Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2012-2

декларується в місяць 1800 угод купівлі/продажу

Так то - "декларується". А по факту реальных сделок идёт 25-35% есть от того что "декларується".

Так к примеру ФФС Аркада например в пилотном доме на Осокорках2.3.4 через четыре месяца продаж начал трещать ФСЁ ПРОДАНО, а потом через 15 месяцев до ввода (с просрочкой полгода по вводу) и 5 месяцев заселения "признаки жизни" подавали лишь 50-55% квартир и- 147 квартирного дома.

Вторинка - В Києві - 58 млн м2 в яких проживає 2,5-3 млн осіб і з цих 58 млн м2 не факт що є 1,5 млн м2 вільного від мешканців.

А чого це воно одразу має бути вільним від мешканців? Продали свою вторинку, де жили (не вільне) - доплатили - купили більшу вторинку де хтось жив - ті купили теж вторинку де хтось жив а ті в свою чергу первинку.
Думаєте, більше 2,5% з житлового фонду не може бути на ринку? А може всі 5%?

Faceless
Завжди всім пропоную
При розгляді складного питання - спочатку максимально його спростіть , і тільки розглянувши і зрозумівши спрощену модель - переходьте до розгляду ускладнюючих деталей
Отже
1 Не залежно від того яке житло Ви продаєте , для того щоб 5 чоловік які володіють 100 м2 розширились на 30% - звідкись повинно виникнути 30 м2.
В нерухомості вони виникають виключно за рахунок новобудови
2 Якщо обєм виникнувшої новобудови ( обєм новобудови яка приймає участь в операціях купівлі продажу) = 10% , то середньостатистичний розмір покращення житла у всіх учасників становить 10%
3 Якщо врахувати що затрати учасників операції купівлі/продажу = 6-10% , то їм стає економічно не вигідно покращувати свої умови на 10% і при цьому виплачувати за це 20% ( на хлопський розум це 100% переплата)
Тому чим більший розмір покращення , тим менша величина необгрунтованої переплати.

Faceless
Завжди всім пропоную
При розгляді складного питання - спочатку максимально його спростіть , і тільки розглянувши і зрозумівши спрощену модель - переходьте до розгляду ускладнюючих деталей
Отже
1 Не залежно від того яке житло Ви продаєте , для того щоб 5 чоловік які володіють 100 м2 розширились на 30% - звідкись повинно виникнути 30 м2.
В нерухомості вони виникають виключно за рахунок новобудови
2 Якщо обєм виникнувшої новобудови ( обєм новобудови яка приймає участь в операціях купівлі продажу) = 10% , то середньостатистичний розмір покращення житла у всіх учасників становить 10%
3 Якщо врахувати що затрати учасників операції купівлі/продажу = 6-10% , то їм стає економічно не вигідно покращувати свої умови на 10% і при цьому виплачувати за це 20% ( на хлопський розум це 100% переплата)
Тому чим більший розмір покращення , тим менша величина необгрунтованої переплати.

Ми ж ведемо річ про угоди взагалі, тобто туди входить не тільки покращення умов.
Навіть за покращення умов:
- одна купівля первинки нехай 100 м за рахунок продажу вторинки нехай 70м
- вторинку 70 м нехай купили ті хто продав вторинку 50 м
- вторинку 50 м нехай купили ті хто продав вторинку 30 м
- вторинку 30 м купили для оренди чи приїзжі
Ми маємо 1 операцію з первинкою, 3 операції з вторинкою. Доля угод з первинкою - 25%.
Є й простіші й складніші ланцюжки.
Додамо продаж вторинки з інших причин (той, що раніше здавалася в оренду, розмін, чи переїзд за місто, перепродаж раніше куплених "інвестицій" де ніхто ще не жив, але рахується вже за вторинку, чи ще щось)

1 Не залежно від того яке житло Ви продаєте , для того щоб 5 чоловік які володіють 100 м2 розширились на 30% - звідкись повинно виникнути 30 м2.
В нерухомості вони виникають виключно за рахунок новобудови

А как же сокращение населения?

Faceless
Завжди всім пропоную
При розгляді складного питання - спочатку максимально його спростіть , і тільки розглянувши і зрозумівши спрощену модель - переходьте до розгляду ускладнюючих деталей
Отже
1 Не залежно від того яке житло Ви продаєте , для того щоб 5 чоловік які володіють 100 м2 розширились на 30% - звідкись повинно виникнути 30 м2.
В нерухомості вони виникають виключно за рахунок новобудови
2 Якщо обєм виникнувшої новобудови ( обєм новобудови яка приймає участь в операціях купівлі продажу) = 10% , то середньостатистичний розмір покращення житла у всіх учасників становить 10%
3 Якщо врахувати що затрати учасників операції купівлі/продажу = 6-10% , то їм стає економічно не вигідно покращувати свої умови на 10% і при цьому виплачувати за це 20% ( на хлопський розум це 100% переплата)
Тому чим більший розмір покращення , тим менша величина необгрунтованої переплати.

Ми ж ведемо річ про угоди взагалі, тобто туди входить не тільки покращення умов.
Навіть за покращення умов:
- одна купівля первинки нехай 100 м за рахунок продажу вторинки нехай 70м
- вторинку 70 м нехай купили ті хто продав вторинку 50 м
- вторинку 50 м нехай купили ті хто продав вторинку 30 м
- вторинку 30 м купили для оренди чи приїзжі
Ми маємо 1 операцію з первинкою, 3 операції з вторинкою. Доля угод з первинкою - 25%.
Є й простіші й складніші ланцюжки.
Додамо продаж вторинки з інших причин (той, що раніше здавалася в оренду, розмін, чи переїзд за місто, перепродаж раніше куплених "інвестицій" де ніхто ще не жив, але рахується вже за вторинку, чи ще щось)

1 Ви не звернули увагу на моє:

1 З логіки
Здають в рік 1,5 млн м2 квартир(15000 квартирх 100 м2 - 30% приватники для себе=10000 в рік/12 місяців = 800 в місяць х 100 м2 = 80 000 м2) , декларується в місяць 1800 угод купівлі/продажу ( середня площа квартири на вторинці -56 м2).
Мінусуємо славнозвісні захарові технічні угоди і отримуємо щось в діапазоні
40( первинка)/60%( вторинка ) - до 60%(первинка)/40%(вторинка) по м2

Таким чином , навіть у запропонованому Вами ланцюжку приймає участь
30+50+70 м2 вторинки= 150 м2
і 100 м2 первинки
тоді 100 / (100+150)=40%

1 Не залежно від того яке житло Ви продаєте , для того щоб 5 чоловік які володіють 100 м2 розширились на 30% - звідкись повинно виникнути 30 м2.
В нерухомості вони виникають виключно за рахунок новобудови

А как же сокращение населения?

Настільки страшно сильно впливає , що на протязі року це виражається в 1% максимум , тому можете
моїх 30% замінити на:
29% за рахунок новобудов і 1% за рахунок зменшення населення.

Faceless
Вдогонку
Середньостатистичний розмір квартири на вторинці = 56 м2 , на первинці=100 м2
Таким чином ,
при розподілі угод по кількості:
2 на вторинці (67%) і одна на первинці(33%)
при розподілі угод по метражу:
2 на вторинці(2*56=112)=53% і одна на первинці 100 м2=47%

Може в цьому зариті наші з вами статистичні розбіжності ?

Радою директорів Alfa Capital Holdings (Cyprus) Ltd. було прийнято рішення про закриття компанії "Альфа-Капітал" (Україна).

Про це повідомила прес-служба "Альфа Банку" (Україна) з посиланням на голову правління "Альфа Банку" (Україна) Вікторію Михайле.

Згідно з повідомленням, причинами для такого рішення послужили: перманентно нестабільна ситуація на ринку, низька ліквідність, низька активність нерезидентів та значне скорочення обсягу торгів. Ситуація, що склалася, веде до зниження прибутковості даного напрямку бізнесу.

Не совсем про недвижимость... Но, вроде, в недвижимом движении они тоже участвовали?

Так к примеру ФФС Аркада например в пилотном доме на Осокорках2.3.4

Уже часто упоминали - может подскажете, чем дом "пилотный"? Это ж не первый вроде их проект.

Банк Аркада долгое время был ФФС в составе Киевгорстрой когда там рулил Поляченко. Он же в своё время "прихватизировал" и Аркада. В банке была создана девелоперская структура ТОВ "Фірма Девелопер" на которую Поляченко себе любимому отвёл 30 гектаров земли под застройку только Осокорках.

Когда дороги Аркада и КГС разошлись, то Аркада через свою структуру ТОВ "Фірма Девелопер" стала уже самостоятельным застройщиком.

И сейчас являясь самостоятельным застройщиком, банк любит примазаться к тому времени когда он работал в связке с Киевгорстрой - типа мы строим 600 дом

А как самостоятельный застройщик Аркада крепко сидит в луже. Первый значительный жилой дом банк Аркада (ТОВ "Фірма Девелопер") сдал на Борщаговке с 14 месячной просрочкой.

А на Осокорках 2.3.4 АркадаСтрой как самостоятельный застройщик замахнулся на постройку целого микрарайона из 11 домов плюс инфраструктура :садик, школа, торговый центр, паркинг. Потом в Аркада название дали застраиваемому району - Молодёжный Квартал

И как показала практика Аркада как застройщик конкретно обмишурилась, задержав сдачу пилотного более чем на 6 месяцев, хотя через четыре месяца после начала продаж квартиры в пилотном доме были сняты с витрины типа их все выкупили.

А на дне открытых дверей заявляли о 130 "счастливых" семьях купивших квартиры а застройку всего микрорайона планировали завершить в 2012 http://www.youtube.com/watch?v=SuMrFsvS ... r_embedded

Как уже говорил в конце октября 2011 (спустя 8 месяцев после запланированого на 1 марта заселения дома) "признаки жизни" подавали лишь примерно половина квартир из "ФСЁ ПРОДАЛОСЬ"

Скорее всего что строительство МК двигалось за счёт того что подрядчики строили Аркада в долг и за счёт пирамиды продаж - когда деньги с одного объекта шли на достройку преведущего.

Сейчас банк Аркада с большими трудностями ввел в эксплуатацию на Осокорки2.3.4 5 домов 5 домов с средней просрочкой по обязательствам 6 месяцев и больше на каждый дом и это при том что как минимум за 6 месяцев до ЗАПЛАНИРОВАННОГО СРОКА ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ в АРКАДА заявляли - ФСЁ ПРОДАНО.

По домам Аркада видно на сколько выросло предложения в новостройках и стабильно малом спросе. В этом плане видится что особенно туго с процентом продажи в домах скворешниках (более 350 квартир).

Понятное дело что инфраструктура при таких хилых реальных продажах НЕ СТРОИТСЯ. И ходят упорные слухи что Аркада вместо паркинга хочет тупо построить ещё 2 дома