, на ее погашение в любом случае хватит доходов.

А теперь вооружаемся калькулятором и считаем.

Отец семейства заметил, что даже в самые плохие годы на депозит в банке на его капитал составил не менее 12% годовых в корзине валют. Как минимум половина капитала-заслуга банков, поскольку депозиты он размещает вот уже порядка 5 лет. В одном банке намечалось падение, но деньги выцарапать, в конце концов, удалось из всех, и с неслабой прибылью.
В отличие от тех, кто вложил в бетон.

Вводные.


Имеем эквивалент 120 000 долл
Согласно 5-летней статистике и общим тенденциям, в ближайшие 3 года доходность вложений составит минимум те же 12% годовых.
Стоимость "трамвая" для продажи 40 000 долл, стоимость его же при сдаче в аренду 4 000 грн (примерно 450 долл).
Стоимость нужного объекта для покупки 120 000 долл, стоимость его же в аренде 1000 долл в мес.

Итак.

Схема 1: деньги на депозит, сами арендуем трешку, двушку сдаем.
Срок 3 года.

От депозита за 3 года: + 39 600 долл (36%)
От сдачи двушки в аренду: + 13500 (берем только 10 эффективных из 12 месяцев в году-учитываем риски от перерыва в аренде)
Двушка давно убита и находится в состоянии, когда амортизация уже отсутствует (все самортизировано до них).
Арендуем трешку: - 36 000 долл

Финансовый результат: + 17100 долл


Схема 2: Покупаем трешку, двушку сдаем.

Оформление покупки трешки (БТИ, нотариус и т.д.) : порядка -1000 долл
Амортизация трешки: (исходя из срока эксплуатации 50 лет) : -1650 долл
От сдачи двушки в аренду: + 13500 (берем только 10 эффективных из 12 месяцев в году-учитываем риски от перерыва в аренде)

Финансовый результат: +10850.

Схема 3: Арендуем трешку, двушку продаем, деньги в дело.

Доход от депозита: 57600 долл.
Арендуем трешку: - 36 000 долл

Финансовый результат: +21600.

Схема 4: покупаем трешку, двушку продаем, деньги на депозит.

Оформление покупки трешки (БТИ, нотариус и т.д.) : порядка -1000 долл
Амортизация трешки: (исходя из срока эксплуатации 50 лет) : -1650 долл
От депозита: +14400

Финансовый результат: +11750.

Дисконтированием денежного потока и инфляцией пренебрегаем, потому что деньги одинаково обесцениваются на всех схемах. В то же время, тренд на сохранение нынешней ситуации с падением цен очевиден на ближайшие как минимум 5 лет. Так что, несмотря на инфляцию, отец семейства сможет купить больше метров через 3 года, чем сейчас.

Если смотреть на соотношение риски-доходность, вариант с арендой трешки и сдачей двушки наиболее интересен.

Так большинство людей, имеющих мозг, и делает. А имеющих мозг в этой стране больше, чем кажется.

Одна из важнейших причин отсутствия спроса на недвижимость-это возможность получать пассивный доход с капитала в размере в 2 и более раз выше, чем от вложений в метры.
Даже в самые лучшие времена больше 6% годовых чистыми метры никогда не приносили.
Сейчас и 4% рантье получают с трудом.

Невыгодно фиксировать убыток от продажи старых метров, и невыгодно иметь недополученную прибыль, вкладывая деньги в новые метры. Вообще, в метрах надо держать от 10 до 40% капитала, что обозначенная семья и делает.

Вкинуть все в жилье и считать себя царем горы-это 100% шанс к 50 годам остаться с квартирой в непригодном для жилья состоянии и квартплатой в 2 раза выше размера пенсии.

Нужно не метры собирать, а капитал наращивать. В разных видах и проявлениях.

Это разумные люди уже поняли тоже.

Потому, перспективы рынков такие.

Деньги будут в цене еще как минимум 5 лет. Еще как минимум 3 года пассивный доход ниже 12% годовых не упадет. В то время, как цена метров будет неумолимо снижаться во всех видах валют с любыми привязками. Падение остановится тогда, когда девелоперские компании поймут, что лучше построить десяток доходных зданий и всю жизнь зарабатывать на сдаче их в аренду, чем пытаться сорвать 50% здесь и сейчас. Это поняли купцы в конце 18 века, сегодняшние олигархи поймут это тоже.

Итак,

отчитываюсь о проделанной работе в этой семье. Сопровождала сделку как финконсультант.

Двушка сдана, трешка снята. Отрицательный денежный поток 4500 грн в мес.
Срок проекта 3 года.
Потери 162 000 грн.

Капитал размещен в корзине инвестиций (не только валют, но и в разных типах вложений).
Доходность в абсолюте за 3 года (сумму капитала и проценты не скажу, коммерческая тайна) 400 000 грн.

Выгода: 238 000 грн.

В данной доходности заложены достаточные риски. 162 000 грн на всех инвестициях глава семьи сделает-одной левой и даже без мозгов, и в этом случае-комфорт для семьи, и мизер потерь в капитале. Когда ситуация начнет разворачиваться в другую сторону, кеш всегда можно обратить в твердый актив. Это не проблема. Главное-не упустить момент.
Нет рецепта на все времена, есть подходящий для данной конкретной ситуации.
А данная конкретная ситуация говорит- да обанкротится Киевгорстрой и иже с ним, сооружающие хлам для народа.

А данная конкретная ситуация говорит- да обанкротится Киевгорстрой и иже с ним, сооружающие хлам для народа.

Может по учебнику... А по факту - учитывая, что "Киевгорстрой и иже с ним" - монополисты, и этот статус кво сохранится еще в ближайшей среднесрочной перспективе (не менее 5 лет) - не обанкротится. К сожалению. Ускорить этот процесс можно только голосуя кошельком...

Капитал размещен в корзине инвестиций (не только валют, но и в разных типах вложений).
Доходность в абсолюте за 3 года (сумму капитала и проценты не скажу, коммерческая тайна) 400 000 грн.
Выгода: 238 000 грн.

В данной доходности заложены достаточные риски. 162 000 грн на всех инвестициях глава семьи сделает-одной левой и даже без мозгов, и в этом случае-комфорт для семьи, и мизер потерь в капитале. Когда ситуация начнет разворачиваться в другую сторону, кеш всегда можно обратить в твердый актив. Это не проблема. Главное-не упустить момент.
Нет рецепта на все времена, есть подходящий для данной конкретной ситуации.
А данная конкретная ситуация говорит- да обанкротится Киевгорстрой и иже с ним, сооружающие хлам для народа.

все очень подробно, заманчиво и пр., только непонятно откуда такая доходность, может приоткроете завесу,"корзина", обратите внимание на курс долл. - сколько только за последние дни...в пристойных банках на долл % уж никак не 12

может приоткроете завесу,"корзина", обратите внимание на курс долл. - сколько только за последние дни...в пристойных банках на долл % уж никак не 12

Видать часть капитала в гривне, под 20 где-то. Так и вытягивают на 12% средней.

Именно. По другому никак. А риск девала и возможные потери оченнно вероятный сценарий...