airmax78 написав:Все-таки каждый должен заниматься своим делом, ну или хотя бы теорию почитать. А финансовый куркулятор не может ошибаться - его буржуи смастерили. В экселе это все тоже можно элементарно проверить, но надо, повторюсь, знать теорию: time value of money. Платеж фиксированный - 4333 бакса в месяц. Вы когда в экселе ищете доходность забываете каждую выплату дисконтировать - забываете, что 4333 через 2 мес. стоят меньше, чем 4333 сегодня. Потому и нельзя просто просуммировать все выплаты и подобрать доходность исходя из фактической задолженности за каждый месяц. Потому и получаются у одних 19+% годовых у других - вообще неизвестно что. А если все по-правильному делать, то и в экселе у вас получится 17.88%. Это и есть IRR этой инвестиции.
Это точно. Каждый должен заниматься своим делом. Я, вот как раз циферками на хлеб зарабатываю.
Боюсь, конечно, что мои слова для вас снова прозвучат загадочно, но прежде чем поучать других, хорошо было - хотя бы в теории - разобраться как связана месячная и годовая доходность инвестиций с помесячной выплатой дохода.
Поэтому цифры у всех разные, только 19 с копейками % - единственно правильный при заданных автором условиях ответ.
пора Вам на курсы повышения квалификации, а то останетесь без работы если кто захочет проверить ваши знания. И, кстати, не надо насиловать Excel доморощенными формулами. Там есть встроенные финансовые функции. Можете проверить какой он вам выдаст IRR по денежному потоку состоящему из вложения в 120К и ежемесячной выплаты в 4333 в течение 36 мес. То, что вы получите - это будет искомая месячная ставка доходности. Умножив ее на 12 - получите годовую доходность. Аминь.
Zebra написав:Вероятность девала в ближайшие 3 года 99%, кто там будет Уноктию по $1000 платить за аренду, еще и хату выплачивать, плюс недвига просядет с цене с $120 000 -> $60 000. Вот вам и арифметика.
Не мешайте "миллионщику" Унуноктию "виртуально" зарабатывать 19% годовых в валюте.
кому же приятно осознавать, что в жизни есть лохи, которые деньги умеют заработать, а подсчитать их ценность во времени нет
kievlyanka написав:нужно понять того чудика в аренде который не понимает, что лучше свои баксы откладывать и через 3 года хату купить с наваром, нежели у кого-то по мутным схемам, покупать будет умнее чудик сам сдаст в аренду хату за 1000 которую должен хапуги выплачивать, а себе снимет другую хату, много мути однако
Ну если человеку негде жить и все равно нужно платить аренду. А тут есть объект, который "мечта всей жизни" и хочется там жить, но денег на покупку нет, а страшно, что объект может уйти кому-то другому. То, в принципе, описанный вариант весьма оптимален - и живем там сразу и заодно покупаем потихоньку. Этого как раз не понять нахлебникам, которые висят на шее у родителей.
Остаётся узнать с какого времени "покупатель" Унуноктия стал "зарабатывать" минимум 5 тыс. долларов в месяц?
Получается недавно если он до этого ничего не наскирдовал, а сразу побежал к "миллионщику" Унуноктий чтобы тот ему дал долларовый кредит по ставкам времён буит дорожая?
Унуноктий же не сказал, что это за объект. Может быть это объект для ведения бизнеса и бизнес этот приносит больше 18% годовых на вложенный капитал. Тогда эта операция вполне оправдана (если не принимать во внимание валютный риск). Покупать так квартиру, конечно, вряд ли стоит. Разве что в расчете на будущий дорожай или если квартира покупается с большим дисконтом к рынку (может там за 120К покупается 80 м на какой-нибудь Леси Украинки 23 или 23А).
airmax78 написав:знать теорию: time value of money
вообще-то это понятие и ему 812 лет, деньги во времени всегда важно понимать, сколько сейчас деньги стоят и сколько деньги будут стоить потом
Киевлянка, можем как-нибудь (например сегодня) встретиться и вместе посчитать что-нибудь на моем финансовом куркуляторе (так, развлечения ради) или почитаем вместе какой-нибудь интересный учебник по финансам
airmax78 написав:Унуноктий же не сказал, что это за объект. Может быть это объект для ведения бизнеса и бизнес этот приносит больше 18% годовых на вложенный капитал. Тогда эта операция вполне оправдана (если не принимать во внимание валютный риск). Покупать так квартиру, конечно, вряд ли стоит. Разве что в расчете на будущий дорожай или если квартира покупается с большим дисконтом к рынку (может там за 120К покупается 80 м на какой-нибудь Леси Украинки 23 или 23А).
Дык, на примерно таких же условиях продают квартиры некоторые застройщики. Например: Рассрочка заключается в том, что пока не будет выплачена вся сумма, идет "аренда" в размере 5-7% от общей стоимости объекта. В варианте унуноктия - 10%. Это дороже, но при этом в объекте можно жить (если это жилье, конечно). А в квартире от интергалбуда жить врядли еще можно будет - придется подождать, пока дом будет заселяться, а потом еще и ремонт переделывать.
airmax78 написав:Унуноктий же не сказал, что это за объект. Может быть это объект для ведения бизнеса и бизнес этот приносит больше 18% годовых на вложенный капитал. Тогда эта операция вполне оправдана (если не принимать во внимание валютный риск). Покупать так квартиру, конечно, вряд ли стоит. Разве что в расчете на будущий дорожай или если квартира покупается с большим дисконтом к рынку (может там за 120К покупается 80 м на какой-нибудь Леси Украинки 23 или 23А).
Дык, на примерно таких же условиях продают квартиры некоторые застройщики. Например: Рассрочка заключается в том, что пока не будет выплачена вся сумма, идет "аренда" в размере 5-7% от общей стоимости объекта. В варианте унуноктия - 10%. Это дороже, но при этом в объекте можно жить (если это жилье, конечно). А в квартире от интергалбуда жить врядли еще можно будет - придется подождать, пока дом будет заселяться, а потом еще и ремонт переделывать.
КИМ, я считаю эти рассрочки от застройщиков, когда жить в квартире нельзя - очень сомнительным продуктом. Не, я знаю, что многие ведутся, покупают так. Но я не вижу в этом смысла. Опять же только если люди ждут серьезного дорожая или если уверены, что на выплату им понадобиться не 3-5 лет, а не более года. Я узнавал как-то по поводу такой рассрочки на квартиру у МЖБ и у КАНа. Квартира готова, дают рассрочку. Но ремонт ты можешь начать делать только после полной выплаты. Ну и нафиг мне такая рассрочка? Ходить вокруг этой квартиры, водить вокруг нее хороводы и получать от нее 0,0 отдачи, но при этом уже платить за нее коммуналку. Это отличный способ для СК: создать себе более-менее стабильный денежный поток и перевалить расходы на содержание дома на плечи инвестора.
airmax78 написав:Унуноктий же не сказал, что это за объект. Может быть это объект для ведения бизнеса и бизнес этот приносит больше 18% годовых на вложенный капитал. Тогда эта операция вполне оправдана (если не принимать во внимание валютный риск). Покупать так квартиру, конечно, вряд ли стоит. Разве что в расчете на будущий дорожай или если квартира покупается с большим дисконтом к рынку (может там за 120К покупается 80 м на какой-нибудь Леси Украинки 23 или 23А).
Дык, на примерно таких же условиях продают квартиры некоторые застройщики. Например: Рассрочка заключается в том, что пока не будет выплачена вся сумма, идет "аренда" в размере 5-7% от общей стоимости объекта. В варианте унуноктия - 10%. Это дороже, но при этом в объекте можно жить (если это жилье, конечно). А в квартире от интергалбуда жить врядли еще можно будет - придется подождать, пока дом будет заселяться, а потом еще и ремонт переделывать.
КИМ, я считаю эти рассрочки от застройщиков, когда жить в квартире нельзя - очень сомнительным продуктом. Не, я знаю, что многие ведутся, покупают так. Но я не вижу в этом смысла. Опять же только если люди ждут серьезного дорожая или если уверены, что на выплату им понадобиться не 3-5 лет, а не более года. Я узнавал как-то по поводу такой рассрочки на квартиру у МЖБ и у КАНа. Квартира готова, дают рассрочку. Но ремонт ты можешь начать делать только после полной выплаты. Ну и нафиг мне такая рассрочка? Ходить вокруг этой квартиры, водить вокруг нее хороводы и получать от нее 0,0 отдачи, но при этом уже платить за нее коммуналку. Это отличный способ для СК: создать себе более-менее стабильный денежный поток и перевалить расходы на содержание дома на плечи инвестора.
Ну я лично купил в рассрочку. При этом ремонт я могу делать по готовности объекта. А вот право собственности - только после полной выплаты.
ПыСы: при этом я плачу в месяц около 5 штук баксов, но не зарабатываю столько. Разрыв шаблона для zahar_
Средняя зарплата падает даже по манипулятивной провской методике подсчета:
Цитата: Средняя зарплата в Украине снизилась на 2,5%
И это при том что с 2010-го они изменили методику расчета - учитывают зарплату только в тех конторах, где больше 50 человек, от 10 до 50 - выборочно. Понятно, что где-нибудь в Киевстаре зарплата официальная и выше чем в каком-нибудь ролете у продавца. Это обыкновенный обман. Они говорят, что средняя зарплата в Киеве уже 4700, мои знакомые все получают 2000-3500.
Цитата: С целью улучшения информационного обеспечения пользователей Госкомстат с 2010 года начал использование комбинированного подхода к сбору информации по рынку труда, в соответствии с которым предприятия с численностью работников 50 и выше исследуются в полном объеме, с численностью работников от 10 до 49 - выборочно.
Цитата: Как сообщили в Госкомстате, это данные по предприятиям и их отдельным подразделениям с количеством наемных работников 10 и более человек.
И это еще не было девальвации, а средняя зарплата в Украине уже почти на четверть меньше чем в Белоруссии! Там, по последним даным, 480 баксов. При том что ЗВР тают и половина их - деньги МВФ, на которые надо разрешение их использовать, отрицательное торговое сальдо взлетает с каждым месяцем (в июле уже почти 2 ярда баксов), впереди в этом году еще 4 выплаты МВФу, а в следующем еще больше - надо погасить больше 5 ярдов баксов долга МВФу и еще столько же других гос. долгов. Не говоря уже о долгах корпоративных - там счет идет уже на десятки ярдов.
И чего тут ждать от рынка недвиги? Основноым лозунгом может стать "Продавай кто может!" и "Валюта и драг. металлы - наше все!". Посе выборов нас ждет катастрофа! Неужели вернемся в 91-й год, когда нормальный импортный бытовой прибор стоил больше квартиры? :gi:
airmax78 написав:Все-таки каждый должен заниматься своим делом, ну или хотя бы теорию почитать. А финансовый куркулятор не может ошибаться - его буржуи смастерили. В экселе это все тоже можно элементарно проверить, но надо, повторюсь, знать теорию: time value of money. Платеж фиксированный - 4333 бакса в месяц. Вы когда в экселе ищете доходность забываете каждую выплату дисконтировать - забываете, что 4333 через 2 мес. стоят меньше, чем 4333 сегодня. Потому и нельзя просто просуммировать все выплаты и подобрать доходность исходя из фактической задолженности за каждый месяц. Потому и получаются у одних 19+% годовых у других - вообще неизвестно что. А если все по-правильному делать, то и в экселе у вас получится 17.88%. Это и есть IRR этой инвестиции.
Да тыкнули носом в "19+%" . 1. Однако, я не счел необходимым тут писать результат с точностью до сотых процента. 2. Буржуи смастерили - это конечно зачетный аргумент . Сомнению не подлежит. Почему только те же буржуи мастерят многое руками наших разработчиков ? И финансовые калькуляторы, и покер-румы... 3. "забываете каждую выплату дисконтировать - забываете, что 4333 через 2 мес. стоят меньше, чем 4333 сегодня" - это не аксиома. В США конечно это правильно, там благодаря QE1-QE3 это работает (в конкретном временном промежутке), но в условиях Уркы и нашего "Пакращення тм" - это не обязательно так. В условиях рецессии и дефляции. Потому - это утверждение для данного случая может быть теоремой, но не аксиомой . 4. Раз Вы так зачетно тыкаете нас с коллегой носом в "каждый должен заниматься своим делом, ну или хотя бы теорию почитать", то приведите правильный расчет, а не "если все по-правильному делать, то и в экселе у вас получится 17.88%". Как по правильному - ну действительно интересно для ликбеза.
KIM написав:Ну я лично купил в рассрочку. При этом ремонт я могу делать по готовности объекта. А вот право собственности - только после полной выплаты.
ПыСы: при этом я плачу в месяц около 5 штук баксов, но не зарабатываю столько. Разрыв шаблона для zahar_
У вас, как я понимаю, другие вводные: низкая цена на входе и ожидания существенного повышения цены на этапе ввода в эксплуатацию (если вы за эту рассрочку еще и платите что-то) + желание застолбить понравившеюся квартиру + вы можете делать в этой квартире ремонт и, вероятно, жить по его окончании (хотя это довольно стремно делать ремонт в квартире, которая тебе не принадлежит). К тому же вы пока не платите коммуналку. А по 5 штуцеров вы платите частично из сбережений (если, конечно, у вас не настолько высокий доход, чтобы мы все здесь тут же от зависти удавились ). Ничего из выше перечисленного ни КАН ни МЖБ не предлагают по своей рассрочке.
adeges написав:
пора Вам на курсы повышения квалификации, а то останетесь без работы если кто захочет проверить ваши знания. И, кстати, не надо насиловать Excel доморощенными формулами. Там есть встроенные финансовые функции. Можете проверить какой он вам выдаст IRR по денежному потоку состоящему из вложения в 120К и ежемесячной выплаты в 4333 в течение 36 мес. То, что вы получите - это будет искомая месячная ставка доходности. Умножив ее на 12 - получите годовую доходность. Аминь.
.
.
