Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Далее происходит уточнение данного индекса -
отбираются все предложения за дату выпуска в ценовом диапазоне кв. м объекта от
"полученный индекс" - 50 % от этого индекса и до "полученный индекс" + 50 % от
этого индекса (включительно). И по полученной выборке объектов рассчитывается
уточненный индекс, который и приводится в диаграммах и информационном блоке
продукта.
-----------------------------------------------
Як на мій погляд, так краще. Відсікаються нереальні пропозиції. Чіткіше картинка т.зв. "індексу настрою продаванів"

SeTh
очень правильно подмечено, тот кто покупает в пригороде, это тот кто не купил в Киеве, и уже не купит. Так кто купит в Киеве?
Вот пригород, Бортничи:
квартира новостройке
Бортничи, ул. Дьяченко, после строителей с документами на право собственности , 8/8этажного кирпичного дома, 91/38/10, возможна перепланировка в 3-х комнатную, cтеклопакеты, балкон, в доме лифт, подземный паркинг, хорошая транспортная развязка и инфракструктура, вид на лес. Цена 68300 у.е. 99/38/10/ - 74500 у.е.
метр по $690......

увы, и близко в 800 у.е. не смог уложиться с отделкой и мебелью

Смотря кака отделка и кака мебель.

Кка по мне, так индивидуальное строительство всегда и везде будет дороже массового высокостроя. По причине большого веса общехоз затрат на очень малое кол-во метров.
Точка окупаемости т.ск. не в том месте. Потому даже вместе с нормой рентабельности строй организации и % кредита себестоимость инд строя априори выше.

Цифра с/ст индив строя вообще ни очем не говорит. в 60км от Киева 800уе уже запредельная цена и подойдет лишь гражданам с доходами, позволяющими пренебрегать мелочностью экономического рационализма.

Ведь так можно отгрохать особняк в тундре, за 1000уе/квм и сетовать что нет покупателей - кому он там нужен ?

и уповать на жестки ограничитель себестоимости снизу не стоит. Допустим с/ст высокоэтажного стрительства без обдираловских поборов остановится в Киеве на отметке 500 уе /кв. Это значит, что цена на убитый изношенный хрущ логично сядет на 300-350 уе/кв. Как и обещаю. ТАК И БУДЕТ. В самое что ни наесть ближайшее время и года на три минимум будет лежать.

Себестоимость строительства частного дома по нормальной технологии без внутренней отделки порядка 500 долларов за квадрат, а то и ниже.

На 500 можем выйти с учетом покупки земли под дом от 5000 уе./стока. А так сам дом за 200/квадрат получается из расчета 100кв.м., 1 этаж. При увеличении этажности цена 1м.кв. будет ниже, т.к. фундамент и крыша одни для всех этажей. Расчеты были выполнены мной 2 года назад по следующим вводным:
-план срисован с реально существующего дома (кол-во кирпича, досок, бетона и т.д. оттуда же)
-все работы делаются найомными строителями по рыночным ценам (взята средняя цена по отзывам "кто по чем строит" и из объявлений). Одно условие - следить за строителями, чтобы не сперли материалы и в целом не творили ерунды.
-материалы посчитаны по ценам из магазинов. качество\цена выбирались "чуть выше среднего".
Сам расчет делался с целью показать насколько заблуждаются коллеги, комментируя цены "1500уе\кв.м.для загородного дома - это супердешего!" (ну насмотрелся народ на бетонометры по 3-5 тыс, а калькулятора под рукой нет...). Расчет был предоставлен на всеобщее рассмотрение и критику (вдруг забыл чего, не то написал и т.д.).

В итоге цену подняли до 800уе\кв.м. Правда в нее вошли полная внутренняя отделка, проведение воды, отопление и вся мебель, включая кухонную . Больше со мной не спорили

С тех пор баксовые цены на базовые материалы вроде как и не менялись...

немного из собственного опыта :

дом 215 м.3 в 60 км от Киева по Одесскому направлению
время строительства 2006-07, 2-х этажный (полноценный + мансардный)
хозспособом для себя (уволено 2 бригады каменщиков)) чернорабочие местные
подвал - ж/б монолит
стена в полтора кирпича (бутовый + утеплитель 30 мм + полкирпича фасадный клинкер Евротон)
окна м/п под дерево
крыша - цементно-песчаная черепица
отопление (2) котел Будерас (газ + твердотопливный)
деревянная лестница внутри (ясень)
забор (не забываем!) ворота гаражные + въездные
скважина + колодец
дизель-генератор

увы, и близко в 800 у.е. не смог уложиться с отделкой и мебелью
(участок был свой прародительский и в цену не входит)
приведение участка 20 соток в порядок (мощение дорожек, газон, ландшафт, беседка) вообще отдельная тема

похоже что за 800 у.е. будет жОсткий эконом или совершенно другие технологии стр-ва
при этом мы исключаем для компании застройщика налоги и норму рентабельности (20 % ?)
банковскому кредитованию при такх цифрах места нет (ни заказчика, ни подрядчиков)

то Вы жыруете, вот человечек построил
http://nnm.ru/blogs/girlfriendHudo/chto ... _postroit/
описание с фото.
П.С.Как говориться - кому и КОБЫЛА за НЕВЕСТУ пойдет.И скажите ,что ЭТО не дом

самый правильный вриант уйти от ипотечной удавки ))
но зачем 8 кубов бетона ??? для такой легкой конструкции ? 1 тыс у.е на ветер ...
земляной пол как кондиционер летом
раньше землей крыши в избах утепляли и экологично !!!

как это не печально звучит, НО хорошее и качественное жилье последние пол-года уже не падает.. (и врятле будет падать как бы мне этого не хотелось )

решили уже озаботиться покупкой сейчас; ищем на левом берегу - 3шку - около 100квадратов
вот район Никольской-Слободки без отделки за 150к уё ничего нет

Насколько я знаю, его мало кто строит. Я имею в виду действительно качественное, а не положить утеплитель и без штукатурки его просто покрасить - с земли все равно не видно (реальныая история). Ну и цены держат т.к. еще есть люди, готовые заплатить 1500 уе за квадрат - полюбому выгоднее покормить молодых продаванов %% с продаж (нет продаж - нет %%) и таки медленно рапродать по 1500, чем скинуть цену до 700 и продать сразу. Как только готовые переплатить 3-5 раз кончаться, что-то случиться. Вон сейчас уже явно прорисовалась тенденция строить и продавать квартирки вокруг киева (Ирпень, Ворзель...) по 500-800 уе\кв.м. (зависит от этажа\качества). Думаю после эотй фазы (когда все желающие и могущие раскупят квартирки по 35-60 тыс) останеться только большой ПУК и цены просто увянут возможно даже до 300 уе\кв.м. в Киеве в нормальном районе.
Такое имхо. Подкреплено мнением, что населения у нас никак больше не становиться, а платежеспособного (как минимум по нынешним ценам) и подавно.

хоть и нахожусь на стороне покупателей и также не прочь падения цен, НО в 300уё за квадрат в Киеве даже на окраине Вишневого не верю
разве-что Чернобыль жахнет еще раз и преступность будет такая что выйти на улицу без калаша будет стремно - тогда да - соглашусь

а иначе, 300уё за квадрат = 10к уё за 1к квартиру (7-8к гостинка) тогда аренда должна будет упасть до 50уё в месяц , а зарплата с нынешних 3000грн до 700грн. что при цене нынешних комун.услуг уже не будет никогда


если ктото хочет таких перспектив - ну, флаг ему в руки %)

а в 2001 году была война, землетрясение или великий мор, что метр новостроя стоил $270?

Кста если взять инфляцию бакса за 10% (как максимум, имхо) то можно оправдать на сегодня цену 700 уе\кв.м. новостроя, причем не в самом дальнем районе. Но немного поправив на ветер (на кризис) картинка становиться совсем другой... Погуглите статейку "Новинка на рынке недвижимости США – «микродомики»" - даже не знаю, плакать или смеяться, учитывая, чо до нас "волны" доходят с задержкой...

PS ААА!!! Паника!!! Не поленился, погуглил инфляцию бакса... Нарыл калькулятор инфляционный "US Inflation Calculator"... Оставлю интригу - проверьте сами какой сейчас эквивалент 15000 уе 2001 года, но свои "оправдать 700 уе\кв.м. забираю назад и больше не достаю"

не поленитесь и посчитайте енту инфляцию в унциях и барелях ...
можно в тоннах меди, никеля, алюминия, олова
хлопка, кофе, сахара

Не - мне незачем. Материалы остались в той же цене. ЗП у работяг-строителей чуть подросла, но не факт (в уе, ессно). А при чем тут сахар - не знаю, но он в опте с 2000-2300грн/тонна в 2001 вырос до 3000 в 2009 и планируют поднять до 5000 в 2011. Полюбе на 1500-5000 уе\кв.м. за бетон не выходим - новострои 2009 должны упереться в 500 по этому индексу ...

И это - аргументы какие-то есть или просто поплевать в колодец зашли?


PS Веселая ветка, теперь буду чаще заходить.
PPS Побольше, побольше надо троллей толстых и годных!

Я так прикинул (мой один этаж 10на12 м высота потолков 3м) Строили сами семъёй 10 лет назад НО ЦЕНЫ ПРИВОЖУ ПРИМЕРНО НИНЕШНИЕ
СЧИТАЕМ
Выкопать траншеи под заливку фундамента - 0грн (самому можно)
Засыпать боем старого кирпича..и т/д - пусть гривен 500 нанять машину и 2 алкаша для погрузки
Привезти песка на всё стройку - 3 краза по 1200гр -3600
Засыпать в траншею и пролить песком - работаю сам
Привезти камня на цоколь(фундаметр) - 2-3 краза - 4500 грн
Привезти кирпичь с расчётом на всё - 20000кирпича средней поршивости 2грн/кирпичик 40000грн
Цемент на всё 3 тонны - 2000грн (не самый плохой)
Робота по кладке камня фундамента и коробки с перестенками - (чесно х/з но прикинем) - 25000грн
Столярка (окна двери с каробками - Никакого пластика и прочей химии) 7 окон 7 дверей - примерно 14000 грн
Привезти глины на штукатурку стен - 600-700машина - 2 краза с головой...-1400 грн
Рейки (сосновый брус на потолок и сосновые балки и остальное дерево на крышу - примерно 20 кубов дерева у нас пошло...думаю по тысяче гривен куб сейчас - 20000грн
Шифер 110 штук - по 40грн/лист 4400грн
Работа по сборке и укрытию крыши - тысяч 15 грн-15000грн
Основное - всё !
ИТОГО - 111400 гривен!!! 14 тысяч уе.
Короче для себя в 25 к уе можно сделать всё под ключ с лтделкой!
Примечание - при этом много чего нужно делать самому (семъёй....) !!!

Себестоимость строительства частного дома по нормальной технологии без внутренней отделки порядка 500 долларов за квадрат, а то и ниже.

На 500 можем выйти с учетом покупки земли под дом от 5000 уе./стока. А так сам дом за 200/квадрат получается из расчета 100кв.м., 1 этаж. При увеличении этажности цена 1м.кв. будет ниже, т.к. фундамент и крыша одни для всех этажей. Расчеты были выполнены мной 2 года назад по следующим вводным:
-план срисован с реально существующего дома (кол-во кирпича, досок, бетона и т.д. оттуда же)
-все работы делаются найомными строителями по рыночным ценам (взята средняя цена по отзывам "кто по чем строит" и из объявлений). Одно условие - следить за строителями, чтобы не сперли материалы и в целом не творили ерунды.
-материалы посчитаны по ценам из магазинов. качество\цена выбирались "чуть выше среднего".
Сам расчет делался с целью показать насколько заблуждаются коллеги, комментируя цены "1500уе\кв.м.для загородного дома - это супердешего!" (ну насмотрелся народ на бетонометры по 3-5 тыс, а калькулятора под рукой нет...). Расчет был предоставлен на всеобщее рассмотрение и критику (вдруг забыл чего, не то написал и т.д.).

В итоге цену подняли до 800уе\кв.м. Правда в нее вошли полная внутренняя отделка, проведение воды, отопление и вся мебель, включая кухонную . Больше со мной не спорили

С тех пор баксовые цены на базовые материалы вроде как и не менялись...

немного из собственного опыта :

дом 215 м.3 в 60 км от Киева по Одесскому направлению
время строительства 2006-07, 2-х этажный (полноценный + мансардный)
хозспособом для себя (уволено 2 бригады каменщиков)) чернорабочие местные
подвал - ж/б монолит
стена в полтора кирпича (бутовый + утеплитель 30 мм + полкирпича фасадный клинкер Евротон)
окна м/п под дерево
крыша - цементно-песчаная черепица
отопление (2) котел Будерас (газ + твердотопливный)
деревянная лестница внутри (ясень)
забор (не забываем!) ворота гаражные + въездные
скважина + колодец
дизель-генератор

увы, и близко в 800 у.е. не смог уложиться с отделкой и мебелью
(участок был свой прародительский и в цену не входит)
приведение участка 20 соток в порядок (мощение дорожек, газон, ландшафт, беседка) вообще отдельная тема

похоже что за 800 у.е. будет жОсткий эконом или совершенно другие технологии стр-ва
при этом мы исключаем для компании застройщика налоги и норму рентабельности (20 % ?)
банковскому кредитованию при такх цифрах места нет (ни заказчика, ни подрядчиков)

Вижу вот такое: бут (не знаю насколько он удорожит, но положить его вроде проблемно) полкирпича фасадный клинкер Евротон (я брал просто штукатурку), подвал - ж/б монолит (у меня просто фундамент), забор (не забываем!) ворота гаражные + въездные, скважина + колодец, (я только дом считал, ворота могут сильно отличаться) дизель-генератор, плюс еще по отоплению возможна какая-то разница (я брал электрику).
Также " окна м/п под дерево" - у меня просто пластик, разницу в цене не знаю.

И таки да - таки эконом, но не жесткий. Вопрос: Вы материалы сами закупали или строителям доверили? Ценовая категория какая (у меня чуть выше среднего)? Я отдаю себе отчет, что можно и лестницу позолотить - я рассматривал простой дом, не бизнес и не элит класса.
Если не секрет, сколько у вас в итоге за кв.м. вышло ТОЛЬКО по дому (без скважин, заборов и т.д.)?

ЛОБ
Ну, мы ведь рассматривали стоимость частного дома в состоянии "после строителей". Да и там тоже много вариантов в плане коммуникаций, НО все равно получается вдвое дешевле строить дом, чем покупать квартиру. Стоимость земли не учитываем.
Так почему же квартиры в МНОГОЭТАЖНОМ доме выходят такими дорогими? Плюс, в новострое нужно делать капиталку. Знаю людей, у которых сейчас заканчивается ремонт в квартире на 130 квадратов стоимостью 90к зелени. О цене, заплаченной за эту квартиру, я вообще промолчу... Вилла на берегу моря. Средиземного.

полностью с вами согласен - с/с многоэтажного строительства должна быть ниже индивидуального

предположу, что строительная коробка - видимая для глаз - это 40 % общей стоимости
при этом цена объекта не есть себестоимость стр-ва - мы упорно это умалчиваем ))
амортизация техники (+ лесов, рештовок), налоги и рентабельность - темы для профессионалов, а не для нас - случайных зевак )))

кроме того, стоимость коммуникаций (проект, подвод) + земля в городе (за взятку дешевле аукциона - согласен с коллегой форумчанином) в городе и на личном участке за городом - не сравнимые по весу и затратам статьи, которые мы не в состоянии оценить достоверно

поэтому хотелки покупателей против хотелок продавцов и складываются в такой нелогичный и несправедливый рынок, как нам важется

Себестоимость строительства частного дома по нормальной технологии без внутренней отделки порядка 500 долларов за квадрат, а то и ниже.

На 500 можем выйти с учетом покупки земли под дом от 5000 уе./стока. А так сам дом за 200/квадрат получается из расчета 100кв.м., 1 этаж. При увеличении этажности цена 1м.кв. будет ниже, т.к. фундамент и крыша одни для всех этажей. Расчеты были выполнены мной 2 года назад по следующим вводным:
-план срисован с реально существующего дома (кол-во кирпича, досок, бетона и т.д. оттуда же)
-все работы делаются найомными строителями по рыночным ценам (взята средняя цена по отзывам "кто по чем строит" и из объявлений). Одно условие - следить за строителями, чтобы не сперли материалы и в целом не творили ерунды.
-материалы посчитаны по ценам из магазинов. качество\цена выбирались "чуть выше среднего".
Сам расчет делался с целью показать насколько заблуждаются коллеги, комментируя цены "1500уе\кв.м.для загородного дома - это супердешего!" (ну насмотрелся народ на бетонометры по 3-5 тыс, а калькулятора под рукой нет...). Расчет был предоставлен на всеобщее рассмотрение и критику (вдруг забыл чего, не то написал и т.д.).

В итоге цену подняли до 800уе\кв.м. Правда в нее вошли полная внутренняя отделка, проведение воды, отопление и вся мебель, включая кухонную . Больше со мной не спорили

С тех пор баксовые цены на базовые материалы вроде как и не менялись...

немного из собственного опыта :

дом 215 м.3 в 60 км от Киева по Одесскому направлению
время строительства 2006-07, 2-х этажный (полноценный + мансардный)
хозспособом для себя (уволено 2 бригады каменщиков)) чернорабочие местные
подвал - ж/б монолит
стена в полтора кирпича (бутовый + утеплитель 30 мм + полкирпича фасадный клинкер Евротон)
окна м/п под дерево
крыша - цементно-песчаная черепица
отопление (2) котел Будерас (газ + твердотопливный)
деревянная лестница внутри (ясень)
забор (не забываем!) ворота гаражные + въездные
скважина + колодец
дизель-генератор

увы, и близко в 800 у.е. не смог уложиться с отделкой и мебелью
(участок был свой прародительский и в цену не входит)
приведение участка 20 соток в порядок (мощение дорожек, газон, ландшафт, беседка) вообще отдельная тема

похоже что за 800 у.е. будет жОсткий эконом или совершенно другие технологии стр-ва
при этом мы исключаем для компании застройщика налоги и норму рентабельности (20 % ?)
банковскому кредитованию при такх цифрах места нет (ни заказчика, ни подрядчиков)

то Вы жыруете, вот человечек построил
http://nnm.ru/blogs/girlfriendHudo/chto ... _postroit/
описание с фото.
П.С.Как говориться - кому и КОБЫЛА за НЕВЕСТУ пойдет.И скажите ,что ЭТО не дом

Ну пример совсем какой-то стремный
Я если не поленюсь и если найду файл с расчетами, пересчитаю на сегодня и выложу. Но это не завтра, так - при случае. Уже самому инетересно стало.

Себестоимость строительства частного дома по нормальной технологии без внутренней отделки порядка 500 долларов за квадрат, а то и ниже.

На 500 можем выйти с учетом покупки земли под дом от 5000 уе./стока. А так сам дом за 200/квадрат получается из расчета 100кв.м., 1 этаж. При увеличении этажности цена 1м.кв. будет ниже, т.к. фундамент и крыша одни для всех этажей. Расчеты были выполнены мной 2 года назад по следующим вводным:
-план срисован с реально существующего дома (кол-во кирпича, досок, бетона и т.д. оттуда же)
-все работы делаются найомными строителями по рыночным ценам (взята средняя цена по отзывам "кто по чем строит" и из объявлений). Одно условие - следить за строителями, чтобы не сперли материалы и в целом не творили ерунды.
-материалы посчитаны по ценам из магазинов. качество\цена выбирались "чуть выше среднего".
Сам расчет делался с целью показать насколько заблуждаются коллеги, комментируя цены "1500уе\кв.м.для загородного дома - это супердешего!" (ну насмотрелся народ на бетонометры по 3-5 тыс, а калькулятора под рукой нет...). Расчет был предоставлен на всеобщее рассмотрение и критику (вдруг забыл чего, не то написал и т.д.).

В итоге цену подняли до 800уе\кв.м. Правда в нее вошли полная внутренняя отделка, проведение воды, отопление и вся мебель, включая кухонную . Больше со мной не спорили

С тех пор баксовые цены на базовые материалы вроде как и не менялись...

немного из собственного опыта :

дом 215 м.3 в 60 км от Киева по Одесскому направлению
время строительства 2006-07, 2-х этажный (полноценный + мансардный)
хозспособом для себя (уволено 2 бригады каменщиков)) чернорабочие местные
подвал - ж/б монолит
стена в полтора кирпича (бутовый + утеплитель 30 мм + полкирпича фасадный клинкер Евротон)
окна м/п под дерево
крыша - цементно-песчаная черепица
отопление (2) котел Будерас (газ + твердотопливный)
деревянная лестница внутри (ясень)
забор (не забываем!) ворота гаражные + въездные
скважина + колодец
дизель-генератор

увы, и близко в 800 у.е. не смог уложиться с отделкой и мебелью
(участок был свой прародительский и в цену не входит)
приведение участка 20 соток в порядок (мощение дорожек, газон, ландшафт, беседка) вообще отдельная тема

похоже что за 800 у.е. будет жОсткий эконом или совершенно другие технологии стр-ва
при этом мы исключаем для компании застройщика налоги и норму рентабельности (20 % ?)
банковскому кредитованию при такх цифрах места нет (ни заказчика, ни подрядчиков)

Вижу вот такое: бут (не знаю насколько он удорожит, но положить его вроде проблемно) полкирпича фасадный клинкер Евротон (я брал просто штукатурку), подвал - ж/б монолит (у меня просто фундамент), забор (не забываем!) ворота гаражные + въездные, скважина + колодец, (я только дом считал, ворота могут сильно отличаться) дизель-генератор, плюс еще по отоплению возможна какая-то разница (я брал электрику).
Также " окна м/п под дерево" - у меня просто пластик, разницу в цене не знаю.

И таки да - таки эконом, но не жесткий. Вопрос: Вы материалы сами закупали или строителям доверили? Ценовая категория какая (у меня чуть выше среднего)? Я отдаю себе отчет, что можно и лестницу позолотить - я рассматривал простой дом, не бизнес и не элит класса.
Если не секрет, сколько у вас в итоге за кв.м. вышло ТОЛЬКО по дому (без скважин, заборов и т.д.)?

строительная коробка с подвалом - крышей (стропильная часть + покрытие) - дверями (вход + гаражные) - окнами (под дерево +20 %) - без вн. штуктурки, отделки, полов и коммуникаций - по материалам и зарплате не превысила 600 уе

уровень качества материалов средний (свой стройнадзор + чеки/накладные - оптовые скидки 10 % от подрядчика)
арненда техники (кран, экскаватор, подмостья) и транспортные расходы составили ок 6 %
лестницу делал местный умелец (излишества в виде позолоты не уместны))