Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

а почему Вы считаете что ВСЕ кто хотят купить недвижку - бездомные и сидят в аренде?
очень возможно что у человека ЕСТЬ жилье и он хочет расшириться, еще может просто купить для ребенка и тп. Так что арнеду и расходы на ней можем вычеркнуть и тогда всетаки получается +8-10% выиграша

Все дуже просто .
Якщо у них є житло і вони хочуть розширитись , то частина коштів у них все одно в житлі ( їх на депозит не покладеш ) , а покладеш тільки ті кошти які в живому варіанті . Отже все одно вийде всього різниця в 2-4 % ( ми ж все одно рівняємо величину розширення з живими грошима )
Може сумбурно , але суть надіюсь Ви зрозуміли .

живет семья с ребенком в 2к квартире и хочет купить ребенку 2к квартиру...
имея на руках 50-60 килобаксов, видя общие настроения на рынке, логичнее неспеша наблюдать за развитием событий держа деньги на депозите и получть проценты...
квартира нужна не срочно, родители свою продавать не собираються.... причем тут аренда и о каких "деньгах в жилье" идет речь в такой ситуации

Ну тогда они эту квартиру смогут сдавать в аренду и получать дополнительный доход.
Считать разницу надо между депо и арендой...
Учесть что нал дает неоспоримо больше свободы и возможностей.

---Дата ----- $/м кв ----$ квартира --аренда-- -Кв-ра+ар- -%депо--- ---по депо ----разница--
01.01.2010 ---1675 ---83750 --------- 375
01.02.2010 ---1650 ---82500 ----------379 ------82879 ------1.00% -------- 84588 --------1709
01.03.2010 ---1635 ---81750 ----------758 ------82508 ------1.00% -------- 85433 --------2926
01.04.2010 ---1624 ---81200 ---------1144 ------82344 ------1.50% -------- 88016 --------5672
01.05.2010 ---1622 ---81100 ---------1536 ------82636 ------1.50% -------- 89336 --------6700
01.06.2010 ---1619 ---80950 ---------1933 ------82883 ------1.40% -------- 90587 --------7704
01.07.2010 ---1614 ---80700 ---------2335 ------83035 ------1.20% -------- 91674 --------8639
12.07.2010 ---1600 ---80000 ---------2738 ------82738 ------1.20% -------- 92774 -------10036

Я раз в месяц сравниваю...
Из-за падения цен - разница м.б. и выше 10%
Вот как в примере за 2010-й год она уже выше 10% только за полгода...
И все из-за падения цены на недвигу... С 1675 до 1600 по домику...
Полгода получали доход с аренды - а суммы ДАЖЕ меньше чем на начало года.

Не представляю какой объект даст 9% в год с аренды. Постоянно спрашиваю у тех кто поднимают эту тему - в ответ тишина...

В целом все правильно, в первой полугодии депо приносило больше чем средний квадрат недвиги.
НО:

1) Сравнивать нужно с депо в у.е. Вы мне конечно ответите, что сможете вовремя конвертировать в у.е. и еще дозаработать на курсовой разнице, но средний пересичный на таких операциях теряет, поэтому грн. депо не катит.
2) Депо в у.е. сейчас максимум 9-10%, а это около 0,8% в месяц
3) Цена на аренду явно занижена...ТАкая двушка сейчас сдается за 500у.е. ЕЕ можно конечно сдать по демпинговой цене, но кто же захочет недополучить прибыль?

П.С. я уже писал, 8-9% можно поиметь с убитой однушки возле нецентрового метро на правом берегу + ремонт по мелочи.
П.П.С. Вообще делать выводы на основании среднего квадрата я бы не стал... Сейчас на рынке благоприятная для покупателя ситуация, есть объекты по цене ниже рыночной, есть торг...этого может не стать при возобновлении нормального кредитования. Возможно хороший объект с торгом сейчас будет лучшим вариантом чем депо...

Ну я ж не сравниваю с годовых депо под 24%
Я говорю о короткой гривне - и конвертировать можно довольно быстро. Если вы и слышать не хотите о гривне - ваши проблемы - вы станете беднее ибо в долларе % намного меньше. а курс пока стабилен.
Двушку конечно можно сдать по 500. Но нужно учесть:
- простои
- амортизацию ремонта
- амортизацию бытовой техники
Поэтому цена аренды ниже...

Давайте по 8-9% детальнее.. Например купили за 55 тыс. у.е. Не в центре естественно.
Заплатили риэлтору, сделали небольшой ремонтик (подкрасили старые окна, батареи и .т.п) - пусть 5 тыс$ Итого уже вложили 60 тыс.$ Что дальше? Как за нее получать 4800$ в год? Это 400$ в месяц за совершенно голую совсем без ничего? Она же не в центре

Поэтому ДАЖЕ 6% для аренды - пока скорее мечты чем реальность...
Это если конечно считать амортизацию и простои...

Уже давно нету 24%... 15-16% - сегодняшняя реальность.
По квартире. Берем однуху за 55000. Меняем окна двери = 1000$, сантехника 500$, простой ремонт(переклеили обои + линолиум +межкомнатные двери+кое где електрику)=2000$
По мебели: Кровать/диван 400$, кухня 200$, шкаф, стол, стульчики еще пускай 400$ Еще 500 на мелкие непридвиденные расходы. По технике - стиалка+холодильник+телик= 1000$.
Итого имеем 61000у.е. Аренда такой хатки сейчас около 450енотов, что даете 8,8% окупаемости.

Если из аренды вычитать амортизацию и экспуатационные расходы, то из депо нужно бы вычесть инфляцию.

а почему Вы считаете что ВСЕ кто хотят купить недвижку - бездомные и сидят в аренде?
очень возможно что у человека ЕСТЬ жилье и он хочет расшириться, еще может просто купить для ребенка и тп. Так что арнеду и расходы на ней можем вычеркнуть и тогда всетаки получается +8-10% выиграша

Все дуже просто .
Якщо у них є житло і вони хочуть розширитись , то частина коштів у них все одно в житлі ( їх на депозит не покладеш ) , а покладеш тільки ті кошти які в живому варіанті . Отже все одно вийде всього різниця в 2-4 % ( ми ж все одно рівняємо величину розширення з живими грошима )
Може сумбурно , але суть надіюсь Ви зрозуміли .

живет семья с ребенком в 2к квартире и хочет купить ребенку 2к квартиру...
имея на руках 50-60 килобаксов, видя общие настроения на рынке, логичнее неспеша наблюдать за развитием событий держа деньги на депозите и получть проценты...
квартира нужна не срочно, родители свою продавать не собираються.... причем тут аренда и о каких "деньгах в жилье" идет речь в такой ситуации

Ну тогда они эту квартиру смогут сдавать в аренду и получать дополнительный доход.
Считать разницу надо между депо и арендой...
Учесть что нал дает неоспоримо больше свободы и возможностей.

---Дата ----- $/м кв ----$ квартира --аренда-- -Кв-ра+ар- -%депо--- ---по депо ----разница--
01.01.2010 ---1675 ---83750 --------- 375
01.02.2010 ---1650 ---82500 ----------379 ------82879 ------1.00% -------- 84588 --------1709
01.03.2010 ---1635 ---81750 ----------758 ------82508 ------1.00% -------- 85433 --------2926
01.04.2010 ---1624 ---81200 ---------1144 ------82344 ------1.50% -------- 88016 --------5672
01.05.2010 ---1622 ---81100 ---------1536 ------82636 ------1.50% -------- 89336 --------6700
01.06.2010 ---1619 ---80950 ---------1933 ------82883 ------1.40% -------- 90587 --------7704
01.07.2010 ---1614 ---80700 ---------2335 ------83035 ------1.20% -------- 91674 --------8639
12.07.2010 ---1600 ---80000 ---------2738 ------82738 ------1.20% -------- 92774 -------10036

Я раз в месяц сравниваю...
Из-за падения цен - разница м.б. и выше 10%
Вот как в примере за 2010-й год она уже выше 10% только за полгода...
И все из-за падения цены на недвигу... С 1675 до 1600 по домику...
Полгода получали доход с аренды - а суммы ДАЖЕ меньше чем на начало года.

Не представляю какой объект даст 9% в год с аренды. Постоянно спрашиваю у тех кто поднимают эту тему - в ответ тишина...

В целом все правильно, в первой полугодии депо приносило больше чем средний квадрат недвиги.
НО:

1) Сравнивать нужно с депо в у.е. Вы мне конечно ответите, что сможете вовремя конвертировать в у.е. и еще дозаработать на курсовой разнице, но средний пересичный на таких операциях теряет, поэтому грн. депо не катит.
2) Депо в у.е. сейчас максимум 9-10%, а это около 0,8% в месяц
3) Цена на аренду явно занижена...ТАкая двушка сейчас сдается за 500у.е. ЕЕ можно конечно сдать по демпинговой цене, но кто же захочет недополучить прибыль?

П.С. я уже писал, 8-9% можно поиметь с убитой однушки возле нецентрового метро на правом берегу + ремонт по мелочи.
П.П.С. Вообще делать выводы на основании среднего квадрата я бы не стал... Сейчас на рынке благоприятная для покупателя ситуация, есть объекты по цене ниже рыночной, есть торг...этого может не стать при возобновлении нормального кредитования. Возможно хороший объект с торгом сейчас будет лучшим вариантом чем депо...

Ну я ж не сравниваю с годовых депо под 24%
Я говорю о короткой гривне - и конвертировать можно довольно быстро. Если вы и слышать не хотите о гривне - ваши проблемы - вы станете беднее ибо в долларе % намного меньше. а курс пока стабилен.
Двушку конечно можно сдать по 500. Но нужно учесть:
- простои
- амортизацию ремонта
- амортизацию бытовой техники
Поэтому цена аренды ниже...

Давайте по 8-9% детальнее.. Например купили за 55 тыс. у.е. Не в центре естественно.
Заплатили риэлтору, сделали небольшой ремонтик (подкрасили старые окна, батареи и .т.п) - пусть 5 тыс$ Итого уже вложили 60 тыс.$ Что дальше? Как за нее получать 4800$ в год? Это 400$ в месяц за совершенно голую совсем без ничего? Она же не в центре

Поэтому ДАЖЕ 6% для аренды - пока скорее мечты чем реальность...
Это если конечно считать амортизацию и простои...

Уже давно нету по 24%... 15-16% - сегодняшняя реальность.
По квартире. Берем однуху за 55000. Меняем окна двери = 1000$, сантехника 500$, простой ремонт(переклеили обои + линолиум +межкомнатные двери+кое где електрику)=2000$
По мебели: Кровать/диван 400$, кухня 200$, шкаф, стол, стульчики еще пускай 400$ Еще 500 на мелкие непридвиденные расходы. По технике - стиалка+холодильник+телик= 1000$.
Итого имеем 61000у.е. Аренда такой хатки сейчас около 450енотов, что даете 8,8% окупаемости.

Если из аренды вычитать амортизацию и экспуатационные расходы, то из депо нужно бы вычесть инфляцию.

Вы арендатора на 450 енотов будете ждать лет 5 сначала.
Красная цена - 350 енотов. Если сильно повезет с арендаторами - аленями.

а почему Вы считаете что ВСЕ кто хотят купить недвижку - бездомные и сидят в аренде?
очень возможно что у человека ЕСТЬ жилье и он хочет расшириться, еще может просто купить для ребенка и тп. Так что арнеду и расходы на ней можем вычеркнуть и тогда всетаки получается +8-10% выиграша

Все дуже просто .
Якщо у них є житло і вони хочуть розширитись , то частина коштів у них все одно в житлі ( їх на депозит не покладеш ) , а покладеш тільки ті кошти які в живому варіанті . Отже все одно вийде всього різниця в 2-4 % ( ми ж все одно рівняємо величину розширення з живими грошима )
Може сумбурно , але суть надіюсь Ви зрозуміли .

живет семья с ребенком в 2к квартире и хочет купить ребенку 2к квартиру...
имея на руках 50-60 килобаксов, видя общие настроения на рынке, логичнее неспеша наблюдать за развитием событий держа деньги на депозите и получть проценты...
квартира нужна не срочно, родители свою продавать не собираються.... причем тут аренда и о каких "деньгах в жилье" идет речь в такой ситуации

Ну тогда они эту квартиру смогут сдавать в аренду и получать дополнительный доход.
Считать разницу надо между депо и арендой...
Учесть что нал дает неоспоримо больше свободы и возможностей.

---Дата ----- $/м кв ----$ квартира --аренда-- -Кв-ра+ар- -%депо--- ---по депо ----разница--
01.01.2010 ---1675 ---83750 --------- 375
01.02.2010 ---1650 ---82500 ----------379 ------82879 ------1.00% -------- 84588 --------1709
01.03.2010 ---1635 ---81750 ----------758 ------82508 ------1.00% -------- 85433 --------2926
01.04.2010 ---1624 ---81200 ---------1144 ------82344 ------1.50% -------- 88016 --------5672
01.05.2010 ---1622 ---81100 ---------1536 ------82636 ------1.50% -------- 89336 --------6700
01.06.2010 ---1619 ---80950 ---------1933 ------82883 ------1.40% -------- 90587 --------7704
01.07.2010 ---1614 ---80700 ---------2335 ------83035 ------1.20% -------- 91674 --------8639
12.07.2010 ---1600 ---80000 ---------2738 ------82738 ------1.20% -------- 92774 -------10036

Я раз в месяц сравниваю...
Из-за падения цен - разница м.б. и выше 10%
Вот как в примере за 2010-й год она уже выше 10% только за полгода...
И все из-за падения цены на недвигу... С 1675 до 1600 по домику...
Полгода получали доход с аренды - а суммы ДАЖЕ меньше чем на начало года.

Не представляю какой объект даст 9% в год с аренды. Постоянно спрашиваю у тех кто поднимают эту тему - в ответ тишина...

В целом все правильно, в первой полугодии депо приносило больше чем средний квадрат недвиги.
НО:

1) Сравнивать нужно с депо в у.е. Вы мне конечно ответите, что сможете вовремя конвертировать в у.е. и еще дозаработать на курсовой разнице, но средний пересичный на таких операциях теряет, поэтому грн. депо не катит.
2) Депо в у.е. сейчас максимум 9-10%, а это около 0,8% в месяц
3) Цена на аренду явно занижена...ТАкая двушка сейчас сдается за 500у.е. ЕЕ можно конечно сдать по демпинговой цене, но кто же захочет недополучить прибыль?

П.С. я уже писал, 8-9% можно поиметь с убитой однушки возле нецентрового метро на правом берегу + ремонт по мелочи.
П.П.С. Вообще делать выводы на основании среднего квадрата я бы не стал... Сейчас на рынке благоприятная для покупателя ситуация, есть объекты по цене ниже рыночной, есть торг...этого может не стать при возобновлении нормального кредитования. Возможно хороший объект с торгом сейчас будет лучшим вариантом чем депо...

Ну я ж не сравниваю с годовых депо под 24%
Я говорю о короткой гривне - и конвертировать можно довольно быстро. Если вы и слышать не хотите о гривне - ваши проблемы - вы станете беднее ибо в долларе % намного меньше. а курс пока стабилен.
Двушку конечно можно сдать по 500. Но нужно учесть:
- простои
- амортизацию ремонта
- амортизацию бытовой техники
Поэтому цена аренды ниже...

Давайте по 8-9% детальнее.. Например купили за 55 тыс. у.е. Не в центре естественно.
Заплатили риэлтору, сделали небольшой ремонтик (подкрасили старые окна, батареи и .т.п) - пусть 5 тыс$ Итого уже вложили 60 тыс.$ Что дальше? Как за нее получать 4800$ в год? Это 400$ в месяц за совершенно голую совсем без ничего? Она же не в центре

Поэтому ДАЖЕ 6% для аренды - пока скорее мечты чем реальность...
Это если конечно считать амортизацию и простои...

Уже давно нету 24%... 15-16% - сегодняшняя реальность.
По квартире. Берем однуху за 55000. Меняем окна двери = 1000$, сантехника 500$, простой ремонт(переклеили обои + линолиум +межкомнатные двери+кое где електрику)=2000$
По мебели: Кровать/диван 400$, кухня 200$, шкаф, стол, стульчики еще пускай 400$ Еще 500 на мелкие непридвиденные расходы. По технике - стиалка+холодильник+телик= 1000$.
Итого имеем 61000у.е. Аренда такой хатки сейчас около 450енотов, что даете 8,8% окупаемости.

Если из аренды вычитать амортизацию и экспуатационные расходы, то из депо нужно бы вычесть инфляцию.

Тогда и из стоимости аренды нужно вычесть инфляцию

а почему Вы считаете что ВСЕ кто хотят купить недвижку - бездомные и сидят в аренде?
очень возможно что у человека ЕСТЬ жилье и он хочет расшириться, еще может просто купить для ребенка и тп. Так что арнеду и расходы на ней можем вычеркнуть и тогда всетаки получается +8-10% выиграша

Все дуже просто .
Якщо у них є житло і вони хочуть розширитись , то частина коштів у них все одно в житлі ( їх на депозит не покладеш ) , а покладеш тільки ті кошти які в живому варіанті . Отже все одно вийде всього різниця в 2-4 % ( ми ж все одно рівняємо величину розширення з живими грошима )
Може сумбурно , але суть надіюсь Ви зрозуміли .

живет семья с ребенком в 2к квартире и хочет купить ребенку 2к квартиру...
имея на руках 50-60 килобаксов, видя общие настроения на рынке, логичнее неспеша наблюдать за развитием событий держа деньги на депозите и получть проценты...
квартира нужна не срочно, родители свою продавать не собираються.... причем тут аренда и о каких "деньгах в жилье" идет речь в такой ситуации

Ну тогда они эту квартиру смогут сдавать в аренду и получать дополнительный доход.
Считать разницу надо между депо и арендой...
Учесть что нал дает неоспоримо больше свободы и возможностей.

---Дата ----- $/м кв ----$ квартира --аренда-- -Кв-ра+ар- -%депо--- ---по депо ----разница--
01.01.2010 ---1675 ---83750 --------- 375
01.02.2010 ---1650 ---82500 ----------379 ------82879 ------1.00% -------- 84588 --------1709
01.03.2010 ---1635 ---81750 ----------758 ------82508 ------1.00% -------- 85433 --------2926
01.04.2010 ---1624 ---81200 ---------1144 ------82344 ------1.50% -------- 88016 --------5672
01.05.2010 ---1622 ---81100 ---------1536 ------82636 ------1.50% -------- 89336 --------6700
01.06.2010 ---1619 ---80950 ---------1933 ------82883 ------1.40% -------- 90587 --------7704
01.07.2010 ---1614 ---80700 ---------2335 ------83035 ------1.20% -------- 91674 --------8639
12.07.2010 ---1600 ---80000 ---------2738 ------82738 ------1.20% -------- 92774 -------10036

Я раз в месяц сравниваю...
Из-за падения цен - разница м.б. и выше 10%
Вот как в примере за 2010-й год она уже выше 10% только за полгода...
И все из-за падения цены на недвигу... С 1675 до 1600 по домику...
Полгода получали доход с аренды - а суммы ДАЖЕ меньше чем на начало года.

Не представляю какой объект даст 9% в год с аренды. Постоянно спрашиваю у тех кто поднимают эту тему - в ответ тишина...

В целом все правильно, в первой полугодии депо приносило больше чем средний квадрат недвиги.
НО:

1) Сравнивать нужно с депо в у.е. Вы мне конечно ответите, что сможете вовремя конвертировать в у.е. и еще дозаработать на курсовой разнице, но средний пересичный на таких операциях теряет, поэтому грн. депо не катит.
2) Депо в у.е. сейчас максимум 9-10%, а это около 0,8% в месяц
3) Цена на аренду явно занижена...ТАкая двушка сейчас сдается за 500у.е. ЕЕ можно конечно сдать по демпинговой цене, но кто же захочет недополучить прибыль?

П.С. я уже писал, 8-9% можно поиметь с убитой однушки возле нецентрового метро на правом берегу + ремонт по мелочи.
П.П.С. Вообще делать выводы на основании среднего квадрата я бы не стал... Сейчас на рынке благоприятная для покупателя ситуация, есть объекты по цене ниже рыночной, есть торг...этого может не стать при возобновлении нормального кредитования. Возможно хороший объект с торгом сейчас будет лучшим вариантом чем депо...

Ну я ж не сравниваю с годовых депо под 24%
Я говорю о короткой гривне - и конвертировать можно довольно быстро. Если вы и слышать не хотите о гривне - ваши проблемы - вы станете беднее ибо в долларе % намного меньше. а курс пока стабилен.
Двушку конечно можно сдать по 500. Но нужно учесть:
- простои
- амортизацию ремонта
- амортизацию бытовой техники
Поэтому цена аренды ниже...

Давайте по 8-9% детальнее.. Например купили за 55 тыс. у.е. Не в центре естественно.
Заплатили риэлтору, сделали небольшой ремонтик (подкрасили старые окна, батареи и .т.п) - пусть 5 тыс$ Итого уже вложили 60 тыс.$ Что дальше? Как за нее получать 4800$ в год? Это 400$ в месяц за совершенно голую совсем без ничего? Она же не в центре

Поэтому ДАЖЕ 6% для аренды - пока скорее мечты чем реальность...
Это если конечно считать амортизацию и простои...

Уже давно нету 24%... 15-16% - сегодняшняя реальность.
По квартире. Берем однуху за 55000. Меняем окна двери = 1000$, сантехника 500$, простой ремонт(переклеили обои + линолиум +межкомнатные двери+кое где електрику)=2000$
По мебели: Кровать/диван 400$, кухня 200$, шкаф, стол, стульчики еще пускай 400$ Еще 500 на мелкие непридвиденные расходы. По технике - стиалка+холодильник+телик= 1000$.
Итого имеем 61000у.е. Аренда такой хатки сейчас около 450енотов, что даете 8,8% окупаемости.

Если из аренды вычитать амортизацию и экспуатационные расходы, то из депо нужно бы вычесть инфляцию.

можно подумать стоимость недвиги у нас сейчас растет с инфляцией

а из аренды вычтите простои и будущие ремонты и замену техники и мебели

а то типа на веки прикупили и забыли

да и за 450 то что вы описали никому не напаришь

Увереность дают слудующие факторы:
1) Стоители в жо...плохом финансовом положении, значит предложение в будующем сократится
2) Ставки по депо падают с каждым месяцем, а деньги в банки все равно несут. РАно или поздно ставки по кредитам снизятся до адекватных (инфляция + 2%), а это значительно подстегнет спрос.

1)
пора уже признать простой Факт, шо в Киеве 14000 квартир в сданных новостроях ждут хозяев
и как только начнуться продажи, так и сразу на эти деньги начнется стройка
т.е. Хватит про дефицит
не оскорбляйте интеллект присутствующих)))

2)
подсегнуть спрос может токма наличие денег, а не размер ставки
даже в начальных классах дети понимают, шо купить вещь можно токма имея на нее деньги, а не то что имеете полсуммы, а ставки хоть нулевые делай, все равно не хватает

а то, что вы говорите, это касается свободных, спекулятивных денех, а они или идут в турции болгарии(читайте исследования того же девелопмента)
в нашу же недвигу, перегретую в два раза, токма спекулянт-идиот может сейчас влезть, каковых естественно не бывает)))


Единственный клиент сейчас - Хомяк-матрасник, у которого есть 30-70 куе на которые он хочет 1-3 ккв, и не в зажопинске

1)У кого есть интеллект, тот понимает, что если сейчас не строят нового, то завтра продавать этого нового не будут.
2)Про кредиты улыбнуло, очевидно что чем ниже ставки, тем меньшая сумма нужна для обслуживания долга, а соответственно большему количеству людей будет под силу такой долг на себя взять и ослуживать.

Про 14000 - вы сделайте себе и коллегам по футболке с такой надписью и вперед на улицы - пусть большее количество обывателей узнает, насколько все у строителей плохо...на форуме все уже запомнили

а почему Вы считаете что ВСЕ кто хотят купить недвижку - бездомные и сидят в аренде?
очень возможно что у человека ЕСТЬ жилье и он хочет расшириться, еще может просто купить для ребенка и тп. Так что арнеду и расходы на ней можем вычеркнуть и тогда всетаки получается +8-10% выиграша

Все дуже просто .
Якщо у них є житло і вони хочуть розширитись , то частина коштів у них все одно в житлі ( їх на депозит не покладеш ) , а покладеш тільки ті кошти які в живому варіанті . Отже все одно вийде всього різниця в 2-4 % ( ми ж все одно рівняємо величину розширення з живими грошима )
Може сумбурно , але суть надіюсь Ви зрозуміли .

живет семья с ребенком в 2к квартире и хочет купить ребенку 2к квартиру...
имея на руках 50-60 килобаксов, видя общие настроения на рынке, логичнее неспеша наблюдать за развитием событий держа деньги на депозите и получть проценты...
квартира нужна не срочно, родители свою продавать не собираються.... причем тут аренда и о каких "деньгах в жилье" идет речь в такой ситуации

Ну тогда они эту квартиру смогут сдавать в аренду и получать дополнительный доход.
Считать разницу надо между депо и арендой...
Учесть что нал дает неоспоримо больше свободы и возможностей.

---Дата ----- $/м кв ----$ квартира --аренда-- -Кв-ра+ар- -%депо--- ---по депо ----разница--
01.01.2010 ---1675 ---83750 --------- 375
01.02.2010 ---1650 ---82500 ----------379 ------82879 ------1.00% -------- 84588 --------1709
01.03.2010 ---1635 ---81750 ----------758 ------82508 ------1.00% -------- 85433 --------2926
01.04.2010 ---1624 ---81200 ---------1144 ------82344 ------1.50% -------- 88016 --------5672
01.05.2010 ---1622 ---81100 ---------1536 ------82636 ------1.50% -------- 89336 --------6700
01.06.2010 ---1619 ---80950 ---------1933 ------82883 ------1.40% -------- 90587 --------7704
01.07.2010 ---1614 ---80700 ---------2335 ------83035 ------1.20% -------- 91674 --------8639
12.07.2010 ---1600 ---80000 ---------2738 ------82738 ------1.20% -------- 92774 -------10036

Я раз в месяц сравниваю...
Из-за падения цен - разница м.б. и выше 10%
Вот как в примере за 2010-й год она уже выше 10% только за полгода...
И все из-за падения цены на недвигу... С 1675 до 1600 по домику...
Полгода получали доход с аренды - а суммы ДАЖЕ меньше чем на начало года.

Не представляю какой объект даст 9% в год с аренды. Постоянно спрашиваю у тех кто поднимают эту тему - в ответ тишина...

В целом все правильно, в первой полугодии депо приносило больше чем средний квадрат недвиги.
НО:

1) Сравнивать нужно с депо в у.е. Вы мне конечно ответите, что сможете вовремя конвертировать в у.е. и еще дозаработать на курсовой разнице, но средний пересичный на таких операциях теряет, поэтому грн. депо не катит.
2) Депо в у.е. сейчас максимум 9-10%, а это около 0,8% в месяц
3) Цена на аренду явно занижена...ТАкая двушка сейчас сдается за 500у.е. ЕЕ можно конечно сдать по демпинговой цене, но кто же захочет недополучить прибыль?

П.С. я уже писал, 8-9% можно поиметь с убитой однушки возле нецентрового метро на правом берегу + ремонт по мелочи.
П.П.С. Вообще делать выводы на основании среднего квадрата я бы не стал... Сейчас на рынке благоприятная для покупателя ситуация, есть объекты по цене ниже рыночной, есть торг...этого может не стать при возобновлении нормального кредитования. Возможно хороший объект с торгом сейчас будет лучшим вариантом чем депо...

Ну я ж не сравниваю с годовых депо под 24%
Я говорю о короткой гривне - и конвертировать можно довольно быстро. Если вы и слышать не хотите о гривне - ваши проблемы - вы станете беднее ибо в долларе % намного меньше. а курс пока стабилен.
Двушку конечно можно сдать по 500. Но нужно учесть:
- простои
- амортизацию ремонта
- амортизацию бытовой техники
Поэтому цена аренды ниже...

Давайте по 8-9% детальнее.. Например купили за 55 тыс. у.е. Не в центре естественно.
Заплатили риэлтору, сделали небольшой ремонтик (подкрасили старые окна, батареи и .т.п) - пусть 5 тыс$ Итого уже вложили 60 тыс.$ Что дальше? Как за нее получать 4800$ в год? Это 400$ в месяц за совершенно голую совсем без ничего? Она же не в центре

Поэтому ДАЖЕ 6% для аренды - пока скорее мечты чем реальность...
Это если конечно считать амортизацию и простои...

Уже давно нету 24%... 15-16% - сегодняшняя реальность.
По квартире. Берем однуху за 55000. Меняем окна двери = 1000$, сантехника 500$, простой ремонт(переклеили обои + линолиум +межкомнатные двери+кое где електрику)=2000$
По мебели: Кровать/диван 400$, кухня 200$, шкаф, стол, стульчики еще пускай 400$ Еще 500 на мелкие непридвиденные расходы. По технике - стиалка+холодильник+телик= 1000$.
Итого имеем 61000у.е. Аренда такой хатки сейчас около 450енотов, что даете 8,8% окупаемости.

Если из аренды вычитать амортизацию и экспуатационные расходы, то из депо нужно бы вычесть инфляцию.

можно подумать стоимость недвиги у нас сейчас растет с инфляцией

а из аренды вычтите простои и будущие ремонты и замену техники и мебели

а то типа на веки прикупили и забыли

да и за 450 то что вы описали никому не напаришь

по инфляции как правило растет стоимость аренды

ant_sever

Запросто за 450, неделю назад знакомый снял.

Депо будут дешеветь дальше. Доход по депо может еще и привышает аренду но не на много и не в большенстве случаев. А если прибавить комфорт, что эта квартира ваша и никуда не нужно переезжать. То лучше купить, чем арендовать.

а почему Вы считаете что ВСЕ кто хотят купить недвижку - бездомные и сидят в аренде?
очень возможно что у человека ЕСТЬ жилье и он хочет расшириться, еще может просто купить для ребенка и тп. Так что арнеду и расходы на ней можем вычеркнуть и тогда всетаки получается +8-10% выиграша

Все дуже просто .
Якщо у них є житло і вони хочуть розширитись , то частина коштів у них все одно в житлі ( їх на депозит не покладеш ) , а покладеш тільки ті кошти які в живому варіанті . Отже все одно вийде всього різниця в 2-4 % ( ми ж все одно рівняємо величину розширення з живими грошима )
Може сумбурно , але суть надіюсь Ви зрозуміли .

живет семья с ребенком в 2к квартире и хочет купить ребенку 2к квартиру...
имея на руках 50-60 килобаксов, видя общие настроения на рынке, логичнее неспеша наблюдать за развитием событий держа деньги на депозите и получть проценты...
квартира нужна не срочно, родители свою продавать не собираються.... причем тут аренда и о каких "деньгах в жилье" идет речь в такой ситуации

Ну тогда они эту квартиру смогут сдавать в аренду и получать дополнительный доход.
Считать разницу надо между депо и арендой...
Учесть что нал дает неоспоримо больше свободы и возможностей.

---Дата ----- $/м кв ----$ квартира --аренда-- -Кв-ра+ар- -%депо--- ---по депо ----разница--
01.01.2010 ---1675 ---83750 --------- 375
01.02.2010 ---1650 ---82500 ----------379 ------82879 ------1.00% -------- 84588 --------1709
01.03.2010 ---1635 ---81750 ----------758 ------82508 ------1.00% -------- 85433 --------2926
01.04.2010 ---1624 ---81200 ---------1144 ------82344 ------1.50% -------- 88016 --------5672
01.05.2010 ---1622 ---81100 ---------1536 ------82636 ------1.50% -------- 89336 --------6700
01.06.2010 ---1619 ---80950 ---------1933 ------82883 ------1.40% -------- 90587 --------7704
01.07.2010 ---1614 ---80700 ---------2335 ------83035 ------1.20% -------- 91674 --------8639
12.07.2010 ---1600 ---80000 ---------2738 ------82738 ------1.20% -------- 92774 -------10036

Я раз в месяц сравниваю...
Из-за падения цен - разница м.б. и выше 10%
Вот как в примере за 2010-й год она уже выше 10% только за полгода...
И все из-за падения цены на недвигу... С 1675 до 1600 по домику...
Полгода получали доход с аренды - а суммы ДАЖЕ меньше чем на начало года.

Не представляю какой объект даст 9% в год с аренды. Постоянно спрашиваю у тех кто поднимают эту тему - в ответ тишина...

В целом все правильно, в первой полугодии депо приносило больше чем средний квадрат недвиги.
НО:

1) Сравнивать нужно с депо в у.е. Вы мне конечно ответите, что сможете вовремя конвертировать в у.е. и еще дозаработать на курсовой разнице, но средний пересичный на таких операциях теряет, поэтому грн. депо не катит.
2) Депо в у.е. сейчас максимум 9-10%, а это около 0,8% в месяц
3) Цена на аренду явно занижена...ТАкая двушка сейчас сдается за 500у.е. ЕЕ можно конечно сдать по демпинговой цене, но кто же захочет недополучить прибыль?

П.С. я уже писал, 8-9% можно поиметь с убитой однушки возле нецентрового метро на правом берегу + ремонт по мелочи.
П.П.С. Вообще делать выводы на основании среднего квадрата я бы не стал... Сейчас на рынке благоприятная для покупателя ситуация, есть объекты по цене ниже рыночной, есть торг...этого может не стать при возобновлении нормального кредитования. Возможно хороший объект с торгом сейчас будет лучшим вариантом чем депо...

Ну я ж не сравниваю с годовых депо под 24%
Я говорю о короткой гривне - и конвертировать можно довольно быстро. Если вы и слышать не хотите о гривне - ваши проблемы - вы станете беднее ибо в долларе % намного меньше. а курс пока стабилен.
Двушку конечно можно сдать по 500. Но нужно учесть:
- простои
- амортизацию ремонта
- амортизацию бытовой техники
Поэтому цена аренды ниже...

Давайте по 8-9% детальнее.. Например купили за 55 тыс. у.е. Не в центре естественно.
Заплатили риэлтору, сделали небольшой ремонтик (подкрасили старые окна, батареи и .т.п) - пусть 5 тыс$ Итого уже вложили 60 тыс.$ Что дальше? Как за нее получать 4800$ в год? Это 400$ в месяц за совершенно голую совсем без ничего? Она же не в центре

Поэтому ДАЖЕ 6% для аренды - пока скорее мечты чем реальность...
Это если конечно считать амортизацию и простои...

Уже давно нету 24%... 15-16% - сегодняшняя реальность.
По квартире. Берем однуху за 55000. Меняем окна двери = 1000$, сантехника 500$, простой ремонт(переклеили обои + линолиум +межкомнатные двери+кое где електрику)=2000$
По мебели: Кровать/диван 400$, кухня 200$, шкаф, стол, стульчики еще пускай 400$ Еще 500 на мелкие непридвиденные расходы. По технике - стиалка+холодильник+телик= 1000$.
Итого имеем 61000у.е. Аренда такой хатки сейчас около 450енотов, что даете 8,8% окупаемости.

Если из аренды вычитать амортизацию и экспуатационные расходы, то из депо нужно бы вычесть инфляцию.

можно подумать стоимость недвиги у нас сейчас растет с инфляцией

а из аренды вычтите простои и будущие ремонты и замену техники и мебели

а то типа на веки прикупили и забыли

да и за 450 то что вы описали никому не напаришь

по инфляции как правило растет стоимость аренды

Как правило, возможно. Но не сейчас у нас.
Хочу я увидеть того арендатора, который согласится сейчас подписать с вами долгосрочный договор в долларах с ежемесячной индексацией на величину инфляции гривни.

Лично я подписывал в последнее время договоры долгосрочной аренды (правда, офисных помещений) на условиях:
- цена в гривне;
- изменение цены не чаще 1 раза в год, не более чем на +-10%;
- предупреждение об изменении цены за 3 месяца.

Так что курсовые риски ваших инвестиций не забудьте тоже учесть в растече прибыльности данной операциию.

1)У кого есть интеллект, тот понимает, что если сейчас не строят нового, то завтра продавать этого нового не будут.
2)Про кредиты улыбнуло, очевидно что чем ниже ставки, тем меньшая сумма нужна для обслуживания долга, а соответственно большему количеству людей будет под силу такой долг на себя взять и ослуживать.

Про 14000 - вы сделайте себе и коллегам по футболке с такой надписью и вперед на улицы - пусть большее количество обывателей узнает, насколько все у строителей плохо...на форуме все уже запонмили

майки с надписью "я в ипотеке" надо вам выпускать и продавать, шоб хоть как то продержаться от платежа до платежа

а 14000 уже признаный факт, подтвержденный и госкомстатом и риэлторами и застройщиками
не вижу смысла опять все это выкладывать только из за того шо очередной растишка типа "забыл")))


это Огромный задел, с пустыми окнами,
пока его не распродадут, о дефицитах забудьте
а как только начнут продавать, так сразу и начнут строить

а то строители привыкли эту лапшичку вешать, а сами по 200 квартир в месяц продают, и то, если им верить
другие источники говорят шо 60-70)))
верить врунам, это для дураков))

ant_sever

Запросто за 450, неделю назад знакомый снял.

Депо будут дешеветь дальше. Доход по депо может еще и привышает аренду но не на много и не в большенстве случаев. А если прибавить комфорт, что эта квартира ваша и никуда не нужно переезжать. То лучше купить, чем арендовать.

а мой знакомый двушку с ремонтом и мебелью за 400 снял