Для тих хто знімає та здає житлову нерухомість у Києві
+Додати тему
Відповісти на тему
Ринок нерухомості. Ціни на квартири та земельні ділянки, аналітика, прогнози. Купівля та продаж нерухомості, оренда квартир та офісів, пропозиції комерційної нерухомості. Ріелтори та агентства нерухомості в Україні
zahar_ написав:Сами работы в долларах подешевели в 2 раза? Это так сказать по "договорным ценам"?
Работы от ценников при курсе 8 выросли макс на 50% в гривне, но это у тех кто хочет работать а не сидит дома и ноет...
Это и строительные и отделочные? Думаю, может все-таки замутить ремонт? Если бы был уверен, что сдам какому-то экспату за баксы и хотя бы на год - завтра бы начал.
Ваши слова - "сдам какому-то экспату за баксы и хотя бы на год - завтра бы начал"- можно трактовать: на текущий момент квартира не в аренде?
"Сегодня из Донецка выезжают самые стойкие патриоты Украины"
"... новые переселенцы только в Украине находят то, что искали. Это не только мир, это еще и просто жизнь с ее повседневными мелочами. Невзирая на все тяготы переезда, донецкие беженцы на своем лично опыте видят, что в этом не было ничего невозможного. Как вспоминает Наталья, их переезд, в целом, был легким. Дети восприняли его с энтузиазмом, как все новое. Их тоска по друзьям частично разрешилась возможностью общаться с ними по телефону. В садик и школу двух мальчиков приняли без проблем. Негативного и уж тем более агрессивного отношения к себе семья не испытала, все бюрократические процедуры прошли быстро, ссор ни с кем не было. Украина их приняла. Донецк отпустил. Осталось лишь им самим отпустить его навсегда..."
"По данным аналитиков, самым дешевым для проживания в Киеве является Днепровский район – 265 долл. в месяц за аренду 1-комнатной квартиры. Самый дорогой – Печерский – 466 долл.
"Рынок аренды на сегодняшний день достаточно стабильно работает. Причина - стабилизация курса валют", - рассказал "Обозревателю" директор риэлторской компании "Золотые Ворота" Алексей Холмецкий.
По данным консалтинговой компании SV Development, количество предложений по Киеву за последние месяцы несколько увеличилось и составляет сегодня порядка 33 тысячи предложений (зимой их было на несколько тысяч меньше). Можем констатировать: рынок аренды жилья в Киеве - стабильный с небольшими элементами роста по количеству сделок", - рассказал "Обозревателю" аналитик SV Development Сергей Костецкий.
Аналитики отмечают, что недавнее повышение тарифов в свою очередь спровоцировало поднятие цены на аренду жилья.
"Оплата стоимости коммунальных услуг четко ляжет на плечи арендаторов, поэтому квартиросъемщики будут платить больше не из-за повышения стоимости аренды, а из-за подорожания "коммуналки", - говорит Алексей Холмецкий."
Frant написав:Можем констатировать: рынок аренды жилья в Киеве - стабильный с небольшими элементами роста по количеству сделок", - рассказал "Обозревателю" аналитик SV Development Сергей Костецкий.
Аналитики отмечают, что недавнее повышение тарифов в свою очередь спровоцировало поднятие цены на аренду жилья.
"Оплата стоимости коммунальных услуг четко ляжет на плечи арендаторов, поэтому квартиросъемщики будут платить больше не из-за повышения стоимости аренды, а из-за подорожания "коммуналки", - говорит Алексей Холмецкий."
СВистун Костецкий как вседа - заливает какой рост сделок в мае?
Создаётся впечетление, что когда количество сделок падает и цена аренды падает "аналитики" с наибольшим иступлением начинают вопить о росте сделок и росте цен аренды.
Недавний "замер" фейслесом цен аренды на 1к эконом-класса на лесном в бомбере показал падение медианной цены аренды на в районе 15% по сравнению с началом года.
Доходные дома: есть ли у них будущее в Украине? В Украине набирает популярность давно забытый вид недвижимости — доходные дома (многоквартирные здания, квартиры в которых предназначены исключительно для долгосрочной аренды). В конце 19 — начале 20 века доходные дома были очень популярны как в Европе, так и в Украине, а одним из самых известных киевских доходных домов был знаменитый Дом с химерами.
В настоящее время строительство и содержание таких домов весьма распространенный и успешный бизнес во многих странах мира. Например, в Западной Европе в доходных домах живет более 70% всего городского населения. Почему же подобная недвижимость не популярна в Украине?
Почему доходный дом
Если стоимость проживания в доходных домах не существенно отличается от цены аренды обычных квартир, в чем их привлекательность для арендаторов? Первый плюс — однородность жильцов, ведь если все квартиры в доме сдаются примерно по одной цене, то позволить аренду себе смогут, скорее всего, люди одной категории, например, экспаты.
Второе преимущество — в доходных домах вы официально заключаете договор аренды, а не на словах договариваетесь с владельцем квартиры. Это значит, что права и обязанности арендаторов будут закреплены, а разорвать договор без веских причин будет невозможно.
Но основным преимуществом данного класса недвижимости является то, что арендаторы апартаментов в доходных домах имеют возможность, при желании, получать дополнительно круглосуточный сервис. “В доходных домах приветствуется наличие спортивного центра, места общественного питания, где можно быстро перекусить утром по дороге на работу, или поужинать вечером, встретиться с друзьями. Набор дополнительных сервисов зависит от формата и класса доходного дома, т.е. потребностей целевой аудитории — прачечная, химчистка, служба доставки т.д.”, — поясняет директор City Development Solutions Ярослава Чапко. И это помимо того, что владельцы апартаментов в рамках арендной платы получают стандартный пакет обслуживания — оплата коммунальных платежей, круглосуточная охрана, услуги прачечной и спортзал. Во всех апартаментах доходных домов есть мебель (включая полностью оборудованную бытовой техникой и посудой кухню), телефон, доступ в Интернет, кабельное телевидение, кондиционер.
Как правило, в доходных домах не приветствуется посуточная аренда
Где жить
В настоящее время в Украине существует два действующих доходных дома (по своей сути они являются переходной стадией от апартаментов к доходным домам) — Sherborne Guest House и Senator Apartments, а два строящихся полноценных доходных дома — Elysеum и Petra.
Апартаменты Sherborne располагаются в основном здании на Печерске и в нескольких отдельно стоящих зданиях в других районах центральной части города. Стоимость проживания в Sherborne составляет от $78 (однокомнатный номер) до $210 (трехкомнатный номер) в сутки или $2340-6300 в месяц. При проживании более месяца предоставляется скидка на проживание в размере 15%.
Арендные ставки в Senator Apartments (ул. Дмитриевская) рассчитываются исходя из стоимости аренды квартиры-студио площадью 45 кв. м в размере 3600 евро в месяц. В эту стоимость входит ежедневная уборка номера, охрана, парковка. При сроке проживания один месяц — это от $100 до $460 в сутки, при краткосрочной аренде — от 165 евро до 215 евро.
Строительство доходного дома Elysеum (Шевченковский район столицы) было начато в 2014 году и будет завершено во II квартале 2016 года (застройщик компания “Риэл”). 300 квартир для сдачи в аренду под управлением управляющей компании и 100 обычных квартир на продажу для постоянного проживания. Предположительно, аренда однокомнатной квартиры (35 кв. м) будет стартовать от 6,5 тыс. грн. За эти деньги клиент получит в свое распоряжение квартиру со всеми удобствами, бытовой техникой и мебелью, но за дополнительные услуги придется доплатить. “Уборка квартиры будет стоить от 50 грн.”, — говорит директор Elysеum Олег Перегинец.
Помимо стандартного для доходных домов спортзала, в Elysеum будет co-working помещение. Единственное, что пока не могут решить застройщики проекта, как быть с постояльцами, у которых есть животные. “Скорее всего, будем брать депозит или доплату, ведь животные могут испортить мебель”, — говорит Перегинец. К слову, ремонт в квартирах доходного дома планируется делать каждые 7 лет.
Еще один доходный дом, строящийся в Киеве — многофункциональный дом Рetra, который в декабре 2014 начала возводить компания “Ленд Плюс” в Вишневом (Киевская область). Строительство планируют завершить во II квартале 2016 года.
Особенностью этого доходного дома является то, что квартиру в нем (площадью от 22 до 60 кв. м) можно как арендовать, так и купить и жить в ней самостоятельно, а также сдавать купленную квартиру в аренду. К услугам жильцов в комплексе круглосуточная охрана, услуги консьержа, уборка, доставка продуктов питания и room service.
Стоимость однокомнатной квартиры в нем стартует от 13 тыс. грн., аренда — от 4 тыс. грн. (но в этом случае за дополнительные услуги придется доплатить). Что ждет доходные дома
Но есть ли спрос среди украинцев на квартиры в доходных домах? “У нас уже много заявок на аренду наших апартаментов. Уверен, что на момент сдачи объекта в эксплуатацию все квартиры уже будут арендованы”, — говорит Перегинец. Более того, на рынке существует дефицит качественного арендного жилья. Но популяризации доходных домов в Украине мешают две банальные вещи — отсутствие подходящих для организации такого бизнеса объектов — доходные дома нужно строить с нуля, что увеличивает стоимость арендной платы. Вторая причина — долгий срок окупаемости: от 10 до 12 лет. “До девальвации гривни мы делали прогноз окупаемости нашего объекта через 8 лет. Сейчас — не менее 10-12”, — говорит Перегинец.
“На сегодняшний день строительство доходных домов в Украине просто нерентабельно. Ведь после ввода дома в эксплуатацию, застройщику придется “бороться” за клиентов с частными арендодателями, на которых в столице приходится львиная доля сдаваемых в наем квартир. Ведь для того, чтобы окупить проект в приемлемые сроки, нужно ставить цену на 20-30% выше, чем у частных арендодателей”, — уверена Анна Искиэрдо, директор проектной компании “АИММ-ГРУПП”.
По оценкам специалистов, бума доходных домов в Украине стоит ждать через 5-10 лет, когда девелоперы, для которых сегодня приоритетом является быстрый заработок, станут задумываться о долгосрочных инвестициях. “Интерес к доходным домам появится тогда, когда компании начнут думать о том, кто будет управлять активом, который они создали. За исключением жилья, все остальные виды недвижимости остаются в портфеле компании, поэтому компании захотят сохранить свои связи с построенным жильем. Первым шагом такого сохранения становится создание эксплуатирующих компаний, посредством которых можно определенным образом управлять активом и получать за это какие-то деньги. Следующим шагом станет строительство дома, который можно сдавать в аренду. Так компания создает какой-то актив, который постоянно дает ей финансовые поступления. Я надеюсь, что лет через десять 20% новостроек Украины будут доходными домами”, — резюмирует Перегинец.
rjkz Доходні будинки - дають малий прибуток. Наш бізнес до такого не звик. І війна ще не закінчилась. Так що я не бачу серйозної перспективи у цього бізнесу.
Frant написав:rjkz Доходні будинки - дають малий прибуток. Наш бізнес до такого не звик. І війна ще не закінчилась. Так що я не бачу серйозної перспективи у цього бізнесу.
Перспективы у этого бизнеса есть, но не в Украине. Если говорить о краткосрочной перспективе - падение нацвалюты и, соответственно, падение доходности. Если говорить о долгосрочной перспективе - снижение населения Украины, особенно трудоспособного возраста из-за трудовой миграции за рубеж. Результат - увеличение нагрузки на работающую часть общества для наполнения ПФУ. Результат - снижение инвест-привлекательности Украины и дальше, падение доходов, эскалация трудовой миграции. В общем, как ни крути, доходные дома - это не для Украины. Признаки, что пора начинать заниматься доходными домами - ставки по депозитам в гривнах менее 10%, активное кредитование экономики, ипотечное кредитование в гривне и тп. То есть не скоро.
Делаем деньги на лишних метрах недвижимости: квартиру выгоднее сдавать, чем продавать
Быть владельцем большой квартиры в Украине становится все более дорогим удовольствием. Коммунальные тарифы, по прогнозам, будут расти до 2017 года, да и налог на недвижимость, вполне вероятно, со временем станет еще “ближе к народу”. Поэтому одинокие люди, живущие в больших апартаментах, все чаще ищут способ применить эти апартаменты с пользой. Мы собрали самые распространенные пути заработка на лишних квадратах.
ВАРИАНТЫ. Если человек обитает в относительно большой квартире (например, одинокий пенсионер в просторной “трешке”), то самый простой вариант — продать ее и купить что-то поменьше за меньшую цену. Также можно “разбить” ее на две маленькие квартиры: в одной — ютиться самому, а вторую сдавать, получая весомую прибавку к пенсии. Наконец, можно оставить большую квартиру себе, но сдавать в ней комнату. А еще об одном варианте рассказывает ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий: “Есть тенденция, когда пенсионеры, если у них есть дача, едут на нее жить, а квартиру сдают в аренду”.
ЭВОЛЮЦИОННО. Эксперты не ждут в ближайшее время никих заметных изменений на рынке недвижимости. “Покуда у нас существуют субсидии и при их назначении смотрят на доход человека, я бы не ожидал резкого увеличения предложения на вторичном рынке больших квартир, которые начнут продавать именно пенсионеры, — говорит аналитик Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь. — Это будет эволюционным процессом”. Тем более, что для многих людей старшего поколения квартира представляет собой не просто имущество, а чуть ли не сакральную ценность, расстаться с которой — жизненная катастрофа! Сдавать же эту ценность многим страшно (“Что скажут соседи?”, “А вдруг обманут?”). “Надо понимать, что для человека больший стресс — продавать или сдавать в аренду свою квартиру, — говорит директор риэлторской компании “Золотые ворота” Алексей Холмецкий. — Думаю, продать психологически легче — отдал и забыл. А вот сдавать — это постоянный процесс, и хоть какой-никакой, но бизнес”. Так что “повышение коммуналки больше повлияет на задолженность по оплате, нежели в целом на рынок недвижимости”, — считает Сергей Костецкий.
ОЖИДАНИЯ. Также росту предложения жилья на продажу препятствует уверенность людей в том, что нынешний низкий уровень цен на недвижимость — явление временное, и как только экономика пойдет на лад, квартиры начнут дорожать. Многих владельцев недвижимости “греют” воспоминания о ценах до кризиса 2008 г., поэтому они не спешат расставаться с квадратами. Но возврат к таким ценам вовсе не обязателен, говорят эксперты: “Цены будут зависеть от того, например, насколько будет доступна ипотека, или что у нас будет на рынке выдачи разрешений на постройку жилья. Это одна из проблем, которые у нас были в предыдущие годы. Существовала некая рента, которая, в конце концов, бралась у покупателей квартир”, — говорит Александр Жолудь. Действительно, еще в докризисные времена писалось, что квартиры в Киеве неестественно дорогие — в том числе из-за закрытости строительного рынка и мощной коррупционной составляющей, входящей в реальную себестоимость строительства. Если в ходе реформ эта составляющая исчезнет, а строительный рынок станет открытым и конкурентным, то для возвращения к высоким ценам может и не оказаться оснований.
СДАВАТЬ В АРЕНДУ: хлопотно и не так доходно, как раньше
Хотя сдавать “лишнее” жилье в аренду — занятие хлопотное, это на сегодня, по мнению специалистов, более выгодный вариант, чем продажа. Хотя бы потому, что сложно разумно вложить вырученные от такой сделки деньги. В прежние времена можно было разместить эти средства на банковском депозите. Но сейчас следует учитывать и риски дальнейшей девальвации гривни, да и вообще, как говорит Александр Жолудь: “В связи с состоянием банковской системы, я не думаю, что этот тот вариант, который можно посоветовать”.
ДОХОДНОСТЬ. Вообще-то, всегда считалось, что аренда должна обеспечивать доходность в 9—11% годовых. Т. е., если вы покупали квартиру и сразу же сдавали ее в аренду, то такая операция должна была окупаться максимум за 11,5 года. Сейчас же с этим дела обстоят хуже. Допустим, у вас есть в Киеве небольшая однокомнатная квартира (гостинка), которую вы можете продать примерно за $30 тыс. (630 тыс. грн). По словам Алексея Холмецкого, сдать вам ее удастся за 3,5 тыс. грн в месяц. Умножаем на 12, получаем годовой доход в 42 тыс. грн — это всего лишь 6,7% от цены квартиры. Квартиру получше, ценой в $35—40 тыс. (735—840 тыс. грн) вы в состоянии сдать за 4 тыс. грн. в месяц, или 48 тыс. грн в год, т. е. за 5,7—6,5% от стоимости объекта. Самый высокий процент доходности, по словам Алексей Холмецкого, дает аренда комнаты. Комнату можно купить за $15 тыс. (315 тыс. грн), а сдавать в аренду — минимум за 2,5—3 тыс. грн. Это дает искомые 9,5%, а то и 11,4% доходности.
СЛОЖНОСТИ. С другой стороны, сдать жилье ныне не так-то и просто: предложение в десятки раз превышает спрос. По словам Сергея Костецкого, “морально устаревшие” квартиры в старых домах сдаются с трудом, даже если просить за них недорого. В итоге 2-комнатная “хрущевка” где-нибудь на Нивках может сдаться за 3—3,5 тыс. грн, а за хорошую 1-комнатную на Позняках вполне можно просить и 4 тыс. грн.
ЕСЛИ ПРОДАВАТЬ, ТО С УМОМ
Сказать, что сегодня трудно продать квартиру по хорошей цене, — это значит безбожно приукрасить ситуацию. Покупатели ныне избалованы огромным превышением предложения над спросом, а также считают, что у прижатых к стенке продавцов нет иного выхода, как соглашаться на большие скидки. Если вы не хотите терять деньги на торге или месяцами просиживать в непроданной квартире, вам нужно постараться, чтобы покупатель захотел ваши апартаменты больше, чем другие. На риэлторов в этом особо рассчитывать не приходится — мало кто из них способен прилагать профессиональные усилия именно для продажи и именно вашей квартиры. Так что “спасение утопающих — дело рук самих утопающих”.
БЛАГОЛЕПИЕ. В большинстве своем мы хотим жить в приличном доме с хорошими соседями, а не в трущобе, кишащей сомнительной публикой. И за это желание даже готовы платить несколько дороже. Поэтому первая ваша задача, если вы обитаете в доме, близком к деклассированным слоям общества, — максимально облагородить его образ. Как минимум, перед просмотром нужно убирать подъезд (мусор, бутылки, окурки и тем более использованные шприцы — под категорическим запретом!). Также, по возможности, устраните характерные запахи (можно хорошо проветрить и использовать освежитель воздуха). Вкрутите исчезнувшие лампочки (хотя бы на время просмотра). Сами же просмотры надо назначать на то время, когда у посетителя минимум шансов столкнуться с наиболее одиозными личностями из числа ваших соседей, или познакомиться с компанией подвыпивших подростков у подъезда.
ПРОСТОР. Если надо, приведите в порядок входную дверь в квартиру. Сама квартира должна выглядеть чистой, светлой и просторной: важно обязательно убрать весь хлам и устранить неприятные запахи. Если естественное освещение и вид из окна — ваш конек, назначайте просмотр при свете дня. Если солнце к вам не заглядывает, а в окно покупателю лучше не выглядывать — проводите встречу при искусственном освещении. Но тогда перед самым визитом вкрутите в люстры дополнительные лампочки (или поменяйте на более мощные).
ПОДГОТОВКА. Заранее составьте список всех достоинств вашей квартиры. Кстати, среди рекомендаций “как правильно купить квартиру” частенько присутствует совет познакомиться и пообщаться с соседями. Вероятность того, что заинтересованный посетитель сунет свой нос в соседские двери, велика, поэтому не надо бросать это на самотек. Проведите подготовительную работу с наиболее вменяемыми из окрестных обитателей, убедитесь, что они расскажут то, что вас устраивает. Ну, а потом постарайтесь, чтобы потенциальный покупатель познакомился именно с нужным соседом.
ПРОБЛЕМА “РАЗЪЕЗДА”
Один из вариантов извлечения денег из площади, о котором мы упоминали, — размен большой квартиры на две поменьше. Здесь, правда, все не так просто: как говорит Алексей Холмецкий, трехкомнатная квартира на две полноценные однокомнатные в том же районе и того же качества не менялись никогда. “Две однокомнатные в совокупности имеют метраж примерно такой же, как у “трешки”, — поясняет Алексей Холмецкий. — А цена 1 кв. метра “трешки” значительно ниже, чем “единички”, так как однушка — это самое востребованное жилье”.
РАСХОДЫ. Раньше у нас услуги риэлтора оплачивал покупатель. Сейчас часто риэлтору платят продавцы, потому что продать квартиру сейчас тяжело, и для этого нужен хороший профессиональный подход. Комиссионные, как правило, составляют 2,5—3%, также продавец оплачивает 1% госпошлины. Кроме того, если эта квартира оказалась в собственности продавца менее чем 3 года назад (кроме случаев наследования) или он осуществляет сделку второй раз за год, он платит налог на доходы (5%) и военный сбор — 1,5%. А покупатель платит только 1% взноса в ПФ.
АРИФМЕТИКА. Рассмотрим как пример “трешку” площадью 67 кв. м на столичном массиве Оболонь. По словам Алексея Холмецкого, ее можно продать за $70 тыс. А вот однокомнатная той же серии и в том же районе будет стоить $ 45—47 тыс. Продав “трешку” на Оболони, можно купить, например, однокомнатную там же и гостинку в менее удачном районе.
Frant написав:rjkz Доходні будинки - дають малий прибуток. Наш бізнес до такого не звик. І війна ще не закінчилась. Так що я не бачу серйозної перспективи у цього бізнесу.
франт , как там ваш бизнес покупки/сдачи в аредну квартирок возле метро ?
rjkz написав:но и в случае, когда хотят поднять ренту,
Додано: Сер 27 тра, 2015 07:36
