Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

И ешё. Если бы я была строителем и у меня в объекте была бы заложена рентабельность 100%. То сегодня, на фоне всеобщего застоя на рынке недвиж. я бы молниеносно быстро продала бы свой объект с рентабельностью 50%. А потом быстро отстроила и продала бы ещё такой же, пока конкуренты спят. И заработала бы свои деньги.
Но почему-то нет в Киеве таких объектов.

рентабельность то есть, но это ведь прибыля, а они поделены уже, заочно)))
это маленький раз

а большой два
это то шо щас если и на 25% снизить(ваши -50% по рентабельности) то брать массово не будут
нет денех ни на эти цены ни на -25%
это много раз обсуждалось и здесь на форуме и в кругах банкиров и чиновников

по прикидкам КМ спрос будет(примерно 50% от 2006-2007) на уровнях минус 30-50% от сегодняшней цены плюс массовая ипотека по 14%(и это все на фоне хоть небольшого роста доходов)

а по сему щас выгодно выдаивать последнего буратина, по ходу надеясь на чудо проффесорской экономики(че уж там, надо признать шо с экономическими законами многие застройщики не дружат, иначе бы не загнали бы себя в угол, а ведь они есть и приходят всегда)

а дальше, как карта ляжет
а ляжет она по всей видимости, как колега Енот говорил - резко и неожиданно, как у нас все принято - расти так расти, падать то падать
все по классике не раз приводимого здесь графика Пузыря

На ваше раз:
1. Если рентабельность уменьшить от 100% до 50%, то и заложенная прибыль уменьшится не на 25%, а на 50%.
2.Прибыль, заранее разделенную, сначала необходимо получить. Можно и в 2 захода.
На ваше два:
Согласна с вами. Как карта ляжет. Давайте отслеживать здесь, как же она всё-таки ложится(карта).

Ну если вы до сих пор тупите с представлением, то представте, что вы идете в банк и берете кредит и сразу несете эти деньги чинушам взяткой в стол. Дальше они вам сказали спасибо, а вы горбатитесь дальше на тело кредита + %.
Если не понятно, то такая схема отлично работает на лоха включив в эту цепочку такое звено как РН, естественно до определнного предела, когда этот лох чувствует, что его нагибают по полной программе и он уже ничего не может вытянуть.

Попал, бедняга, с ипотекой, теперь кошмары душат? Но то, что "будиттокадишеветь" таки не факт.

По инфрастуктуре если судить, то новолипки, правда порядок цен там другой
novolipki.com

забавно, по карте с сайта так и не понял где находится... точнее понял что уже как бы не печерск, но насколько не понятно,
а по чем за метр просют?

А Вы познакомьте своих знакомых, пусть один продаст за "1000-1200 у.е.", а второй купит. Артема все же не окраина. Они Вам еще и по ящику коньяка должны останутся

если начало то артема почти "исторический центр" а в околоцентральных районах ниже 2К за метр даже за новострои не просют... так что коньяка не будет

По инфрастуктуре если судить, то новолипки, правда порядок цен там другой
novolipki.com

забавно, по карте с сайта так и не понял где находится... точнее понял что уже как бы не печерск, но насколько не понятно,
а по чем за метр просют?

Судя по тому же сайту: от 2-х до 5 куе за м2

Вы ради интереса поинтересуйтесь сколько наших граждан ежегодно подают документы на выезд из Украины на ПМЖ в другие страны. я думаю, будете удивлены.

а вы поинтересуйтесь что это за люди в большинстве ... как правило получающие зп ниже 1К, при такой зп они на нашем РН ничего себе позволить не могли а по сему на него не влияют

Уважаемые форумчане!
Кто знающий, проясните мне покупку новостроя через переуступку, какие могут быть подводные камни? Можно в личку. Спасибо)

Уважаемые форумчане!
Кто знающий, проясните мне покупку новостроя через переуступку, какие могут быть подводные камни? Можно в личку. Спасибо)

Сегодня уже ни для кого не секрет, что около половины квартир в новостройках выкуплены спекулянтами - людьми, желающими перепродать жилье после завершения строительства по более высокой цене. В последние годы это был один из самых выгодных видов бизнеса. Ведь чистая прибыль составляла 50-100 процентов от первоначальных вложений в зависимости от срока строительства и стадии готовности дома на момент приобретения недвижимости. Но сейчас, когда рост цен на квартиры приостановился, все больше таких инвесторов стараются продать объекты вложения своих средств. Люди опасаются, что в случае начала массового снижения цен на жилье не смогут получить прибыль, на которую рассчитывали. Но как быть, если дом еще не сдан в эксплуатацию и правоустанавливающих документов на руках нет? В таком случае оформляется переуступка права требования. То есть первоначальный инвестор передает за плату другому человеку свое право на получение определенной квартиры после завершения строительства. Тут возникает вопрос, а как же покупателю правильно оформить переуступку, чтобы не оказаться обманутым и в итоге получить-таки обещанную строителями квартиру?
Вкладывать деньги в приобретение жилья следует через фонд финансирования строительства либо покупку облигаций, выпущенных застройщиком
Для начала стоит разобраться, какие существуют способы приобретения жилья в строящемся доме. Как рассказала "ФАКТАМ" юрист международной юридической фирмы "Саланс" Анжелика Штукатурова, на сегодняшний день есть три механизма инвестирования: участие в фонде финансирования строительства, покупка целевых облигаций, выпущенных застройщиком, и заключение инвестиционного договора. В каждом из механизмов есть свои особенности, но к последнему варианту следует отнестись очень осторожно. Дело в том, что привлечение средств на строительство жилья по простым инвестиционным договорам запрещено с 14 января 2006 года. Поэтому хорошо подумайте перед подписанием переуступки права требования по такому договору. Исключение составляют только инвестиционные договора, заключенные до 14 января 2006 года. Но учтите: сейчас по простым инвестиционным договорам разрешается оформлять переуступку прав только на нежилую недвижимость, то есть на коммерческие и технические объекты.
Таким образом, вкладывать деньги в приобретение квартиры, паркоместа или даже встроенных в жилой дом нежилых помещений можно только через фонд финансирования строительства либо покупку облигаций, выпущенных застройщиком. В первом случае необходимо заключить договор переуступки, если такая операция не запрещена учредителем фонда финансирования строительства (ФФС). Если же средства инвесторов привлекались путем продажи им облигаций, выпущенных застройщиком, то тут новый покупатель просто приобретает у первоначального инвестора ценные бумаги. Именно они являются залогом получения квартиры в дальнейшем. Кстати, по словам самих строителей, выпуск целевых облигаций пока не очень популярная методика инвестирования. Гораздо чаще деньги привлекают через фонды финансирования строительства.
Это значит, что человек, желающий приобрести еще не построенную квартиру путем переуступки права требования, скорее всего, столкнется с переоформлением договора с ФФС. Как это происходит и какие существуют риски? По словам Анжелики Штукатуровой, все зависит от норм, прописанных в договоре. Первым делом нужно самостоятельно и очень внимательно прочитать все документы, предоставляемые человеком, с которым вы планируете заключить договор. Не стесняйтесь задавать вопросы. Если что-то непонятно, обратитесь за разъяснениями к представителям компании-застройщика. Задача покупателя - увидеть и проверить всю документацию, а не услышать о ней.
Пока покупатель не получит от строителей правоустанавливающие документы, существует риск остаться без квартиры
Обязательно проверьте, не требуется ли предварительное согласование переуступки с компанией-застройщиком. Как правило, об этом говорится в условиях договора. Дело в том, что на момент оформления документов при сдаче дома в эксплуатацию и дальнейшей передачи инвесторам права собственности застройщик должен иметь точную и достоверную информацию о каждой квартире и человеке, на нее претендующем. Даже если в договоре нет требования о согласовании переуступки с застройщиком, нужно обязательно в письменном виде уведомить компанию о совершаемой сделке. В противном случае может возникнуть неразбериха при оформлении правоустанавливающих документов. А если право собственности оформят на предыдущего инвестора, будет непросто доказать, что именно вы являетесь законным собственником. Особенно если договор не был оформлен нотариально.
Поэтому стоит воспользоваться еще одним советом - заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Ведь в этом случае законный владелец впоследствии может оспорить договор, и документ будет признан недействительным. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.
Нередко в договоре, не заверенном нотариально, продавцы "забывают" указать порядок расчета и сумму. Это может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке. Ведь, совершая продажу недвижимости, пусть даже недостроенной, нужно уплатить налоги, предусмотренные действующим законодательством, в частности, законом о налогообложении физических лиц. Кстати, налог платит первый инвестор со всей суммы сделки, а не с разницы сумм переуступки и инвестиции, как считают некоторые.
Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.
Кстати, операция по переуступке права требования зачастую не бесплатна. По словам строителей, обычно в договоре с ФФС предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства. Это может быть как фиксированная сумма, так и определенный процент от суммы сделки. Обычно продавец старается возложить на покупателя все финансовые расходы, связанные с оформлением переуступки права требования. Но на самом деле покупатель не обязан этого делать, а расходы вполне можно разделить поровну.
Но, по словам Анжелики Штукатуровой, человек, купивший квартиру по переуступке, должен помнить, что, пока ему не выдали на руки правоустанавливающие документы на недвижимость, которые зарегистрированы согласно действующему законодательству, риск не получить жилье все равно остается. Например, в случае, если покупатель нарушает условия инвестиционного договора, в частности, не платит или несвоевременно вносит деньги. Кроме того, еще свежи в памяти события вокруг "Элита-центра", когда сам застройщик продавал одни и те же квартиры нескольким людям одновременно. Но это уже другая тема - о том, как правильно выбрать застройщика, которому можно доверить свои деньги.

Андрей_В
красивый копипаст, но вы забыли упомянуть, что никакой самый юридически грамотный ФФС или эмиссия облигаций не гарантируют инвестору 100% получения свидетельства на право собственности на оплаченную им квартиру. кроме того, мелкие застройщики (особенно в пригороде столицы) часто пользуют другие, более экзотические схемы инвестирования, вроде договора о совместной деятельности или предварительного договора купли-продажи. в любом случае, конечный результат для инвестора (покупателя) зависит прежде всего от деловых и личных качеств застройщика, а не от схемы. просто ФФС значительно удорожает всю процедуру, так как закон этот изначально прописывался под выгоды и требования крупных застройщиков, потому при небольшой застройке (1-2 малоэтажных дома под 30-40 квартир) такая схема не годится.

Андрей_В
Спасибо за статью.

Андрей_В
красивый копипаст, но вы забыли упомянуть, что никакой самый юридически грамотный ФФС или эмиссия облигаций не гарантируют инвестору 100% получения свидетельства на право собственности на оплаченную им квартиру.

в чем проблема то?
специально эту статью привел, т.к. она просто сквозит предупреждениями юристов - "не связывайтесь"
внимательней до конца прочитайте