Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

Я когда писал тут о доходности аренды, я вообще не принимал за базу вложенный капитал, я говорю о отношении доходности аренды к текущей оценочной стоимости актива. И тут мы имеем минус за счет курсовой разницы: аренда - гривневый поток, расходы на поддержание актива "в товарном виде" - большей частью валютные. И чтобы аренда начала приносить 5-6% дохода к текущей стоимости актива, арендным ставкам еще расти и расти.

Мне кажется, это перебор. Никто в здравом уме не будет вкладывать в убыточный актив больше, чем он приносит. В нынешних условиях арендодатели в первую очередь сокращают расходы. В зависимости от сегмента:
1. Технику не меняют до последнего, когда меняют - на более бюджетную или б.у. ( доплачивать за бренд арендатор не готов, так зачем тогда стараться? Берем "делфи" или "индезит" или "бравис".
2. Существенно удешевляют материалы отделки. Дешевле обои, дешевле ламинат/линолеум, заодно более длительный период их замены. В нижнем сегменте это может вообще не меняться до полного износа.
3. Мебель - что делается, то из нарезанного ДСП, а не "натурального дерева", купленное не в фирменном магазине, а заказанное в подвале/на рынке.

И так со всем. Если люди не готовы платить за "экологичность, пафос, и т.д.", этого и не будет. Только спрос порождает предложение.
Что в итоге? Средний уровень качества ремонтов со временем падает, найти что-то приличное становится сложнее, квартиры с действительно качественными дорогими ремонтами и начинкой переходят в "vip-сегмент", усиливается сегментация в зависимости от дома и места.
А ставить кондиционер за 500$, при цене аренды 300 - кто и зачем это будет делать? Нет. Кондиционера либо не будет вообще, либо будет сатурн/делфи.
Еще стоит учитывать тот факт, что арендодатели - тоже люди, и у них тоже мог упасть не связанный с арендой доход очень существенно. Кто-то из них в нынешних обстоятельств может вообще не иметь возможности вкладывать в квартиру что-либо.

Фейслесс, а сильно много арендные ставки отыграли за период с 2008 по 2013? В 2008 треха с бабушкиным ремонтом в прицентральном районе - 1.5ку денег. В 2009-2013 - максимум 800-900. Сейчас - максимум 450-500 и никакого отыгрыша ни до уровня 2013, ни, тем более, до уровня 2008 нет и не будет. А будет другой процесс: цена на эту треху сползет в итоге до уровня, который при 450 баксах аренды (баксы - исключительно для удобства использую - на самом деле весь расчет в гривне) будет приносить 5-6% годовых на вложенный капитал.

В 2008 мы жили в параллельной пузыристой реальности, и что аренда, что цены на недвигу жили тогда в другом мире. Ни о каком отыгрыше к 2008 не может идти речи.
Я когда писал тут о доходности аренды, я вообще не принимал за базу вложенный капитал, я говорю о отношении доходности аренды к текущей оценочной стоимости актива. И тут мы имеем минус за счет курсовой разницы: аренда - гривневый поток, расходы на поддержание актива "в товарном виде" - большей частью валютные. И чтобы аренда начала приносить 5-6% дохода к текущей стоимости актива, арендным ставкам еще расти и расти.

НЕТ, это не аредным ставкам еще расти и расти - арендные ставки и так находятся на максимуме возможностей населения. Это стоимости актива еще падать и падать.

НЕТ, это не аредным ставкам еще расти и расти - арендные ставки и так находятся на максимуме возможностей населения. Это стоимости актива еще падать и падать.

Мм.. Жилье в том же ФК, к примеру, или похожих по расположению и +- классу объектах, стоит ( я сейчас не о прайсе нынешнем, а о том, за сколько многие его взяли/имеют возможность взять ) примерно 60-65к за 1к ( 45-50кв ).
Ремонт в однушке, экономный, но лучше большинства ремонтов съемных квартир среднего сегмента можно организовать за 15куе.
Итого, при стоимости актива 75-80куе можно сдать квартиру за 600-800$.
100-130аренд? По-моему, некий баланс имеет место быть. И да, хотя с учетом расходов на амортизацию, простои и накладки, доходность будет лишь около 5%, но при этом доходность валдепо в ощаде/укргазе с учетом налога - лишь 5.4%, в Привате 8%... Да и в нынешней ситуации в стране, мне лично было бы банально страшно, не побоюсь этого слова, держать под 100куе в банках ( с учетом того, что надежных банков немного, если в каждый по 5-6к ) или дома.

Я когда писал тут о доходности аренды, я вообще не принимал за базу вложенный капитал, я говорю о отношении доходности аренды к текущей оценочной стоимости актива. И тут мы имеем минус за счет курсовой разницы: аренда - гривневый поток, расходы на поддержание актива "в товарном виде" - большей частью валютные. И чтобы аренда начала приносить 5-6% дохода к текущей стоимости актива, арендным ставкам еще расти и расти.

Мне кажется, это перебор. Никто в здравом уме не будет вкладывать в убыточный актив больше, чем он приносит. В нынешних условиях арендодатели в первую очередь сокращают расходы. В зависимости от сегмента:
1. Технику не меняют до последнего, когда меняют - на более бюджетную или б.у. ( доплачивать за бренд арендатор не готов, так зачем тогда стараться? Берем "делфи" или "индезит" или "бравис".
2. Существенно удешевляют материалы отделки. Дешевле обои, дешевле ламинат/линолеум, заодно более длительный период их замены. В нижнем сегменте это может вообще не меняться до полного износа.
3. Мебель - что делается, то из нарезанного ДСП, а не "натурального дерева", купленное не в фирменном магазине, а заказанное в подвале/на рынке.

И так со всем. Если люди не готовы платить за "экологичность, пафос, и т.д.", этого и не будет. Только спрос порождает предложение.
Что в итоге? Средний уровень качества ремонтов со временем падает, найти что-то приличное становится сложнее, квартиры с действительно качественными дорогими ремонтами и начинкой переходят в "vip-сегмент", усиливается сегментация в зависимости от дома и места.
А ставить кондиционер за 500$, при цене аренды 300 - кто и зачем это будет делать? Нет. Кондиционера либо не будет вообще, либо будет сатурн/делфи.
Еще стоит учитывать тот факт, что арендодатели - тоже люди, и у них тоже мог упасть не связанный с арендой доход очень существенно. Кто-то из них в нынешних обстоятельств может вообще не иметь возможности вкладывать в квартиру что-либо.

+1
Согласен, только дополнение:
На рынок аренды сейчас выходит некоторое количество неискушенных арендодателей, которые неожиданно обнаружили, что их спасенный из овнобанка депозит, теперь достаточен для входа в новострой. Не все понимают экономический расклад, и вваливают в ремонт неадекватные поставленной задаче деньги. Прозревают уже потом.

+1
Согласен, только дополнение:
На рынок аренды сейчас выходит некоторое количество неискушенных арендодателей, которые неожиданно обнаружили, что их спасенный из овнобанка депозит, теперь достаточен для входа в новострой. Не все понимают экономический расклад, и вваливают в ремонт неадекватные поставленной задаче деньги. Прозревают уже потом.

Мм... Мне кажется, инвестиционных покупок недвижимости после кризиса стало гораздо меньше. Предполагаю, что неискушенных, спасших депозит может быть некоторое количество, но для порога входа нужно как минимум 500-600к ( сужу по аркаде, может что дешевле есть пригодное для сдачи, дома вдали от метро в глубине спальников не рассматриваю ) + ремонт еще ну 50-100к самый скромный. Это - эконом сегмент с эконом ремонтами. Уже 3-4 суммы по ФГВФЛ, чтобы иметь такие деньги, нужно как минимум уметь их считать.
Их ремонты в любом случае составят успешную конкуренцию с "бабушкиными" в спальных районах, но вряд-ли дотянут до уровней того жилья, которое делалось под аренду еще 3 года назад в большинстве своем.

+1
Согласен, только дополнение:
На рынок аренды сейчас выходит некоторое количество неискушенных арендодателей, которые неожиданно обнаружили, что их спасенный из овнобанка депозит, теперь достаточен для входа в новострой. Не все понимают экономический расклад, и вваливают в ремонт неадекватные поставленной задаче деньги. Прозревают уже потом.

Мм... Мне кажется, инвестиционных покупок недвижимости после кризиса стало гораздо меньше. Предполагаю, что неискушенных, спасших депозит может быть некоторое количество, но для порога входа нужно как минимум 500-600к ( сужу по аркаде, может что дешевле есть пригодное для сдачи, дома вдали от метро в глубине спальников не рассматриваю ) + ремонт еще ну 50-100к самый скромный. Это - эконом сегмент с эконом ремонтами. Уже 3-4 суммы по ФГВФЛ, чтобы иметь такие деньги, нужно как минимум уметь их считать.
Их ремонты в любом случае составят успешную конкуренцию с "бабушкиными" в спальных районах, но вряд-ли дотянут до уровней того жилья, которое делалось под аренду еще 3 года назад в большинстве своем.

Так большинство же думают так как вы: типа киевская недвига это валютный актив и он приносит 5% годовых в валюте. Так че рисковать с банками, когда с недвигой - без риска. Недвига всегда в цене и т.п. Понимание того, что это не совсем валютный актив уже пришло к тем, кто этот "валютный" актив сдавал в аренду продолжительное время и теперь от этого "валютного" актива активно избавляется.

мне интересна попытка smirnowand приравнять доходность 5% по вал. депо с доходностью в недвиге.
только мне непонятно, почему он решил что не может быть 5% в гривне.
Райф по гривне давал в 2013 10% в год, вкладывая деньги в гос. облигации под 12-14.
недвига на много надежнее ценных бумаг(имхо) соответственно она и приносит 5% в гривне.

Так большинство же думают так как вы: типа киевская недвига это валютный актив и он приносит 5% годовых в валюте. Так че рисковать с банками, когда с недвигой - без риска. Недвига всегда в цене и т.п. Понимание того, что это не совсем валютный актив уже пришло к тем, кто этот "валютный" актив сдавал в аренду продолжительное время и теперь от этого "валютного" актива активно избавляется.

почему недвига не обвалилась как в 2008 пропорционально курсу?
сыграла традиция считать недвигу в валюте?

Так большинство же думают так как вы: типа киевская недвига это валютный актив и он приносит 5% годовых в валюте. Так че рисковать с банками, когда с недвигой - без риска. Недвига всегда в цене и т.п. Понимание того, что это не совсем валютный актив уже пришло к тем, кто этот "валютный" актив сдавал в аренду продолжительное время и теперь от этого "валютного" актива активно избавляется.

Пока-что реальной большинство считает недвигу переоцененной и ждет дна.
Тот факт, что недвига в нашей стране считается надежнее депозитов, и приводит к тому, что реальный рентный доход с недвиги в 1.5 раза ниже валдепо того же ПБ. Меньшая доходность за чувство защищенности - так было везде и всегда.
На счет избавления от арендной хаты... это надо было делать ( обладая пророческими способностями или просто предвидя девал ) в 2013. В 2014. А сейчас то смысл? Вообще я только за, чтобы как можно больше людей продали арендную недвижимость, причем желательно людям, которые будут в ней жить
Но честно говоря, смысла сейчас продавать недвигу не вижу: удачный момент давно упущен, продавать одновременно сдавая - мало кто из арендаторов приличных на такое согласится. Продавать сейчас можно долго, нудно и безрезультатно. И основная часть сделок по вторичке - срочные продажи ниже рынка. А что делать после продажи?
Устроить кругосветное путешествие?

Или положить на депозит и молиться на "па 500 на Печерске" чтобы купить снова? А если просядет не до "500", а всего на 10-20%, то овчинка выделки не стоит, ибо потери на комиссиях, ремонте и куча потраченного времени-нервов.

НЕТ, это не аредным ставкам еще расти и расти - арендные ставки и так находятся на максимуме возможностей населения. Это стоимости актива еще падать и падать.

Первому - расти, второму - падать. Арендные ставки колеблются на граничном уровне, и будут расти с постепенным ростом платежеспособности населения в гривне.

Мне кажется, это перебор. Никто в здравом уме не будет вкладывать в убыточный актив больше, чем он приносит. В нынешних условиях арендодатели в первую очередь сокращают расходы.

И да и нет, в зависимости от сегмента. Да и даже если актив не убыточный, но доходность предельно низка. И это гривневая доходность по сути. Рост ставок действительно сдерживается платежеспособностью целевой аудитории, которая также предельно низка в целом, но потенциал для умеренного роста есть, и ставки за ним будут следовать. А вот стоимость актива будет наоборот, постепенно снижаться.