Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві

у вас у киевах там всё лучше: и девки сисястее, и депутаты мордаче,

Они у нас все из донецких степей, в которые в свое время выходил янык молодой

На форуме домика барышня отписалась о своем инвестировании:
27.09.13

Задача - купить квартиру для аренды с максимальной рентабельностью и с хорошей ликвидностью (через 3-5 лет планируется продажа).
Бюджет - 45 тыс.
Рассматриваю 3 варианта:
1. Гостиночка 22 м на Оболони возле метро
2. Гостиночка или хрущевочка 27-31 м. на Виноградаре, Приорке, Минском, Купиневке, Дорогожичах, Нивках, Отрадном и подобных районах.
Цена вопроса одинакова.
3. Купить за 38-40 тыс. гостинку без балкона в районах из п.2 Как они сдаются-покупаются? Есть ли спрос?
4. Ничего не покупать - отнести деньги в банк

Что лучше для сдачи и повторной продажи?

27.12.13

Спасибо всем за ответы. Я выбрала 1 вариант и купила гостинку 22 м. на Оболони в пешей доступности до метро. Цена вопроса - 39400 - стоимость квартиры, 1400 - агентские, 580 - налоги и оформление, ок.4 тыс. - ремонт и мебель. Т.е. всего порядка 44,5 тыс. Слада за 4 тыс. гривен + счетчики. Считаю проект более чем удачным и всем советую.

28.12.13

Отвечаю:
Честно говоря, не пробовала дороже. Может быть, зря не пробовала, не знаю. Да, коммунальные кроме счетчиков плачу я, но это около 100 грн.
Ремонт - меняли все, включая трубы и все двери. Правда, наружная дверь оказалась весьма неплохой, поэтому ее только реставрировали, также реставрировали ванну. Все остальное - новое.
Снял один мужчина, около 40 лет, украинец, юрист. Долго искал квартиру с чистым парадным без запахов и после ремонта, поэтому есть надежда, что и сам аккуратным будет.

Думаете, продешевила? Я, честно говоря, и на это не сильно рассчитывала...

рентабельность посчитаете? как всегда самое дешевое приносит бОльший доход.

Как-то смущает цена 4000 гривен. Особенно сейчас.

Ну это как сравнивать половой орган с пальцем.

Иногда такое сравнение не в пользу первого.

У моих знакомых на Драгоманова по 100 гривен на консьержа сдают.

Номер дома? Не верю в такую цифирь.

В прошлом году купил квартиру с долгом более 20к гривен. Неспеша погашаю задолженность с десятипроцентным дисконтом.

Эту сумму моно на депоз кинуть. В конце концов тело пойдет на погашение, а прОценты - на масло к хлебчику

Как-то смущает цена 4000 гривен. Особенно сейчас.

как и покупка в разгар майдана.
у меня знакомые уже несколько лет снимают за 3000 3* метров, а тут аж 4к за 22.

В прошлом году купил квартиру с долгом более 20к гривен. Неспеша погашаю задолженность с десятипроцентным дисконтом.

Эту сумму моно на депоз кинуть. В конце концов тело пойдет на погашение, а прОценты - на масло к хлебчику

Да не согласен я.
Я лучше 20к под 2% в месяц пристрою, и не ТЕЛО отправлю на погашение долга, как предлагаете вы, а ПРОЦЕНТЫ. 400 грн каждый месяц - и постепенно спишу долг. Можно так, а? Тем более что мне вместо 400грн, зачисляют 440грн (на 10% больше).

Такая статейка попалась:
http://domik.ua/novosti/kak-pravilno-vy ... 21517.html

Как правильно выбрать квартиру под сдачу в аренду?




13.05.2014 08:30
Существует много способов вложить деньги с пользой: организовать свой бизнес, положить в банк под проценты, инвестировать в строящийся дом, купить недвижимость с целью сдачи в аренду.

Если первое – рискованно и хлопотно, второе и третье – не требует временных затрат и усилий, но при существующей ситуации в стране есть немалый риск лишиться сбережений, то покупка столичной квартиры под сдачу в аренду всегда обеспечит ее собственнику стабильный, хоть и не заоблачно высокий доход.
Если Вы решили остановиться на этом варианте вложения средств, обратите внимание на несколько нюансов, отличающих покупку недвижимости для сдачи в аренду от приобретения жилья для себя лично. Некоторые характеристики, важные для вас, могут оказаться излишне затратными и не окупятся при сдаче в аренду. Каждая квартира вне зависимости от размеров, месторасположения и состояния найдет своего арендатора. Вопрос лишь в цене и, собственно, в том, насколько интересной будет эта цена для хозяина квартиры. Проект должен быть максимально рентабелен и при этом сохранять высокую ликвидность.
Рассмотрим критерии квартиры сдающейся в аренду.
Что покупать?

Наиболее популярными у арендаторов являются однокомнатные квартиры. Потребность в них составляет львиную долю совокупного спроса на долгосрочную аренду квартир в Киеве . Конечно, квартиры с двумя, тремя и более комнатами тоже найдут своего арендатора, но из-за относительно невысокого спроса их рентабельность по сравнению с однокомнатной квартирой будет ниже. Дело в том, что стоимость, скажем, двухкомнатной квартиры в продаже на 20-30% выше аналогичной однокомнатной. В то же время, при сдаче в аренду ее цена превысит стоимость «однушки» в этом же доме лишь в среднем на 10%. Рентабельность трехкомнатной квартиры будет еще ниже.
Часто потенциальному арендодателю приходится делать выбор между покупкой квартиры в новом доме или домах более старой постройки. Здесь стоит вспомнить различия между покупкой «для себя» и под аренду. Съем квартиры – дело, как правило, временное, поэтому арендатор редко согласится переплачивать ежемесячно более 5-15% за новострой при прочих равных (месторасположение, количество комнат, соразмерный метраж). В то же время, покупая жилье в новом доме, вы заплатите в зависимости от района на 20-100% больше, чем за квартиру в старом жилом фонде, т.е. окупаемость такого вложения будет значительно ниже. То же самое можно сказать и про площадь сдаваемой квартиры. Если на цену покупки метраж влияет существенно, то арендатор почти наверняка не будет доплачивать за «лишние метры», при условии, конечно, что речь не идет о дополнительной комнате. Считается, что идеальный метраж квартиры, покупаемой для сдачи в аренду, - от 30 до 35 метров. Впрочем, в хорошем районе 22-метровая «гостинка» сдается лучше, чем в прочих – 45-метровая полнометражная квартира. При этом в покупке она вдвое дешевле. Не зря американские маклеры говорят, что у недвижимости есть только три характеристики – локация, локация, локация. Учтите это при покупке.
Есть и еще один важный момент – на цену сдаваемого жилья практически не влияет такая характеристика дома, как материал стен. В отличие от покупки, арендуя квартиру на год-два, человек точно не согласится доплачивать вам за толстые красно-кирпичные стены. Гораздо правильнее при выборе квартиры под аренду обратить внимание на ухоженность подъезда, придомовой территории и лифтов.
Где покупать?

Как выше упоминалось, расположение жилья будет иметь решающее значение при формировании спроса на него, и, соответственно, цены аренды и длительности простоев. Квартира в «удачном» районе сдается и быстрее, и дороже – это понятно всем. Кроме того, месторасположение влияет и на ликвидность квартиры, т.е. насколько быстро ее при необходимости можно будет продать. Какую же локацию стоит считать оптимальной?
Традиционно пользуются спросом квартиры в центре Киева и прицентральных районах – исторический центр Киева, Печерск, Подол, частично Лукьяновка, Соломенка, Демеевка, район ст. м. Политехнической институт. Вряд ли потому, что здесь комфортно жить - это как раз момент спорный. Причина в другом – именно в этих районах чаще всего сосредоточена деловая активность горожан, а значит, жилье в центре существенно экономит время и деньги на дорогу от дома до рабочего места. Это очень важный момент, который определяет спрос на «центральную» недвижимость. По этой же причине стоит обратить внимание на жилой фонд вблизи крупных офисных центров и вузов. Также популярна у арендаторов недвижимость в спальных районах с развитой инфраструктурой и в пешей доступности до метро: Оболонь, Позняки-Осокорки, Голосеево, Нивки.
Естественно, за адекватную цену сдастся любая недвижимость в любом районе, но покупая квартиру под сдачу в отдаленных районах города без метро и развитых транспортных коммуникаций, вы существенно снизите доходность инвестиции и создадите себе лишние проблемы при поиске арендатора.
В каком состоянии?

Есть мнение, что сдавать квартиру в аренду нужно в состоянии «чем хуже, тем лучше», все равно квартиранты «убьют» любой ремонт. Это не совсем так. Лучше всего сдаются квартиры с относительно свежим ремонтом , в чистом, аккуратном состоянии, современной, хоть и недорогой, мебелью. Если вы покупаете под сдачу жилье в сегменте «эконом», не стоит делать шикарный ремонт, лучше бюджетный вариант, так сказать, «скромно и со вкусом». Если же вы планируете сдавать квартиру в сегменте бизнес-класса или элит, ее выгоднее покупать уже отремонтированной и меблированной, так как разница квартиры «под ремонт» и с готовым высококлассным ремонтом будет минимальна, как правило, в разы ниже стоимости ремонтных работ, дизайна и мебели.
Таким образом, если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду, идеальной инвестицией будет однокомнатная квартира с метражом в пределах 40 м, в пешей доступности до метро на расстоянии не более 5 станций до делового центра города, со свежим ремонтом, стоимость которого не заложена в цену квартиры или влияет на нее минимально.
© domik.ua, 2014
Источник: domik.ua

Полностью согласен со статьёй.
От себя добавлю, что если для себя стараются не брать крайние этажи и угловые, и без балконов, то для аренды лично я наоборот ищу именно такие, так как арендатру пох на этаж, пох на угол (абы не холодно было), зато на ЦЕНЕ хаты это сказывается существенно.
Пример: однокомнатный хруш в центре нашего города стоит 9к в бабушкином состоянии. Такой же хрущ на первом или на последнем этаже (4/4 или 5/5) стоит 8к. А если ещё и угловой - то и 7500. Ну вот и посчитайте: - разница в 10%!
для справки: у меня 5 квартир на первом этаже, и 5 угловых. (причём это не одни и теже).

так как арендатру пох на этаж

На первый этаж - да. Годится. А вот пятый в пятиэтажке - не стоит брать под аренду)))) Так думаю)))