Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Андрей_В
каждый месяц говорят шо вот оно, дно Smile

утопающий оттолкнулся от дна и всплыл, жить то хочется)

В Украине качество строительных работ остается на стабильно низком уровне и дефектность составляет 30-40%.

І це при такій вартості житла як в сусідній Польщі. Будують розвалюхи, а продають за ціною хорошого житла. Думаю це ще один мотив дати можливість будувати іноземним компіням, а наших ліквідувати або замінити весь топ менеджмент на німців з нагайкою.

ну тут заходил человек один на неделе другой, говорил шо мол работал в строительстве и ушел от туда в 2007 кажеться
так вот он говорил шо половину можно смело сносить
т.к. кадров грамотных нет
надзора грамотного нет
строят по факту криворукие шабашники
а нам тут рассказывают о выгоде приобретения инвестиций в светлое будущее
раньше на сторойке работали выпускники профильных бурс, а щас все от сохи, кадров старых уже давно нет, на пенсии
любой вася из колгоспа который научился держать в руках кирпич и у себя дома сам построил курятник приезжает и строит за нал
а потом нам офисные работники расказывают как их фирма налоги платит

Кто-нибудь может нарисовать портрет потенциального покупателя квартиры в новострое на сегодняшнем рынке при сегодняшних ценах и условиях иппотеки?

Кто-нибудь может нарисовать портрет потенциального покупателя квартиры в новострое на сегодняшнем рынке при сегодняшних ценах и условиях иппотеки?

Не могут. Потому что окажется, что таких нет. (Вернее, теоретически они есть, но практически у них уже есть не одна квартира)

От себя могу предположить, что потенциальній покупатель - это человек (семья), который может ежемесячно отклыдывать 10-15 тыс.грн на протяжении 4-5 лет. Т.е. это явно не студент. И явно он таким не будет в течении минимум 3 лет после окончания вуза.
Отсюда воможные покупатели: чиновнии от уровня района и выше, преуспевающие предприниматели, успешные барыги, топы больших компаний.
ИТ-шники и прочие ИТР даже с большими зарплатами сюда не попадают, т.к. всё у них ненадежно и 5 лет могут не продержаться. Хомяков тоже можно не считать, т.к. их очень мало (средний размер депозита в Украине - около 5000 грн.), они имеют денег на пределе и уже на ремонт и мебель у них может не хватить.
Отнако, у той категории, которую я описал выше как потенциальных покупателей, с вероятностью 99% квартиры уже есть, включая их детей и любовниц.

Андрей_В
тут Вы правы коллега, прошли те времена когда совесть рабочего была лучшим контролером, сейчас зачастую Васили чертежи не читают, а все как музыканты в переходе без нот на слух играют)

Кто-нибудь может нарисовать портрет потенциального покупателя квартиры в новострое на сегодняшнем рынке при сегодняшних ценах и условиях иппотеки?

Не могут. Потому что окажется, что таких нет. (Вернее, теоретически они есть, но практически у них уже есть не одна квартира)

Ну я вот тоже также думаю.
Все говорят, говорят о каких-то призрачных потенциальных покупателях и абсолютно никто не представляет где же они возьмутся.
А по поводу того что квартиры продаются, так даже если космические цены поставить, они все равно будут продаваться, 1-2 в месяц, но будут же )

Можно и я влезу в ваш спор по поводу НДС!? Только я не любитель всяких сложных расчетов, с высчитыванием частей вхождения налогов в стоимость. Давайте возьмем простой пример с конкретными цифрами. Итак:

Мы строим скворечник. Для этого мы накупили материалов и заказали работ по сборке на сумму 60 грн. 50 грн - база и 10 грн - НДС. Скворечник выдался на удивление хорош и мы решаем продавать его по цене 120 грн с НДС. По итогам сделки имеем налоговых обязательств на сумму 10 грн. при этом прибыль наша составляет 50 грн., бабла на р/с 120.(тока не кричим по поводу налогов, мы их пока не будем учитывать для чистоты эксперимента с НДС).

Тут нам сообщают что скворечники теперь освобождаются от НДС и мы на радостях дурачим еще один скворечник по таким же ценам. Только теперь в себест. материалов включаем НДС. При этом цену на скворешню оставляем такой же. Что выходит - наша прибыль теперь составляет 60 грн и бабла у нас осталось столько же 120 грн.

Вот объясните мне теперь на данном примере почему я должен продавать скворечники дороже? Или может вы считаете что при отмене НДС я автоматом цену на него поставлю за вычетом онного, т.е. 100грн? Вот только с таким походом расчетом и можно увидеть возрастание цены - (цена до отмены - НДС) + (НДС затратной части), правда я сильно сомневаюсь что наши строители альтруистично откажутся от доп. прибыли. Так что при отмене НДС цена либо же сократится на сумму обязательств либо же останется на месте(что скорее всего).

Можно и я влезу в ваш спор по поводу НДС!?

Я извиняюсь, конечно, но спор про влияние НДС не имеет смысла. Зачем думать, о 2, 3, 4 шаге, если сам 1-й шаг далеко не очевиден. Скорее всего застройщики просто получат дополнительную прибыль и всё. Причины:
1. Цена вниз сама идет только на конкурентных и динамичных рынка либо при полностью управляемых "сверху" рынках. Рынок новостроя таким не является - там махновщина одна.
2. Сейчас продажи идут по принципу отжима последних аленей. Для аленя цена не является фактором - иначе б он не загонялся.
Поэтому смысла из-за отмены НДС снижать цены в ближайшие минимум полгода с момента отмены нет. Вот когда окончательно загонят всех аленей и получат об этом справку в виде продаж до 10 кв по Киеву, тогда начнут репу чесать. Но вовсе не из-за НДС.

Схем оптимізації кілька, от одна з них :
На рівні котловану внести по 1-10000 грн за десяток квартир і в угоді закріпити незмінність ціни , потім продати свої або по реальним цінам через конверт , або родичам по заниженій , а ті вже перепродадуть .
Для прикладу балансова вартість будинку який я здавав в 2008 - становить трошки вище 2000 грн за кв м , отже в разі продажу своїм я можу як базу оподаткування використовувати цю ціну.

Очевидно вы не поняли вопрос - мы не уходим от налога на прибыль, а именно от НДС!
Оптимизация - приводит к тому, что НДС с оборота будет меньше - но далеко не 0. В среднем в крупном строительстве он 6-9 % от цены продажи - и это именно в оптимизированном виде.

Иначе КГС должен был бы продавать свой объект по цене материалов и с отрицательной рентабельностью у него или его подрядчиков, ведь кроме материалов есть еще и работа!!
И в строительстве ее доля высока - это же не торговля...

Ну и перечитайте свои посты
budivelnik Добавлено: Ср 10 Фев, 2010 10:27

3 Те саме , але з розшифровкою. Маємо 1000 євро квадрат
______________Європа__________Україна
зарплата________450______________200
матеріали+земля_300______________250
податки__________200_____________200
гроші____________50 ( 3 -4% в рік)___350(25-30% в рік )
Всього____________1000___________1000

Тут на 1000 - 250 материалов и нравится или нет, а 750*0.2=150 или 750/6=125 - если у вас цены с НДС - это и есть экономия...
Кстати, покупая кусок земли - вы также не спишите ее стоимость с НДС - так что тут все п-минимуму.


или вот это, но уже с другими цифрами

budivelnik Добавлено: Пн 15 Фев, 2010 20:29

коли на гілці по будівництву людина яка як мінімум краще від Вас розбирається в будівництві . говорить Вам що середньоукраїнська ціна на квадрати складається з :
30 % - матеріали + земля = 300 доларів
15 % - заробітна плата___=150
15 % - прибуток_________=150
25 % - податки__________=250
15 % - вартість грошей___=150
Всього _________________1000

Тут получаем НДС по-минимуму (1000-300)/6=116,67$

или это
budivelnik Добавлено: Пн 15 Фев, 2010 21:10

Більший дефіцит площ ( населення їде в Київ ) , шо позволяє тримати вищою норму прибутковості
Тому :
10 % - матеріали + земля = 400 доларів = 2000 грн
10 % - заробітна плата___=400_______=2000
15% - відчислення місту_=600_______=3000
15 % - прибуток_________=600______=3000
25 % - податки__________=1000_____=5000
25 % - вартість грошей___=1000_____=5000
Всього_________________=4000_____=20 000

Тут получаем НДС (4000-400)/6=600$


Думаю достаточно А то увас как расчет цены многоэтажки - так налоги, стоимость денег и т.д, ну прям зашкаливают, а как по НДС - так все в материалах и работы полный 0.
Думаю у КГС в строительстве работы 20% минимум от цены объекта...

И, сразу скажу - не надо приводить пример о том, что работу делают ЧП - если это и так - все равно с денег уплаченных на ЧП НДС то НЕ уменьшается (а с 2011 вероятно и в расходную часть для расчета налога на прибыль включать не получится из-за нового налогового кодекса).

Можно и я влезу в ваш спор по поводу НДС!? Только я не любитель всяких сложных расчетов, с высчитыванием частей вхождения налогов в стоимость. Давайте возьмем простой пример с конкретными цифрами. Итак:

Мы строим скворечник. Для этого мы накупили материалов и заказали работ по сборке на сумму 60 грн. 50 грн - база и 10 грн - НДС. Скворечник выдался на удивление хорош и мы решаем продавать его по цене 120 грн с НДС. По итогам сделки имеем налоговых обязательств на сумму 10 грн. при этом прибыль наша составляет 50 грн., бабла на р/с 120.(тока не кричим по поводу налогов, мы их пока не будем учитывать для чистоты эксперимента с НДС).

Тут нам сообщают что скворечники теперь освобождаются от НДС и мы на радостях дурачим еще один скворечник по таким же ценам. Только теперь в себест. материалов включаем НДС. При этом цену на скворешню оставляем такой же. Что выходит - наша прибыль теперь составляет 60 грн и бабла у нас осталось столько же 120 грн.

Вот объясните мне теперь на данном примере почему я должен продавать скворечники дороже? Или может вы считаете что при отмене НДС я автоматом цену на него поставлю за вычетом онного, т.е. 100грн? Вот только с таким походом расчетом и можно увидеть возрастание цены - (цена до отмены - НДС) + (НДС затратной части), правда я сильно сомневаюсь что наши строители альтруистично откажутся от доп. прибыли. Так что при отмене НДС цена либо же сократится на сумму обязательств либо же останется на месте(что скорее всего).

Совершенно вероно. Только тут с основе то, что у вас их и так берут по 120. А брали бы по 200 - продавали бы и за такую цену. Видите отличие от нынешнего РН? А вот если бы не брали - то вы бы как-то засуетились: поменяли бы внешний вид или снизили бы цену.
Или напротив вас начал бы торговать другой человек с точно такими же скворечниками по 115.
Только на РН - конкуренции то и нет практически.
Ну и цена - она же часто вторична - коньюктура рынка - вот основа!

Отмена НДС (если она произойдет) просто даст возможность снизить цену, но ей не обязательно воспользуются... Кто-то снизит - кто-то нет... За всех же не скажешь...