Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2014

А чего Вы тулите "5 лет"?

Потому-что недвижимость, как инвестиция - это долгосрочная инвестиция, как правило, а не объект спекуляций ( 2004-2008 не в счет, об этом можно забыть надолго ).

собственно цены на рынке аренды говорят что реальные зарплаты несколько выше чем показывает официальная статистика

Угу.
Ну, или цены на рынке аренды дутые, и в реальности люди сдают квартиры вдвое дешевле, чем заявленные цены на сайтах недвижимости.
Возможно, это правда?
С другой стороны, по "низким для своего класса" ценам на этих сайтах, как правило, найти реальную свободную квартиру достаточно трудно.

+1, да и по средним ценам надо с недели 2 поездить, посовать нос в клоповники, найти нормальную квартиру с приличной мебелью, ремонтом и техникой - та еще проблема, а если еще и при ужатом бюджете и в конкретном месте....

Я думаю, что между кризисом, начавшимся в 2008году, и сегодняшней ситуацией все-же есть разница.

Есть, но я о кризисе в принципе, а не о сравнении конкретно с 2008.

И самое главное - СТАВКА АРЕНДЫ ТАК ИЛИ ИНАЧЕ ЗАВИСИТ ОТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

Зависит. Но не менее ( а может и более) она зависит и от спроса на рынке аренды, который, в отличие от спроса на РН, определяется именно текущими доходами. Это нельзя игнорировать.

Некоторое снижение ставок аренды возможно в самом дешевом сегменте - убитые хрущи можно убивать и дальше, а средний сегмент сейчас ненамного дороже эконом - не думаю, что квартиру с хорошим ремонтом кто-то будет сдавать за 1000грн - дешевле не сдавать вовсе, разве что если совсем "зубы на полку".

Думаю, все будет зависеть от структурных изменений спроса на аренду. Изменение соотношений аренды 1к, 2к и 3к, часть эконом-сегмента может даже подорожать, средних и хороший сегмент действительно с большой вероятностью могут значительно поснимать с рынка, чтобы не сдавать задешево (потери от "амортизации" больше будут), но это как раз говорит о потере арендного дохода такими арендаторами. Это ничуть не веселее.

так ставки снизятся или доходы в среднем и высоком сегменте от прекращения аренды?
думаю как с ценами на первичку - ставки будут теми-же, но искать арендатора будут дольше, правда если подорожает эконом-сегмент, то о каком снижении Вы говорите?

Это правда. Менять +/- приличное жилье на квартиру "после бабушки" - это очень тяжелый психологический удар. Не для слабонервных.

Я вообще больше двух лет жил в такого рода "хруще после бабушки", и потом долго чувствовал себя идиотом, что мы вообще это снимали, вместо того, чтобы добавить треть цены, и снять хорошее жилье. Уровень удовлетворенности жизнью, после смены такого жилья на нормальное, с евроремонтом - очень возрос.
Впрочем, в оправдание оппонентов, хочется сказать, что действительно есть люди, для которых разница незначительна.

Так что, повторю, если люди уже живут в хорошем жилье, и не относятся к категории "безразличных к жилищным условиям", то они переселятся в эконом ТОЛЬКО если им просто придется это сделать. С гораздо большей вероятностью они откажутся от походов в кафе-рестораны-развлекаловку, дорогих необязательных покупок и трат.

Те, кто в Киеве на заработках, в случае роста цен и падения/задержки доходов, сокращений:
- существенно ужимают расходы на жилье: снимают на нескольких, переезжают в худший сегмент. Итого, условно 3 1к квартиры снимали по двое, будут 2 1к квартиры снимать по трое и прочие пертуберации. В итоге однозначно появляются освобожденные 1к, даже если самих арендаторов не стало меньше.
- кто из пригорода - бросит снимать в Киеве, будет ездить элеткричками/маршрутками или снимать под Киевом
- у кого порог целесообразности искать подработки в Киеве будет пройден, вернутся огороды копать или в облцентры в спадщину.
Само собой, дольше всех будут держаться те приезжие, кто имеет нормальную работу в Киеве, но и они будут минимизировать расходу в случае пакращення. Снимавшие две 1к будут на двоих снимать 2к, перезжать в худший район или пригород.
Даже если номинально аренда в грн не снизится, они снизится реально на фоне роста всех цен.

Согласен.
Но стоит отметить, что это касается в первую очередь низкого ценового сегмента аренды. Переоцененных нынче гостинок и малых хрущовок в отдаленных районах. Этот сегмент пострадает сильнее всего, т.к. именно это сегмент приезжих, с доходом меньше 10тыс на пару.
Тот факт, что сейчас 2к хрущ в спальном районе, "в жилом=убитом состоянии", зачастую стоит больше 4500тыс = 530$ - это замного.

Есть и другой сегмент. Люди с доходом от 10, от 15тыс на пару, из тех, что предпочтут доплатить полторы-две тыщи за евроремонт, с нормальной бытовой техникой, комфорт в виде кондиционеров и вытяжек, простор в квартире. За жизнь в новом доме, и связанные с этим плюсы.
И если сейчас эти люди тратят 30-35% дохода на съем жилья, то при снижении доходов, скорее согласятся тратить 40-50%, чем существенно ухудшать свои жилищные условия.
И уж тем более, более обеспеченные люди, которые тратят на аренду менее четверти дохода.

Разница в цене между квартирой в 40кв со "старым ремонтом" и 60-70 квадратов с "новым евроремонтом в новом доме" сейчас удивительно мала.

+1
У меня такое впечатление, что это я пишу под другим ником...
Надо мне проверится у психиатра...

[1]

"Дуля" в том что для расширения была куплена квартира не 3к с залой, и не 2к в чисто Киеве, а по деньгам и без кредита.

мыслите стратегически... прошло 2...3 года, кредит выплачен... А что такое 3 года по меркам недвижи? правильно - ПЫЛЬ...

а тот кто уперся в ЧТОБ ПО ДЕНЬГАМ, И ОБЯЗАТЕЛЬНО БЕЗ КРЕДИТА, возможно еще не раз пожалеет о своем решении живя всего в 5 километрах от белой таблички "Кыйов", на первом этаже...

Дуля на самом деле показана самому этому покупану, который не имел сбережений и при расширении вынужден был сменить место на более худшее

кстати он купил сданный неликвид или воздух?

А то что "всего в 5км от Киева" так тут при наличии машины, это не так критично. Без машины надо смотреть сколько времени у них занимает путь до метро.

Ну совсем.
Вы, видимо, не совсем разбираетесь в ситуации, зато пишете очень много и агрессивно, стоит заметить.
Представьте - человек работает в центре, или около того. Итого, разница между "5км от работы" и жилье в 5 км от Киева выливается ему ежедневно в минимум 3 литра дополнительного расхода бензина, соответственно пробег, ТО и т.д. На одном только бензине под 1000 грн в месяц дополнительных затрат, остальное тоже посчитайте. Не говоря уже о времени. Не просто так люди за близость в центру или месту работы "переплачивают" - это окупается.

Какой-то у Вас расчет "с потолка".
Отрадное (Белецкого) где продали хрущ от поселка Петровское находится в "Яндекс.пробки: Ехать 22 мин, 10 км" езды на авто (если без тянучек, то и за 15 мин можно доехать). О каких "выливается ему ежедневно в минимум 3 литра дополнительного расхода бензина" Вы говорите? Разве что на танке
На 1000 грн в месяц реально ездить до 50 км в рабочий день (по 20-25 туда и обратно).
п.с. проверено , с Борщаговки в центр

А то что "всего в 5км от Киева" так тут при наличии машины, это не так критично. Без машины надо смотреть сколько времени у них занимает путь до метро.

Ну совсем.
Вы, видимо, не совсем разбираетесь в ситуации, зато пишете очень много и агрессивно, стоит заметить.
Представьте - человек работает в центре, или около того. Итого, разница между "5км от работы" и жилье в 5 км от Киева выливается ему ежедневно в минимум 3 литра дополнительного расхода бензина, соответственно пробег, ТО и т.д. На одном только бензине под 1000 грн в месяц дополнительных затрат, остальное тоже посчитайте. Не говоря уже о времени. Не просто так люди за близость в центру или месту работы "переплачивают" - это окупается.

Вы вникните предысторию вопроса - чтобы не делать "умных" выводов.

так ставки снизятся или доходы в среднем и высоком сегменте от прекращения аренды?
думаю как с ценами на первичку - ставки будут теми-же, но искать арендатора будут дольше, правда если подорожает эконом-сегмент, то о каком снижении Вы говорите?

Полагаю, при масштабной девальвации ( более 11-12 ), ставки в гривне не упадут, но и не поднимутся ( или поднимутся совсем мало ). Соответственно, реальный доход арендодателей в долларе упадет в любом случае. На счет прекращения аренды: оно будет, безусловно. Больше всего - в эконом-сегменте.

По моему прогнозу, "эконом-сегмент" просядет сильнее "среднего". Сейчас он, уж больно переоценен. И в нем гораздо больше предложения. Ведь "в наследство" люди получали в основном таки квартиры "эконом сегмента", и многие из них ремонт делать не спешили. Да и сдается он - в основном приезжим, притом не самым квалифицированным, часть которых просто уедет на малую родину, когда грянет кризис.
Средний же снимают люди, которые более крепко сидят. Это можно подтвердить и неоднократными высказываниями в теме, подтверждающими, что люди, для которых средний сегмент - дорого, уже сидят в экономе.

Разница в цене между квартирой в 40кв со "старым ремонтом" и 60-70 квадратов с "новым евроремонтом в новом доме" сейчас удивительно мала.

И каков разрыв?
Вероятно, для людей, имеющих доходы только с текущей работы - этого достаточно, дабы снимать подешевле.
Кроме того - расположение!
Кому-то однушка в 40 м2 возле работы или ближайшей станции метро - удобнее, чем "дворец" в 70 м2 возле городской черты. Время - деньги!

Разрыв действительно небольшой - в моем районе 2к хрущ в среднем сдается за 4,5-5 кгрн, а 2к в доме моего проживания 5,5-6кгрн(около70м2, действительно ремонт, техника, мебель, парковка, соседи). 500-1000 грн большие деньги?

rjkz
Твинка своего не узнаете что-ли?