Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2009)

Вы считаете что наши 10 девчонок либо от воздержания отдадутся парням за бесплатно и в разных позах или 8 из них умрут старыми девами?
Думаю не то, ни другое - будут терпеть, но по одной сдаваться. Похоже, дембельский поезд не приедет.

Статья о скотствах ипотечного кредитования от Денги.уа. Они всегда толковые анализы делали:


На каких условиях и у кого можно получить ипотечный кредит?
Елена БУРУЛЬ (Деньги.ua, № 41-42, 14 октября 2009)

Цены на недвижимость практически перестали снижаться. Многие восприняли это как сигнал - дескать, пора покупать жилье. Но что делать, если всей суммы у покупателя нет? "Деньги" выяснили, кто предлагает сейчас займы на покупку недвижимости и насколько реально получить такой кредит во время кризиса.

Специалист по логистике Артем Верченко в связи с женитьбой принял решение продать свою холостяцкую "единичку" и купить просторную трехкомнатную квартиру. Причина уважительная: семейная пара решила в скором времени обзавестись ребенком.

На сумму доплаты Артем планирует взять кредит в банке. Ведь доходы, его и супруги, по идее, это позволяют. Оба получают зарплату официально, без задержек. Артем зарабатывает около 10 тыс. грн, его жена - до 7-8 тыс. грн в месяц.

Вычислив несколько банков, где ипотечные кредиты сейчас выдают, глава семейства для начала решил обратиться в тот, отделение которого находится прямо возле его работы - Universal. Там, изучив справки о доходах и документы на квартиру, Артему сообщили предварительно, что, скорее всего, кредит ему выдадут, но окончательное решение можно получить только после того, как будет известен объект кредитования. Поэтому паре пришлось в срочном порядке продавать свою квартиру и подыскивать новую.

"Мы нашли хороший вариант, заключили предварительный договор, оставили залог - $4000 и отнесли документы в банк. Но через неделю их нам вернули с отказом в кредитовании. Почему "нет" - никто объяснять не стал. И это притом, что за само рассмотрение дела с нас взяли деньги, которые, естественно, никто не возвращает", - рассказывает несостоявшийся заемщик.

Теперь Артем спешно ищет другой банк, который согласится прокредитовать покупку, иначе залоговая сумма может просто "сгореть". Найти кредитора ему будет непросто - слишком мало банков готовы выступить в такой роли и слишком уж они капризничают при рассмотрении просьб о кредите.

Дорого и ненадолго

Декларируют выдачу ипотечных займов сейчас примерно дюжина украинских банков. Пять банков ("БТА Банк", "БМ Банк", Фольксбанк, Кредобанк, Universal, УкрБизнесБанк) готовы кредитовать "вторичку". Еще пять (Ощадбанк, "Аркада", Кредитпромбанк, "Киевская Русь", Пиреус Банк) выдают кредиты на строящееся жилье. Укрэксимбанк работает и с "вторичкой", и с "первичкой".

Ипотеку сейчас предлагают оформлять исключительно в гривнях, под 20-28% годовых - "вторичку" и под 15-24% - "первичку". Предложения в валюте, скорее, исключение, чем правило. По крайней мере, мы их отыскали только у двух банков - "Пиреус Банк" (13,95-15,95% в долларах и евро) и УкрБизнесБанк (18% в долларах).

Но, даже кредитуя в национальной валюте, банки все равно пытаются переложить валютные риски на клиента. К примеру, "БТА Банк" ввел индексацию платежей в случае, если официальный курс гривни к доллару в день совершения платежа будет выше, чем курс гривни на день выдачи кредита. Формулу расчета комиссии, которая будет взиматься с заемщика, можно посмотреть на сайте банка.

Отметим, что ставки по "первичке" намного ниже, чем по "вторичке". Это связано с тем, что банки сейчас кредитуют только "свои" объекты, в которых заморожены ранее выданные застройщику кредиты. Цены там, кстати, могут быть повыше рыночных. Взять кредит на покупку квартиры в первом попавшемся строящемся доме? О таком банкиры и слышать не хотят.

Помимо высоких ставок, банкиры удивляют заемщика расширенным перечнем обязательных страховок. Теперь почти во всех банках от заемщика требуют страховать не только объект недвижимости (тариф - 0,3% в год), но и свою жизнь, и трудоспособность (тариф - от 0,3% до 0,6% в год, в зависимости от возраста, пола и профессии заемщика).

Необходимый собственный взнос начинается с 30% оценочной стоимости жилья, но в идеале банки хотят видеть у заемщика на руках половину требуемой для покупки суммы. Кстати, в таком случае кредитную ставку ощутимо снижают - на 1-3 процентных пункта.

Максимальные сроки кредитования редко переваливают за 20 лет. Часто срок займа ограничивают 5-10 годами, что неприемлемо для многих заемщиков. Ведь при сокращении номинального срока кредитования увеличивается обязательный платеж, а значит, возрастают и требования к платежеспособности заемщика.

Жесткий кастинг

Кстати, платежеспособность - это главный камень преткновения при выдаче кредита. "Требования к заемщикам в течение 2009 года ужесточились, так как банки в сложившейся экономической ситуации стараются минимизировать риски невозврата кредитов", - объясняет неуступчивость банков начальник управления методологии, разработки и внедрения продуктов розничного бизнеса банка "Киевская Русь" Виктор Попович.

В первую очередь, речь, конечно же, идет о подтверждении официальных доходов. Причем их должно хватать не только на платеж банку, но и на другие расходы семьи.

Начальник отдела маркетинга Фольксбанка Наталья Палка рассказала "Деньгам" принцип расчета "достаточности" доходов в своем банке. "Сумма максимального ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 60% среднемесячного официального дохода заемщика. После вычета расходов на выплату кредита располагаемая часть официальных доходов должна составлять не менее 700 грн в месяц на каждого члена семьи", - отмечает она.

При оформлении кредита на сумму 400 тыс. грн под 24% годовых и сроком на 20 лет ежемесячный платеж получается около 10 тыс. грн. То есть заемщик должен "показать" банку официальный семейный доход не менее 17 тыс. грн в месяц.

Видимо, сталкиваясь с большим количеством поддельных справок о доходах (многие ли украинцы могут похвастать "белой" зарплатой в требуемом размере?), банки стали более пристально изучать документы о трудоустройстве. Во многих финучреждениях требуют историю карьерного роста будущего заемщика за последние несколько лет, чтобы понять, как человек достиг такого уровня благосостояния.

По большому секрету сотрудник кредитного отдела одного из банков рассказал "Деньгам", что, в принципе, банк принимает в расчет косвенные доказательства состоятельности клиента. К примеру, если человек в последнее время делал крупные покупки (автомобиль, земля, дом, квартира - естественно, не в кредит), то это принимается как свидетельство наличия больших реальных доходов. Что может послужить дополнительным плюсом при принятии решения.

Банки выдвигают и более экзотические требования. К примеру, представить справку о состоянии здоровья из психоневрологического диспансера ("БМ Банк") или подтверждение надежности своего работодателя (Universal). "Теперь заемщику необходимо подтвердить не только достаточный для получения займа доход, но также доказать надежность своего работодателя - у компании, в которой работает заемщик, должны быть перспективы развития на ближайшие несколько лет", - объясняет член правления Universal Bank Виталий Шастун.

Ужесточился и возрастной ценз для заемщиков. Тем, кто младше 25 лет и имеет стаж работы меньше пяти лет, даже нет смысла обращаться в банк. Кроме того, заемщик должен жить и работать в городе, где приобретается недвижимость. Ну и главное - отсутствие у претендента на заем негативной кредитной истории. А еще лучше - наличие позитивной, да еще и в этом же банке. Но даже весь букет необходимых качеств вовсе не гарантирует положительного решения банкиров.

Так дают или нет?

Случай, который произошел с нашим героем Артемом - не единичный. В действительности отказов на выдачу кредитов сейчас намного больше, чем положительных решений. "При текущих ценах на недвижимость реальный ипотечный кредит должен выдаваться на срок не менее 10 лет, а ресурсами с подобным сроком привлечения банки не располагают", - объясняет прижимистость коллег заместитель председателя правления Брокбизнесбанка Наталья Синявская. Осложняет ситуацию, по ее словам, и готовый к принятию законопроект, предполагающий мораторий на отчуждение залогового имущества - банкиры опасаются ущемления своих прав на взыскание залогов.

Но если все так сложно и почти недоступно, тогда зачем банки вообще заявляют о работающих ипотечных программах? Во многих случаях это просто рекламный ход. Но некоторые эксперты уверены, что частые отказы означают лишь усиление риск-менеджмента в банке. "Это, наоборот, подтверждает серьезность подхода банка к выбору заемщиков и предмета ипотеки", - настаивает директор департамента финансирования недвижимости Кредобанка Ирина Мациевская-Олийнык.

Кроме того, некоторые кредиторы (в частности, Universal, "БМ Банк") взимают нешуточную комиссию за рассмотрение кредитного дела (от 100 грн до 600 грн). Вне зависимости от результата рассмотрения заявки потенциального заемщика эти деньги остаются в банке. Спасают своих кредитчиков от безработицы, что ли?

Но как понять, серьезно ли банк настроен, чтобы выдавать кредиты, или это всего лишь рекламный ход? "Действительно, "серьезно настроенный" банк, скорее всего, предложит (в нынешних условиях. - Ред.) кредитование конкретного объекта недвижимости застройщика-партнера или перекредитование заложенной недвижимости, отчужденной у несостоятельных заемщиков", - честно признается г-жа Синявская.

Кстати, в Интернете встречаются объявления посредников, которые обещают составить заемщикам протекцию при обращении в банк и гарантировано получить кредит. Условия кредитования соответствуют рыночным: 25% годовых в гривнях, срок - до 20 лет, первый взнос - 40%. Свои услуги посредники оценивают в 3% суммы займа, которые они получают только в случае положительного решения. А что, отличный бизнес: получил клиент кредит - деньги в карман, не получил - значит не судьба. При этом сообщить, с какими банками они работают, посредники готовы только после того, как клиент подпишет с ними контракт. Ведь в противном случае он просто может пойти туда сам.

В общем, низкие цены на жилье с лихвой компенсируются малодоступностью ипотеки. Добро пожаловать в 90-е годы!
http://smi.liga.net/articles/IT095951.html
Кто там кричал: "Начинают кредитовать как я погляжу по рекламе в метро"?

Dear_Sir
этот Артем на всех форумах рассказывал о своей проблеме...и как оказалось там не совсем глатко были.
ну а не очень выгодные условия это факт. Но ведь недавно и таких небыло, так что прогресс есть и все станет на свои места, у банков многих сверх ликвидность а ее куда то нужно девать. До недавнего врмени ее девали в валютные операции (видели качели), сейчас немнго накачались и ждут что делать. Банкам нужна отмашка что все немного стабилизировалось. Когда власти дадут такую (я думаю после выборов) когда все сядут на кресла и станет понятно кто за что.

этот Артем на всех форумах рассказывал о своей проблеме...и как оказалось там не совсем глатко были.
ну а не очень выгодные условия это факт. Но ведь недавно и таких небыло, так что прогресс есть и все станет на свои места, у банков многих сверх ликвидность а ее куда то нужно девать. До недавнего врмени ее девали в валютные операции (видели качели), сейчас немнго накачались и ждут что делать. Банкам нужна отмашка что все немного стабилизировалось. Когда власти дадут такую (я думаю после выборов) когда все сядут на кресла и станет понятно кто за что.

Знаете, уважаемый, отказывать клиенту плохой тон.
Я своим "нежелательным клиентам" никогда не говорю "НЕТ". Я выставляю заведомо невыгодные условия. А тех, кто пытается на них согласиться, заношу в черный список.

Судя по всему, часть банков решила поступить так же. Заодно пару-тройку клерков в кредитном отделе занять работой и обеспечить ЗП.

А мне понравилось в самом конце "В общем, низкие цены на жилье...". И давно это они низкие? Вон как не устает повторять Будивельник, в гривне они практически не упали - а не в гривне ли доходы у большинства заинтересованных лиц?

GADFLY
Это типичный пример безответственности людей и тяги жить не по средствам. Они еще поплатятся за это =)

Да как-то.....-они даже я бы сказал и люди то неплохие. Он вообще был директором не самой последней финансовой компании. Я в его фондах деньгами своими сидел. Друзья. А вот такое отношение. Я им говорил продавать весной их бетон за 130 тыс...пока давали - помялись..помялись и..НЕ ЗАХОТЕЛИ. Типа и так выплывем. А человек там и МВА заканчивал....и компанией руководил не один год. ПО телеку выступает со всякими там прогнозами макроэкономическими. Короче он не дурак, и в экономике соображает и знает, что нас ничего хорошего не ждет. А все равно не смог себя пересилить отказаться от мысли " авось пронес. как-то оно будет". Ну так о чем говорить? А что говорить об обычных слесарях, учителях и т.п., которые слушают наше правительство по телеку и думают, что кризис прошел, совершенно не понимая о существовании структурной Ж в экономике....и то что "потреблятского рая" у нас уже не будет очень долго...

Может в экономике и силен, но слабоват именно в спекуляциях. Знать экономику это еще пол беды, очень важна психология хорошего спекулянта.

GADFLY
Это чисто человеческое самолюбие, сам через такое прохожу. Машина ест бешенные деньги, а все равно не продаю. Трудно отказываться от хорошей жизни =) Но нужно стараться и знать везде меру.

Так я об этом людям тут на форуме и говорил - чтоб не ждали массового выброса залогов по двум причинам. У нас менталитет другой- (история с моим другом) и мы не прибалты (законы у нас не те, что подтвердилось в моем первом посте).
Так что дешеветь конечно будет...но не из-за выброса массового залогов. Простая экономика и никакого мошенничества))

Минюсту тоже надо както жить. Сначала неправильный закон провели, потом получили откат он банкиров, и сделают правильный. Не волнуйтесь. Все еще впереди.

а еще ипотечник х*** вам ее продаст. Он что дурак это делать когда вложил кучу бабла в ремонт, в плтежи и т. д. он зубами будет грызть но не отдаст.Единственные ипотечники это спекулянты но там уже другая ситуация и их не так и много чтобы они влияли на рынок.

От ипотечника и не надо его продаж и желания. Банк заберет у него без его желания, дальше поставит себе на баланс, а потенциальный покупатель будет покупать объекту банка, как собственность банка.

Только так, по другому туда только идиот полезет. Но законодатели еще не подготовили то, что надо для восстановления РН.

balambas,
смешные вещи пишете.
Dear_Sir,
в общем-то согласен насчет никаких возможностей для ипотеки в ближайшее время, но от этой невозможности отобрать квартиру все же больше вреда, чем пользы. Падать будем дольше, т.е. агония будет дольше длиться - вместо того чтобы разом упасть, сбросить все ненужное и начать сначала. А так будем с тупым упорством оживлять зомби - кредитный РН.

О том что будет долгий рынок-зомби (абсолютно верное сравнение) я осознал в начале лета, пересмотрел свои планы. Пока все больше в этом убеждаюсь. И питать это медленно и тягуче падающее состояние будет именно оценочная стоимость недвижимости со стороны банко, которая будет стремиться к нулю по причине (а) понижающегося или бокового тренца цен; (б) и главное, благодаря законодательству. Даже при расцвете всего вокруг чего только можно (потребкредитов, экономики и т.д.) ипотека вынуждена влачить жалкое состояние потому что, как показал кризис, залог стоимости по сути не имеет

Знаете, что самое интересное? Видимо-таки сработал эффект бумеранга! Парламентарии и прочая чиновничья челядь, занимающиеся строительством имеют огромные минуса и кучу вялых надежд именно из-за того, что не смогли (не хотели) навести порядок в сфере взыскания залогов, выселений, гарантий и прочих острых моментов. Что посеяли, как говорится.

Сбросить все лишнее и начать рост видимо удел рынков развитых капиталистических стран где все броисходит быстро, бесжалостно, без шуму и пыли: обанкротился - на помойку, "Следующий!".

Кто-то по-любому должен обанкротиться: депозитчик - или банк - или держатель залога.

Если стает вопрос между депозитчиком или банкротом залогодержателем, то государство станет на сторону депозитчика. И так очень долго строили хоть какое-то доверие к нашей банковской системе.

Если стает вопрос между банковской системой и банкротом залогодержателем, то банкиры победят. Ведь они правят миром и деньгами. Им проще продвинуть нужный законопроект.

Тем более статус банкрота не дает в общем право ему управлять рулем даже в тех условиях, когда как-бы "все" правы.

Для банка рекламировать ипотеку - это просто сказка.
Расходы - только реклама в метро.
Плюсы, которые получает банк
1) комиссия за рассмотрение кредитных дел
2) привлечение депозитов, т.к. все начинают думать "ой, какой надёжный и ликвидный банк, что даёт даже гыгыпотку"
3) появляются шансы "перевесить" залог на более платежеспособного лоха на более жестких условиях
4) у пересичного появляется думка, что "вона працюе=экономика видроджуеться", что опять же добавляет депо
5) вкладывает депо в ОВГЗ и рубим бабло

А главное, что при этом выдавать гыгыпотеку совсем не обязательно.