Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

уже устал поторять шо квартир в Киеве море

І я змучився повторювати що :
1 В Києві 1 000 000 квартир
2 Приблизно 5 % власників не проти покращити свої житлові умови і мають для цього кошти на рівні 90% від сьогоднішньої ціни
3 Таким чином до продажу виставленно 5 % від 1 000 000 = 50 000 квартир
4 Угоди не проходять по тій простій причині , що умовою продажу цих 50 000 квартир є потреба в 55 000 квартир .

Так стройте же быстрее и побольше, дорогие строители.
Из-за того, что вы так медленно штампуете квадратные метры, посмотрите, что с рынком случилось - обвал полнейший. А это, оказывается, вы все натворили. Мы-то, глупые, всегда думали, что цены падают, если предложение превышает спрос, а тут нет - рынок парадоксов - всё наоборот.

о да...
наверно просто обвалились до низов
они стоят если вы не заметили
и это верный признак подъема

Ну-ну... Подождём до зимы. Новые тарифы, инфляция, очередные экономические "победы" новой власти...

Возможно хороший объект с торгом сейчас будет лучшим вариантом чем депо...

для этого надо на 150% быть уверенным шо цена дальше вних не пойдет

что дает вам такую уверенность, объективно?
выберите из пунктов, шоб легче было))

1 увеличивается количество сделок и РН ажил
2 доходы населения стартанули в гору
3 ипотека стала доступной и банки с радостью ее дают
4 строители начали массово строить бо им потекла деньга от проданных квартир
5 уменьшается стоимость жизни
6 уменьшается налоговое бремя на средний класс
7 уменьшаются коммунальные платежи
8 жить стало веселее, жить стало лучше

а почему Вы считаете что ВСЕ кто хотят купить недвижку - бездомные и сидят в аренде?
очень возможно что у человека ЕСТЬ жилье и он хочет расшириться, еще может просто купить для ребенка и тп. Так что арнеду и расходы на ней можем вычеркнуть и тогда всетаки получается +8-10% выиграша

Все дуже просто .
Якщо у них є житло і вони хочуть розширитись , то частина коштів у них все одно в житлі ( їх на депозит не покладеш ) , а покладеш тільки ті кошти які в живому варіанті . Отже все одно вийде всього різниця в 2-4 % ( ми ж все одно рівняємо величину розширення з живими грошима )
Може сумбурно , але суть надіюсь Ви зрозуміли .

живет семья с ребенком в 2к квартире и хочет купить ребенку 2к квартиру...
имея на руках 50-60 килобаксов, видя общие настроения на рынке, логичнее неспеша наблюдать за развитием событий держа деньги на депозите и получть проценты...
квартира нужна не срочно, родители свою продавать не собираються.... причем тут аренда и о каких "деньгах в жилье" идет речь в такой ситуации

Ну тогда они эту квартиру смогут сдавать в аренду и получать дополнительный доход.
Считать разницу надо между депо и арендой...
Учесть что нал дает неоспоримо больше свободы и возможностей.

---Дата ----- $/м кв ----$ квартира --аренда-- -Кв-ра+ар- -%депо--- ---по депо ----разница--
01.01.2010 ---1675 ---83750 --------- 375
01.02.2010 ---1650 ---82500 ----------379 ------82879 ------1.00% -------- 84588 --------1709
01.03.2010 ---1635 ---81750 ----------758 ------82508 ------1.00% -------- 85433 --------2926
01.04.2010 ---1624 ---81200 ---------1144 ------82344 ------1.50% -------- 88016 --------5672
01.05.2010 ---1622 ---81100 ---------1536 ------82636 ------1.50% -------- 89336 --------6700
01.06.2010 ---1619 ---80950 ---------1933 ------82883 ------1.40% -------- 90587 --------7704
01.07.2010 ---1614 ---80700 ---------2335 ------83035 ------1.20% -------- 91674 --------8639
12.07.2010 ---1600 ---80000 ---------2738 ------82738 ------1.20% -------- 92774 -------10036

Я раз в месяц сравниваю...
Из-за падения цен - разница м.б. и выше 10%
Вот как в примере за 2010-й год она уже выше 10% только за полгода...
И все из-за падения цены на недвигу... С 1675 до 1600 по домику...
Полгода получали доход с аренды - а суммы ДАЖЕ меньше чем на начало года.

Не представляю какой объект даст 9% в год с аренды. Постоянно спрашиваю у тех кто поднимают эту тему - в ответ тишина...

В целом все правильно, в первой полугодии депо приносило больше чем средний квадрат недвиги.
НО:

1) Сравнивать нужно с депо в у.е. Вы мне конечно ответите, что сможете вовремя конвертировать в у.е. и еще дозаработать на курсовой разнице, но средний пересичный на таких операциях теряет, поэтому грн. депо не катит.
2) Депо в у.е. сейчас максимум 9-10%, а это около 0,8% в месяц
3) Цена на аренду явно занижена...ТАкая двушка сейчас сдается за 500у.е. ЕЕ можно конечно сдать по демпинговой цене, но кто же захочет недополучить прибыль?

П.С. я уже писал, 8-9% можно поиметь с убитой однушки возле нецентрового метро на правом берегу + ремонт по мелочи.
П.П.С. Вообще делать выводы на основании среднего квадрата я бы не стал... Сейчас на рынке благоприятная для покупателя ситуация, есть объекты по цене ниже рыночной, есть торг...этого может не стать при возобновлении нормального кредитования. Возможно хороший объект с торгом сейчас будет лучшим вариантом чем депо...

Ну я ж не сравниваю с годовых депо под 24%
Я говорю о короткой гривне - и конвертировать можно довольно быстро. Если вы и слышать не хотите о гривне - ваши проблемы - вы станете беднее ибо в долларе % намного меньше. а курс пока стабилен.
Двушку конечно можно сдать по 500. Но нужно учесть:
- простои
- амортизацию ремонта
- амортизацию бытовой техники
Поэтому цена аренды ниже...

Давайте по 8-9% детальнее.. Например купили за 55 тыс. у.е. Не в центре естественно.
Заплатили риэлтору, сделали небольшой ремонтик (подкрасили старые окна, батареи и .т.п) - пусть 5 тыс$ Итого уже вложили 60 тыс.$ Что дальше? Как за нее получать 4800$ в год? Это 400$ в месяц за совершенно голую совсем без ничего? Она же не в центре

Поэтому ДАЖЕ 6% для аренды - пока скорее мечты чем реальность...
Это если конечно считать амортизацию и простои...

[з-за того, что вы так медленно штампуете квадратные метры, посмотрите, что с рынком случилось - обвал полнейший.

Причины совсем в другом месте!

[з-за того, что вы так медленно штампуете квадратные метры, посмотрите, что с рынком случилось - обвал полнейший.

Причины совсем в другом месте!

Тс-с-с-с. Не говорите им, - психологический удар неизбежен. Строители-то, оказывается, думают, что 50% обвал цены на рынке - это результат того, что квартир не хватает.

Возможно хороший объект с торгом сейчас будет лучшим вариантом чем депо...

для этого надо на 150% быть уверенным шо цена дальше вних не пойдет

что дает вам такую уверенность, объективно?
выберите из пунктов, шоб легче было))

1 увеличивается количество сделок и РН ажил
2 доходы населения стартанули в гору
3 ипотека стала доступной и банки с радостью ее дают
4 строители начали массово строить бо им потекла деньга от проданных квартир
5 уменьшается стоимость жизни
6 уменьшается налоговое бремя на средний класс
7 уменьшаются коммунальные платежи
8 жить стало веселее, жить стало лучше

нет, для этого надо быть увереным, что средняя цена не опустится ниже цены, по которой вы купили. Я для себя определил цену для вторички в 1300, для первички 1100(за 1к). По такой цене готов брать уже сейчас.
Увереность дают слудующие факторы:
1) Стоители в жо...плохом финансовом положении, значит предложение в будующем сократится
2) Ставки по депо падают с каждым месяцем, а деньги в банки все равно несут. РАно или поздно ставки по кредитам снизятся до адекватных (инфляция + 2%), а это значительно подстегнет спрос.

живет семья с ребенком в 2к квартире и хочет купить ребенку 2к квартиру...
имея на руках 50-60 килобаксов, видя общие настроения на рынке, логичнее неспеша наблюдать за развитием событий держа деньги на депозите и получть проценты...
квартира нужна не срочно, родители свою продавать не собираються.... причем тут аренда и о каких "деньгах в жилье" идет речь в такой ситуации

В цьому варіанті врахуйте слідуюче :
1 Ви дійсно отримали вигоду в вигляді 8-10% ( величина депозиту )
2 Ця вигода є не чистою , адже Ви отримали за рахунок погіршення можливих житлових умов . Тобто сімя тіснилась в існуючій квартирі і збирала гроші . Життя - не вічне і чи варто платити 2- 4 % додаткового доходу , але при цьому втрачати рік живучи один одному на голові - питання риторичне .

Ви не купили квартиру і не орендували , а поклали гроші на депозит ,
а порівнюєте з купили квартиру і не поклали на депозит

Не рівноцінне порівняння .
В першій частині Ви не покращили свої житлові умови , в той час як в другій частині рівняння - покращили .

Короче весь смысл жизни в покращенни житловых умов, любой ценой. У кого 22 кв. метра на человека - все бегом побежали докупать недостающие 50 кв. метров

Что увеличивает предложение 1к, и давит цены 1к вниз.
Проблема в том, что желающие расшириться не могут продать свои 1 к

Підтримую , але внаслідок того що досягнута межа дохідності на великогабаритних квартирах , то для покращення житлових умов все одно потрібно буде збільшувати вкидання додаткових коштів в РН , інакше буде створена парадоксальна ситуація коли вийде , що продавши однокімнатну можна за ці кошти без доплати отримати двохкімнатну .
При такому розкладі всі спробують поміняти меншу на більшу . Новозбудованного житла по Україні - 6,4 млн кв , населення 46 млн кв .Після того як кожен отримає додатково 0,15 м кв безхозне житло просто закінчиться

И снова вы намекаете на "дефицит"
Ну... ОК. Предположим, через пару лет планируется дефицит.

Был у меня пару лет назад дефицитный товар. Точнее этот товар и сейчас есть, но тогда спрос был велик, а завод, до модернизации, больше произвести не мог.
Что я делал???
Я заведомо завышал заказы на поставки с завода, урезал (в разы!!!) заявки моих клиентов, выслушивал от них поток брани с требованием увеличить объем...
Сговорчивым и понимающим рекомендовал увеличить их наценку и заработать больше на единице товара. Несговорчивым, любящим поругаться, увеличивал отпускуную цену и требовал предоплату, предлагал приехать ко мне на склад своим транспортом и самостоятельно загрузить свою машину.
По-моему, мои действия были очень даже логичными в условиях дефицита.

Что сейчас делают строители?!?!?!
Они стимулируют спрос на остатки своего дефицитного товара проведением всевозможных акций, дают рассрочки, тратят дополнительные средства на PR, рекламу, не вкладывают деньги в "производство" нового товара...
В общем, все с точностью до наоборот!!!

У меня вопрос к строителям:
"вы врете о дефиците, или вы тупые"???

Увереность дают слудующие факторы:
1) Стоители в жо...плохом финансовом положении, значит предложение в будующем сократится
2) Ставки по депо падают с каждым месяцем, а деньги в банки все равно несут. РАно или поздно ставки по кредитам снизятся до адекватных (инфляция + 2%), а это значительно подстегнет спрос.

1)
пора уже признать простой Факт, шо в Киеве 14000 квартир в сданных новостроях ждут хозяев
и как только начнуться продажи, так и сразу на эти деньги начнется стройка
т.е. Хватит про дефицит
не оскорбляйте интеллект присутствующих)))

2)
подсегнуть спрос может токма наличие денег, а не размер ставки
даже в начальных классах дети понимают, шо купить вещь можно токма имея на нее деньги, а не то что имеете полсуммы, а ставки хоть нулевые делай, все равно не хватает

а то, что вы говорите, это касается свободных, спекулятивных денех, а они или идут в турции болгарии(читайте исследования того же девелопмента)
в нашу же недвигу, перегретую в два раза, токма спекулянт-идиот может сейчас влезть, каковых естественно не бывает)))


Единственный клиент сейчас - Хомяк-матрасник, у которого есть 30-70 куе на которые он хочет 1-3 ккв, и не в зажопинске