Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

все просто - потому что они были Аленями и верили в мантры "будиттолькодорожать". И имея средства на покупку только 1 недвиги, влезли в кредиты и купили 5 в надежде, что рост будет бесконечен (как их доходов, так и цены недвиги)

опять таки, элементарно. условно, в 2005 году мой капитал был 20К, а знакомых 100К. Мой доход в мес. был 1К, а у знакомых 3-4К. И недвиги знакомые на тот момент набрали на 400К. А на сегодняшний день имеем ситуацию, когда их доход упал до 0,8-1К, а мой вырос до более 5К в мес. Знакомые имеют несколько сотен долга, а я имею немного более сотни актива.

Для мене задача ясна як божий день
Отже маємо покупку в 2005 5 квартир , припускаємо що покупки проводились 5 разів в рік на сумму 80 000 доларів з яких 20 000 - власні і 60 000 - кредитні ,з проміжками в 3 місяці 01-01 , 01-04 ,01-07, 01-10 , 01-12 :
Згідно графіку мегаквартал маємо :
Дата __ ціна квадрату __ площа квартири
01.01.2005 __ 950 ________ 84,21
01.04.2005 __ 1000 ________ 80,00
01.07.2005 __ 1200 ________ 66,67
01.10.2005 __ 1530 ________ 52,29
31.12.2005 __ 1470 ________ 54,42
Отже Ваші знайомі маючи 100 000 доларів купили 5 квартир загальною площею в 337,6 кв м , що по сьогоднішній ціні того ж мегакварталу коштують 1820 за квадрат = 614 000 доларів і при цьому оплатили за це житло 100 000 власних коштів + 300 000 кредитних + 4 роки х 14 % процентів( 0,14 х 4 х 300 000) 168 000 = 568 000 доларів - здача в оренду надлишкове житло ( 4 квартири 2-3 кімнатні 40 місяців х 600 доларів в середньому + 20 місяців по 250 доларів ) = 539 000
З цього випливає що за 4 роки капітал Ваших друзів зріс як мінімум на 614 000 - 539 000 = 75000 , тобто з 100 000 до 175 000 , Ваш за той самий період також зріс на 80 000 ( з 20 до 100 ) , так що поки що Вам особливо хвастатись нічим.
А Ваші заявки про можливий обвал , так заявками можуть і залишитись , а от будь який ріст вартості житла на 1 % збільшує капіталізацію Ваших друзів на 6 000 доларів . Уявіть собі якщо житло на протязі наступних 5 років виросте наприклад на 30 % - , це позволить збільшити капітал Ваших друзів ще на 180 000 , а Ви по прикладу прошлих років так і заробите всього 80 000

Опять! Зачем всех считать тупыми???
Очень много допущений и неверных цифр. Мегаквартал показывает цену хотелок, а не реальных сделок. В квартире надо делать кое-какой ремонт и докупать мебель-технику. Сдавать ее годами - практически невозможно - будут перерывы на поиски нового жильца - особенно с 2009 года.
В настоящий момент все что куплено до 2006 года - кое-как с натягом можно считать выгодными приобретениями. Пока цена не упала на 01.01.2005. Я брал квартиру для дочки - не жалею. Упадет - будет невыгодно. Точно так же акции, доли в ООО, земля... Да куча всего.

Давайте так: Пусть человек купил квартиру в 2006-м году по 1470$/кв.м.. заплатил свои 20 и 70 взял в кредит под 14% годовых на 4 года (кто мог лпатить в 2006-м 1912$ ежемесячно? - это не масосвое явление) Итак квартира 2к 61,2 кв.м.
И представьте! Ему повезло - в ноябре 2008-го года банк не повысил % ставку до 17% и его платеж не изменился! Во поперло!
За 4 года он выплатил банку 91,9 тыс.$ + свои 20 тыс$=112 тыс.$

До кризиса он сдавал эту квартиру по 400$ (400*33=13200) а после начала кризиса по 250 (250*15=3750). Даже не пустовала! И вот с аренды он заработал 17 тыс.$ И ремонт даже делать не пришлось! Вон сколько даже - прет и прет!
Т.о. квртира 61,2 кв.м. ему обошлась 95 тыс.$

Пробоема в том, что вы пытаетесь сравнить ее с нынешней ценой - а это МАТЕМАТИЧЕКИ ГЛУПО! Потому что вы - нулевой математик (не устану это доказывать)! Ведь он платил ежемесячно - а так бы ежемесячно вносил на депо и капали бы %.
Итак 20 тыс $ на 33 месяца под 9% с ежемесячным довложением 1912$ и к 01.11.2008 с учетом довнесения 01.11.2008 он имеет 98 тыс$ Затем он переложил их уже под 12 % и на 01.01.2010 имеет 138 тыс. $
Как видим я даже не рассматриваю доходы от курсовой разницы - а на этом м.б. неслабо поднятся, беру заведомо низкий % (хотя даже сегодня можно положить в надежный Укрсиб под 11,7% в валютеи и это всего на 3 месяца, а в кризис было 13-14 если на год)
И сейчас по мегакварталу вы могли бы купить 75 кв.м. И это цена хотелок! Реально купить и 82 кв.м. если считать по домику!
Доступно?
Так вот те, кто взял кредит после 01.01.2006 - явно пролетели
Запомните это и не повторяйте эту глупость постоянно.

И еще одно господа! А чего бы вам не прогнозировать стоимость в грн? Недвижимость - товар не импортный, и привезти его в Киев или куда вам там надо - нет никакой возможности. Если мне не верите - спросите у будивельника. Он вроде писал, что импортировать нельзя. Сам я точно не знаю,не выяснял, буду доверять мнению экспертов.
А вот когда вы увидите, что товар долговременного пользования имеет выражение цены в валюте кешфлоу массовых покупателей (вот сейчас сложно было, да? ЗДесь про гривну писалось), то и предложите прогноз в этой валюте.

Я оцениваю панель советской постройки на жилом массиве в жилом/отличном состоянии как 5000 - 7000 грн за метр. Итого за 1комнатное владение 40 метров - 200-280 тысч гривен.

А если случится гиперинфляция, то гривнами можно будет попу вытирать, и рынка жилья не будет. Но не интересах очень многих.

Вот и получается, что следуюя Вашей логике у человека "в потенциале" имущества на пару сотен (не цепляйтесь только к словам и цифрам) килобаксов, а "в реале" он банкрот. Вот такая вот фигня, малята

да, знакомо. Смотри сынок, виртуально у нас в семье 3 миллиона долларав,а реально - 2 проститутки и старенький гомосексуалист[/quote]


Почти, на самом деле все миллионеры, но почему-то с голыми жо..ми и ищут работу на 300 у.е.

Пробоема в том, что вы пытаетесь сравнить ее с нынешней ценой - а это МАТЕМАТИЧЕКИ ГЛУПО! Потому что вы - нулевой математик (не устану это доказывать)! Ведь он платил ежемесячно - а так бы ежемесячно вносил на депо и капали бы %.

1 А яка на сьогодні різниця щомісячно чи що квартально Ви вносили на депо Все одно ні відсотків ні самого депо Ви не побачите скоріше ніж ціни на житло виростуть .
2 Молодий чоловіче , будьте простішим і люди до Вас потягнуться , тим більше що все що Ви говорите відрізняється від того що говорю я всього на 20 % . Ви кажете впаде на 10 % , я кажу виросте на 10 % і при цьому мені по барабану Ваші як математичні так і аналітичні здібності , особливо якщо врахувати що Ви тут присутні всього четвертий місяць і зявились не в момент падіння цін в 5% на місяць з заявкою про те що дешевшати не буде ( так як я , а в той момент прогноз падіння менше як в 2 рази - був крамолою ) , а після річної стабілізації з падінням від березня 2009 до березня 2010 в 10 % .
Так що великих знань і геройства з Вашої сторони я не бачу , тай велика частина мовчазних читачів думаю також + я хоч яскравий представник растішок , а Ви так собі ні риба ні мясо , для обвалістів - замілко , проти растішок - виступаєте , так і далі бовтайтесь в ополонці може хвиля й прибє кудись , якщо самі плавати не вмієте .

Так вот те, кто взял кредит после 01.01.2006 - явно пролетели
Запомните это и не повторяйте эту глупость постоянно

Двадцять стрічок тексту і все для того щоб практично повторити мій висновок про валютні кредити .Тільки я написав що ті хто взяв до 09-09-2006 - виграли ,
а Ви написали що ті хто взяв після________ 01-01-2006 - пролетіли
Типова суперечка оптимісту ( я ) і песиміста ( Ви )

афигеть...
- сестра, он в меня стулом бросил!
- так и ты в него брось..
- не могу, он у меня жидкий..

Опять! Зачем всех считать тупыми???

Навіщо нервуватись і тупити самостійно , спочатку погляньте на дати які я приводив і які Ви цитуєте :

Дата __ ціна квадрату __ площа квартири
01.01.2005 __ 950 ________ 84,21
01.04.2005 __ 1000 ________ 80,00
01.07.2005 __ 1200 ________ 66,67
01.10.2005 __ 1530 ________ 52,29
31.12.2005 __ 1470 ________ 54,42

Потім ще раз прочитайте свою фразу :

В настоящий момент все что куплено до 2006 года - кое-как с натягом можно считать выгодными приобретениями

Тобто нею Ви підтверджуєте правильність моєго розрахунку , чи у Вас до 2006 це раніше ніж 2005
І вже після всього цього :
Так вот те, кто взял кредит после 01.01.2006 - явно пролетели
[b]Запомните это и не повторяйте эту глупость постоянно.
Потому что вы - нулевой математик (не устану это доказывать)! [/b]
І так далі і тому подібне . Сказали б відразу
Я хочу бути єдиним і неповторним глашатаєм на цій гілці
Може б я Вас і зрозумів , а так тявкаєте не відомо чого і нащо .

я хоч яскравий представник растішок , а Ви так собі ні риба ні мясо

Ну прям Дима Коляденко
Не в обиду )

del

Ну прям Дима Коляденко
Не в обиду

А що тут ображатись Назвіть мені когось на цьому форумі що активніше від мене відстоює тезу :
Дешевшати не буде
А тепер щоб і прогнози в цифрах від березня 2009
А три парі ( одне програне і два виграних )
А підпис
Коротше сам себе не похвалиш , від інших не дочекаєшся .