Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2014

Я даже не берусь спрашивать, ЧТО надо сделать в двухе на ДВРЗ, и ГДЕ найти того, кто отвалит за нее за аренду 4200 грн в мес. Не иначе меценат (с).

Район для сдачи в аренду - совсем малогодящий.

На Макаренко 1-А дом панельный поэтому думается что в эконом-ремонт вполне можно в месяц вложится при желании.

Что же до 4 тыс. долларов на ремонт так тут меня некоторые уверяли что под эконом сдачу в 1к панельке в 40 кв.м можно вложится за 2 тыс. долларов в ремонт и обстановку. Где вы тогда были со своим оппонированием?

Вы хотите сказать, что в панельной новостройке не нужно делать вообще никаких черновых работ, и можно сходу, после строителей, поклеить обои, положить линолеум и въезжать?
А электропроводка там тоже готова, и сантехнические работы проведены?

Проведите пожалуйста подробный расчет ремонта. Мне правда интересно, может есть какой-то супер способ? Потому-что когда я писал, что в 2к 70кв можно сделать нормальный ремонт за 10-15куе, то многие люди не верили.
А тут вы говорите 4к..

Насчёт расчёта - обратитесь к инфо от Хотаба. Он в ремонт в 1к панельке вообще за 1тыс. долл. в варианте эконом под сдачу предлагал. Или budivelnik - этот расписал ремонт и обстановку в 1к панельке под сдачу. Поиск вам в помощь.

Ксати, если вам "не хватает" денег на ремонт дабы вложится в расчётные 60 тыс. долл, то можно взять для расчёта и 2к 67 кв.м на Макаренко 1-А стоимостью 589860 грн (51,3 тыс. долл) http://investbud.kiev.ua/images/Prais.pdf

Почему нет табунов инвесторов резко-баблофобов, которые желали бы вложится в уже заселённый дом под более чем 6% в первый год инвестиции?

Эти 2к у ЖИ почему-то никто не "выгребает"?

Не находите , что "выгребают" больше чем 6% годовых потому что табуны инвесторов только на языке у Аленеводов типа вас?

Если Вам лично ДВРЗ не нравится, то это не значит что там 2к в УЖЕ ЗАСЕЛЁННОМ НОВОСТРОЕ новострое с ненавороченным ремонтом, не может приносить 4200 грн в месяц (грубо 365 долларов).
И при условии что вместе с эконом- ремонтом (сделанным за месяц) она обойдётся в 60000 долларов, то первый год сдачи от этой инвестиции ориентировочно даст вполне раельные 6.67% годовых от вложенных средств.

Ух, пока меня не было на форуме случился локальный флудокалипсис.
Но цитата выше вообще ни в какие ворота. Захар, это же вы полдня на примере так любимых вами панелек в МК на Чавдар рьяно боролись за каждую сотку баксов в расчетах, абы доказать, что покупка недвиги под аренду не может быть выгодной! А тут - вот оно оказывается, ДВРЗ рулит!
Вы меня не то, что удивляете, такая непоследовательность на фоне вашей многолетней больбы с шаромыгами-аленеводами-турыстами просто обескураживает.

Faceless Вы забыли видимо там шёл разговор о более дорогом ремонте , который,судя по объявлению был в 2к на Чавдар?

И чего Вы такого не последывательного увидели что я предположил что ремонт под сдачу на ДВРЗ может быть по-проще? Кстати на чавдар была 2к с 2 санузлами а тут с одним. И смотрите выше -"бюджет ремонта" "увеличен" до 8 тыс. долл.

А ещё, можете напомнить мне , вы возражали против ремонта и обстановки в 1к на Трое под аренду за 2000 долл. от budivelnik?

Так что тут ещё бабка на двое гадала кто более непоследователен -zahar_ или Faceless?

Он в ремонт в 1к панельке вообще за 1тыс. долл. в варианте эконом под сдачу предлагал.

Захар_! Ведь можно сделать "ремонт" и за 1000 грн!

У меня есть вот инфо по расценкам на черновые работы.
Люди делают _для себя_, дом - панельный, построенный в начале 90х. Кап. ремонт площади 40квадратов: 2 комнаты и коридор.
Цены в гривнах.

1. Черновые работы ( стяжка, звукоизоляция одной из стен и пола в одной из комнат, штукатурка всех стен, шпатлевка, выравнивание под покраску, гипсокартон на потолок ).
Стены весьма неровные, потолки тоже "не очень".
15к - работа ( обычная хорошая бригада, не фирма ).
13к - материалы.
2. Электрика:
2.5к - провод, розетки ( качественные, ABB, штук 15-20 ), автоматы.
3.5к - работа ( с штроблением железобетонных стен ).
Уже
34к. За 40кв.м (!!!). Если делать экономнее, и "не для себя" ( под обои, а не под покраску стены, потолок не с гипсокартоном, а просто закрасить и выровнять ), не заморачиваться с особой ровностью стен то можно в столько же уложиться на 70квадратов, _возможно_.

Теперь считаем, что еще нужно в 2к. Считаю специально, самое бюджетное, что есть.
3. Дверь межкомнатная, из недорогих, но не с наклейкой, а ламинатом хотя-бы: от 1200, +фурнитура надежная от 200, +установка 300.
В 2к таких нужно штук 5.
=от 8500грн.

4. Пол. Самое дешевое напольное покрытие ( в бюджетную съемку сойдет ) - линолеум за 50м/кв. +Укладка 15грн/м. Допустим, выложить в него все, даже сан. узел ( хотя по хорошему, на пол кухни, санузла да и коридора, стоит плитку уложить )
в 65кв.м.
=4550.
Еще обои - примерно во столько-же выльется ( допустим, снова же, в целях экономии, в кухне и ванной будут обычные моющиеся обои ).

5. Техника. Хотя-бы:
- Холодильник. Берем категорию "выше 1.7м". Смотрим на хотлайне. Пишу 2 варианта: самый дешевый, и более-менее надежный бюджетный.
Самый дешевый - это Норд, 3200грн.
Бренды понадежнее - от 4000.
- Плита. Речь идет об электрической, я полагаю.
Самое дешевое - от 2200.
Бренды понадежнее - от 3000.
- Стиральная машина. От 2500.
Чайниками-микроволновками пренебрежем.
Итого от 8000-10000 на технику.
Это самый необходимый минимум.

6. Мебель. Берем ниже среднего бюджета мебель украинского производителя. Чтобы не развалилась через год, но и без роскоши.
Стенка шкафов 2м высота, 60см толщина, 3.5м длина стенки. Хватит нам шкафов? Хватит, чего уж там.
от 6000.
Кровать какую-нибудь замутим двухспальную за тыщи 2. ( честно говоря, меня терзают смутные сомнения, но даже такие цены находятся в интернете ). Не щупал.
Расщедримся, так уж и быть, на зеркало в коридоре с тумбочкой для обуви и крючками - видел в эпицентре такие комплекты гривен за 600 до девала.
Еще, самое страшное - кухонная мебля.
На встроенную кухню, конечно, разорятся не станем. Так, стол, 4 стула, стенка из пары тумбочек, пары шкафчиков и т.д. Тыщ в 5 можно уложиться, если хорошо поискать ( снова же, о качестве ни слова, т.к. не знаю ).
Еще что-то нужно поставить во вторую комнату? У меня даже фантазии не хватает, что именно, экономить же нужно. Пару столов, шкафчик, кровать с двумя тумбочки? Сколько там выходит? Еще штуки 4-5?
Ну, в общем, при должной степени экономии, немножечко рискуя ( но куда же без этого ) можно кое-как уложиться в 15-20к на мебель на всю квартиру.

7. Сантехника, ванная и унитаз ( не золотой! ). 4к минимум без работы, с работой 6.

Остальное перечислять не будем - лень. Услуги грузчиков мы тоже не учли, ну да ладно.

Итак, что у нас получается.
С черновым ремонтом - около 74-81к.
Без чернового ремонта: 40-47к.
Ура! Укладываемся! Я старался, очень.


Ну что-же, если предположить, что строители после себя оставили в квартире ровный стены, нормальную стяжку, и потолок, не нуждающийся в исправлении его внешнего вида вообще ( я о таком, честно говоря, не слышал ), то вполне можно сделать супер бюджетный ремонт с мебелью по ценам, каких я лично никогда в живую не видел, экономя на всем и вся, за 4куе. А если еще покупать мебель и технику на барахолках, ууу, какой тут простор для экономии

Faceless Вы забыли видимо там шёл разговор о более дорогом ремонте , который,судя по объявлению был в 2к на Чавдар?

И чего Вы такого не последывательного увидели что я предположил что ремонт под сдачу на ДВРЗ может быть по-проще? Кстати на чавдар была 2к с 2 санузлами а тут с одним. И смотрите выше -"бюджет ремонта" "увеличен" до 8 тыс. долл.

Захар, с каким хошь ремонтом. Вы вроде бы читаете ветку, то должны бы помнить, как мы с smirnowand обсуждали сегменты аренды. Так вот, я там писал о понятии целесообразности. Точно так же, как глупо в квартире бизнес-класса делать эконом-ремонт, аналогично глупо делать дорогой ремонт в квартире ультра-эконом.
Кому, скажите мне, нужна двуха на ДВРЗ за 4200 (бегло глянув по Авизо по поиску "ДВРЗ" и по 2к, нашел самую дорогую - 4000 за 72 м двуху)? Да хоть 20 куе туда в ремонт вкиньте.

А ещё, можете напомнить мне , вы возражали против ремонта и обстановки в 1к на Трое под аренду за 2000 долл. от budivelnik.

По поводу 2000 долл меня таки терзают сомнения, но опять таки вернусь к указанному выше - целесообразность и соответствие сегментов. Сделать в малометражке на Трое легкую косметику под сдачу в сегменте "эконом" может и можно за 2 куе (ну отдельно техника, кухня, мебель). И под аренду вполне пойдет, но - в свой сегмент, где-то около 3000 - 3500 грн наверно.

По поводу 2000 долл меня таки терзают сомнения, но опять таки вернусь к указанному выше - целесообразность и соответствие сегментов. Сделать в малометражке на Трое легкую косметику под сдачу в сегменте "эконом" может и можно за 2 куе (ну отдельно техника, кухня, мебель). И под аренду вполне пойдет, но - в свой сегмент, где-то около 3000 - 3500 грн наверно.

Тут все зависит от изначального состояния.
Сделать в купленной, не ремонтированной со времен совка хате косметику за 2к, переклеив обои, постелив новый линолеум и положив плитку в сан. узле - можно. Человек, сдающий 1к хрущи посуточно это подтверждает.
Купить туда самой дешевой мебели и техники, суммарной стоимостью 7к грн - тоже можно.
И мебели, самой бюджетной, что можно вообще найти, на 8к включая кухонную.

И это будет отличный хрущ для посуточной сдачи - от 250грн в день можно рубить.

Но квартира _в новострое_, для долгосрочной сдачи - это несколько другая история.
Там нет проводки. Нет розеток. Нет сантехники, вообще.
Стены, зачастую, нуждаются в выравнивании. Потолки тоже не идеальны. И т.д.

Я даже не берусь спрашивать, ЧТО надо сделать в двухе на ДВРЗ, и ГДЕ найти того, кто отвалит за нее за аренду 4200 грн в мес. Не иначе меценат (с).

Faceless я не смотрел по чём аренда 2к в новостройках на ДВРЗ.

Я лишь знаю что 3-4 месяца (до средины апреля) снималась 1к в доме конца СССР в начале Милославской за 3000 грн. Исходя из этого чего-то такого сверх естественного в сдаче 2к на ДВРЗ за 4200 не увидел.

Сейчас посмотрел в Авизо в конце Алма-Атинской предлагают 3800 грн. за 2к в доме новой постройки.

Пересчитав аренду по 3800 получаем 6% годовых в первый год инвестиции в 2к на ДВРЗ общим объёмом вложений 60 тыс. долл.

Почему нет табунов инвесторов для инвестиций которые могут уже через месяц может начать работать?

Пересчитав аренду по 3800 получаем 6% годовых в первый год инвестиции в 2к на ДВРЗ общим объёмом вложений 60 тыс. долл.

Почему нет табунов инвесторов для инвестиций которые могут уже через месяц может начать работать?

Может потому, что на ДВРЗ хрен сдашь и за 3800?
Но радует одно, Захар - вы таки признали, что вложение в аренду может быть более-менее выгодным. Это уже большой шаг.

Пересчитав аренду по 3800 получаем 6% годовых в первый год инвестиции в 2к на ДВРЗ общим объёмом вложений 60 тыс. долл.

Захар_ в мыслях превращается в рантье????