Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

опаснейшее заблуждение. Ещё раз повторю, зарабатывайте в чем хотите или можете, текущие траты в гривне, накопления только в долларе, (евро, фунт – кому, что больше нравится). В чем продается – все равно – поменяли баксы, и делайте, с ним, что хотите. Государству выгодно, что - бы вы хранили в гривне, вы вечно будете в «пролете», а оно решит за ваш счет свои проблемы. А если вам нравится, что бы для вас «круг замкнулся», тогда гривна для вас. Повторю в гривне вы на квартиру не на собираете, для вас только кредит – вы этого хотите?

А как вы предлагаете хранить накопленное: "матрац", депозит и т.п.????

у меня есть мысли и «мои» решения, но это уводит нас от темы.

Я понимаю, что всем - и мне тоже - хотелось бы цен 2000 года на уровне 250 долларов за квадрат, но это выглядит несколько утопично.

Любимая фишка растишек снова в ход пошла)))
Типа все лохи, ждут 250 баксов за метр, а это не реально, видите, мол, какие они тупые.

Нет, мы ждем 700-800 в спальнике, не 250, и не 300. Причем таких цен ждет Большинство, что есть показатель Уровня цен массового(относительно) Реального спроса, подкрепленного реальными, живыми деньгами, а не медитацией.
Т.е. вырисовывается вполне такой себе ориентир, который можно вбивать в бизнес план стройкомпаниям, начинающим новый проект.

Да ладно! Не прикалывайся. 700-800 в спальнике. Уточняй курс.

700-800 и где же ты нашел, Андрей, реальную поддержку на этом уровне??? А?

Тоесть 700-800 - это твое дно???

Т. Турбина - ваш курс 14 грн за долл немного не соответствует действительности - такого падения вряд ли стоит ожидать

Что-то подобное я слышал летом 2008, когда курс был 5.05
Поэтому ожидать можно в нашей стране чего угодно.

Вообщето 13,5 уже должен быть. Только политика сдерживания курса у нас вылазит точечными обвалами с опрокидыванием населения в стиле "1 раз, но круто".

А с чего это 13.5? Аргументы?
Сальдо платежного баланса показывает что в страну заходят бабосы. НБУ милостливо выкупает их по 7.89 - и хочет немного снизить курс

В 2008-м они тоже заходили. Как надолго? Украина - страна-должник.

Скажите, а сколько Вы знаете стран в мире которые не должники?????

Но наши долги номинированы в иностранных валютах. А ещё мы ходим с протянутой рукой на международных финансовых рынках. Всё это я говорю к тому, что Украина - высокорискованный рынок. Серъёзные деньги сюда надолго не приходят.

Думаю, нужно озвучить какой-нибудь прогноз, чтобы потом на него посмотреть

Как я уже писал раньше (на основании соотношения доходов и стоимости такого жилья в 2000 году, а также ожидаемого улучшения условий кредитования к концу следующего года), я считаю, что на конец 2011 года цена типовой 1-к квартиры серии Т-4 на Троещине в районе улицы Бальзака (четная сторона) будет около 55 тысяч долларов.

Это вы дедушка хорошо придумали. Причина кризиса на РН (одна из) - неадекватная цена.
Многие говорили что квартиры на Троещине за полмиллиона гривен - это слишком.
А вот 440 тысч (55 тысч долл) - это самое оно?
12 % скидки - вот чего не хватало РН?

Я не знаю, оно это или не оно, но думаю, что цена будет именно такая. Я понимаю, что всем - и мне тоже - хотелось бы цен 2000 года на уровне 250 долларов за квадрат, но это выглядит несколько утопично.

В 250 баксов не верю и таких циферь не приводил. А вот 700-800 в зависимости от ремонта и расположения - это оно.

Средние 750 баксов * средние 35 метров = примерно 26 тысч долл = 210 тысч грн.

Скажите пожалуйста, а Вы считаете, что 8 тысяч за 38 метров в 2000 году - это была справедливая цена или завышенная раза в 2-2.5?

Вполне возможно что цена справедливая. Суммарный индекс инфляции 2004-2009 года около 2.Это значит что средние цены выросли вдвое. Недвижимость как правило следует за инфляцией.
Посчитайте индексы с 2000 года по сегодня - и будет вам ответ

Т.е. цена в 2000 году была справедливая. Отличное наблюдение и хорошая точка отсчета.

Но причем здесь инфляция? Инфляция - это к странам с 1-3% ростом доходов пиплов в год. У нас был рост в 5 раз в валюте и 7 - в гривне.

Т.е. инфляция - 2 раза, недвижимость - 2 раза, а доходы - 7 раз? Странная такая математика

Вот график, который ярко иллюстрирует возникновение Пузыря. Темпы роста недвижимости начали обгонять темпы роста доходов и ВВП с 2004 года.
Против фактов не попрешь.

http://fotohost.org/images/a1350cb1-52kB.jpg

Да видно же на графике. Увеличение доход в связи с займами, а не приростом реального ВВП.

И это тоже. Для справедливости нужно сказать, что М3 рос такими же темпами, как и недвижимость. Но, как известно, не все деньги принадлежат покупателям недвижимости, мягко говоря, особенно потенциальным
Мерило - Доходы, а они упали у большинства и в гривне.

+100. Хранить в гривне - играться с огнем и себя обманывать.

Проблема в банковских процентах Часть народу все равно поменяет на нац валюту. Вот тут даже кучу народу считает выгоду депо в расчете на полный или частичный доля в гривне.

Не часть народу, а наверное бОльшая часть его смотрит на величину % по депо, но не вкурсе об инфляции по этой валюте.

С точки зрения рисков глупо хранить в гривне.
С точки зрения доходности глупо хранить в валюте.
Каждый выбирает то, что хочет.
Лично я выбираю золотую середину.

Повторю

на депозит в гривне под 14 %, когда инфяция 12-13% - происходит просто перекрытие инфляции, и в результате никакого заработка.

В долларе происходило иное. При 3% инфляции доллара и депо ставке в Украине 10-12% происходит капитализация капитала 7+%

Имеются очевидно средние статистические доходы - к реальным людям покупавшим недвижимость в конце 90-начале 00 эти доходы имеют отдаленное отношение, поскольку многи е занимались частным бизнесом.

Минутку! Что это за политика двойный стандартов: в 2000 году мы берем бизнесменов, а в 2010 - среднюю зарплату всего населения? Может все таки будем сравнивать яблоки с яблоками? Проблема с апельсинами та, что госкомстат не ведет статистику доходов отдельных групп населения. Поэтому, все, что остается, это полагаться на сравнимые цифры.

Далее, в том что среднестатические доходы выросли в 7 раз - из очень нищенского положения в просто нищенское положение тоже не вижу ничего странного.
Нужно сравниватб средний доход и среднюю потребительскую корзину. Не преувеличивайте фактор большого роста доходов - привяжите его к чему либо. А то получится в духе нашева правительства - люди стали жить лучше в 7 !!!!! раз.

Нет, в 7 раз не стали. C конца 2000 года по середину этого жить стали лучше в 2.8 раза, ибо именно столько составил рост реальных доходов населения. Исходя из этой логики, недвижимость должна была "справедливо" подорожать в 2.8 раза и ее доступность сохранилась бы на уровне 2000 года. Только тогда в 2.8 раза должна была она подорожать в реальных деньгах. В Авизо же обычно не пишут "реальные" цены, приведенные к 1913 году, а все больше сегодняшние тугрики

Это как раз целиком согласуется с Вашим утверждением о том, что изменение цен на недвижимость на долгих временных промежутках отслеживает инфляцию. Как я указал, это верно для стран с 1-3% ежегодным ростом номинальных доходов. Рост реальных доходов на уровне 0-1%. В Украине этот рост за последние 10.5 лет составил 10.4% годовых. Это всего на порядок выше

Я понимаю, что всем - и мне тоже - хотелось бы цен 2000 года на уровне 250 долларов за квадрат, но это выглядит несколько утопично.

Любимая фишка растишек снова в ход пошла)))
Типа все лохи, ждут 250 баксов за метр, а это не реально, видите, мол, какие они тупые.

Нет, мы ждем 700-800 в спальнике, не 250, и не 300. Причем таких цен ждет Большинство, что есть показатель Уровня цен массового(относительно) Реального спроса, подкрепленного реальными, живыми деньгами, а не медитацией.
Т.е. вырисовывается вполне такой себе ориентир, который можно вбивать в бизнес план стройкомпаниям, начинающим новый проект.

Да ладно! Не прикалывайся. 700-800 в спальнике. Уточняй курс.

700-800 и где же ты нашел, Андрей, реальную поддержку на этом уровне??? А?

Тоесть 700-800 - это твое дно???

Т. Турбина - ваш курс 14 грн за долл немного не соответствует действительности - такого падения вряд ли стоит ожидать

Что-то подобное я слышал летом 2008, когда курс был 5.05
Поэтому ожидать можно в нашей стране чего угодно.

Вообщето 13,5 уже должен быть. Только политика сдерживания курса у нас вылазит точечными обвалами с опрокидыванием населения в стиле "1 раз, но круто".

А с чего это 13.5? Аргументы?
Сальдо платежного баланса показывает что в страну заходят бабосы. НБУ милостливо выкупает их по 7.89 - и хочет немного снизить курс

В 2008-м они тоже заходили. Как надолго? Украина - страна-должник.

Скажите, а сколько Вы знаете стран в мире которые не должники?????

Все страны должники, но здесь важна структура экономики страны. Поэтому и долги по разному влияют на курс разных стран.

Я понимаю, что всем - и мне тоже - хотелось бы цен 2000 года на уровне 250 долларов за квадрат, но это выглядит несколько утопично.

Любимая фишка растишек снова в ход пошла)))
Типа все лохи, ждут 250 баксов за метр, а это не реально, видите, мол, какие они тупые.

Нет, мы ждем 700-800 в спальнике, не 250, и не 300. Причем таких цен ждет Большинство, что есть показатель Уровня цен массового(относительно) Реального спроса, подкрепленного реальными, живыми деньгами, а не медитацией.
Т.е. вырисовывается вполне такой себе ориентир, который можно вбивать в бизнес план стройкомпаниям, начинающим новый проект.

Да ладно! Не прикалывайся. 700-800 в спальнике. Уточняй курс.

700-800 и где же ты нашел, Андрей, реальную поддержку на этом уровне??? А?

Тоесть 700-800 - это твое дно???

Т. Турбина - ваш курс 14 грн за долл немного не соответствует действительности - такого падения вряд ли стоит ожидать

Что-то подобное я слышал летом 2008, когда курс был 5.05
Поэтому ожидать можно в нашей стране чего угодно.

Вообщето 13,5 уже должен быть. Только политика сдерживания курса у нас вылазит точечными обвалами с опрокидыванием населения в стиле "1 раз, но круто".

А с чего это 13.5? Аргументы?
Сальдо платежного баланса показывает что в страну заходят бабосы. НБУ милостливо выкупает их по 7.89 - и хочет немного снизить курс

В 2008-м они тоже заходили. Как надолго? Украина - страна-должник.

Скажите, а сколько Вы знаете стран в мире которые не должники?????

Но наши долги номинированы в иностранных валютах. А ещё мы ходим с протянутой рукой на международных финансовых рынках. Всё это я говорю к тому, что Украина - высокорискованный рынок. Серъёзные деньги сюда надолго не приходят.

А вы знаете, что в США их Центро банк это частная структура, которая дает правительсту страны деньги в долг, со всеми вытекающими последствиями, т.е. судьба доллара не в руках конгресса США, Президента, а небольшого числа конкретных людей, только вдумайтесь "частная лавочка" печатает деньги всему миру!!!!!

Я понимаю, что всем - и мне тоже - хотелось бы цен 2000 года на уровне 250 долларов за квадрат, но это выглядит несколько утопично.

Любимая фишка растишек снова в ход пошла)))
Типа все лохи, ждут 250 баксов за метр, а это не реально, видите, мол, какие они тупые.

Нет, мы ждем 700-800 в спальнике, не 250, и не 300. Причем таких цен ждет Большинство, что есть показатель Уровня цен массового(относительно) Реального спроса, подкрепленного реальными, живыми деньгами, а не медитацией.
Т.е. вырисовывается вполне такой себе ориентир, который можно вбивать в бизнес план стройкомпаниям, начинающим новый проект.

Да ладно! Не прикалывайся. 700-800 в спальнике. Уточняй курс.

700-800 и где же ты нашел, Андрей, реальную поддержку на этом уровне??? А?

Тоесть 700-800 - это твое дно???

Все прогнозы относительно сегодняшнего курса.
Если курс полетит, что мне бы очень не хотелось, то на РН наложится еще один фактор на понижение.

Сегодняшний курс - это химера. Не учитывать этот фактор примитивно как-то.

Сегодняшний курс - это реально сложившееся и поддерживаемое состояние стоимости валют. Пргонозировать курсы можно только с допущением, что "все будет примерно так как идет сейчас".
Если америкосы вдруг решать напечатать много баксов, или товарищ Дапашливы решит напечатать много гривны - маятник качнется в ту или иную сторону.
Корректнее всего указывать прогнозы цен в двух валютах.
Т. Турбина - ваш курс 14 грн за долл немного не соответствует действительности - такого падения вряд ли стоит ожидать

считаю недвигу в долларе и не прогадал. Нет такой мировой валюты как гривна, а доллар есть. С точки зрения одного из классических свойств денег доллар подходит идеально – в нем измеряется стоимость любого продукта в современном мире. Когда доллар полностью себя исчерпает как «всеобщий эквивалент» к тому времени придумают ему замену, как это было в свое время с золотом, пока «маемо то що маемо».
Я уже писал, что пока вы будете хранить свои накопления в гривне, вы будете себя обманывать.
Ещё раз – не важно в чем вы зарабатываете, важно, в чем храните. В гривне вы на квартиру не насобираете ни когда.

Это да, но цены уже давно в гривне, застройщики выставляют. При нормально функционирующем рынке можно будет забыть про бакс, как мерило недвижки. Ипотека - в гривне, цена в гривне. Круг замкнется. Как в России.
Недвига продукт сугубо внутреннего производства, как хлеб.
В смете строительства укрбетона бакс не фигурирует.
По крайней мере пока до отделки дело не доходит.
В последние годы до 80% всей недвиги, особенно новостроя, брали в кредит. Причем все мы прекрасно знаем, что зачастую без первоначального взноса, да еще умудрялись на эти деньги ремонт с мебелью освоить. Т.к. залог переоценивали за небольшую мзду банковскому работнику, на что банк закрывал глаза.
Другими словами рынок заточился под гривну уже давно, просто сейчас сделки совершаются среди матрасников.
А мы, матрасники, другого поля ягоды

опаснейшее заблуждение. Ещё раз повторю, зарабатывайте в чем хотите или можете, текущие траты в гривне, накопления только в долларе, (евро, фунт – кому, что больше нравится). В чем продается – все равно – поменяли баксы, и делайте, с ним, что хотите. Государству выгодно, что - бы вы хранили в гривне, вы вечно будете в «пролете», а оно решит за ваш счет свои проблемы. А если вам нравится, что бы для вас «круг замкнулся», тогда гривна для вас. Повторю в гривне вы на квартиру не на собираете, для вас только кредит – вы этого хотите?

Вы не так поняли. Я же пояснил, что для матрасников ваши утверждения это норма жизни, в т.ч. и для меня. Но для нормально функционирующего РН это не так. Речь то о том, что никто в последние годы не копил, но брали кредит в основном.
Копить на квартиру, рано или поздно, будет анахронизмом даже у нас.
А по сему, цены будут актуальны в нацвалюте, как сейчас это происходит в России. Загляните на их сайты, там все в рублях, и первичка и вторичка.

понял. Я вот о чем, квартиру можно купить за картошку или гривну – это не важно, важно, что вам нужно понимание того, сколько вам нужно картошки или гривны. Для этого нужна твердая валюта. Если вы покупаете квартиру, то вы не будете её площадь мерить локтями или шагами, вы знаете, что есть «метр» это тот из метрической системы, и продавец знает об этом, и вы не спорите, квартира 50 м/кв. или 60 м/кв – у вас есть эквивалент - и доллар из этой же «песни».
И в России и Эмиратах, и где угодно мы знаем «дорого» или «дешево» потому, что у нас есть «мерило» доллар.
Не понял, почему зарабатывать и расходовать деньги с учетом будущих серьёзных покупок это станет анахронизмом? За, что вы так полюбили кредиты? За то, что можно не ждать, или за то, что берешь чужое и на время, а отдаешь свое и навсегда?
Что в России я знаю, но мы же даже не Россия, и не будем ей, мы то кто мы есть. За гривной нет газа, нефти и гигантских природных запасов, которые «держат» рубль. Давайте о нас, в частности о Киеве….

Я вам простую вещь скажу, которая опровергнет ваши утверждения.
С девальвацией гривны, цена недвижимости одномоментно уменьшается на тоже значение. Заметьте, не цена недвижимости падает, но отыгрывает девальвацию на соответствующее значение(которое риалторы зачастую преподносят как снижение цен, что есть именно ошибкой и заблуждением для аленей).
Следовательно цена недвижимости привязана к гривне. Потому как это продукт внутреннего производства и для внутреннего потребления, который нельзя толкнуть за кордон.
То что вы копите на него в другой валюте ничего не значит. Вы можете копить и в золоте, но в золоте вы же не меряете метр.
Это просто привычка, не более того, номинировать метр в баксе, на момент.

Я уже писал, что пока вы будете хранить свои накопления в гривне, вы будете себя обманывать.
Ещё раз – не важно в чем вы зарабатываете, важно, в чем храните. В гривне вы на квартиру не насобираете ни когда.

Вот тут вопрос спорный и зависит о временного промежутка. С столь любимого мной 2000 года и курса доллара 5.6 до сегодня и курса доллара 7.9 десять лет и дифференциал ставок между валютой и гривней колебался от 20% в 2000 году (например, держал деньги в Надрах по 29% с месячной капитализацией) до 8-10% сегодня.

За 10 лет этот дифференциал с лихвой перекрывает падение гривны и сбережения в гривне в пересчете на твердую валюту дали больший доход.

отвечу честно – лень считать. Считано – пересчитано. Возьмите промежуток 1996 (гривна в обороте) курс $ - 1,8 грн. и сегодня, это без всяких фокусов с процентами и не возвращенных вкладов.

Спасибо за совет Повторюсь: это зависит о временного промежутка. Так что лучше Вы возьмите указанный мной временной промежуток и посчитайте.

Ваше оригинальное утверждение было о том, что невозможно заработать (откладывать) в гривне на квартиру. Это верно, но для определенных временных интервалов. Для других временных интервалов, это не верно. Мало того, я даже не уверен, что это верно с 1996 года, потому что % ставки в 90-х были несколько другими.