Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
Faceless написав:И да и нет, в зависимости от сегмента. Да и даже если актив не убыточный, но доходность предельно низка. И это гривневая доходность по сути. Рост ставок действительно сдерживается платежеспособностью целевой аудитории, которая также предельно низка в целом, но потенциал для умеренного роста есть, и ставки за ним будут следовать. А вот стоимость актива будет наоборот, постепенно снижаться.
Предельно низка - это какая? Ну у хруща за 40, с бабушкиным ремонтом аренда 200$, вроде совсем мало, но и амортизация ремонта крайне низка, а простои минимальны. В итоге близко к тем самым 5%. Ремонт, если место не совсем вдали от метро, увеличит ставку чуть больше, чем на уровень амортизации, и тут все уже зависит от способности арендодателя экономить на оном.
Да, пожалуй, разница наших трактовок зависит от сегмента. Я, расписывая выкладку выше и говоря о "среднем сегменте", имел в виду жилье в хорошем не спальном районе, но без намека на "элитарность". На счет роста ставок... рост ставок в самом нижнем сегменте маловероятен, ввиду крайне сильного давления на платежеспособность ЦО продуктовой и тарифной инфляции. А вот стоимость актива ( если говорить о новострое эконом класса в спальниках ) вряд-ли будет падать ( на этапе строительства ) ввиду и так падения до заветных "по 500", себестоимости и более-менее стабильного спроса. В то же время, вероятно будет падать стоимость старого фонда, ввиду естественной амортизации домов, и естественного скатывания поближе к уровню новостроев.
Ставки в "среднем - выше среднего" сегменте могут умеренно расти ( кстати, почему вы так считаете? ), на мой взгляд, из-за того, что в доходе целевой аудитории нередко присутствует валютная составляющая, как и в ремонте таких объектов. Особых поводов к серьезному падению цен на такую недвигу я не вижу, если она расположена в прицентральных-центральном районе.
В высоком сегменте ( выше 1200$ аренда ) цена актива может снижаться из-за значительной ее надутости в принципе, и по мере износа в частности.
rjkz написав: +1 Согласен, только дополнение: На рынок аренды сейчас выходит некоторое количество неискушенных арендодателей, которые неожиданно обнаружили, что их спасенный из овнобанка депозит, теперь достаточен для входа в новострой. Не все понимают экономический расклад, и вваливают в ремонт неадекватные поставленной задаче деньги. Прозревают уже потом.
Мм... Мне кажется, инвестиционных покупок недвижимости после кризиса стало гораздо меньше. Предполагаю, что неискушенных, спасших депозит может быть некоторое количество, но для порога входа нужно как минимум 500-600к ( сужу по аркаде, может что дешевле есть пригодное для сдачи, дома вдали от метро в глубине спальников не рассматриваю ) + ремонт еще ну 50-100к самый скромный. Это - эконом сегмент с эконом ремонтами. Уже 3-4 суммы по ФГВФЛ, чтобы иметь такие деньги, нужно как минимум уметь их считать. Их ремонты в любом случае составят успешную конкуренцию с "бабушкиными" в спальных районах, но вряд-ли дотянут до уровней того жилья, которое делалось под аренду еще 3 года назад в большинстве своем.
Я тоже так думал. Пока не пообщался с народом на домике. Причем среди этих неадекватов есть и люди с несколькими арендными квартирами, вроде как опыт есть, надо о чем-то думать. Такое ощущение, что народ будет гатить деньги в ремонт пока не сядет на ж.пу.
rjkz написав:Я тоже так думал. Пока не пообщался с народом на домике. Причем среди этих неадекватов есть и люди с несколькими арендными квартирами, вроде как опыт есть, надо о чем-то думать. Такое ощущение, что народ будет гатить деньги в ремонт пока не сядет на ж.пу.
А они не говорили сегмент этих арендных квартир? Все определенно зависит от самого дома и его месторасположения. Например в месте массовой застройки, например, Виноградаря, вряд ли нужно заморачиваться на какие то финтифлюшки. И с другой стороны, вас вряд ли поймут с линолеумом в доме типа "бизнес" класса с ценником овер 1000уе за месяц.
Следующий момент, по своему опыту, квартиры с высоким ценником на аренду убивают гораздо меньше, чем их дешевых собратьев. Там домработницы, няни, разъезды, да и просто много времени эти люди проводят на работе.
На прошлой неделе был с родственниками в новострое, зашел в соседнюю квартиру, в которой шел полным ходом ремонт. Затеял разговор с прорабом, сказал, что они делают 6 (или 7) квартир в доме. Как оказалось, все квартиры одного заказчика, и судя по ремонтам они идут под аренду. Мои родственники тоже взяли там под аренду.И я начинаю подозревать, что мин. 50% квартир в новострое уходит под аренду.
rjkz написав:Я тоже так думал. Пока не пообщался с народом на домике. Причем среди этих неадекватов есть и люди с несколькими арендными квартирами, вроде как опыт есть, надо о чем-то думать. Такое ощущение, что народ будет гатить деньги в ремонт пока не сядет на ж.пу.
А они не говорили сегмент этих арендных квартир? Все определенно зависит от самого дома и его месторасположения. Например в месте массовой застройки, например, Виноградаря, вряд ли нужно заморачиваться на какие то финтифлюшки. И с другой стороны, вас вряд ли поймут с линолеумом в доме типа "бизнес" класса с ценником овер 1000уе за месяц.
Разное есть, но с ценниками 1куе+ мне кажется там никого не было. В основном совпанель и экономновострои. Они сейчас не сильно в ценнике отличаются
Следующий момент, по своему опыту, квартиры с высоким ценником на аренду убивают гораздо меньше, чем их дешевых собратьев. Там домработницы, няни, разъезды, да и просто много времени эти люди проводят на работе.
Есть такое, только чтобы что-то угробить много не надо. То ребенок что-то сделает, то где-то что-то прольют, а порой и просто свиньи попасться могут - такие бывают во всех сегментах.
На прошлой неделе был с родственниками в новострое, зашел в соседнюю квартиру, в которой шел полным ходом ремонт. Затеял разговор с прорабом, сказал, что они делают 6 (или 7) квартир в доме. Как оказалось, все квартиры одного заказчика, и судя по ремонтам они идут под аренду. Мои родственники тоже взяли там под аренду.И я начинаю подозревать, что мин. 50% квартир в новострое уходит под аренду.
Мне тоже так кажется, другой вопрос, что сейчас квартиры с ремонтами 2005-2008 гг - это уже не новострой, ремонты там зачастую неплохие - времена кучерявые были, а по ценнику они сейчас не сильно отличаются от хрущей. То есть если имеем сегодня новострой+крутой ремонт+высокий ценник, то завтра это уже НЕновострой+крутой ремонт+невысокий ценник. И вот этот "крутой ремонт" требует для своего вида больше денег, чем может не такой крутой. Это все из соображений нынешнего времени, кто знает что нас ждет завтра. Может отсюда уедут все жители трудоспособного возраста и между арендодателями начнется война за каждого платежеспособного арендатора (чинуши на откатах, работники посольств, представительств инофирм и "-Как так получилось, что Вы, учительница русского языка, стали валютной проституткой? - Просто повезло."), а может экономика отскочит от дна и подпрыгнет хотя-бы до уровня Польши и тогда уровень доходов + создание рабочих мест приведет к такой конкуренции среди арендаторов, что и 2007 год покажется скромным такое вполне вероятно (особенно если народ перестанет избирать одни и те-же морды с разными фамилиями) ведь в Украине все еще высокая численность населения, огромная территория и непаханное поле возможностей для больших денег. Все возможно.
"Население Киева за последние два года увеличилось более чем на один миллион граждан. Это не только переселенцы из захваченных территорий и зоны АТО, но также люди из прилегающих к ним регионов. Люди хотят переместиться подальше от опасной зоны. Совершенно естественно, что среди этих людей не все добропорядочные граждане. Также есть и криминал.
По статистике лидируют угоны автотранспорта. Вот в Киеве, например, машины уже парковать негде. Поэтому Киев для автоугонщиков просто рай, где в каждом дворе куча автомобилей, которые в лучшем случае охраняются сигнализацией и которую опытный взломщик легко взломает. То есть, Киев это такая Мекка для автоворов."
hume написав:На прошлой неделе был с родственниками в новострое, зашел в соседнюю квартиру, в которой шел полным ходом ремонт. Затеял разговор с прорабом, сказал, что они делают 6 (или 7) квартир в доме. Как оказалось, все квартиры одного заказчика, и судя по ремонтам они идут под аренду. Мои родственники тоже взяли там под аренду.И я начинаю подозревать, что мин. 50% квартир в новострое уходит под аренду.
С большим трудом в такое верится, но если так, ничему народ не научился за 8 лет. Значит, надо еще 8 лет падения цен, тогда, может, дойдет, что к чему. Правда, история больше похожа на байку о миллионном приросте населения Киева за год. На кого это рассчитано, непонятно. И почему-то цены на аренду при такой навале остались как при курсе 8. Плюс 10-20% в гривне - это максимум, на что они спромоглись за последние 2 года.
hxbbgaf написав:И почему-то цены на аренду при такой навале остались как при курсе 8. Плюс 10-20% в гривне - это максимум, на что они спромоглись за последние 2 года.
hume написав: На прошлой неделе был с родственниками в новострое, зашел в соседнюю квартиру, в которой шел полным ходом ремонт. Затеял разговор с прорабом, сказал, что они делают 6 (или 7) квартир в доме. Как оказалось, все квартиры одного заказчика, и судя по ремонтам они идут под аренду. Мои родственники тоже взяли там под аренду.И я начинаю подозревать, что мин. 50% квартир в новострое уходит под аренду.
За последние годы портрет инвестора на первичном рынке недвижимости Киева несколько изменился. В частности, стало меньше тех, кто покупает жилье с целью его последующей перепродажи. Об этом сообщили в ОАО "ХК "Киевгорстрой".
"Сегодня наш покупатель уже другой. Он более экономичный, сдержанный и осторожный в принятии решений. Пытается все хорошо взвесить и обдумать, прежде чем на что-либо решиться. И, если раньше многие инвестировали в жилье с целью дальнейшей перепродажи или приумножения полученных доходов, то сейчас львиная доля покупателей покупает жилье для себя – решает свой жилищный вопрос", – рассказали в компании.