Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

V_Igor , при всём согласии с подходом к нормальной стоимости недвиги, немного не могу понять, почему человек с заработком 5К (зелени, я так понимаю?) живёт в эконом-квартире за 4000 грн/мес. (если это 2-к, так это и впрямь совсем эконом - или я сильно переплачиваю за свою?).
У каждого свои приоритеты (да, чтобы больше в оборот пустить, нужно и ужаться). Но если речь идёт о том, чтобы обождать, пока цены на РЖН просядут и купить - так наверное, ждать (ЖИТЬ) всё это время надо где-то в приличном месте - хоть и без излишеств, но жить-то надо?

выделенное - и есть ответом.
Речь идет действительно об эконом-классе. Мы сами с женой часто говорим на тему наших доходов и уровне жизни. И хотя многие могут не понимать наших подходов к жизни, но нас они устраивают.
Все очень просто. В наши планы совершенно не входит работать (и даже не важно на себя или на "дядю") всю жизнь. Наша цель очень простая - создание и накопление такого кол-ва активов, которое в конечно итоге обеспечит нам постоянный ежемесячный доход не менее 10К/мес. При этот такой доход ни в коем случае не должен требовать нашего непосредственного участия, т.е. это должен быть пассивный доход. Поэтому на данный момент времени все наши усилия направлены в этом направлении. Но это не означает, что мы живем впроголодь Я например, хожу на работу в костюме за 600$, езжу на машине за 40К, мы 2 раза в год ездим отдыхать, нормально питаемся и т.д. ... просто мы не ходим по ресторанам каждую неделю (на самом деле мы гораздо с большим удовольствием поедем просто на природу пожарить шашлыка, чем сидеть в каком-то кабаке), мы не гоняемся за какими-то "гламурными" или "новомодными" вещами и т.д. И в отношении жилья мы тоже не считаем нужным просто выкидывать деньги на ветер, переплачивая несколько тысяч грн за "понты" и "гламур" в СЪЕМНОЙ квартире. Все, что нужно для комфортной жизни у нас в этой квартире есть, но оно самого обычного эконом класса. Хотите верье, хотите нет, но у нас нет даже своего плазменого (лсд/лжд называйте кк хотите) телевизора

Вот такая философия

Это нормальная философия здравомыслящего бизнесмена, а не тупого потребителя всего что ему втюхают по любой цене. Так держать дальше и давить будивельныков и строителей!

V_Igor , при всём согласии с подходом к нормальной стоимости недвиги, немного не могу понять, почему человек с заработком 5К (зелени, я так понимаю?) живёт в эконом-квартире за 4000 грн/мес. (если это 2-к, так это и впрямь совсем эконом - или я сильно переплачиваю за свою?).
У каждого свои приоритеты (да, чтобы больше в оборот пустить, нужно и ужаться). Но если речь идёт о том, чтобы обождать, пока цены на РЖН просядут и купить - так наверное, ждать (ЖИТЬ) всё это время надо где-то в приличном месте - хоть и без излишеств, но жить-то надо?

Да не парься ,нормальная у него схема - 5000 долл месячный доход. 3000 долл - расходы в этот месяц. Снимает НОРМАЛЬНОЕ типа-евро жилье за 500 баксов (4000 грн). В структуре расходов - жилье 17%. Адекват

1) очень медленное снижение цены и потом резкий обвал ниже объективной цены. В этом случае, обвал будетЛ где-то до уровня 15-18К за хрущ на окраине Киева и сроки ближе к концу 2011 - начало 2012
2) умеренно-быстрое падение до реальной цены, здесь уровень цены где-то 19-23К за тот же хрущ и сроки конец 2010-начало 2011
3) какая-то комбинация из двух предыдущих.

По первому варианту - это не обвал. Это резкое наступление адекватной стоимости , и отсутствие спроса. вот только пока эту квартиру могут сдать за 300 баксов, то это вероятно только в случае острой необходимости продать. Ведь по большому счету жилая аренда никак не отреагировала на кризис - те же 500 баксов на старте по 5.00 = 2500 грн +

все просто - потому что они были Аленями и верили в мантры "будиттолькодорожать". И имея средства на покупку только 1 недвиги, влезли в кредиты и купили 5 в надежде, что рост будет бесконечен (как их доходов, так и цены недвиги)

опять таки, элементарно. условно, в 2005 году мой капитал был 20К, а знакомых 100К. Мой доход в мес. был 1К, а у знакомых 3-4К. И недвиги знакомые на тот момент набрали на 400К. А на сегодняшний день имеем ситуацию, когда их доход упал до 0,8-1К, а мой вырос до более 5К в мес. Знакомые имеют несколько сотен долга, а я имею немного более сотни актива.

Для мене задача ясна як божий день
Отже маємо покупку в 2005 5 квартир , припускаємо що покупки проводились 5 разів в рік на сумму 80 000 доларів з яких 20 000 - власні і 60 000 - кредитні ,з проміжками в 3 місяці 01-01 , 01-04 ,01-07, 01-10 , 01-12 :
Згідно графіку мегаквартал маємо :
Дата __ ціна квадрату __ площа квартири
01.01.2005 __ 950 ________ 84,21
01.04.2005 __ 1000 ________ 80,00
01.07.2005 __ 1200 ________ 66,67
01.10.2005 __ 1530 ________ 52,29
31.12.2005 __ 1470 ________ 54,42
Отже Ваші знайомі маючи 100 000 доларів купили 5 квартир загальною площею в 337,6 кв м , що по сьогоднішній ціні того ж мегакварталу коштують 1820 за квадрат = 614 000 доларів і при цьому оплатили за це житло 100 000 власних коштів + 300 000 кредитних + 4 роки х 14 % процентів( 0,14 х 4 х 300 000) 168 000 = 568 000 доларів - здача в оренду надлишкове житло ( 4 квартири 2-3 кімнатні 40 місяців х 600 доларів в середньому + 20 місяців по 250 доларів ) = 539 000
З цього випливає що за 4 роки капітал Ваших друзів зріс як мінімум на 614 000 - 539 000 = 75000 , тобто з 100 000 до 175 000 , Ваш за той самий період також зріс на 80 000 ( з 20 до 100 ) , так що поки що Вам особливо хвастатись нічим.
А Ваші заявки про можливий обвал , так заявками можуть і залишитись , а от будь який ріст вартості житла на 1 % збільшує капіталізацію Ваших друзів на 6 000 доларів . Уявіть собі якщо житло на протязі наступних 5 років виросте наприклад на 30 % - , це позволить збільшити капітал Ваших друзів ще на 180 000 , а Ви по прикладу прошлих років так і заробите всього 80 000

1) очень медленное снижение цены и потом резкий обвал ниже объективной цены. В этом случае, обвал будетЛ где-то до уровня 15-18К за хрущ на окраине Киева и сроки ближе к концу 2011 - начало 2012
2) умеренно-быстрое падение до реальной цены, здесь уровень цены где-то 19-23К за тот же хрущ и сроки конец 2010-начало 2011
3) какая-то комбинация из двух предыдущих.

По первому варианту - это не обвал. Это резкое наступление адекватной стоимости , и отсутствие спроса. вот только пока эту квартиру могут сдать за 300 баксов, то это вероятно только в случае острой необходимости продать. Ведь по большому счету жилая аренда никак не отреагировала на кризис - те же 500 баксов на старте по 5.00 = 2500 грн +

более глубокого прогиба цены (обвал, можно называть как угодно), я пока не вижу. Если это произойдет, то для этого должны будут сложиться уж совсем катострофические условия в стране (гиперинфляция, полный мараторий на депо и валюту, отказ во внешних займах, обвал грн до уровня 20 и выше грн/$ и т.д), но в этом случае писец уже будет всем и вся (вспоминаем Аргентину). Не думаю что тогда будет дело до недвиги. Я мало верю в такой сценарий. Это возможно скорее, если наступит коллапс по $ в мировом масштабе.
А на счет аренды не со всем согласен. Если смотреть на цены в грн, то вроде и нет реакции, но если считать в $, то разница ощутима.
+ не забываем про планы (да если уж быть честным и необходимость) повышения коммуналки. При чем делать это нужно в разы. А при таком раскладе, не факт, что 300$ смогут сильно перекрывать расходы арендаторов. А поднять цену не смогут, т.к. никто больше не даст. Даже сейчас предложение по аренде значительно превышает спрос.

"В Харькове нет спроса на жилье эконом-класса. Потребительский платежеспособный спрос на новое жилье в Харькове по сравнению с докризисным периодом уменьшился более чем в 10 раз. Всего 2% семей в Харькове в состоянии улучшить свои жилищные условия, и большинство из них предпочитают вторичный рынок жилья.

Об этом на круглом столе "Строительство и продажа нового жилья: перспективы и прогнозы" в Пресс-центре Информационного агентства "ЛІГАБізнесІнформ" заявил в ходе круглого стола президент ИСК "Авантаж" Анатолия Денисенко. По его словам, эконом класс оказался наиболее уязвимым сегментом рынка, именно он потерял 90% платежеспособного спроса. И в ближайшие несколько лет спрос на объекты эконом-класса будет оставаться крайне низким. Учитывая это обстоятельство, наиболее перспективным представляется строительство жилья бизнес- и премиум-классов. В этих сегментах платежеспособный спрос пострадал меньше всего.

На протяжении последних полутора лет в Харькове не заложено строительство ни одного объекта. Если государство не начнет что-то делать, то рынок жилья эконом-класса будет стагнировать довольно долго."

Тут всё ясно )

Будивельнык - действительно местный троль - не может реальный бизнесмен из Львова, занятый стройкой с утра до вечера, такое строчить, да и менталитет там не тот (у меня львовяне сотрудники - отличные хлопцы). Это заказной студент-математик с хорошим знанием украинского

А V_Igor напоминает мне меня - только чуть младше, с чуть меньшей суммой накоплений и отсутствием своей квартиры в Киеве (у меня 2к на правом берегу с 2001г.). Годовой доход у него повыше моих последних, но предыдущие года у меня были круче Но сходство в остальном просто феноменальное - в отношении к жизни, к расходам, к ценам на недвигу...... Мне только жена не разрешает продать 2К лохам тыщ за 80 баков и снимать отличную жилплощадь пусть даже за 7-8.000 тыс. грн./мес. Да ещё мне костюм вообще не нужен помимо командировок

Прогноз в 700-900 дол./м3 в Киеве, озвученный 1 год назад, меняю на 400-500 дол./м3 при отсутствии местного апокалипсиса

Для мене задача ясна як божий день
Отже маємо покупку в 2005 5 квартир , припускаємо що покупки проводились 5 разів в рік на сумму 80 000 доларів з яких 20 000 - власні і 60 000 - кредитні ,з проміжками в 3 місяці 01-01 , 01-04 ,01-07, 01-10 , 01-12 :
Згідно графіку мегаквартал маємо :
Дата __ ціна квадрату __ площа квартири
01.01.2005 __ 950 ________ 84,21
01.04.2005 __ 1000 ________ 80,00
01.07.2005 __ 1200 ________ 66,67
01.10.2005 __ 1530 ________ 52,29
31.12.2005 __ 1470 ________ 54,42
Отже Ваші знайомі маючи 100 000 доларів купили 5 квартир загальною площею в 337,6 кв м , що по сьогоднішній ціні того ж мегакварталу коштують 1820 за квадрат = 614 000 доларів і при цьому оплатили за це житло 100 000 власних коштів + 300 000 кредитних + 4 роки х 14 % процентів( 0,14 х 4 х 300 000) 168 000 = 568 000 доларів - здача в оренду надлишкове житло ( 4 квартири 2-3 кімнатні 40 місяців х 600 доларів в середньому + 20 місяців по 250 доларів ) = 539 000
З цього випливає що за 4 роки капітал Ваших друзів зріс як мінімум на 614 000 - 539 000 = 75000 , тобто з 100 000 до 175 000 , Ваш за той самий період також зріс на 80 000 ( з 20 до 100 ) , так що поки що Вам особливо хвастатись нічим.
А Ваші заявки про можливий обвал , так заявками можуть і залишитись , а от будь який ріст вартості житла на 1 % збільшує капіталізацію Ваших друзів на 6 000 доларів . Уявіть собі якщо житло на протязі наступних 5 років виросте наприклад на 30 % - , це позволить збільшити капітал Ваших друзів ще на 180 000 , а Ви по прикладу прошлих років так і заробите всього 80 000

да ничего Вам не ясно. Просто опять мифические предположения и как следствие ошибочные выводы. Вы просто оторваны от реальности, отсюда и все Ваши проблемы.
Отвечу на примере одного знакомого, который как раз подходит под описание:
из 5 объектов - 2 были земля, которая ВООБЩЕ никакого дохода не приносила (он расчитывал на ее бесконечный рост). По итогу 1 кусок земли он с большим трудом продал с минусом в 20К, а второй до сих пор не может скинуть и при этом торчит банку.
2 объекта квартиры под аренду, одна из которых уже 8 месяцев стоит пустая и он еле находит деньги на оплату % по кредиту, а вторая стается с небольшим минусом и он трусится, чтобы квартиранты вообще не съехали.
и 1 объект - закородный дом, который до сих пор не построен (80% готовности) и банк выкручивает ему руки уже несколько раз повышая %. (он планировал по итогу в нем жить).
По итогу (не вдаваясь в расчеты) у моего знакомого сейчас в условном "плюсе" 1 кусок замли + 2 квартира + 1 недостроенный дом. И за ВСЕ ЭТО он ДОЛЖЕН банку БОЛЬШЕ, чем это все стоит на сегодня. И МЕЧТАЕТ это все продать хотя бы в "ноль" чтобы расчитаться с банками, т.к. ежемесячные платежи по кредитам больше, чем его доход в месяц, и он все глубже погружается в долговую яму.
Вот и получается, что следуюя Вашей логике у человека "в потенциале" имущества на пару сотен (не цепляйтесь только к словам и цифрам) килобаксов, а "в реале" он банкрот. Вот такая вот фигня, малята

Вот и получается, что следуюя Вашей логике у человека "в потенциале" имущества на пару сотен (не цепляйтесь только к словам и цифрам) килобаксов, а "в реале" он банкрот. Вот такая вот фигня, малята

Шановний , заднім числом можна пояснити все , але Ви приводили умови не уточнюючи , звідси я й зробив висновок враховуючи тему гілки що йдеться про житло в Києві , а не про особняк в Дубаї на 100 поверхів .
Так що поверніться до мого розрахунку і спробуйте спростувати його , а не вводьте нові змінні .
Ви ж не будете стверджувати що я привів якісь цифри яких не було в Вашому попередньому повідомленні , а раз так то йдіть до кінця і відстоюйте свою думку , а не пробуйте міняти правила гри . Коней на переправі не міняють .

выделенное - и есть ответом.
Речь идет действительно об эконом-классе. Мы сами с женой часто говорим на тему наших доходов и уровне жизни. И хотя многие могут не понимать наших подходов к жизни, но нас они устраивают.
Все очень просто. В наши планы совершенно не входит работать (и даже не важно на себя или на "дядю") всю жизнь. Наша цель очень простая - создание и накопление такого кол-ва активов, которое в конечно итоге обеспечит нам постоянный ежемесячный доход не менее 10К/мес. При этот такой доход ни в коем случае не должен требовать нашего непосредственного участия, т.е. это должен быть пассивный доход. Поэтому на данный момент времени все наши усилия направлены в этом направлении. Но это не означает, что мы живем впроголодь Я например, хожу на работу в костюме за 600$, езжу на машине за 40К, мы 2 раза в год ездим отдыхать, нормально питаемся и т.д. ... просто мы не ходим по ресторанам каждую неделю (на самом деле мы гораздо с большим удовольствием поедем просто на природу пожарить шашлыка, чем сидеть в каком-то кабаке), мы не гоняемся за какими-то "гламурными" или "новомодными" вещами и т.д. И в отношении жилья мы тоже не считаем нужным просто выкидывать деньги на ветер, переплачивая несколько тысяч грн за "понты" и "гламур" в СЪЕМНОЙ квартире. Все, что нужно для комфортной жизни у нас в этой квартире есть, но оно самого обычного эконом класса. Хотите верье, хотите нет, но у нас нет даже своего плазменого (лсд/лжд называйте кк хотите) телевизора

Вот такая философия [/quote]



Поддерживаю, абсолютно адекватный чел. А по цифрам, так машина за 40к - это не роскошь, а скорее гарантированная безопасность при езде без "понтов", костюм за 600у.е. - так по одёжке встречают (ничего не поделаешь), сейчас за 4000 грн можно снять квартирку 2-ку в новостройке на Борщаге 75-80 метров с необходимой новой мебелью и быт техникой. А то что нет "плазмы", так нах она нужна, одна головная боль с телека (я вообще ТВ отключила, а то засоряют всяким г...ном голову, после новостей часа три ходишь думаешь о фуфле, о бизнесе надо думать!, а не о политиках.) Респект и уважуха, молодец, так держать. Кстати , заметила 100% , те, кто сейчас зарабатывают своей головой больше 5к у.е., никто (даже те кому нужно, а среди моих близких знакомых таких 4 семейные пары) не покупают недвигу и если падать не будет, то и покупать не будут. Вот и сказочке "будивельныков" конец.