Риэлторы от снижения цен только выиграют, т.к. увелится оборот. Поэтому я еще в январе писал, что АН должны быть инициаторми снижения цен.vlbul написав:Такое письмо ходит сейчас между риэлторами...Учитывая Ваш интерес к продаже недвижимости, считаю важным направить Вам данное письмо, содержащее известные, хотя и не афишируемые сведения о текущей ситуации в мире и в стране, а также об извлечении выгоды из этой ситуации конкретно для продажи недвижимости. Данное письмо будет интересно моим коллегам, риэлторам, и хозяевам, желающим продать квартиру или дом.
1) Владельцу недвижимости, для осуществления удачной продажи, кроме прочего, важно выбрать правильную политику, включая стартовую цену, политику торга и т. д. Для этого важно знать, что будет с ценами, с рынком, на шкале времени. Понятно, что рынок непредсказуем. Но некоторые вещи всё-таки можно и нужно предвидеть и вовремя адаптироваться.
2) Посреднику важно подсказать владельцу ситуацию на рынке и, при необходимости, стимулировать и ускорять продажу. Также посреднику важно обеспечить, чтобы покупатель: а) выбрал именно его, б) не пошёл к продавцу напрямую. К сожалению, сейчас реальных покупателей с наличными деньгами намного меньше, чем продавцов. К ещё большему сожалению, среди покупателей имеются недобросовестные люди, которые выходят на продавцов напрямую, нарушая договорённости с посредником.
Теперь подробнее по обоим пунктам.
По пункту 1. Чтобы правильно оценивать вероятности развития событий будущего, нужно всего лишь правильно проанализировать прошлое и настоящее. Для этого, как минимум, необходимо не пользоваться чужими выводами, особенно выводами СМИ, а оценивать факты самостоятельно и трезво.
Касательно прошлого. В большей или меньшей степени всем известны причины текущей ситуации, а также падения цен и количества продаж. По мере выяснения данных причин, наше внимание останавливается на США, где мыльный пузырь недвижимости спровоцировал мировой финансовый кризис. Последние новости также неутешительны. В США неожиданно упали продажи на вторичном рынке жилья http://korrespondent.net/business/realestate/1051661
Касательно настоящего. Статистика начала 2010 года по Киеву удручающа, если обратить внимание на данные Союза специалистов по недвижимости Украины http://news.bigmir.net/business/248624/. Такого низкого количества продаж ещё не было. Но сухая статистика - это одно, а когда от продаж зависит, будут ли кушать твои дети, - это немного другое. Статистика настороженно говорит об увеличении доли прямых продаж, и об этом немного ниже.
Конечно, приведенных фактов недостаточно, чтобы построить полную картину, модель кризиса, и выяснить будущее мировой и отечественной экономики. Но не у всех есть время и силы строить такую картину. Наш коллега, известный как Автор с arteksgroup, сделал довольно удачный анализ. Я не призываю опираться на его результаты безоговорочно. Кроме общественного интереса, он не забывает и о своих личных. Но из всех аналитиков, пока что он даёт наиболее точные прогнозы, хотя и не всегда верно указывает сроки. Не думаю, что осталось много взрослых пользователей русскоязычного Интернета, которые не видели его работ, но ссылку всё-таки дам: http://crisis-blog.ru/reasons
По пункту 2. У нас с Вами общая цель - оживление рынка. Эта цель общая для продавцов, покупателей, и особенно для посредников. Кто сам для себя адекватно оценит всю глубину причин происходящего, тот забудет сказку с названием "ипотека". Идёт глобальное перераспределение собственности на фоне изменения климата, и то, что для населения стран-сказочников после 2006 года стало просто недоразумением, для нашего населения после 2008 становится настоящей западнёй. Кто умеет сотрясать планету, тот знает, как это сделать так, чтобы ресурсы потекли в нужном направлении. Таким образом, будем реалистами, и будем рассчитывать только на свои силы, точнее, на покупательские заначки, которые, как показывают расчеты, существуют.
К сожалению, многими недооцениваются угрозы в отношении почти каждой валюты, в которой представлены сбережения покупателей. Атака через Грецию на евро со стороны США выглядит как попытка последних сохранить паритет на фоне собственного краха. Гривну ждёт девальвация, даже если удастся избежать дефолта. Даже если не говорить о долгах страны, новый президент представляет металлургов, то есть экспортёров, а экспортерам любой страны всегда выгодна слабая национальная валюта. Источники из Нацбанка сообщают, что на 2010 заложен курс 12 грн./$. В итоге, при любой нестабильности мы будем иметь снижение покупательской активности, и без того почти нулевой.
Поэтому, коллега, время сейчас играет против нас. Чтобы максимальное количество средств успело через нас перейти от покупателей продавцам, необходимо стимулировать их уступать и быстрее принимать решения. Вышеописанные угрозы направлены больше на посредника и на покупателя, чем на продавца. Однако в целом продавцы потеряют больше, хотя бы потому, что их в десятки раз больше, чем покупателей.
Поэтому нам с Вами следует придерживаться правильной, и, главное, единой политики в отношении стимулирования рынка. Разворот инвестиционного климата на планете на 180 градусов - это часть большой афёры. Этот проект осуществлялся не мгновенно. Одна только видимая его часть охватывает 2006, 2007 и 2008 годы. Соответственно, чтобы получить результаты такого проекта, необходим далеко не один год. Это подтверждает, что чем быстрее мы начнем продвигать политику снижения, тем больше выиграем за счет оборота. Сейчас время "синиц в руках", и не будем тут говорить о том, чтобы завести огородик или переехать к родителям.
Вы заметели, что в интернете практически нет регулярно обновляемых графиков цен на украинскую недвижимость, кроме ? Не потому ли, что сложно показать рост там, где его нет. Это можно делать эпизодически, "высасывая из пальца" данные, но показать общую картину за несколько лет при этом сложно.
И так ли выгодно конкретно нам с Вами скрывать , как это делают ? Мы живём сегодня. Надеяться на призрачный рост в непонятном будущем - это расходовать самое дорогое, что у нас есть - время. Деньги, недвижимость, друзья и здоровье - приходят и уходят. А время только уходит. Кризис - это время, когда говорить правду не только легко и приятно, но и выгодно.
Касательно пункта а), существует много направлений повышения качества обслуживания клиентов, которые прекрасно описаны и успешно применяются профессиональными украинскими риэлторами, поэтому здесь не буду подробно останавливаться. Настораживает другое. Частному риэлтору легче адаптироваться к новым условиям, чем агентству. Именно поэтому агенты предпочитают работать самостоятельно. При этом некоторые мои "коллеги", вместо повышения качественного уровня своей работы, банально демпингуют, снижая размер комиссионных за свои услуги. Всё чаще посредники работают за 2%, а некоторые, мотивируя это трудным положением, снижают процент до 1,5% и менее. При этом они совершенно не думают, что таким поведением они подводят своих товарищей. Полагаю, не следует одобрять такие явления, несмотря на то, что в других странах посредники работают даже за 0,7-1%. Впрочем, решать Вам.
Касательно пункта б), существует эффективное решение. Подписывается предварительный договор, который связывает покупателя, и не позволяет ему осуществить прямую сделку, без посредника. Договор предусматривает чёткую ответственность, вплоть до судебной. Многие риэлторы знают о таком методе, но не все знают, как правильно его применять.
Договор заключается перед первым просмотром объекта. Чтобы особо прыткий покупатель не выяснил адрес объекта, и не отказался от подписания в последний момент, данный адрес в договоре не указывается, а даётся ссылка на акты просмотра, как неотъемлемые части договора. Каждый такой акт заключается непосредственно после просмотра объекта. Если особо циничный покупатель отказывается подписать акт, то в присутствии покупателя на акте делается соответствующая пометка. Акт подписывают хозяева объекта и другие свидетели. При наличии подписи в договоре у недобросовестного покупателя остаётся гораздо меньше мотивов нарушения и аргументов защиты в случае разбирательства. Кроме прочего, в договоре есть пункт о неразглашении полученной информации. Если покупатель не хочет давать данных о прописке, в крайнем случае, можно обойтись без них, достаточно остальных паспортных данных.
По-хорошему, с продавцом тоже нужно заключать договор, на эксклюзивное (исключительное) сотрудничество, чтобы продавец сотрудничал только с одним посредником. Есть также неэксклюзивный вариант, когда в акте просмотра продавец расписывается напротив фамилии конкретного покупателя. Умные продавцы, которые поняли, к чему идёт дело, не только идут на заключение таких договоров, но и отдельно оплачивают рекламу своего объекта.
Более того, продавцы начинают платить комиссионные посреднику вместо покупателя. Действительно, во все времена, кто заказывает услугу, тот и платит. Если мы работаем на продавца, и делаем всё для того, чтобы продать его квартиру настолько дороже, насколько это позволяют современные трудные обстоятельства, то он и должен оплачивать наши услуги, по западной модели. Ввиду актуальности этой модели на неё уже . В то же время, моё дело - уведомить, а выводы делайте самостоятельно и трезво.
Многие сетуют, что рынок нерегулируем, нет законов и т. д. Не буду о том, что мешает танцору. У нас есть гражданский кодекс, и наш документ, который ему не противоречит, - это уже закон. А вообще, закон - это "буква", которая сама появляется там, где есть "дух". Коллеги, какие могут быть законы в стране, если среди нас нет единства? Больше года одни говорят о снижении цен, а иные упорно твердят о повышении. В результате покупатели выжидают, а продавцы не идут на уступки. И в итоге страдают все, здесь и сейчас.
Из-за инертности многих агентств специалисты сейчас уходят из них в частную практику. Человек может быстрее сориентироваться, чем фирма. Поэтому не думайте, что лично от нас не зависит, оживится ли рынок, и пойдут ли продажи без обмана посредников, или нам и дальше придётся затягивать пояса и осваивать другие профессии. К сожалению, для многих из нас это неприемлемо из-за общей экономической ситуации, семейных проблем, да и просто возраста.
Поэтому, лично Вам желаю удачной сделки и получения хрустящих наличных уже на этой неделе! Начните с себя. А увидя Ваш успех, и остальные участники рынка адаптируются к новым условиям. Надеюсь, что был Вам полезен. Успехов.
С уважением,
Александр Коваленко,
специалист по оформлению недвижимости
|
|
Додано: Суб 27 бер, 2010 00:07
Re: Риэлторы сами организуют обвал
Додано: Суб 27 бер, 2010 00:24
Re: Риэлторы сами организуют обвал
Большинство риэлторов не уверены в этом. Я думаю они во многом правы ибо на падающем рынке покупает меньшинство - остальные 80% будут ждать дальнейшего падения...
Додано: Суб 27 бер, 2010 01:28
Re: а если объективно ?
Другие варианты даже не читал. Недострой - однозначно НЕТ.
Додано: Суб 27 бер, 2010 02:09
Re: Риэлторы сами организуют обвал
Мне почему-то кажется, что падение тоже не безгранично. Равно как и выжидание. "Месседж" ведь был в том, что по текущим ценам все равно никто не купит, так пускай падение произойдет как можно быстрее. Вообще, риэлторы не первые, кто публично заговорил о том, что цены завышенны - были уже и застройщики, и чиновники. Процесс идет (c)
Додано: Суб 27 бер, 2010 03:19
Сегодня был в гостяхВот ребята, сегодня был в гостях. В 3 комнатной квартире на Березняках, так сказать видовая. Панелька, окна выходят на Днепр. Вид красивый , но хата - отстой полный. Подъезд зассан, лифт воняет как бы то там все время срут, стены между комнатами 10 см толщиной. Думаю хата 70 квадратов. Не знаю, нормальный человек за такое не отдаст 150к usd. Просто рука не повернется. В то же время у меня есть знакомые в селе под Киевом, у них были наделы земли, они ее продали, и рвутся в Киев. Так вот они готовы платить, у них в селе еще более мрачно, НО ОНИ ЭТИ ДЕНЬГИ НЕ ЗАРАБОТАЛИ. Те кто заработал такие деньги не купят эту лажу...
Ее цена 60 к не больше !!!
Додано: Суб 27 бер, 2010 14:22
Вот читаю форум и думаю почему цены на недвижимость в моем областном центре на уровне цен в Берлине.
И почему цены на недвижимость не упадут до адекватного уровня! Мне кажется что во многом это из-за спекулянтов и людей вложивших деньги временно, например боясь ихнего обесценивания. Получается как, цена падает тогда когда происходит форс-мажор, в этот момент обозначенные категории покупаю недвижимость, происходит выравнивание цены и ее рост.Пример, в начале осени доллар подражал (чувствовалась нервозность и ожидание дальнейшего роста курса), цена на недвигу упала, я купил квартиру за 25000 д, сейчас если я выставлю по 28000 в течении двух дней заберут, могу смело ставить 30000. То есть беря на минимумах, продавая на максимумах можно неплохо заработать. Я вижу выход в: 1.Налоге(10%) на продажу недвижимости в течении 3 лет после покупки. 2.Оценка недвижимости независимыми оценщиками(300 грн это не так много) Причем это касательно только вторички, на первичке спекулянты выгодны, так как платят сразу всю сумму, это + строителям.
Додано: Суб 27 бер, 2010 15:16
разумеется... вас всего-то двое с прогнозами на март 2010... а это мало похоже на конкурс... круче только, если бы прогноз был от вас одного - тогда пальма первенства вообще осталась бы неоспоримой... независимо от показателей... 
а вообще на следующей неделе уже начинается апрель... и по текущей ситуации прогноз jniorJ окажется точнее (не, ну подождем конечно весь месяц - вдруг на рынке прорыв буит с удорожанием около 8-9% (от текущих около 1630)... тогда у вас буит шанс... но что-то мне подсказывает, что кубок все-таки сменит владельца...
Додано: Суб 27 бер, 2010 15:28
ну, положим, такое уже есть, насколько я знаю:) если продаешь чаще одно раза в год, то платишь 15, а не 10% налога. как на доход физ.лиц.
Додано: Суб 27 бер, 2010 15:37
Это я тоже знаю , 15% от чего  ?
Я думаю мои 10% будут побольше  , да и один год мало - 3 в самый раз.
Ту квартиру что брал по 25т. $ оценили в 20т.грн, так что я не зря написал пункт 2. Да и родственников если много, то тоже не проблема на них оформить, надо на все без исключения продажи, как на первую так и на 10
Додано: Суб 27 бер, 2010 15:48
hno3
от дохода от сделки:) т.е., от суммы сделки. это налог на доход физ. лиц. закон о налогообложении физлиц..
или нет?
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
