Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

опаснейшее заблуждение. Ещё раз повторю, зарабатывайте в чем хотите или можете, текущие траты в гривне, накопления только в долларе, (евро, фунт – кому, что больше нравится). В чем продается – все равно – поменяли баксы, и делайте, с ним, что хотите. Государству выгодно, что - бы вы хранили в гривне, вы вечно будете в «пролете», а оно решит за ваш счет свои проблемы. А если вам нравится, что бы для вас «круг замкнулся», тогда гривна для вас. Повторю в гривне вы на квартиру не на собираете, для вас только кредит – вы этого хотите?

А как вы предлагаете хранить накопленное: "матрац", депозит и т.п.????

Я уже писал, что пока вы будете хранить свои накопления в гривне, вы будете себя обманывать.
Ещё раз – не важно в чем вы зарабатываете, важно, в чем храните. В гривне вы на квартиру не насобираете ни когда.

Вот тут вопрос спорный и зависит о временного промежутка. С столь любимого мной 2000 года и курса доллара 5.6 до сегодня и курса доллара 7.9 десять лет и дифференциал ставок между валютой и гривней колебался от 20% в 2000 году (например, держал деньги в Надрах по 29% с месячной капитализацией) до 8-10% сегодня.

За 10 лет этот дифференциал с лихвой перекрывает падение гривны и сбережения в гривне в пересчете на твердую валюту дали больший доход.

Думаю, нужно озвучить какой-нибудь прогноз, чтобы потом на него посмотреть

Как я уже писал раньше (на основании соотношения доходов и стоимости такого жилья в 2000 году, а также ожидаемого улучшения условий кредитования к концу следующего года), я считаю, что на конец 2011 года цена типовой 1-к квартиры серии Т-4 на Троещине в районе улицы Бальзака (четная сторона) будет около 55 тысяч долларов.

Это вы дедушка хорошо придумали. Причина кризиса на РН (одна из) - неадекватная цена.
Многие говорили что квартиры на Троещине за полмиллиона гривен - это слишком.
А вот 440 тысч (55 тысч долл) - это самое оно?
12 % скидки - вот чего не хватало РН?

Я не знаю, оно это или не оно, но думаю, что цена будет именно такая. Я понимаю, что всем - и мне тоже - хотелось бы цен 2000 года на уровне 250 долларов за квадрат, но это выглядит несколько утопично.

В 250 баксов не верю и таких циферь не приводил. А вот 700-800 в зависимости от ремонта и расположения - это оно.

Средние 750 баксов * средние 35 метров = примерно 26 тысч долл = 210 тысч грн.

Скажите пожалуйста, а Вы считаете, что 8 тысяч за 38 метров в 2000 году - это была справедливая цена или завышенная раза в 2-2.5?

Вполне возможно что цена справедливая. Суммарный индекс инфляции 2004-2009 года около 2.Это значит что средние цены выросли вдвое. Недвижимость как правило следует за инфляцией.
Посчитайте индексы с 2000 года по сегодня - и будет вам ответ

Т.е. цена в 2000 году была справедливая. Отличное наблюдение и хорошая точка отсчета.

Но причем здесь инфляция? Инфляция - это к странам с 1-3% ростом доходов пиплов в год. У нас был рост в 5 раз в валюте и 7 - в гривне.

Т.е. инфляция - 2 раза, недвижимость - 2 раза, а доходы - 7 раз? Странная такая математика

Математика не может быть странной. Она либо есть, либо расчеты будивельника.
Суммарный индекс 2004-2009 годов около 2.
Вы посчитали суммарный индекс с 2000 по текущий момент???? Цифры и расчеты в студию. ЖДУ.
Мне нужно было считать именно указанные 5 лет - я считал.

Доходы. Имеются очевидно средние статистические доходы - к реальным людям покупавшим недвижимость в конце 90-начале 00 эти доходы имеют отдаленное отношение, поскольку многи е занимались частным бизнесом. Далее, в том что среднестатические доходы выросли в 7 раз - из очень нищенского положения в просто нищенское положение тоже не вижу ничего странного.
Нужно сравниватб средний доход и среднюю потребительскую корзину. Не преувеличивайте фактор большого роста доходов - привяжите его к чему либо. А то получится в духе нашева правительства - люди стали жить лучше в 7 !!!!! раз.

Думаю, нужно озвучить какой-нибудь прогноз, чтобы потом на него посмотреть

Как я уже писал раньше (на основании соотношения доходов и стоимости такого жилья в 2000 году, а также ожидаемого улучшения условий кредитования к концу следующего года), я считаю, что на конец 2011 года цена типовой 1-к квартиры серии Т-4 на Троещине в районе улицы Бальзака (четная сторона) будет около 55 тысяч долларов.

Это вы дедушка хорошо придумали. Причина кризиса на РН (одна из) - неадекватная цена.
Многие говорили что квартиры на Троещине за полмиллиона гривен - это слишком.
А вот 440 тысч (55 тысч долл) - это самое оно?
12 % скидки - вот чего не хватало РН?

Я не знаю, оно это или не оно, но думаю, что цена будет именно такая. Я понимаю, что всем - и мне тоже - хотелось бы цен 2000 года на уровне 250 долларов за квадрат, но это выглядит несколько утопично.

В 250 баксов не верю и таких циферь не приводил. А вот 700-800 в зависимости от ремонта и расположения - это оно.

Средние 750 баксов * средние 35 метров = примерно 26 тысч долл = 210 тысч грн.

Скажите пожалуйста, а Вы считаете, что 8 тысяч за 38 метров в 2000 году - это была справедливая цена или завышенная раза в 2-2.5?

Вполне возможно что цена справедливая. Суммарный индекс инфляции 2004-2009 года около 2.Это значит что средние цены выросли вдвое. Недвижимость как правило следует за инфляцией.
Посчитайте индексы с 2000 года по сегодня - и будет вам ответ

Т.е. цена в 2000 году была справедливая. Отличное наблюдение и хорошая точка отсчета.

Но причем здесь инфляция? Инфляция - это к странам с 1-3% ростом доходов пиплов в год. У нас был рост в 5 раз в валюте и 7 - в гривне.

Т.е. инфляция - 2 раза, недвижимость - 2 раза, а доходы - 7 раз? Странная такая математика

Вот график, который ярко иллюстрирует возникновение Пузыря. Темпы роста недвижимости начали обгонять темпы роста доходов и ВВП с 2004 года.
Против фактов не попрешь.

http://fotohost.org/images/a1350cb1-52kB.jpg

Я уже писал, что пока вы будете хранить свои накопления в гривне, вы будете себя обманывать.
Ещё раз – не важно в чем вы зарабатываете, важно, в чем храните. В гривне вы на квартиру не насобираете ни когда.

Вот тут вопрос спорный и зависит о временного промежутка. С столь любимого мной 2000 года и курса доллара 5.6 до сегодня и курса доллара 7.9 десять лет и дифференциал ставок между валютой и гривней колебался от 20% в 2000 году (например, держал деньги в Надрах по 29% с месячной капитализацией) до 8-10% сегодня.

За 10 лет этот дифференциал с лихвой перекрывает падение гривны и сбережения в гривне в пересчете на твердую валюту дали больший доход.

Ну вот и прекрасно. Это показывает что в средне- и долгосрочном периоде система валют и курсов все равно приходит в равновесное положение. Согласитесь, что странно ложить на депозит в гривне под 14 %, когда инфяция 12-13%. Кстати начиная со следующего года гривневая ликвидность банков сильно поубавиться по указанной причине.

Думаю, нужно озвучить какой-нибудь прогноз, чтобы потом на него посмотреть

Как я уже писал раньше (на основании соотношения доходов и стоимости такого жилья в 2000 году, а также ожидаемого улучшения условий кредитования к концу следующего года), я считаю, что на конец 2011 года цена типовой 1-к квартиры серии Т-4 на Троещине в районе улицы Бальзака (четная сторона) будет около 55 тысяч долларов.

Это вы дедушка хорошо придумали. Причина кризиса на РН (одна из) - неадекватная цена.
Многие говорили что квартиры на Троещине за полмиллиона гривен - это слишком.
А вот 440 тысч (55 тысч долл) - это самое оно?
12 % скидки - вот чего не хватало РН?

Я не знаю, оно это или не оно, но думаю, что цена будет именно такая. Я понимаю, что всем - и мне тоже - хотелось бы цен 2000 года на уровне 250 долларов за квадрат, но это выглядит несколько утопично.

В 250 баксов не верю и таких циферь не приводил. А вот 700-800 в зависимости от ремонта и расположения - это оно.

Средние 750 баксов * средние 35 метров = примерно 26 тысч долл = 210 тысч грн.

Скажите пожалуйста, а Вы считаете, что 8 тысяч за 38 метров в 2000 году - это была справедливая цена или завышенная раза в 2-2.5?

Вполне возможно что цена справедливая. Суммарный индекс инфляции 2004-2009 года около 2.Это значит что средние цены выросли вдвое. Недвижимость как правило следует за инфляцией.
Посчитайте индексы с 2000 года по сегодня - и будет вам ответ

Если цена в 2000м и бы завышена в 2-2,5 раза, то при сегодняшних расчетах она берется все равно за справедливую, тоесть показатель стоимости метра не занижается.

Думаю, нужно озвучить какой-нибудь прогноз, чтобы потом на него посмотреть

Как я уже писал раньше (на основании соотношения доходов и стоимости такого жилья в 2000 году, а также ожидаемого улучшения условий кредитования к концу следующего года), я считаю, что на конец 2011 года цена типовой 1-к квартиры серии Т-4 на Троещине в районе улицы Бальзака (четная сторона) будет около 55 тысяч долларов.

Это вы дедушка хорошо придумали. Причина кризиса на РН (одна из) - неадекватная цена.
Многие говорили что квартиры на Троещине за полмиллиона гривен - это слишком.
А вот 440 тысч (55 тысч долл) - это самое оно?
12 % скидки - вот чего не хватало РН?

Я не знаю, оно это или не оно, но думаю, что цена будет именно такая. Я понимаю, что всем - и мне тоже - хотелось бы цен 2000 года на уровне 250 долларов за квадрат, но это выглядит несколько утопично.

В 250 баксов не верю и таких циферь не приводил. А вот 700-800 в зависимости от ремонта и расположения - это оно.

Средние 750 баксов * средние 35 метров = примерно 26 тысч долл = 210 тысч грн.

Скажите пожалуйста, а Вы считаете, что 8 тысяч за 38 метров в 2000 году - это была справедливая цена или завышенная раза в 2-2.5?

Относительно справедливая цена: около одной средней зарплаты на 1 кв. м.

Я понимаю, что всем - и мне тоже - хотелось бы цен 2000 года на уровне 250 долларов за квадрат, но это выглядит несколько утопично.

Любимая фишка растишек снова в ход пошла)))
Типа все лохи, ждут 250 баксов за метр, а это не реально, видите, мол, какие они тупые.

Нет, мы ждем 700-800 в спальнике, не 250, и не 300. Причем таких цен ждет Большинство, что есть показатель Уровня цен массового(относительно) Реального спроса, подкрепленного реальными, живыми деньгами, а не медитацией.
Т.е. вырисовывается вполне такой себе ориентир, который можно вбивать в бизнес план стройкомпаниям, начинающим новый проект.

Да ладно! Не прикалывайся. 700-800 в спальнике. Уточняй курс.

700-800 и где же ты нашел, Андрей, реальную поддержку на этом уровне??? А?

Тоесть 700-800 - это твое дно???

Все прогнозы относительно сегодняшнего курса.
Если курс полетит, что мне бы очень не хотелось, то на РН наложится еще один фактор на понижение.

Сегодняшний курс - это химера. Не учитывать этот фактор примитивно как-то.

Сегодняшний курс - это реально сложившееся и поддерживаемое состояние стоимости валют. Пргонозировать курсы можно только с допущением, что "все будет примерно так как идет сейчас".
Если америкосы вдруг решать напечатать много баксов, или товарищ Дапашливы решит напечатать много гривны - маятник качнется в ту или иную сторону.
Корректнее всего указывать прогнозы цен в двух валютах.
Т. Турбина - ваш курс 14 грн за долл немного не соответствует действительности - такого падения вряд ли стоит ожидать

Естественно не соответствует ведь 2012 год еще не пришел и не прошел!
При том котировки форвардных контрактов на пол года вперед по гривне тоже не думают так как вы.
Как по мне, то вашей логике глупо доверять, типа никто ничего не знает.... Даже при никто ничего не знает, есть теория вероятностей определенных событий.

А исторически бакс показывал пару лет инфляцию 10-14% (аля наша гривна постоянно).

Я понимаю, что всем - и мне тоже - хотелось бы цен 2000 года на уровне 250 долларов за квадрат, но это выглядит несколько утопично.

Любимая фишка растишек снова в ход пошла)))
Типа все лохи, ждут 250 баксов за метр, а это не реально, видите, мол, какие они тупые.

Нет, мы ждем 700-800 в спальнике, не 250, и не 300. Причем таких цен ждет Большинство, что есть показатель Уровня цен массового(относительно) Реального спроса, подкрепленного реальными, живыми деньгами, а не медитацией.
Т.е. вырисовывается вполне такой себе ориентир, который можно вбивать в бизнес план стройкомпаниям, начинающим новый проект.

Да ладно! Не прикалывайся. 700-800 в спальнике. Уточняй курс.

700-800 и где же ты нашел, Андрей, реальную поддержку на этом уровне??? А?

Тоесть 700-800 - это твое дно???

Т. Турбина - ваш курс 14 грн за долл немного не соответствует действительности - такого падения вряд ли стоит ожидать

Что-то подобное я слышал летом 2008, когда курс был 5.05
Поэтому ожидать можно в нашей стране чего угодно.

Вообщето 13,5 уже должен быть. Только политика сдерживания курса у нас вылазит точечными обвалами с опрокидыванием населения в стиле "1 раз, но круто".
Но хватаемся за транши, пытаемся .....

Рынок недвижимости: прогноз цен 2010-2011

Прогноз цен рынка недвижимости остается негативным. Рынок недвижимости переживает самые сложные времена за последние 50 лет, уверены аналитики уверены. Неспособные выучить урок истории с первого раза, обязательно наступят на одни и те же грабли еще не раз.

Это относится и к глубокому экономическому и финансовому кризису, поглотившему весь мир. Что стоит за ним? Ответ прост: циклические процессы на рынке недвижимости, стимулируемые кредитованием. Жители США, Великобритании, Испании и Ирландии принялись активно спекулировать земельными участками и недвижимостью.

Негативные последствия такого поведения по сей день отравляют жизнь мировой экономике. В 1984 году я купил дом в Лондоне. По сегодняшним ценам, земля, на которой он построен, обошлась бы мне в 100 000 фунтов. Ее стоимость резко возросла, вполне возможно, раз в десять. При этом я никак не причастен к столь внушительному удорожанию.

Этот клочок земли поднялся в цене благодаря усилиям других людей, жесткому режиму градостроительного планирования и щедрой налоговой политике – налог на имущество невысок, а полученные прибыли и вовсе не подлежат налогообложению. Таким образом, выходит, что я земельный спекулянт, этакий мини-аристократ, для которого регулярное присвоение результатов усилий других людей является первым шагом на пути к богатству. Чем я заслужил такое увеличение своего благосостояния? Ничем.

А значит последствия однозначно будут печальными. Во-первых, стране необходимо финансировать себя за счет налогообложения, изобретательности и дальновидности. Налоги на трудовые доходы и прирост капитала сокращают и трудовые доходы, и капитал. Однако это не относится к налогу на ресурсы, потому что природные ресурсы имеются как данность. Такие налоги сокращают незаслуженные прибыли их владельцев. Во-вторых, данная система провоцирует образование пагубных политических стимулов.

В мире, в котором люди набрали огромные долги, чтобы владеть землей, повышение цен на землю будет встречено на «ура», и будет сделано все, чтобы предупредить их падение. Таким образом, перед нами разыгрывается эксцентричный спектакль: газеты провозглашают о грядущем повышении цен на жилую недвижимость – самое главное благо. Те, кто извлекает выгоду из таких подорожаний – не просто земельные спекулянты. Они они вдохновенные последователи идей манипуляции рынком.

Например, в Великобритании, землевладельцы горячо приветствовали искусственное создание нехватки земли посредством нелепого ограничительного режима по контролю над градостроительным планированием. Это один из самых важных способов перемещения богатства от неимущего юноши к имущему старику. В своей новой книге Дэвид Уиллеттс, министр по делам университетов и науки, рассматривает проблему несправедливого распределения богатства между поколениями.

Спекулятивный земельный рынок – главная причина случившейся катастрофы. В-третьих, мы попали в замкнутый круг: возможность для спекуляций землей провоцирует развитие кредитного цикла, и наоборот, снова и снова дестабилизируя экономику. Журналист Фред Харрисон утверждает, что этот цикл продолжительностью 18 лет был вполне ожидаемым и прогнозируемым, по крайней мере, для него.

В сущности, покупатели арендовали имущество у банкиров, а взамен играли на повышение. Масса агентов получает прибыль за счет платы за подготовку, красивую упаковку и угощение плодами высоко спекулятивных сделок. Во время длительного экономического подъема (самый последний цикл роста в Великобритании длился 11 лет) они все обогатились за счет взрывного всплеска кредитования и использования заемных средств.

Когда наступит крах, вчерашние заемщики, финансовые институты и налогоплательщики понесут огромные убытки. Это не более чем гигантская финансовая пирамида с уже знакомыми печальными последствиями. В конечном счете, по мнению Харрисона, такой способ ведения дел приведет к катастрофе.

Долгое время нас убеждали в том, что плата за пользование ресурсами должна быть единой для всех и не увеличиваться для отдельных собственников. Тем не менее, по словам Харрисона, «как общество, мы социализируем заработанные своим трудом доходы (заработные платы и жалованья), тогда как наш общественный доход (от владения землей) остается частным».

Кто бы что ни думал по поводу справедливости такой системы, на практике она привела к ужасающим результатам. Хотим ли мы вновь запустить кредитно-ориентированный процесс на рынке недвижимости, как только удастся ликвидировать последствия предыдущего?

Если «кризис – это тяжелая ситуация, которую нужно использовать с выгодой», сейчас самое время действовать. Полная социализация арендной стоимости земли разрушит финансовую систему и благосостояние значительной части общества. Совершенно очевидно, что это невозможно. Однако социализация прибылей, начиная с текущего момента будет менее болезненной. Такое решение поможет охладить пыл спекулянтов. Оно также сместит бремя налогообложения. Н

е менее важны планы Великобритании, касающиеся пересмотра законов о градостроительном планировании. Многие считают, что подобная либерализация негативно отразится на ситуации в сельской местности. Но эти опасения абсолютно беспочвенны: увеличение радиуса Лондона на 5 километров увеличит доступную площадь на 50%. Неужели это сможет как-то повлиять на очаровательную зелень английских земель?

Ни одно правительство не способно отучить англичан от их веры в то, что спекуляции землей – это путь к богатству. Но можно хотя бы попытаться. Рост стоимости жилья и неэффективные налоги – уже само по себе плохо. Но то, что спекулятивная лихорадка дестабилизировала всю мировую экономику – еще хуже. Пусть об этом пока догадываются лишь немногие, но время перемен уже пришло

Но мы то страна уникальная, вон, кредит получаем, нас крыза не касается