serg_sn написав:ВИТУС А вот на пишут, что сейчас по Киеву 27 с лишним тысяч предложений. Этот факт никак не вписывается в вашу стройную систему Или "Мир квартир" не подходит под ваши критерии "оператор рынка"? Тогда просьба изложить здесь ваши критерии.
Очень много повторяющихся ( есть десятикратно) предложений, заманух, старых.
Не могу никак понять, в чем суть спора? Какая разница, 7000 или 35000??? По сравнению с количеством реальных сделок (по различным данным в сентябре от 200 до 360) налицо значительное преобладание предложения над спросом. Т.е. тренд по цене "вниз".
С каким наклоном будет этот тренд больше зависит от курсовых колебаний, действий банков по реализации залогового имущества и финансового состояния в стране, чем от того, во сколько раз предложение больше спроса.
Я тоже об этом. Но ВИТУС в силу своего ума может только спорить 7 000 или 35 000. Хотя какая от этого разница?
а если представить шо человек один раз в месяц только дает объявление а газета выходит 8 раз в месяц
товарисч, твоя хата дешевеет
вот рецепт: предположим хата куплена пару лет назад в кредит за 300000 выплачено 100000 осталось выплатить 200000+%% эта хата ориентировочно через год два будет стоить 100000(никтож не будет отрицать тренд?)
ваши действия: 1 - продолжать платить и влететь на 200000+%% и остаться при хате 2 - отдать ее банку и влететь на 100000(через два года купить за 100000)
экономия составит 100000+%
А что, после передачи банку залогового имущества банк не будет требовать оставшихся 100000??? На процентах экономия, не спорю.
Это уже зависит на каких условиях конкретно договор оформляли. А вообще банк не в праве требовать дополнительно деньги на покрытие кредита, если не хватает закрыть дырку договором залога который потерял в цене.
В последнее время банки оценивали квартиры под выдачу кредита наверное только сравнительным методом и выдавали 80% кредита (по максимальному законодательному ограничению по выдаче). При нормальной деятельности объект оценивается всемя методами и выдается кредита не более 50% от цены залога. При таких условиях было бы выдано меньше кредитов дуракам, и сейчас было бы проще и банкам и тем всем дуракам, которые в ближайшем будущем потеряют и залоги, и кредиты, и выплаченные % по кредитам. Их деньги улетяют в другие руки, к тем кто в "плохие" времена умеет аккумулировать деньги.
Доигрались и банки и получатели кредитов.
Востаннє редагувалось logika в Сер 07 жов, 2009 15:17, всього редагувалось 2 разів.
serg_sn написав:ВИТУС А вот на пишут, что сейчас по Киеву 27 с лишним тысяч предложений. Этот факт никак не вписывается в вашу стройную систему Или "Мир квартир" не подходит под ваши критерии "оператор рынка"? Тогда просьба изложить здесь ваши критерии.
Очень много повторяющихся ( есть десятикратно) предложений, заманух, старых.
Не могу никак понять, в чем суть спора? Какая разница, 7000 или 35000??? По сравнению с количеством реальных сделок (по различным данным в сентябре от 200 до 360) налицо значительное преобладание предложения над спросом. Т.е. тренд по цене "вниз".
С каким наклоном будет этот тренд больше зависит от курсовых колебаний, действий банков по реализации залогового имущества и финансового состояния в стране, чем от того, во сколько раз предложение больше спроса.
Я тоже об этом. Но ВИТУС в силу своего ума может только спорить 7 000 или 35 000. Хотя какая от этого разница?
Я использую только провереную информацию.И за то что говорю готов отвечать.
П.С. В силу твоей невнимательности ( что для финансиста позор)- 8000.
Я больше никому не хочу доказывать что 8000. Принимайте те цыфры которые хотите.
serg_sn написав:ВИТУС А вот на пишут, что сейчас по Киеву 27 с лишним тысяч предложений. Этот факт никак не вписывается в вашу стройную систему Или "Мир квартир" не подходит под ваши критерии "оператор рынка"? Тогда просьба изложить здесь ваши критерии.
Я уже трижды просил его дать конкретный ответ на этот же вопрос.
уже три раза отвечал.Попробую еще раз - не больше 80000 квартир.
Все плохо совсем, я смотрю. То 8000, то 80000??? Ну, если 80000 по Вашей новой версии, то тем хуже для рынка.
Мы тут с господином Будивельныком давеча подсчитали , что украинцам на сегодня в Киеве надо 75000 квартир. Так они уже все в предложении. А остальные куда? Те, которые предлагались год назад, когда предложение было в три раза больше? Куда их девать-то теперь?
Обшипка.8000 .
Вообще при количестве 200 сделок достаточно 2400 (годовой запас) квартир, чтобы средний срок продажи был год. А год - это очень долго.
И достаточно 500 новых предложений в месяц для образования навеса в течение нескольких месяцев.
о чем вы говорите? просто цифры. Понятное дело 200 ( кол. сделок в августе( честно говоря не знаю правда это или нет) - эта цифра может и будет меняться( август один из мин. продаж) ) умножаем на 12( кол мес. в году) = 2400.Браво.Супер. У меня тоже вышло. А смысл в чем?Будет ли в месяц 500 новых вливаний.Счас ,минуточку - на кофейной гуще погадаю. Гуща говорит нет, не будет 500.Навес?. Так сейчас такой навес.
А можно без гущи? Например предположим, что раз 20 лет семья меняет квартиру. Это сделка.
Это значит, что должно быть около 4000 сделок в месяц, что при равновесном рынке должно соответствовать 4000 новых предложений в месяц. Это приблизительная, +-30% оценка среднего значения, сепециально заниженная заренее (так как по моему средний срок жизни в квартире 10-15 лет).
Это значит, что хотите вы или нет, но на рынок со временем будет реально поступать (за вычетом снимаемых с продажи) около 4000 (от 3000 до 8000) квартир в месяц, и продаваться будет где-то столько же. Это равновесное значение, а именно на равновесиях построена экономическая наука . Продаваться они будут за разумное время (1-3 месяца), что означает около 4000 * 3 = 12000 предложений будут одномоментно присутствовать на рынке
Сейчас продается 200 в месяц. Причина - сокращение спроса. Но если условием спроса является платежеспособность (и здесь мы возвращеаемся к средней зарплате, среднему доходу домовладения, арендной ставке, процентам за кредит и т.д.), то предложение - оно платежеспособности не требует, и понятие "отложенное предложение" все-таки существует Оценить его нижнюю планку очень грубо и приблизительно можно посчитав среднее количество высвобождаемых по причине смерти владельцев квартир (1300 в месяц), различным оценкам по проблемной ипотеке, отчетам строителей и т.д.
Вырожается это в среднем сроке на продажу - 10 лет Это означает, что если вы выставите квартиру по цене домика, то продавать вы ее будете в среднем 10 лет, и все эти годы к вам будут ходить люди.
Как правильно заметил будивельник, чтобв провалить за 3 месяца достаточно снизить цену на 15%. Это заначит, что эти 200 сделок - это те, кто снизили цену на 15% и если кому-то реально надо продать, то надо ее снижать на те же 15%. Причем люди с деньгами, судя по 200 сделкам, заканчиваются быстрее людей с новыми квартирами на рынке, что дает тренд.
P.S. Уже зарекался не постить здесь, дабы не тратить раочее и свое время на бесполезные споры.
PP.S. Всем пока, рассчеты сделаны, нервы подлечены, ждем контрольной даты для проверки цен в январе и апреле.
PPP.S. Если получится совместить работу с поиском хаты до янавря - отпишусь о результатах
serg_sn написав:ВИТУС А вот на пишут, что сейчас по Киеву 27 с лишним тысяч предложений. Этот факт никак не вписывается в вашу стройную систему Или "Мир квартир" не подходит под ваши критерии "оператор рынка"? Тогда просьба изложить здесь ваши критерии.
Я уже трижды просил его дать конкретный ответ на этот же вопрос.
уже три раза отвечал.Попробую еще раз - не больше 80000 квартир.
Все плохо совсем, я смотрю. То 8000, то 80000??? Ну, если 80000 по Вашей новой версии, то тем хуже для рынка.
Мы тут с господином Будивельныком давеча подсчитали , что украинцам на сегодня в Киеве надо 75000 квартир. Так они уже все в предложении. А остальные куда? Те, которые предлагались год назад, когда предложение было в три раза больше? Куда их девать-то теперь?
Обшипка.8000 .
Вообще при количестве 200 сделок достаточно 2400 (годовой запас) квартир, чтобы средний срок продажи был год. А год - это очень долго.
И достаточно 500 новых предложений в месяц для образования навеса в течение нескольких месяцев.
о чем вы говорите? просто цифры. Понятное дело 200 ( кол. сделок в августе( честно говоря не знаю правда это или нет) - эта цифра может и будет меняться( август один из мин. продаж) ) умножаем на 12( кол мес. в году) = 2400.Браво.Супер. У меня тоже вышло. А смысл в чем?Будет ли в месяц 500 новых вливаний.Счас ,минуточку - на кофейной гуще погадаю. Гуща говорит нет, не будет 500.Навес?. Так сейчас такой навес.
Например предположим, что раз 20 лет семья меняет квартиру. Это сделка.
Это значит, что должно быть около 4000 сделок в месяц, что при равновесном рынке должно соответствовать 4000 новых предложений в месяц. Это приблизительная, +-30% оценка среднего значения, сепециально заниженная заренее (так как по моему средний срок жизни в квартире 10-15 лет).
Это значит, что хотите вы или нет, но на рынок со временем будет реально поступать (за вычетом снимаемых с продажи) около 4000 (от 3000 до 8000) квартир в месяц, и продаваться будет где-то столько же. Это равновесное значение, а именно на равновесиях построена экономическая наука . Продаваться они будут за разумное время (1-3 месяца), что означает около 4000 * 3 = 12000 предложений будут одномоментно присутствовать на рынке
Вот именно - например предложим.А дальше исходные пошли - раз в 20 лет ( очень много знаю людей которые за 3-5 лет поменяли 3-4 квартиры и в то же время есть люди которые за 60 лет - ни одной. Вот Вы например сколько?), потом это двойная сделка. Должно быть 4000 сделок ? Это было в самые лучшие времена.Продаваться будут за 1-3 месяца ( но есть квартиры и год продаются ).
По этому выводы нужно делать с оговоркой - ЕСЛИ. Для получения нужного результа подобрать разные исходные данные.
П.С. Спорить, доказывать ничего не хочу.Пусть останится каждый со своим.
budivelnik написав:... Спостерігаєте Ви , спостерігаю я , єдине в чому наші спостереження різняться , так це в тому є обвал ринку чи ні Аргумент на Вашу користь - ціна в валюті впала Аргумент на мою - ціна в гривнях залишилась на місці . ...
Ваш аргумент весьма сомнителен - гривна обесценивается и становится бумагой (инфляция), так что фиксированная в гривне цена недвижимости "падает" по сравнения с постоянно растущими ценами на товары первой необходимости (продукты, лекарства, ...)
JRK написав:Sallivan Все верно, только вы не учитываете. что сокращение населения происходит в основном за счет депрессивных регионов, и в Киеве и в региональных центрах наврядли возникнет огромный переизбыток жилья. Просто появится больше брошеных домов и кв-р в глухой провинции, мёртвых поселков и сёл.
Да, в депрессивных регионах население сокращается быстрее. Но не будем забывать про Чернобыль и его последствия - Киев и область далеко не в отстающих. А что будет дальше?
И потом, мы сейчас говорим обобщенно. Если на данный момент в Киеве проживает (официально и неофициально) порядка 5 млн человек, это приблизительно 10% всего населения Украины. И есть высокая вероятность того, что пропорция сохранится. И при населении в 37 миллионов мы будем иметь в столице порядка 3,7 млн. А если им не будет работы, а все к тому идет, то и того меньше.
Рано или поздно экономические процессы заставят людей осознать, что если ничего не будет развиваться в регионах, Киеву нечего будет обслуживать.
По опыту предыдущих лет - проходят выборы, происходит изменение людей в кабинетах, люди тащат за собой толпу своих попличныкив (типа команда, то ли из регионов, то ли из кабинетов по меньше), толпа начинает решать свой квартирный вопрос. Киев работает как магнит или если хотите мотор всей экономики Украины. Даже если куча народа будет выезжать из Киева, по причине потери работы или не желании\не возможности работать за низкую зарплату, такое же количество людей, если не большее будут в него стремиться. Так что осмелюсь предположить население Киева существенно не уменьшиться.
Вот именно - например предложим.А дальше исходные пошли - раз в 20 лет ( очень много знаю людей которые за 3-5 лет поменяли 3-4 квартиры и в то же время есть люди которые за 60 лет - ни одной. Вот Вы например сколько?), потом это двойная сделка. Должно быть 4000 сделок ? Это было в самые лучшие времена.Продаваться будут за 1-3 месяца ( но есть квартиры и год продаются ).
По этому выводы нужно делать с оговоркой - ЕСЛИ. Для получения нужного результа подобрать разные исходные данные.
П.С. Спорить, доказывать ничего не хочу.Пусть останится каждый со своим.[/quote
Очень много людей знаете, которые поменяли 3-4 квартиры за 3-5лет? Цыгане? Кочевники? Вынужденные переселенцы? Кто эти люди? Любопытство гложет. Вы думаете, что пишите?
а если представить шо человек один раз в месяц только дает объявление а газета выходит 8 раз в месяц
товарисч, твоя хата дешевеет
вот рецепт: предположим хата куплена пару лет назад в кредит за 300000 выплачено 100000 осталось выплатить 200000+%% эта хата ориентировочно через год два будет стоить 100000(никтож не будет отрицать тренд?)
ваши действия: 1 - продолжать платить и влететь на 200000+%% и остаться при хате 2 - отдать ее банку и влететь на 100000(через два года купить за 100000)
экономия составит 100000+%
Есть и третий вариант - послать всех подальше платить сколько можешь и жить с удовольствием в своей квартире. В данный момент в рамках нынешнего законодательства принудительно выселить и продать квартиру у должника но ипотеке не возможно. Вот они все и сидят думают платить или не платить, авось или банк лопнет или еще какое чудо в стране дураков произойдет.
Или "Мир квартир" не подходит под ваши критерии "оператор рынка"? Тогда просьба изложить здесь ваши критерии.
, что украинцам на сегодня в Киеве надо 75000 квартир. Так они уже все в предложении. А остальные куда? Те, которые предлагались год назад, когда предложение было в три раза больше? Куда их девать-то теперь?
А год - это очень долго. 
107000
