Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

Забыл?, что деньги во время бума кредитования были направлены на раздутие мыльного пузыря, а не в реальный сектор бизнеса для повышения ВВП. Поэтому з/п были мыльно-пузырными и сейчас они тоже сдуваются. В долл. эквиваленте на пике средняя по Киеву была 600 долл. Сейчас 350 долл.

Ну так цепочка простая.
Зарплата вниз аренда вниз цена вниз.
или наоборот
Зарплата вверх аренда вверх цена вверх .
Но это по вторичке.

А по первичке - просто заморозят до лучших времен.
Как было во времена прошлого кризиса.
Стояли недострои несколько лет, и никто ничего не распродавал и не достраивал.
Просто себе стояли и все.

Бизнес ждет до конца года 10 грн./ долл - это инфо из прессы.
По моим личным расчетам грн/долл по состоянию на 2009 г. должен уже подходить до 13 грн/долл. без всяких коридоров и манипуляций со стороны НБУ.

Интересные расчеты.
Интересно откуда?
Как в том году - будитдвадцатьпять? Наверное те же люди кричали, что орут 200 баксов за квадрат...

Забыл?, что деньги во время бума кредитования были направлены на раздутие мыльного пузыря, а не в реальный сектор бизнеса для повышения ВВП. Поэтому з/п были мыльно-пузырными и сейчас они тоже сдуваются. В долл. эквиваленте на пике средняя по Киеву была 600 долл. Сейчас 350 долл.

Ну так цепочка простая.
Зарплата вниз аренда вниз цена вниз.
или наоборот
Зарплата вверх аренда вверх цена вверх .
Но это по вторичке.

А по первичке - просто заморозят до лучших времен.
Как было во времена прошлого кризиса.
Стояли недострои несколько лет, и никто ничего не распродавал и не достраивал.
Просто себе стояли и все.

Абсолютно верно. Зарплата вниз аренда вниз цена вниз.
здесь же сильная взаимосвязь.

1. Аренда вниз. Посмотри на квартиру чтоб просто жить как на объект бизнеса. Окупаемость не должна превышать разумный предел (7-8 лет). Соответственно стоимость объекта, стоимость вложения тоже вниз.
2. Зарплата вниз. Связка с арендой вниз потому что нет больше денег заплатить . А дальше по кругу п.1

Бизнес ждет до конца года 10 грн./ долл - это инфо из прессы.
По моим личным расчетам грн/долл по состоянию на 2009 г. должен уже подходить до 13 грн/долл. без всяких коридоров и манипуляций со стороны НБУ.

Интересные расчеты.
Интересно откуда?
Как в том году - будитдвадцатьпять? Наверное те же люди кричали, что орут 200 баксов за квадрат...

Ну я ору 350 потому что больше не выходит никак. Каким подходом не кручу, а выходит 340-420 долл. Но! Еще рынок падающий и арендные ставки могут падать и должны падать дальше.
А ставки по депозитам на доллары в Украине не упадет по большому счету ниже 10% потому что не перекрываются риски нахождения валюты в нашей стране при меньше 10% годовых.

По курсу 13 на 2009 г. Продисконтируй послекризисный курс в 2000 г. 5,5 грн/1 долл. согласно среднегодовой официальной статистике по инфляции Украины и США (12,5% и 3% соответственно).

Я понимаю, что откроется обсуждение по поводу, что на курс влияют и другие факторы экономики, но я уверен что в США они НЕ хуже украинских).

Так как кредитование физ лиц откроется только после 2013 г., то есть куча времени для обвала цен как раз до Евро 2012.

По курсу 13 на 2009 г. Продисконтируй послекризисный курс в 2000 г. 5,5 грн/1 долл. согласно среднегодовой официальной статистике по инфляции Украины и США (12,5% и 3% соответственно).
Я понимаю, что откроется обсуждение по поводу, что на курс влияют и другие факторы экономики, но я уверен что в США они НЕ хуже украинских).

Дык это уже обсуждалось...
Бред эти расчеты.
Поставь на их месть рублик - он тоже должен упасть в полтора раза.
Посчитай рублик по бигмаку - получится 14 - значит должен укрепляться.
Самый лучший калькулятор - рынок, он и дает ответ, кто чего стоит на сегодня.

По теме:
Зарплата вниз аренда вниз цена вниз
Делим условно на 3 сегмента:
Вторичка, хрущи - для людей с низким достатком (коих у нас подавляющее большинство).
Новострой - для среднего класса (коего у нас очень мало).
Центр, элитная недвижимость - для элиты.

Для падения хрущей - нужно падение доходов большинства с низким достатком.
Для падения цен на новострой - падение доходов среднего класса (собственники).
Для падения цен на центр - падение доходов элиты.

Как будут падать доходы?
У бедных людей больше всех, у среднего класса (собственников) поменьше.
У элиты - скорее всего не будут падать.

Вывод - чем дешевле сегмент жилья, тем сильнее будет падать.
Новострои на определенном уровне перестанут строить (уже перестали).
Элитное жилье останется в цене.

Erik_Kartman

по поводу БигМака - индекс фуфло. Я его пойму когда мы будем питаться толь бигмаками, жить в бигмаках, ездить на бигмаках и т.д. А пока извените - больше катит официальный индекс инфляции. Дурень придумал его, а толку от этого???

По поводу рубля. У них тоже пузыри и еще не конец и курсу и прочему.

Если есть более логичный расчет курса РЕАЛЬНОГО, то пожалуйста в студию конкретно с цифрами, но только без воды и подмен понятий.

По поводу сегментов недвиги, я говорю о средней цене для большинства и не хочу сейчас делить на сегменты.

Если расчеты курсов бредовые, то чего мы валимся туда, а не к 4,5 грн за долл. как хотят политики??? При этом если бы меньше манипулировали курсами, то легче было бы отбиваться от кризиса.

Практически 100% ипотечных кредитов в Украине являются проблемными
http://realt.ua/Statti/0_Index.php?idn=42541&noRlt=1

Нечего с экономикой играться ни банкирам, ни заемщикам, ни строителям, ни др. представителям!

На дальнейшую перспективу - имхо - если будет так, как есть, на вторичке цены медленно вниз, до начала кредитования. Если рухнет кто-либо из крупных банков - резко вниз, как прошлой зимой.
Но это касается вторички, и одно уточнение - чем дальше будут снижаться цены - тем меньше будет нормальных вариантов и все больше неликвида.
Как только начнется кредитование - пойдем вверх, считайте "дно" пройдено.

Где-то так.
Причин для обвала на сегодня не вижу. Для этого нужна паника. Ее пока нет. Может и не будет. Дальше по ситуации.

кредитования не видать еще года 3-5
ведь банки итак подвисли с ипотекой, пока не разберуться с ней ничего не будет
тем более при нисходящем тренде какой идиот даст кредит под дешевеющий залог?
и какой идиот возьмет этот кредит?
ведь дела в укрэкономике не радужны

а спрос платежеспособный судя по анализу форумов различных где то в районе 30 за 1 к кв в Киеве, дороже брать нема денех(и это старт продаж только, а дальше смотреть количество хат на продаже)
вот это и есть главное, а не себестоимость
т.к. новострой можно вобще заморозить а РН останется, ведь и раньше и при большем количестве населения был рынок?
а пугалки мол жилья не прибавляется фтопку
еще надо посмотреть скока народу отсюда свалит в ближайшие годы


и вот еще в догонку

http://finance.bigmir.net/by/useful_art ... lty/95841/

Забыл?, что деньги во время бума кредитования были направлены на раздутие мыльного пузыря, а не в реальный сектор бизнеса для повышения ВВП. Поэтому з/п были мыльно-пузырными и сейчас они тоже сдуваются. В долл. эквиваленте на пике средняя по Киеву была 600 долл. Сейчас 350 долл.

Ну так цепочка простая.
Зарплата вниз аренда вниз цена вниз.
или наоборот
Зарплата вверх аренда вверх цена вверх .
Но это по вторичке.

А по первичке - просто заморозят до лучших времен.
Как было во времена прошлого кризиса.
Стояли недострои несколько лет, и никто ничего не распродавал и не достраивал.
Просто себе стояли и все.

Чтобы заморозить недострой нужно сделать одно из следующего:
1) признать застройщика банкротом, а недострой вывести в "тихую гавань" через фиктивные долги (чтобы сохранить собственность) - возможно, если в кредиторах банкрота останутся только неспособные защитить себя буратины. Иначе - принудительняа кастрация собственника застройщика кредиторами

2) отдать нодострой кредиторам, развести руки и сбежать с оставшимся кэшем. Если найдут, опять же принудительная кастрация. И невозможность вести бизнес в Украине в дальнейшем.

3) кормить кредиторов завтраками и обещать достроить когда закончится кризис - так поступили с моими знакомыми по дому в Донецке. Если есть крупные и сильные кредиторы и не получится реструктуризация долгов - опять же последует принудительная кастрация.

Так что там, где есть крупные долги - там либо застройщик достроит, либо крупные кредиторы отберут, и достроят по кризисным ценам. Пострадают же буратины, которые верили в будеттокадорожать, так как их интересы никому не нужны до выборов, а после выборов - и подавно.

Чтобы заморозить недострой нужно сделать .....

а еще нужно законсервировать площадку\обьект..
сие удвольствие не дешевое;)

Чтобы заморозить недострой нужно сделать одно из следующего:
1) признать застройщика банкротом, а недострой вывести в "тихую гавань" через фиктивные долги (чтобы сохранить собственность) - возможно, если в кредиторах банкрота останутся только неспособные защитить себя буратины. Иначе - принудительняа кастрация собственника застройщика кредиторами

2) отдать нодострой кредиторам, развести руки и сбежать с оставшимся кэшем. Если найдут, опять же принудительная кастрация. И невозможность вести бизнес в Украине в дальнейшем.

3) кормить кредиторов завтраками и обещать достроить когда закончится кризис - так поступили с моими знакомыми по дому в Донецке. Если есть крупные и сильные кредиторы и не получится реструктуризация долгов - опять же последует принудительная кастрация.

Так что там, где есть крупные долги - там либо застройщик достроит, либо крупные кредиторы отберут, и достроят по кризисным ценам. Пострадают же буратины, которые верили в будеттокадорожать, так как их интересы никому не нужны до выборов, а после выборов - и подавно.

Извините, но бред.
Национализация убытков - знакомо?
Убытки застройщиков спишут на государство, вот и весь ответ.
Как вариант - будут выкупать недостроенное жилье у застройщиков за бюджетные деньги для раздачи всяким там врачам и учителям.