Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2014

Как отличить нормальный ремонт от "экономим на чем можем", но пытаемся сделать "пабахатому"? Только опыт и внимательность к деталям.

Небольшой опыт надо иметь)))

Ремонт должен быть еще и функциональным, а не просто гипсокартона налепили, стены покрасили и столярку заменили.

Что мне не нравится во многих ремонтах бюджетного сектора на вторичке. Хозяева делают ремонты под дудку строителей-работников, имеющих 8 классов образования:
1) однокамерные стеклопакеты - господа, ну так же нельзя! Ставьте двухкамерные, там разница 400-500 грн с окна!
2) старые совковые батареи. Менять их надо, потому что срок службы их 30 лет. Если батареи старше - могут потечь в любой момент!
3) по возможности доступ к трубам, вентилям и кранам должен быть свободным! Нехрен все это прятать в стены или под плитку!!! Рано или поздно все стыки начинают травить воду, и их надо ремонтировать!
4) Батареи отопления НЕЛЬЗЯ прятать в ниши - ухудшается теплопередача!!!
5) в каждой комнате должны быть 4-6 розеток, не меньше (в каждом углу); в коридоре 3 розетки.
6) доступ под ванну должен быть свободным - не надо его наглухо плиткой закладывать!

Что мне не нравится во многих ремонтах бюджетного сектора на вторичке:
1) однокамерные стеклопакеты - господа, ну так же нельзя! Ставьте двухкамерные, там разница 400-500 грн с окна!
2) старые совковые батареи. Менять их надо, потому что срок службы их 30 лет. Если батареи старше - могут потечь в любой момент!
3) по возможности доступ к трубам, вентилям и кранам должен быть свободным! Нехрен все это прятать в стены или под плитку!!! Рано или поздно все стыки начинают травить воду, и их надо ремонтировать!
4) Батареи отопления НЕЛЬЗЯ прятать в ниши - ухудшается теплопередача!!!
5) в каждой комнате должны быть 4-6 розеток, не меньше (в каждом углу); в коридоре 3 розетки.

Подписываюсь под каждым словом.
То, что не соответствует описанному - это уже не "экономный ремонт" а "совковый".
Нужно понимать правильно, на чем стоит экономить, а на чем нет.
На розетках - как на количестве, так и на марке ( ABB, Legrand ) нельзя. Потому-что это "на всю жизнь". Более того, 4-6 розеток - это ОЧЕНЬ мало. Одна - у дверей ( для пылесоса ), 3 - у кровати ( зарядка мобилок и мелкая техника ), +по углам +блок из 4 розеток там, где будет "рабочий уголок". "Под телевизор" - 3 розетки.
А то вечные эти переноски - это жесть.

Экономия на батареях и стеклопакетах - вообще бред, это же совсем малые деньги, и условия проживания не те.. Я вообще вижу смысл даже кондиционеры ставить в более-менее экономный ремонт - это ведь вопрос комфорта важный.
То же самое с сантехникой - даже при экономном ремонте желательны хорошие надежные краны.

А вот на таких вещах, как "шпонированные межкомнатные двери из пафосного салона", "паркет, т.к. натуральное дерево!", "итальянская мебель", и тому подобное - по моему мнению для аренды экономить и можно, и нужно. Телевизор купить можно 32" за 3к грн - и 32" - современный, плоский, и недорого

Могу так сказать - просторная двушка (по моим меркам от 70 метров 2к это просторная) со свежим ремонтом AllInclusive но без понтов однозначно дороже 500 даже независимо от района. А дальше - нюансы, но вряд ли выше 700-750.
А есть в Печерском-Шевченковском готовые двухи от 70 метров за 120 куе? Я как-то не уверен.

Ну, вот примерно я так и оцениваю цену в хорошем районе. 600-700 - выше того уровня доходности, что вы озвучили.
Поиски на разных сайтах выдают, что есть. Не готовые - есть и существенно дешевле.

Вот Вы говорите -"Поиски на разных сайтах выдают, что есть."?

А можно ссылки где в "в Печерском-Шевченковском готовые двухи от 70 метров за 120 куе" "со свежим ремонтом AllInclusive но без понтов"?

Задачей любого присутствующего на этой ветке является УЛУЧШЕНИЕ жилых условий

Или же скупка недвижимости для того или иного бизнеса.

Кстати, интересно, как оценивать доходность, если человек купил квартиру на этапе котлована?

Несложно с экселем
Есть там пакет финансовых функций, и функция что-то вроде ЧИСТВНДОХ
Дата - денежный поток. Затраты - с минусом, доходы - положительные.

Несложно с экселем
Есть там пакет финансовых функций, и функция что-то вроде ЧИСТВНДОХ
Дата - денежный поток. Затраты - с минусом, доходы - положительные.

Предлагаете вычитывать затраты из доходности долларового депозита в надежных банках за период? Логично в принципе.
Просто бывает, что люди инвестируют на этапе котлована в ту самую, которая "120к", когда она стоит еще 90к.

Несложно с экселем
Есть там пакет финансовых функций, и функция что-то вроде ЧИСТВНДОХ
Дата - денежный поток. Затраты - с минусом, доходы - положительные.

Предлагаете вычитывать затраты из доходности долларового депозита в надежных банках за период? Логично в принципе.
Просто бывает, что люди инвестируют на этапе котлована в ту самую, которая "120к", когда она стоит еще 90к.

Гы.Но тогда ведь в первые годы реальный годовой процент будет совсем низкий, так как уже на старте "инвестиции" ГАРАНТИРОВАНО будет примерно 30-36 месяцев простоя?

Гы.Но тогда ведь в первые годы реальный годовой процент будет совсем низкий, так как уже на старте "инвестиции" ГАРАНТИРОВАНО будет примерно 30-36 месяцев простоя?

Смотря что считать точкой отсчета.
К примеру, инвестор вложил 90к, ждал 2 года постройки, потом еще пол года делался ремонт ( можно и быстрее, но куда спешить? - лучше сэкономить, все-равно в этот период ремонт делают все ). За то же время на его депо под надежнейшие 7% уже было бы 106.6к $.

Если считать от этой суммы+затрат на ремонт, то чистая доходность выйдет, при нынешних ценах ( по факту, аренда в гривне осталась примерно на уровнях осени на данный момент, а то и немного подешевела ) - на уровень тех же 6-7%.
А уж что лучше - недвига или депо, тут каждый решает сам.
"У хорошего человека должно быть и то, и другое"

Несложно с экселем
Есть там пакет финансовых функций, и функция что-то вроде ЧИСТВНДОХ
Дата - денежный поток. Затраты - с минусом, доходы - положительные.

Предлагаете вычитывать затраты из доходности долларового депозита в надежных банках за период? Логично в принципе.
Просто бывает, что люди инвестируют на этапе котлована в ту самую, которая "120к", когда она стоит еще 90к.

Нет, не совсем.
Просто для случая покупки готовой будет типа такого:
01.01.2014 -120000 (купили)
01.02.2014 -10000 (транш на ремонт)
01.03.2014 -10000 (транш на ремонт)
01.04.2014 -10000 (транш на ремонт)
01.05.2014 -10000 (транш на ремонт)
01.07.2014 1000 (сдали)
...
(берем кол-во месяцев сдачи для анализа, пусть три года)
..
последняя запись - предполагаемая рыночная стоимость (с плюсом)

Для случая покупки на котловане, между первой датой и второй будет намнго больший период времени.
Вот и можно оценить.

hume
кстати, кто в курсе по поводу укрбуда? что за лошадь? цены занижены вроде, объектов много, готовых нет... Но строят активно (это я про жк Садовый)
Кажись готовый есть - в Конче.

Связан с завхозом ВФЯ.

Скажем так, удивлен, что строит.
Хотя строят и уже молодцы.

На фоне других застройщиков (Интерграл, КАН, КГС, ГЕОС) скорее стройки мертвые чем живые. Сужу по тем мимо которых езжу или вижу.
Простой пример. Интергал на демеевской за 3 полных месяца за.... 18 этажей монолита и начали ставить окна. Дом не продают. Укрбуд в аристократе 3 месяца продают - сваи не долили, цену несколько раз поднимали. И т.д.На боженка за полгода налили целых 6 этажей маленькой секции монолита.
Вердикт.