Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

наинаете юлить - дескать нет у Вас в Киеве недвижимости и судить не можете, а судят те - кто на собственное жилье цены выставляет

Це моя позиція , якої я притримуюсь півтора року .
Ціни на свою власність визначає власник , а не експерт чи аналітик .



ВОТ, вот они ключевые слова. Отсюда объяснение всей Вашей кипучей деятельности на форуме - убедить всех, что будет дорожать - и тогда - будет дорожать - так Вы считаете... Что ж, как говорил бегемот в анекдоте: - ню-ню

3 Існує варіант коли Ваша ділянка знаходиться посередині між вже викупленними ділянками і Ви внаглу не хочете її продавати , тоді можливо Вам і запропонують 15-20% , але скоріш за все зроблять калікою .

При чому тут кількість поверхів
Все одно нормальний бізнесмен віддасть вам житла на стільки на скільки коштує Ваша земельна ділянка , в противному разі він заключить угоду з тим чиї умови кращі.

В том то и разница, что при строительстве многоэтажного дома в черте города, у вас нет возможности найти другой участок, как правило он единственный в конкретном районе и собственник как раз и получит за него 15-20% либо вы просто ничего не построите!!!
Кол-во этажей напрямую влияет на Ваш заработок в абсолютных цифрах, поэтому чем больше этажей тем лучше.
Так о чем речь, а о том что если земля выделяется из коммунальной собственности, то как минимум цена продажи кв м. должна быть меньше на 15-20%, в отличие от варианта когда застройщик покупает участок у частного собственника. Но но на практике так не происходит и соответственно доходность у застройщика по первому варианту (читай у КГС) увеличивается на эти 15-20%

Кол-во этажей напрямую влияет на Ваш заработок в абсолютных цифрах, поэтому чем больше этажей тем лучше.

Кількість поверхів напряму залежить від розміру ділянки . Я ж писав , що відстань між будинками повинна бути більшою від висоти будинку , тому й виходить , що Ви не зможете побудувати більше ніж 1,5 кв м житла нп 1 кв м землі .

В том то и разница, что при строительстве многоэтажного дома в черте города, у вас нет возможности найти другой участок, как правило он единственный в конкретном районе и собственник как раз и получит за него 15-20% либо вы просто ничего не построите!!!

Ще раз повторюсь , що Ви розглядаєте якийсь конкретний варіант , а я описав загальне правило , яке працює як в Білій Церкві , так і в Хацапетівці .
Ринкова ціна ділянки / ринкова ціна квадратного метра = кількість квадратних метрів .

Тому Ви можете за ділянку отримати як 5 % так і 50 % від того що там збудовано .
Варіант а
Ділянка - 140 000 за сотку , кв м - 2000 , 140 кв м на сотці забудова
140 000 / 2 000 = 70 кв м , 70 / 140 = 50 %
Варіант б
Ділянка - 1 500 за сотку , кв м - 600 , 50 кв м забудови
1 500 / 600 =2,5 кв м , 2,5 / 50 = 5 %

Це моя позиція , якої я притримуюсь півтора року .
Ціни на свою власність визначає власник , а не експерт чи аналітик .



ВОТ, вот они ключевые слова. Отсюда объяснение всей Вашей кипучей деятельности на форуме - убедить всех, что будет дорожать - и тогда - будет дорожать - так Вы считаете...

Ключова моя позиція :
1 Словами не можна заставити рухатись ціну ні вверх , ні вниз.
2 Вплив будівельників на сьогоднішні ціни великий тільки тому , що в країні дефіцит хорошого житла в певних обмеженних населених пунктах
3 Як тільки ми набудуємо достатньо житла , як на мене це приблизно ще 200 млн кв м . з яких 40 млн кв м в Києві , при сьогоднішніх обємах це 40 років будівництва , при обємах а-ля Радянський Союз - 20 років , основний вплив на ціни буде з сторони власників житла , тобто вторинки
4 Опустити ціни в перегрітих точках можна дуже швидко - 3-5 років- за рахунок планомірних дій повязаних з зменшенням привабливості проживання в данних точках , тобто децентралізація фінансових потоків в країні , що призведе до зменшення грошей в Києві і збільшення їх на цюж суму на перефирії
5 Збільшення обємів будівництва напряму залежить від собівартості і ціни продажу . Собівартість росла , росте і на сьогодні буде рости за рахунок великої матеріалоємності будівництва , бо матеріалоємке виробництво дуже сильно залежить від цін на енергоносії.

3 Існує варіант коли Ваша ділянка знаходиться посередині між вже викупленними ділянками і Ви внаглу не хочете її продавати , тоді можливо Вам і запропонують 15-20% , але скоріш за все зроблять калікою .

При чому тут кількість поверхів
Все одно нормальний бізнесмен віддасть вам житла на стільки на скільки коштує Ваша земельна ділянка , в противному разі він заключить угоду з тим чиї умови кращі.

В том то и разница, что при строительстве многоэтажного дома в черте города, у вас нет возможности найти другой участок, как правило он единственный в конкретном районе и собственник как раз и получит за него 15-20% либо вы просто ничего не построите!!!
Кол-во этажей напрямую влияет на Ваш заработок в абсолютных цифрах, поэтому чем больше этажей тем лучше.
Так о чем речь, а о том что если земля выделяется из коммунальной собственности, то как минимум цена продажи кв м. должна быть меньше на 15-20%, в отличие от варианта когда застройщик покупает участок у частного собственника. Но но на практике так не происходит и соответственно доходность у застройщика по первому варианту (читай у КГС) увеличивается на эти 15-20%

А как вам такой еще прикол. Стройкомпания откатила немерянную кучу взяток при производстве своего товара, а конечный потребитель (покупатель) оформляет на себя кредиты под эти суммы взяток и выплачивает эти взятки + % банку на протяжении 30 лет.

Цены, как и прежде, будут двигаться вниз, под давлением отсутствия платежеспособного спроса, несмотря на все заклинания строителей и иже с ними.
По факту имеем 65 проданных в новостройках квартир в июне, хотя ранее некоторые, особо брехливые АН, заявляли, что 270. Что было, как всегда, банальной подтасовкой.
Т.е. РН лежит, и никакими байками про дефицит, его не оживить.
Оживить его может только влитые деньги, которые в свою очередь, могут влиться только при условии снижения цен начиная от -20-30%, при обязательном присутствии доступной ипотеки.

При огромном навесе предложения на РН, сказки застройщиков про дефицит выглядят особо наглой ложью. Следует иметь это ввиду, в оценке их слов.
Даже при возникновении ажиотажного спроса (что абсолютно невероятно), вызванного снижением цен, строители достаточно быстро смогут достроить свои недострои и котлованы с готовыми проектами. Главное, что бы у них были деньги, которые в свою очередь, они могут получить только с продажи квартир. Замкнутый круг, который можно разорвать сугубо снижением цен.

Последней каплей будет отсутствие спроса осенью, хотя он будет, естественно, нарисован на бумаге. Ведь основная причина отсутствия сделок не мертвый сезон, а банальное отстутствие денег в запрашиваемых количествах.
На РН будут плавно снижатся цены в течение 2-3 лет, или же обвально, если будут внешние причины.
Уже сейчас многие виды жилья экспонируються более года, что есть не нормально, рынок в итоге отреагирует на это, хоть и медленно, в силу огромной инерционности РН.

Вобщем каков итог? - Покупать сейчас смысла нет.

Оживить его может только влитые деньги, которые в свою очередь, могут влиться только при условии снижения цен начиная от -20-30%, при обязательном присутствии доступной ипотеки.

Озвучте параметри
Мінус 20-30 % від сьогоднішньої мінімальної КГС в 8500 грн до 5950 грн , чи від індексу домік нет в 1595 доларів до 1115 доларів
Плюс бажано б було озвучити дату коли будуть цих мінус 20-30 %

Также не следует забывать о том, что банкиры совместно с НБУ уже подготовили законопроект, который реализуеться после выборов, иначе бы НБУ его и не начинал.
В итоге из квартир начнут выселять пачками, ведь банки понимают, что им ничего не светит. Им нужно очитститься от проблемной ипотеки, что бы начать снова ее давать и зарабатывать.
Им проще фиксить убытки, но получить живые деньги, чем вобще ничего.
Ведь подавляющая часть ипотеки - проблемна. Многие не платят уже год и более. А все потому, что покупали квартиры на гребне волны/пызуря, и расчитывая на доходы, которые они тогда получали. Сейчас же таких доходов у многих нет и половины, в гривне естественно, и платить им абсолютно нечем.
И таких квартир очень много. Ведь не секрет, что в 2007-2008, по разным оценкам, до 80-90% квартир покупалось с помощью ипотеки.

Коммерческие банки на фоне ожесточенной борьбой с неплательщиками кредитов разработали законопроект, который увеличит их права. Они смогут отбирать залоги у заемщиков и выселять их из квартир в случае более чем двухмесячной задержки по выплатам, пишет "КоммерсантЪ-Украина" в статье "Заемщиков накажут по мировым стандартам".

Нацбанк подготовил проект изменений в ряд законов, направленных на защиту прав кредиторов. В НБУ рассказали, что проект был инициирован банками, которые пытаются снизить убытки от действий заемщиков, уклоняющихся от уплаты долгов различными методами.

Документ, в частности, предлагает лишать заемщиков права распоряжаться предметом залога в случае неплатежей по кредиту больше двух месяцев, разрешить судам по заявлению банка принимать решения о выселении людей из квартир, находящихся в залоге, и отменить необходимость получения согласия органов опеки на реализацию залога.

час от часу не легче
http://news.finance.ua/ru/~/1/0/all/2010/07/25/204610

Цены, как и прежде, будут двигаться вниз, под давлением отсутствия платежеспособного спроса, несмотря на все заклинания строителей и иже с ними.
По факту имеем 65 проданных в новостройках квартир в июне, хотя ранее некоторые, особо брехливые АН, заявляли, что 270. Что было, как всегда, банальной подтасовкой.
Т.е. РН лежит, и никакими байками про дефицит, его не оживить.
Оживить его может только влитые деньги, которые в свою очередь, могут влиться только при условии снижения цен начиная от -20-30%, при обязательном присутствии доступной ипотеки.

При огромном навесе предложения на РН, сказки застройщиков про дефицит выглядят особо наглой ложью. Следует иметь это ввиду, в оценке их слов.
Даже при возникновении ажиотажного спроса (что абсолютно невероятно), вызванного снижением цен, строители достаточно быстро смогут достроить свои недострои и котлованы с готовыми проектами. Главное, что бы у них были деньги, которые в свою очередь, они могут получить только с продажи квартир. Замкнутый круг, который можно разорвать сугубо снижением цен.

Последней каплей будет отсутствие спроса осенью, хотя он будет, естественно, нарисован на бумаге. Ведь основная причина отсутствия сделок не мертвый сезон, а банальное отстутствие денег в запрашиваемых количествах.
На РН будут плавно снижатся цены в течение 2-3 лет, или же обвально, если будут внешние причины.
Уже сейчас многие виды жилья экспонируються более года, что есть не нормально, рынок в итоге отреагирует на это, хоть и медленно, в силу огромной инерционности РН.

Вобщем каков итог? - Покупать сейчас смысла нет.

До 2012 г. не будет смысла покупать. Дальше будем пасматреть по ситуации текущей.