zahar_ написав:Насчёт -"у вас основания заявлять о более чем 100% в долларе?"- приводил на пример, который обосновывался имеющихся данных по Милославкой 2.
Захар, более половины тех данных основывался на лично ваших допущениях.
Насчёт - "на лично ваших допущениях"- это Вы оценок от эксперта по первичке КРЖН в "коротких штанишках" наслушались?
zahar_ написав:Насчёт - "на лично ваших допущениях"- это Вы оценок от эксперта по первичке КРЖН в "коротких штанишках" наслушались?
Не знаю кто там в каких штанишках. Давайте проще - вы приводите свои аргументы, и тогда оценим? Так как мне совсем неинтересно искать нужный пост из ваших почти 10 000.
zahar_ написав:Насчёт - "на лично ваших допущениях"- это Вы оценок от эксперта по первичке КРЖН в "коротких штанишках" наслушались?
Не знаю кто там в каких штанишках. Давайте проще - вы приводите свои аргументы, и тогда оценим? Так как мне совсем неинтересно искать нужный пост из ваших почти 10 000.
Говоря о 100% накрутке в долларах использовались цифры и расклады по дому на Милославской 2
zahar_ написав:На Милославская 2 себестоимость кв. м с учётом интересов прокладки АЗУР-ГРУПП (уставной фонд 1000 грн) и думается по явно завышенной смете составила примерно 6617 грн за кв.м
«Прокладці» з капіталом 1000 гривень дали третину мільярда ВІВТОРОК, 20 БЕРЕЗНЯ 2012, 00:39 Комунальне підприємство з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» м.Києва 12 березня за результатами тендеру уклало угоду з ТОВ «БК «Азур груп» на будівництво чотирьох 25-поверхових житлових будинків з соціальним житлом вздовж вул.Милославської (Троєщина, Київ) на загальну суму 320,07 млн грн. Про це повідомляється в «Віснику державних закупівель».
(nashigroshi.org) - Будівництво підпірної стіни, інженерна підготовка території, зовнішні інженерні мережі коштуватимуть 33,59 млн грн.
Будинок №1, ІТП №1, ТП №1 (площа квартир – 9454 м2, 150 однокімнатних квартир, дві двокімнатних та 48 трикімнатних) коштуватиме 66,23 млн грн. Будинок №2, ІТП №2 (площа квартир – 9454 м2) – 62,87 млн грн. Будинок №3, ІТП №3, ТП №2 (площа квартир 23881,7 м2 житла в 500 квартирах) – 157,38 млн грн.
Середня вартість житла в цих будинках складе 7,5 тис грн. або $940 за квадратний метр.
Раніше «Житлоінвестбуд-УКБ» за 1,68 млн грн. замовив виготовлення проектно-кошторисної документації на це будівництво. Нові будинки будуть односекційними, в кожному по три ліфти. Зовнішні стіни з залізобетонних панелей, вхідні двері в квартири – металеві, внутрішньо квартирні – ламіновані, вікна – склопластикові.
Будівництво підпірної стіни потрібно закінчити в липні 2013 року, будинків – в грудні цього ж року.
ТОВ «БК «Азур груп» зі статутним капіталом 1000 грн. засновано Мариною ЗАпальською та Людмилою Мазур
.
Если бы шаромыги из ЖИ не накручивали бы цены с помощью "прокладки" и раздутой сметы себестоимость была бы ориентировочно 4000 грн. (((157380000/100*60[20% "интерес" прокладки +20% "раздутие сметы"])+700000 [расчётная доля Милославской 2 в тех. документации])/23881 кв.м)= 3983 кв.м).
Итого в доме при реальной себестоимости 4000 грн. кв.м продавалось в среднем по 8570 грн. за кв.м. Если посчитать долларовый эквивалент то при предлагаемой реальной себестоимости в 500 долл. за кв.м продажи в основном шли в среднем за 1050 долларов за кв.м.
zahar_ написав:Если бы шаромыги из ЖИ не накручивали бы цены с помощью "прокладки" и раздутой сметы себестоимость была бы ориентировочно 4000 грн. (((157380000/100*60[20% "интерес" прокладки +20% "раздутие сметы"])+700000 [расчётная доля Милославской 2 в тех. документации])/23881 кв.м)= 3983 кв.м).
Итого в доме при реальной себестоимости 4000 грн. кв.м продавалось в среднем по 8570 грн. за кв.м. Если посчитать долларовый эквивалент то при предлагаемой реальной себестоимости в 500 долл. за кв.м продажи в основном шли в среднем за 1050 долларов за кв.м.
Превосходно. 20% "интерес" прокладки - это ведь ваше предположение? Почему именно 20%? 20% "раздутие сметы" - аналогично? расчётная доля Милославской 2 в тех. документации - с какой погрешностью? Вы реально думаете, что ВСЕ расходы девелопера и застройщика ограничиваются кошторисом (сметой) и техдокументацией? Итого, я думаю я наглядно вам указал, что половина составляющей ваших выводов о себестоимости - лично ваши допущения (и доля на "прокладку", и "раздутие сметы", и доля расходов на техдокументацию, хотя это малая часть расходов)? А также то, что совокупные расходы как заказчика (девелопера) так и застройщика ограничиваются не только сметой, потому некорректно по смете судить о рентабельности. При этом я вовсе не говорю о том, что она низкая. Разумеется, рентабельность на хорошем уровне, иначе бы новые стройки не закладывались бы. Вот только что в этом ненормального, особенно учитывая наши реалии? Ну и относительно сговора - да, я считаю крайне маловероятным сговор более десятка независимых производителей. И почему за все время им никак не показал ни один другой застройщик "дулю" (с)? УКО не предлагать.
Зря вы смешиваете все в кучу. Давно пора понять, что на кржн есть сегментация. Сегментация есть и в ЖК Голосеево. В сегменте "подъезд и этаж Макса, с окнами в нужную сторону" не видно никакого падения. И даже ожидается рост. А что творится на других этажах/подъездах - все равно, это другой сегмент, и он никоим образом не связан с упомянутым выше.
То, что сегмент Макса - это сама квартира Макса - я уже давно понял..такой подход имеет место быть и возможно он поможет продать квартиру за нужную сумму..кстати, Макс, а что вы присмотрели на замену? если не секрет, конечно..
zahar_ написав:Если бы шаромыги из ЖИ не накручивали бы цены с помощью "прокладки" и раздутой сметы себестоимость была бы ориентировочно 4000 грн. (((157380000/100*60[20% "интерес" прокладки +20% "раздутие сметы"])+700000 [расчётная доля Милославской 2 в тех. документации])/23881 кв.м)= 3983 кв.м).
Итого в доме при реальной себестоимости 4000 грн. кв.м продавалось в среднем по 8570 грн. за кв.м. Если посчитать долларовый эквивалент то при предлагаемой реальной себестоимости в 500 долл. за кв.м продажи в основном шли в среднем за 1050 долларов за кв.м.
Превосходно. 20% "интерес" прокладки - это ведь ваше предположение? Почему именно 20%? 20% "раздутие сметы" - аналогично? расчётная доля Милославской 2 в тех. документации - с какой погрешностью? Вы реально думаете, что ВСЕ расходы девелопера и застройщика ограничиваются кошторисом (сметой) и техдокументацией? Итого, я думаю я наглядно вам указал, что половина составляющей ваших выводов о себестоимости - лично ваши допущения (и доля на "прокладку", и "раздутие сметы", и доля расходов на техдокументацию, хотя это малая часть расходов)?
По поводу "20% "интерес" прокладки".
В своё время было обсуждение на риелте (в одном из топиков по строительству в Молодёжном квартале) - когда Аркада выбрасывала из "пищевой цепочки" ставшей ненужной прокладку Укрмиськбуд-1. Так был озвучен интерес "прокладки" Укрмиськбуд-1 в 13%.
Исходя из вышесказанного и учитывая то что в схеме надутие цены в Молодёжный квартал было две "прокладки" и второй прокладки тоже был "интерес", то оценка в 20% доли одной "прокладки" Азур-Груп при строительстве на Милославской 2 видится вполне реальной цифрой.
По поводу -"20% "раздутие сметы""
Во-первых приводился уже не раз материал, где по журналисткому расследованию (автор в своё время плотно занимался сараестроителями и имел инсайд) оценка надутия сметы подрядчиком оценивалось до 40%. По этому оценка что подрядчик ДБК-3 на Милославской "надул смету" в 20% скорее меньше чем это было на самом деле.
Во-вторых, судя по большому количеству работ по дому на Милославской 2 которые были запланированые, но не сделаны оценка что смету "надули" на 20% также выглядит реалистичной.
По поводу -"расчётная доля Милославской 2 в тех. документации - с какой погрешностью ?".
Всего за документацию на ЖК ЖИ заплатил 1.68 млн. грн - «Житлоінвестбуд-УКБ» за 1,68 млн грн. замовив виготовлення проектно-кошторисної документації на це будівництво"
Она была составлена для -"Будівництво підпірної стіни, інженерна підготовка території, зовнішні інженерні мережі..Будинок №1, ІТП №1, ТП №1 .. Будинок №2, ІТП №2 ...Будинок №3, ІТП №3, ТП №2 ".
Оценка доли Милославской 2 в технической документации была оценена ориентировочно в 0.7 млн гривен из 1.68 млн.
Востаннє редагувалось zahar_ в Вів 22 кві, 2014 10:13, всього редагувалось 1 раз.
Faceless написав:А также то, что совокупные расходы как заказчика (девелопера) так и застройщика ограничиваются не только сметой, потому некорректно по смете судить о рентабельности.
По приведенному выше примеру расходы ЖИ как девелопера не так уж велики, чтобы говорить о некорректности.
В остальных случаях на величину "совокупные расходы" подымается цена и рентабельность как минимум в 100% остаётся.
Faceless написав:При этом я вовсе не говорю о том, что она низкая. Разумеется, рентабельность на хорошем уровне, иначе бы новые стройки не закладывались бы. Вот только что в этом ненормального, особенно учитывая наши реалии?
То есть иметь рентабельность в 33% годовых в валюте это нормально "учитывая наши реалии"?
Во всём значит виноваты реалии, а не алчность подмявших под себя первичку КРЖН застройщиков вступивших в сговор?
Додано: Пон 21 кві, 2014 23:02
