Прогноз на 2010-й
В начале наступившего года ничего интересного на рынке недвижимости происходить не будет. Та же стагнация, те же вялотекущие сделки. Низкая деловая активность обусловлена тем, что участники рынка будут ожидать развязки политических и экономических кроссвордов. Цены при этом продолжат свое плавное «приземление».
В более отдаленной перспективе в течение года ситуация может развиваться по двум сценариям. Первый и более предпочтительный для игроков рынка предполагает постепенное снижение ценовой планки на протяжении всего 2010 года. Кредитный наркотик на рынок доставлен не будет. И те около 60 банков, выставленные в Украине на продажу, как, впрочем, и все остальные финансовые учреждения, будут более озабочены собственным выживанием нежели поиском новых клиентов для призрачной 20-летней ипотеки.
Развивать кредитование возможно лишь в стране, курс национальной валюты которой можно с более-менее твердой степенью уверенности предсказать хотя бы на год-два вперед, а не в ситуации, когда не известно, что будет происходить на валютном рынке и в экономике страны даже через одну-две недели.
Второй сценарий, предполагающий обвал на рынке и снижение цен в эконом-сегменте на сотни долларов на одном квадратном метре, а в сегменте премиум-класса на тысячи долларов за тот же переоцененный квадратный метр, может произойти в двух случаях:
1) обвал неминуем, если на аукционы будет выброшено залоговое жилье или на рынок массово просочатся инвестиционные квартиры. Пока что организованного выброса банками залоговых квартир не произошло, залоговое жилье если и продавалось, то либо «вывешивалось» на сайтах по заведомо завышенным ценам, либо по более адекватным ценам продавалось самим сотрудникам банков.
2) повторную панику на рынке могует спровоцировать валютные курсы. Если доллар перевалит за десятку, а евро за пятнадцать, цены на рынке недвижимости улетят далеко вниз. Кстати, растущая пирамида на рынке государственных ценных бумаг (те, кто заводит валюту в Украину, чтобы подняться на высоких процентах, обещанных по ОВГЗ, могут быть неприятно удивлены тем, сколько им придется заплатить за то, чтобы эту же валюту из страны вывести) и неудержимое желание чиновников использовать резервы НБУ для покрытия бюджетного дефицита позволяют предположить, что девальвация гривни не за горами, и вопрос состоит лишь в глубине ее падения.
В пользу покупателей работает и психологический фактор. Это достаточно парадоксально, но на падающем рынке мало кто покупает, желание покупать пробуждается на растущем рынке. Этот видимый парадокс имеет основание в банальной человеческой жадности: «если завтра будет дешевле, зачем брать сегодня?».
В любом случае на 2010 год можно с достаточной степенью уверенности спрогнозировать понижательный тренд на рынке недвижимости. Если частный бизнес уже оптимизировал расходы, то государству только предстоит это сделать. Долги огромны. Инвестиций в приемлемом размере нет.
Производства конкурентоспособной продукции нет. Более 10 миллиардов «баксов» от международных спонсоров уже благополучно и бездарно проели. Всю экономику заносит на поворотах. Перспектив у рынка недвижимости также нет. И ценам на «квадраты» в такой ситуации только одна дорога - вниз, а будет ли это плавное снижение или обвал, станет ясно уже в ближайшие месяцы.
|
|
Додано: Пон 15 лют, 2010 23:40
С 2003-го по 2008 год именно бездумное кредитование обеспечило гонку цен и рождение огромного пузыря и на рынке жилья, и в национальной экономике в целом. Это ненормально, когда человек с доходом в 4-5 тыс. грн. брал в кредит авто с ежемесячной выплатой 500 у.е. или секретарша с доходом в 3 тыс. грн. покупала в кредит мобилку за тысячу «зеленых». Люди не тянули выплату кредита, но жадность чиновников, банкиров, продавцов, всех остальных участников этих процессов, в т.ч. покупателей, оказалась сильнее.
Что касается конкретно ипотеки, то обилие проблем с уже выданными кредитами (по оценкам независимых экспертов, каждая третья гривня в ипотечной системе уже стала сомнительной в плане возврата) делает невозможным быстрое возрождение ипотеки в Украине. Правда, на сегодня около десяти банков декларируют выдачу ипотеки, однако, кредит под 25-28% годовых с первоначальным 50-процентным взносом используется в основном теми клиентами, которые накопили почти всю необходимую для покупки сумму и на завершение покупки им не достает относительно скромных 10-20 тыс. у.е. Если сейчас сделки совершаются по усредненной цене в 1700 у.е. за кв. м, риск-менеджмент банков допускает преодоление рынком недвижимости нижней ценовой планки в 850 у.е. за «квадрат».Кстати, по итогам 2009 года представители риелторских агентств утверждают: если раньше около 80-90% всех сделок на рынке проводилось с помощью ипотеки, то теперь количество сделок с использованием заемных денег уменьшилось до 1-2%.
Додано: Пон 15 лют, 2010 23:41
2Starishko
тут идет спор не кеша с ипотечником, а со строителем. (я б с ипотечником вобше не спорил - не тратил время. ето ведь в украинских условиях как диагноз) Так вот, уже более года на етом форуме появляются участники, которие кричат БУДЕТ по 300 (500, 700,) через 3 месяца. Будивелник им говорит, что не будет. Обосновивает ето какими то ловко склееними табличками (имеют ли они какое нибудь отношение к реалиям - ето можно дискутировать) и личним опытом. И на сегодняшний день пока он прав, т.к. по 300 еше пока не продают. И неважно какими он умозаклучениями приходит к своим прогнозам, но они сбиваются "плус минус пару сотен", а пионери, которие умножают средную зарплату в киеве на произволние числа (на ходу видумивая формули доступности жиля в мире) и приходят к виводу "шо должно стоит 300, потому шо у них болше нет", приходят - покричат - и через пару месяцев уходят.
Додано: Пон 15 лют, 2010 23:43
Есть еще много пассивных посетителей ветки, все таки, она из самых популярных на этом, тоже, в свою очередь, популярном ресурсе. Дискуссии не бесполезны.
Нет там такой поляризации интересов. Общение идет примерно в одном русле, объективно. А именно - о том что идет откат в экономике к уровню № года и т.д. . Да и проплаченных пиарщиков роста той же гривни там особо не наблюдается.
Додано: Пон 15 лют, 2010 23:44
Тактика у оппонента міняється
Зараз в гілку будуть поститись простині , щоб за ніч як можна найдалі можна було засунути мою пропозицію - ультиматум . Протияддя просте як двері , на початку кожної нової сторінки нагадувати про пропозицію . Через 10 сторінок , з Андрія_в тільки сліпий сміятись не буде .
1 Отже залишилось2-7 повідомлень ні про що і вірогідність п г) з кожною хвилиною повищується
Додано: Пон 15 лют, 2010 23:59
Я на відміну від Вас свої кроки планую , тому по кругу рахувати не буду . просто в дію вступить мій прогноз г) опублікований в 20:09 на 153 сторінці в самому моєму першому повідомленні до Вас г) зробити вигляд що нічого не відбулося і далі засипати форум ссилками на чужі думки Я прогнозую що ймовірність варіанту : а) - 5 % б) - 5 % в) - 35 % г) - 55 % Тепер глянемо всі разом , який з мене аналітик
Додано: Вів 16 лют, 2010 00:09
т.е. ипотека это диагноз, а гостинка, 22м2 на краю оболони за $50 000 это в порядке вещей? А то что эта гостинка стояла еще полтора года назад под $100 000 это тоже было в порядке вещей? Я бы не стал разделять спор между кеш vs хотелка строителя, и кеш vs горе аленя, все это результат одного процесса - пузыря на рынке недвижимости.
"Дешевшати не буде" и индекcы домика говорят о разных трендах. Даже на продажном реалте индексы пошли вниз. Будивельнык говорит о тренде на повышение, т.е. о продолжении раздувании пузыря. Его опоненты, в том числе и я, понимаем что тренд идет на снижение. Также, довольно очевидна причина раздувания пузыря. Этой причины - дешевого доллара, уже нет и скоро не будет. Есть гривна, на поддержание курса которой только в январе 2010г нбу спустил 5% своих ЗВР, есть негативное торговое сальдо и есть внешний долг страны. И есть будивельныки с избытком жилья, которое никому не нужно по таким ценам.
Додано: Вів 16 лют, 2010 00:17
Ви не праві , якщо уважно проаналізувати мої цифри , то вийде що я говорю про стабілізацію цін на сьогоднішньому рівні з урахуванням майбутньої інфляції , при чому про величину цього рівня ( 1800 ) називав ще в березні 2009 http://forum.finance.ua/topic34980.html?start=0
http://storeimg.org.ua/img/tv4i2xzy78ade76.png Востаннє редагувалось budivelnik в Вів 16 лют, 2010 00:27, всього редагувалось 1 раз.
Додано: Вів 16 лют, 2010 00:24
Часть ЗВР в евро, а считают традиционно в долларе. Но ЗВР все равно уменьшается. Я бы добавил еще факторы - цены на газ и отрицательный баланс. Если новому правительству не удасться пересмотреть контракты, то внутреннии цены на газ надо будет поднимать как минимум втрое. А это повлечет удорожание коммунальных услуг. Не думаю, что люди смогут и захотят держать в Киеве 28 тыс. пустующих квартир и платить за них высокую квартплату. А дотировать бесконечно низкии цены на газ - не возможно.
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
