Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

ant_sever

Запросто за 450, неделю назад знакомый снял.

Депо будут дешеветь дальше. Доход по депо может еще и привышает аренду но не на много и не в большенстве случаев. А если прибавить комфорт, что эта квартира ваша и никуда не нужно переезжать. То лучше купить, чем арендовать.

Зачем же ваш знакомый "снял"???
Нужно было покупать

А если учесть, что не только депо, но и недвижимость тоже будет дешеветь, то спорить не о чем.
Через какое-то время повторим расчеты.
А пока что "доход по депо привышает аренду"

Квартиру, которая сейчас тоит 100тыс.у.е вы не снимите даже за 450у.е. минимум за 550у.е. таким образом :
100тыс. * 8% = 8тыс.у.е. / 12 = 666у.е. ну и это вы считаете выгодно? Да вы не уважаете себя и вашу семью, заставляя их жить и пользоватся чужим.

о, уже даже так

а покупать 1 к хрущок вместо того шоб с %% по депо снимать нормальную 2 ккв это уважение или нет

60000*15%/12=750

какую хату можно снять за 750 уе и шо можно взять за 60 куе

а почему Вы считаете что ВСЕ кто хотят купить недвижку - бездомные и сидят в аренде?
очень возможно что у человека ЕСТЬ жилье и он хочет расшириться, еще может просто купить для ребенка и тп. Так что арнеду и расходы на ней можем вычеркнуть и тогда всетаки получается +8-10% выиграша

Все дуже просто .
Якщо у них є житло і вони хочуть розширитись , то частина коштів у них все одно в житлі ( їх на депозит не покладеш ) , а покладеш тільки ті кошти які в живому варіанті . Отже все одно вийде всього різниця в 2-4 % ( ми ж все одно рівняємо величину розширення з живими грошима )
Може сумбурно , але суть надіюсь Ви зрозуміли .

живет семья с ребенком в 2к квартире и хочет купить ребенку 2к квартиру...
имея на руках 50-60 килобаксов, видя общие настроения на рынке, логичнее неспеша наблюдать за развитием событий держа деньги на депозите и получть проценты...
квартира нужна не срочно, родители свою продавать не собираються.... причем тут аренда и о каких "деньгах в жилье" идет речь в такой ситуации

Ну тогда они эту квартиру смогут сдавать в аренду и получать дополнительный доход.
Считать разницу надо между депо и арендой...
Учесть что нал дает неоспоримо больше свободы и возможностей.

---Дата ----- $/м кв ----$ квартира --аренда-- -Кв-ра+ар- -%депо--- ---по депо ----разница--
01.01.2010 ---1675 ---83750 --------- 375
01.02.2010 ---1650 ---82500 ----------379 ------82879 ------1.00% -------- 84588 --------1709
01.03.2010 ---1635 ---81750 ----------758 ------82508 ------1.00% -------- 85433 --------2926
01.04.2010 ---1624 ---81200 ---------1144 ------82344 ------1.50% -------- 88016 --------5672
01.05.2010 ---1622 ---81100 ---------1536 ------82636 ------1.50% -------- 89336 --------6700
01.06.2010 ---1619 ---80950 ---------1933 ------82883 ------1.40% -------- 90587 --------7704
01.07.2010 ---1614 ---80700 ---------2335 ------83035 ------1.20% -------- 91674 --------8639
12.07.2010 ---1600 ---80000 ---------2738 ------82738 ------1.20% -------- 92774 -------10036

Я раз в месяц сравниваю...
Из-за падения цен - разница м.б. и выше 10%
Вот как в примере за 2010-й год она уже выше 10% только за полгода...
И все из-за падения цены на недвигу... С 1675 до 1600 по домику...
Полгода получали доход с аренды - а суммы ДАЖЕ меньше чем на начало года.

Не представляю какой объект даст 9% в год с аренды. Постоянно спрашиваю у тех кто поднимают эту тему - в ответ тишина...

В целом все правильно, в первой полугодии депо приносило больше чем средний квадрат недвиги.
НО:

1) Сравнивать нужно с депо в у.е. Вы мне конечно ответите, что сможете вовремя конвертировать в у.е. и еще дозаработать на курсовой разнице, но средний пересичный на таких операциях теряет, поэтому грн. депо не катит.
2) Депо в у.е. сейчас максимум 9-10%, а это около 0,8% в месяц
3) Цена на аренду явно занижена...ТАкая двушка сейчас сдается за 500у.е. ЕЕ можно конечно сдать по демпинговой цене, но кто же захочет недополучить прибыль?

П.С. я уже писал, 8-9% можно поиметь с убитой однушки возле нецентрового метро на правом берегу + ремонт по мелочи.
П.П.С. Вообще делать выводы на основании среднего квадрата я бы не стал... Сейчас на рынке благоприятная для покупателя ситуация, есть объекты по цене ниже рыночной, есть торг...этого может не стать при возобновлении нормального кредитования. Возможно хороший объект с торгом сейчас будет лучшим вариантом чем депо...

Ну я ж не сравниваю с годовых депо под 24%
Я говорю о короткой гривне - и конвертировать можно довольно быстро. Если вы и слышать не хотите о гривне - ваши проблемы - вы станете беднее ибо в долларе % намного меньше. а курс пока стабилен.
Двушку конечно можно сдать по 500. Но нужно учесть:
- простои
- амортизацию ремонта
- амортизацию бытовой техники
Поэтому цена аренды ниже...

Давайте по 8-9% детальнее.. Например купили за 55 тыс. у.е. Не в центре естественно.
Заплатили риэлтору, сделали небольшой ремонтик (подкрасили старые окна, батареи и .т.п) - пусть 5 тыс$ Итого уже вложили 60 тыс.$ Что дальше? Как за нее получать 4800$ в год? Это 400$ в месяц за совершенно голую совсем без ничего? Она же не в центре

Поэтому ДАЖЕ 6% для аренды - пока скорее мечты чем реальность...
Это если конечно считать амортизацию и простои...

Уже давно нету по 24%... 15-16% - сегодняшняя реальность.
По квартире. Берем однуху за 55000. Меняем окна двери = 1000$, сантехника 500$, простой ремонт(переклеили обои + линолиум +межкомнатные двери+кое где електрику)=2000$
По мебели: Кровать/диван 400$, кухня 200$, шкаф, стол, стульчики еще пускай 400$ Еще 500 на мелкие непридвиденные расходы. По технике - стиалка+холодильник+телик= 1000$.
Итого имеем 61000у.е. Аренда такой хатки сейчас около 450енотов, что даете 8,8% окупаемости.

Если из аренды вычитать амортизацию и экспуатационные расходы, то из депо нужно бы вычесть инфляцию.

Вы арендатора на 450 енотов будете ждать лет 5 сначала.
Красная цена - 350 енотов. Если сильно повезет с арендаторами - аленями.

а вы предложите несколько "живых" ( несколько это хотя бы 3) таких вариантов за 350 у.е.

www.aviso.ua
Ищите однокомнатные с ремонтом. У меня для вас телефонного центра для сплошного обзвона нет.

[1]

Обвал будет, и очень скоро. Вот интересная статейка http://kiyany.obozrevatel.com/news/2010/7/16/63115.htm

нет, для этого надо быть увереным, что средняя цена не опустится ниже цены, по которой вы купили. Я для себя определил цену для вторички в 1300, для первички 1100(за 1к). По такой цене готов брать уже сейчас.

поделитесь, плз, из чего чего получилось 1300? отталкивались от доходов, от аренды? как считали - с учётом ипотеки? разброс озвучиваемых чисел разными участниками пугает.

По аренде, а она уже связана с доходами. 1300 для 1к(другие варианты мне не интересны). Считаю что аренда такой 1к ниже 300 не упадет. При норме капитализации для 1к в 9% и площади около 30кв
выходит такая стимость квадрата.
Хотя честно говоря очень сомневаюсь в таких ценах на 1к.

ant_sever

Запросто за 450, неделю назад знакомый снял.

Депо будут дешеветь дальше. Доход по депо может еще и привышает аренду но не на много и не в большенстве случаев. А если прибавить комфорт, что эта квартира ваша и никуда не нужно переезжать. То лучше купить, чем арендовать.

Зачем же ваш знакомый "снял"???
Нужно было покупать

А если учесть, что не только депо, но и недвижимость тоже будет дешеветь, то спорить не о чем.
Через какое-то время повторим расчеты.
А пока что "доход по депо привышает аренду"

Квартиру, которая сейчас тоит 100тыс.у.е вы не снимите даже за 450у.е. минимум за 550у.е. таким образом :
100тыс. * 8% = 8тыс.у.е. / 12 = 666у.е. ну и это вы считаете выгодно? Да вы не уважаете себя и вашу семью, заставляя их жить и пользоватся чужим.

о, уже даже так

а покупать 1 к хрущок вместо того шоб с %% по депо снимать нормальную 2 ккв это уважение или нет

60000*15%/12=750

какую хату можно снять за 750 уе и шо можно взять за 60 куе

Откуда такой процент по валютному депозиту, это скорей всего старая ставка которая будет дествовать до конца года (действия депозита). потом получите максимум 5-6.

Андрей_В

Героев днепра - Минская , ближе к минской.

оболонь

Глупо спорить, кто за сколько где снял. Вот стата http://realt.ua/Statti/0_Index.php?idn= ... 80224&_k=0, по правому берегу без центра средняя цена больше 450

Андрей_В
ну..не знаю что сказать или повезло, или нужно смотреть разницу в этих квартирах.

ant_sever

Запросто за 450, неделю назад знакомый снял.

Депо будут дешеветь дальше. Доход по депо может еще и привышает аренду но не на много и не в большенстве случаев. А если прибавить комфорт, что эта квартира ваша и никуда не нужно переезжать. То лучше купить, чем арендовать.

Зачем же ваш знакомый "снял"???
Нужно было покупать

А если учесть, что не только депо, но и недвижимость тоже будет дешеветь, то спорить не о чем.
Через какое-то время повторим расчеты.
А пока что "доход по депо привышает аренду"

Квартиру, которая сейчас тоит 100тыс.у.е вы не снимите даже за 450у.е. минимум за 550у.е. таким образом :
100тыс. * 8% = 8тыс.у.е. / 12 = 666у.е. ну и это вы считаете выгодно? Да вы не уважаете себя и вашу семью, заставляя их жить и пользоватся чужим.

о, уже даже так

а покупать 1 к хрущок вместо того шоб с %% по депо снимать нормальную 2 ккв это уважение или нет

60000*15%/12=750

какую хату можно снять за 750 уе и шо можно взять за 60 куе

Откуда такой процент по валютному депозиту, это скорей всего старая ставка которая будет дествовать до конца года (действия депозита). потом получите максимум 5-6.

насколько я помню гривневые депозиты нихто не запрещал)))

байки про то шо это рисково - аленям

ведь когда идет резкая девальвация - цена недвиги двигается автоматом на тот же процент
или это не так?

ведь кризис долбанул, а цены стоят в гривне, а валюте упали
так какого сравнивать укрнедвигу с закордонной валютой
это не Абсурд?

другими словами укрнедвига=гривна
никак иначе

кто то докажет обратное??
нет конечно
а следовательно сравнивайте доходности аренды с доходностью гривневых инструментов

что мы имеем на сейчас

доходность Самой выгодной аренды в 6-7%
и доходность самого выгодного депозита около 20%

т.е. в ТРИ раза

Обвал будет, и очень скоро. Вот интересная статейка http://kiyany.obozrevatel.com/news/2010/7/16/63115.htm

Не будет обвала, - будет медленное сползание. Только воспаленному моску может присниться, что он проснется и утром - все квартиры по 10 тыс. Если даже гипотетически такое предположить, то никто не станет продавать квартиры дешевле ланосов.

Сползание цен вниз, безусловно, еще продолжится в ближайшие полтора года как минимум. Жалко, что все затеваемые и проводимые реформы сводяятся только к перераспределению порций пирога под названием Украина, который от этого становится все меньше и меньше, вместо того, чтобы увеличивать размер этого пирога. Такие действия и принимаемые законы приведут в будущем к еще большему обнищанию людей, что будет двигать спрос (хочу купить и могу) вниз и еще раз вниз.

Все это настолько очевидно и лежит на поверхности, что прочто смешно наблюдать за попытками горе-инвесторов, строителей, ипотечников и пр. заинтересованных лиц увидеть перспективы роста цен на недвижимость