Когда начнется обвал нереальных цен на жилье в Киеве? 2014

Faceless

Хотя, ябытамнекупил

Спасибо, я думаю рост аренды на 25 % в гривнах это очень оптиместично.
В ближайший год-два с связи с возможным поднятием комунальных платежей, я бы на это не расчитывал. Тут бы чистыми 3 000 грн. получать.
Также в случае поднятия курса до 20 -30 грн. за USD атоматически окупаемость уменьшается.
Война с раиссей также не вселяет уверенность.
Факты все перечислены, каждый может сделать выводы.
Я своего мнения не изменил. 10 000 USD в условиях сегодняшней ситуйции это дорого для этой квартиры.

Я не большой специалист по ДВРЗ.
Ну предположим, что на момент аренда такой типовой квартиры с свежим, нопростеньким ремонтом будет 3000 грн. Возьмем на момент курс 16 для удобства.
Хотя покупка в этом раоне под сдачу недвиги в принципе малопривлекательна, это так или иначе самый удобный критерий оценки - соотношение аренды и стоимости.
Военный конфликт, это, конечно, риски, но они не так высоки, чтобы в разы завышать ожидаемую доходность.
Подойдем с одной стороны. Снизу. 8% доходности в валюте (весьма высокий показатель, особенно для такого актива) при стабильной аренде, при стабильной стоимости, горизонте только 1 год и при курсе 16 мы получаем при затратах брутто 28 куе, если ремонт грубо 5 куе, то это 23 куе за объект.
Но учитывая ситуацияю, общий рост цен - аренда в гривне скорее всего вырастет в ближайшее время, то допуская 25% рост аренды - это эквивалент 35 куе брутто, 30 куе при покупке.
Т.е. думаю что 25 куе - уже слишком привлекательная цена, несмотря на кризис и военные риски, дает очень хороший результат сразу. С оценкой ближайшей перспективы - очень привлекательны и 30 куе. Привлекательность сходит на нет при цене 40.
Хотя, ябытамнекупил

Расчеты логичные, НО они перестают работать как только меняется курс гривны. Это автоматом меняет доходность в долларе раз, а еще и тянет за собой стоимость актива два. Рост коммуналки уменьшит еще эту доходность.

Рост аренды на 25%? А ведь может и упасть на 25%. Предпосылок больше именно для падения. Аренда росла когда росли зарплаты, а они не только не растут, а еще и падают.

Я по своей квартире считал, которую снимаю. Выходит, если я ее куплю, то буду отбивать около 200 месяцев. Это если ничего не вкладывать. Но с учетом вышеизложенных рисков, красная цена этому жилью сегодня 30-40 арендных платежей. Ну пускай 50.

Спасибо, я думаю рост аренды на 25 % в гривнах это очень оптиместично.
В ближайший год-два с связи с возможным поднятием комунальных платежей, я бы на это не расчитывал. Тут бы чистыми 3 000 грн. получать.

Ну коммуналка платится отдельно от аренды.
А насчет рассчитывать или нет - посмотрите, как росла в гривне аренда с 2008 по 2010.

НО они перестают работать как только меняется курс гривны. Это автоматом меняет доходность в долларе раз, а еще и тянет за собой стоимость актива два. Рост коммуналки уменьшит еще эту доходность.

Недвижимость дешевеет медленнее, чем девальвирует гривна.
Вследствие девала и общего роста цен растет и аренда.

Рост аренды на 25%? А ведь может и упасть на 25%. Предпосылок больше именно для падения.

Для аренды - разве только краткосрочно. Предпосылок падения аренды в гривне особо нет

Я по своей квартире считал, которую снимаю. Выходит, если я ее куплю, то буду отбивать около 200 месяцев. Это если ничего не вкладывать. Но с учетом вышеизложенных рисков, красная цена этому жилью сегодня 30-40 арендных платежей. Ну пускай 50.

30-50 арендных платежей - это нереально низкая цена для недвижимости.
В десятый раз уже говорится - "отбивать" в данном случае не имеет никакого смысла. Отбивать можно убыток от падения стоимости, например, но не саму стоимость покупки.

Що з ринком нерухомості в Києві?
На сході 20-80% нерухомості зруйновано в невеликих містах зруйновано, люди живуть на дачах, в підвалах, бомбосховищах. В Донецьку 2-5% житлового фонду зруйновано.
В Києві ціни впали на 50% приблизно порівняно з минулим роком.
В країні на вулицях стріляють, хтось 5-8 років тому казав, що це найкращий момент для купівлі нерухомості.
Є люди які купували нерухомість з початку року?

А насчет рассчитывать или нет - посмотрите, как росла в гривне аренда с 2008 по 2010.

А Вы на рынок зарплат этот рост наложите за аналогичный период. Как ни парадоксально, рынок рос. Я тогда работал в конторе, где рост зп был очень четко привязан к рынку. Сейчас же народ увольняют пачками. Такого не было в 2008-2010.

Недвижиммость дешевеет медленее, чем девальвирует гривна.
Вследствие девала и общего роста цен растет и аренда.

И импортные продукты в супермаркете дорожают не сразу. Недвижимость начнет дешеветь, когда придет понимание что нет возможности продать по цене хотелки.

Рост аренды на 25%? А ведь может и упасть на 25%. Предпосылок больше именно для падения.

Для аренды - разве только краткосрочно. Предпосылок падения аренды в гривне особо нет

А Вы вспомните как цены упали в июне этого года.

Я по своей квартире считал, которую снимаю. Выходит, если я ее куплю, то буду отбивать около 200 месяцев. Это если ничего не вкладывать. Но с учетом вышеизложенных рисков, красная цена этому жилью сегодня 30-40 арендных платежей. Ну пускай 50.

30-50 арендных платежей - это нереально низкая цена для недвижимости.
В десятый раз уже говорится - "отбивать" в данном случае не имеет никакого смысла. Отбивать можно убыток от падения стоимости, например, но не саму стоимость покупки.

Ну хорошо, давайте называть возврат на вложенные. Так действительно точнее будет. Но если мы говорим о том, что сама недвижимость дешевеет не сразу, но понимаем, что она подешевеет, то это обязательно нужно закладывать в расчет и понимать, что в данном случае уменьшаются эти самые вложенные. Поэтому максимум 50 платежей.

Расчеты логичные, НО они перестают работать как только меняется курс гривны. Это автоматом меняет доходность в долларе раз, а еще и тянет за собой стоимость актива два. Рост коммуналки уменьшит еще эту доходность.

Рост аренды на 25%? А ведь может и упасть на 25%. Предпосылок больше именно для падения. Аренда росла когда росли зарплаты, а они не только не растут, а еще и падают.

Я по своей квартире считал, которую снимаю. Выходит, если я ее куплю, то буду отбивать около 200 месяцев. Это если ничего не вкладывать. Но с учетом вышеизложенных рисков, красная цена этому жилью сегодня 30-40 арендных платежей. Ну пускай 50.

Георгий, такого не бывает. Ну разве что на полностью неликвидных рынках. Типа Горловки (до всех этих дыныэров).

Що з ринком нерухомості в Києві?
На сході 20-80% нерухомості зруйновано в невеликих містах зруйновано, люди живуть на дачах, в підвалах, бомбосховищах. В Донецьку 2-5% житлового фонду зруйновано.
В Києві ціни впали на 50% приблизно порівняно з минулим роком.
В країні на вулицях стріляють, хтось 5-8 років тому казав, що це найкращий момент для купівлі нерухомості.
Є люди які купували нерухомість з початку року?

Есть тут трое как минимум (Адвокат, Никмесс и еще один парень, где-то на Лукьяновке купил недавно (Читатель 11, по-моему)). И вот, вроде, у бараки только-только сделка сорвалась.

А Вы на рынок зарплат этот рост наложите за аналогичный период. Как ни парадоксально, рынок рос. Я тогда работал в конторе, где рост зп был очень четко привязан к рынку. Сейчас же народ увольняют пачками. Такого не было в 2008-2010.

Мои наблюдения говорят об отбратном. Сокращали уже с конца 2008, еще как. Но уже в 2009 начался обратный процесс.

А Вы вспомните как цены упали в июне этого года.

Ну это весьма краткосрочное явление. Такое же было в том же 2008-2009. А потом цены начинают отыгрывать.

Ну хорошо, давайте называть возврат на вложенные. Так действительно точнее будет. Но если мы говорим о том, что сама недвижимость дешевеет не сразу, но понимаем, что она подешевеет, то это обязательно нужно закладывать в расчет и понимать, что в данном случае уменьшаются эти самые вложенные. Поэтому максимум 50 платежей.

Можно заложить удешевление за счет девала, но оно составит не более 30% от величины девала. Учитывая провальный в целом в этом отношении текущий год, можно уже не ожидать проседания цен от прочих факторов дополнительно. А что такое 50 платежей? Это 24% годовых в валюте! А учитывая то, что это вложение долгосрочное, и что рано или поздно оживление экономики и РН наступит, то даже удешевление в два раза за два года (фактически нулевой доход в первые года два) не является поводом отказаться от такого вложения, т.к. впоследствии все потери за период отобъются очень быстро и с лихвой.
Поймите, это не авто, для которого вы горизонт событий берете в пару лет.

Георгий, такого не бывает. Ну разве что на полностью неликвидных рынках. Типа Горловки (до всех этих дыныэров).

Ну а Вы готовы покупать за 200 арендных платежей? Да еще и с перспективой падения стоимости актива? Ведь это как раз и толкает ликвидность вниз.

Есть тут трое как минимум (Адвокат, Никмесс и еще один парень, где-то на Лукьяновке купил недавно (Читатель 11, по-моему)). И вот, вроде, у бараки только-только сделка сорвалась.

Додайте ще 2-х до цієї купи.
Якщо комусь стане легше від цього))))

Поймите, это не авто, для которого вы горизонт событий берете в пару лет.

"Обвалішки" не розуміють таких складнощів.
Їм бі докази теореми Пуанкаре чи бінома Ньютона навести б))) То для них простіше)))