Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

...http://storeimg.org.ua/img/tv4i2xzy78ade76.png

Отличный график, прямая вечного роста - одно заглядение!
Рекомендую обратиться к специалистам по теханализу рынка forex - у них похожих картинок есть в избытке, только реалии жизни о желании вечного роста не спрашивают и частенько их "разворачивают"

Оставте дите. Пускай учиться рисовать. С чего-то же надо начинать учиться.

Отже по Вашому ріст на [/b][/color] (12( рік) - 3 до березня ) ) х ( 1-3 ) = по нижній границі на 9 % - більший ніж рівень інфляції
Як бачите , на відміну від повідомлень "піонерів" ( по класифікації 4Асes) мої повідомлення потрібно читати :
а) уважно
б) аналізуючи ,
навіть якщо вони в рази менші від повідомлень "піонерів" , смислового навантаження в них на порядок більше .

Если рост недвижимости по нижней границе 12% в год, то это надежный валютный депо.
Однако мне непонятны факторы роста. Насколько я понял из ваших постов у нас низкий уровень обеспеченности жильем. Но у нас и низкий уровень доходов. Это закономерно для всех стран. В Европе доход ниже, чем в США, и обеспеченность ниже 40 м/чел. Точно также и по странам в нутри ЕС. Наши 20 м - нормальный показатель. Конечно все хотят 50 , согласен.
Самый главный фактор снижения цен на недвижимость я считаю отсутствие реальной ипотеки (до 2011 года - точно). Высокая стоиомть энергоресурсов не может компенсироваться государством вечно и цены на коммунальные услуги будут расти. А относительно высокая квартплата сделает пустующие квартиры на РН - нерентабельными - их начнут продавать все больше и больше. Ведь не секрет, что у людей есть 3-4 квартиры (сам такой был) как вложения, и аренда принисит им прибыль. Да только сдать в аренду сейчас в Киеве ой как сложно и это будет еще одним сдерживающим фактором при покупке 2-3 квартиры.
Ну и курс. Отрицательный торгбаланс сохранился и в 2009-м. Сейчас инфляцию временно сдерживают надувая пузырь ОВГЗ и при этом НБУ платит по ним высокий %. Это также не может продолжаться вечно. И в этом направлении виден только 1 путь - снижение курса гривны (до 10). Больше никто ничего пока реального не предложил чтобы в кратчайший срок уйти от дефецита валюты!
На цены будут влиять также мировые цены на металл и нефть, наличие дешевых западных (восточных?) кредитов которые хлынут в Украину.
Но я не ожидаю ни ипотеки, ни кредитов, ни высоких цен на наш экспорт в 2010-11 гг.
Будет ипотека и стабильный курс на уровне 8 грн с реанимацией экономики - рост цен на недвижимость.
Чего-то 1 не будет - падение цен в валюте(!) на недвижимость.

Не цепляйтесь за ипотеку. Когда ее начнут давать, то будут давать уже согласно банковской этике.
Лохам уже никто не даст шальных денег при любом раскладе.

Однако мне непонятны факторы роста. Насколько я понял из ваших постов у нас низкий уровень обеспеченности жильем. Но у нас и низкий уровень доходов. Это закономерно для всех стран. В Европе доход ниже, чем в США, и обеспеченность ниже 40 м/чел. Точно также и по странам в нутри ЕС. Наши 20 м - нормальный показатель. Конечно все хотят 50 , согласен.

На мій погляд найбільша проблема 95 % дописувачів цього форуму - не бажання працювати з цифрами
Отже . давайте поспілкуємося у форматі рішення математичної задачі .
Нам дано
1 Є по 22 кв м на особу
2 Швидкість будівництва нового :
від 5 млн кв м / 46 000 000 = +0,11 м кв на людину в рік ( 2009 )
до 10,4 млн кв м / 46 000 000 = +0,23 м кв на людину в рік ( 2008 )
3 Демографія ( зменшення населення ) приблизно 300 000 х 22 / 46 000 000 =+0,14 м кв на рік
4 Виведення з експлуатації -2 000 000 кв м / 46 000 000 =-0,04 м кв в рік
Отже баланс:
максимальний ( 2008 ) 0,23 + 0,14 - 0,04 = 0,33 м кв на особу в рік
мінімальний ( 2009 ) 0,11 + 0,14 -0,04 = 0,21 м кв на особу в рік
Наявність житла наприклад в Угорщині - 35 кв м
Отже давайте припустимо що ціни на житло опустились і стали адекватними до Ваших доходів і Ви хочете жити так як угорці .Гроші у Вас є , залишилось визначити скільки потрібно часу щоб зявився товар ( житло ) . адже можна купити тільки те що є
Найкращий варіант 35 -22 / 0,33 = 39,4 роки
Найгірший варіант 35 - 22 / 0,21 = 61,9 років
Висновок :
Вам не має потреби напрягатись і збирати кошти на куплі житла швидше ніж за 39 років бо фізично в тих обємах які Вас влаштують його швидше просто не буде .

в 2001 м при 20ти метрах на особу метр стоил 250 долл. В расчеты твои не вникал, знаю что там фигня написана.

Не цепляйтесь за ипотеку. Когда ее начнут давать, то будут давать уже согласно банковской этике.
Лохам уже никто не даст шальных денег при любом раскладе.

Кол-во выданных кредитов может отразится на кол-ве новостроя. а не на его цене. Надо учесть еще реальные доходы, чтобы ответить на вопрос куда пойдет рынок.

Однако мне непонятны факторы роста. Насколько я понял из ваших постов у нас низкий уровень обеспеченности жильем. Но у нас и низкий уровень доходов. Это закономерно для всех стран. В Европе доход ниже, чем в США, и обеспеченность ниже 40 м/чел. Точно также и по странам в нутри ЕС. Наши 20 м - нормальный показатель. Конечно все хотят 50 , согласен.

На мій погляд найбільша проблема 95 % дописувачів цього форуму - не бажання працювати з цифрами
Отже . давайте поспілкуємося у форматі рішення математичної задачі .
Нам дано
1 Є по 22 кв м на особу
2 Швидкість будівництва нового :
від 5 млн кв м / 46 000 000 = +0,11 м кв на людину в рік ( 2009 )
до 10,4 млн кв м / 46 000 000 = +0,23 м кв на людину в рік ( 2008 )
3 Демографія ( зменшення населення ) приблизно 300 000 х 22 / 46 000 000 =+0,14 м кв на рік
4 Виведення з експлуатації -2 000 000 кв м / 46 000 000 =-0,04 м кв в рік
Отже баланс:
максимальний ( 2008 ) 0,23 + 0,14 - 0,04 = 0,33 м кв на особу в рік
мінімальний ( 2009 ) 0,11 + 0,14 -0,04 = 0,21 м кв на особу в рік
Наявність житла наприклад в Угорщині - 35 кв м
Отже давайте припустимо що ціни на житло опустились і стали адекватними до Ваших доходів і Ви хочете жити так як угорці .Гроші у Вас є , залишилось визначити скільки потрібно часу щоб зявився товар ( житло ) . адже можна купити тільки те що є
Найкращий варіант 35 -22 / 0,33 = 39,4 роки
Найгірший варіант 35 - 22 / 0,21 = 61,9 років
Висновок :
Вам не має потреби напрягатись і збирати кошти на куплі житла швидше ніж за 39 років бо фізично в тих обємах які Вас влаштують його швидше просто не буде .

Теперь понимаю -почему над вашими цифрами все смеются. Вы считаете хорошо и результат получаете вроде правильный, если проверить цифры, НО!!! Вы решаете задачу с неверными исходными данными и поэтому такой бредовой результат выходит.
А неточность условия задачи в том, что делите на 46000000 населения, хотя на самом деле уже все 40 млн. А ведь, думаю, понимаете, но специально умалчиваете о том, что при цене на дне 500 баксов за метр по Киеву покупать квартиры будут не все от мала до велика 46млн населения, а лишь люди с средним и выше среднего доходом и то в течении 7-8 лет, собирая на нее сильно себе отказывая во многом. А если не сильно отказывая -то за 10-12 лет. Откиньте пенсионеров, безработных, детей и т.д.- цифра сильно упадет. Если говорить о Киеве - откиньте иногородних (большинство снимает квартиры и это оттягивает доходы, а значит шансы накопить сумму нужную еще меньше) А вы, наверное, думаете , что при цене скажем 20000 штук баксов за хрущовку у нас будет бум продаж и все 46млн купят себе квартиру? Так я вас разочарую -они просто будут, в отличии от сегодня. Так как такие деньги являются очень большими для большинства населения. Кроме того , когда продажи появятся начнется опять строительный бум уже по адекватным ценам. А пока предложение и так в разы превышает спрос.

З.Ы. Чем больше читаю, тем чаще складывается впечетление, что вы все понимаете, просто говорите не то, что думаете, так как являетесь лицом кровно заинтересованным в росте цен на недвижимость и то что многие начинают понимать, что цена неизбежно упадет вдвое, вас и других заинтересованных лиц пугает.
Мои догадки подтверждает то ,что в реальной жизни, а не в инете, не встречал никого!!! из обычных людей, даже с очень хорошим уровнем дохода, кто бы не понимал, что цена на недвижимость падает и упадет еще очень сильно. Расходятся все в нижних цифрах и в темпе падения - о росте никто и не заикается. И среди этих людей люди умные и образованные. Кроме того, многие не заинтересованы в покупке недвижимости и не собираются спекулировать, а это по-моему мнению стоит подороже мнения риелторов и директоров агенств недвижимости.

Ему 300 раз говорил, что анализирует левые исходные данные, но сделал вывод, что человек просто туповат и его расчеты вообще не смотрю.

Ему 300 раз говорил, что анализирует левые исходные данные, но сделал вывод, что человек просто туповат и его расчеты вообще не смотрю

+1 расчеты немного, скажем так странноваты...
на эту тему есть хорошее кино, "игры разума" называется. метематик что то считал, строил графики и комбинации цифр, потом оказывется что он просто болен на голову... хорошее кино, между прочим.

кризис-то в украине еще и не начинался, на кредитах год протянули, а в этом году экономика и бизнес под еще большим налоговым пресом окажется.
а строитель о какомто росте...

даже 24% на 10 лет это безумие
можно влезать разве что если хрущ начнет каждый год дорожать по 30% и через лет десять будет стоить поближе к лимону зелени)))

Почему безумие. Не надо так плоско в одну сторону.
Главное в договоре зафиксировать %
Дальше гривна валится стремительно и аля купоны выплачиваем мусором кредит быстро кабанчиком.

Ему 300 раз говорил, что анализирует левые исходные данные, но сделал вывод, что человек просто туповат и его расчеты вообще не смотрю

+1 расчеты немного, скажем так странноваты...
на эту тему есть хорошее кино, "игры разума" называется. метематик что то считал, строил графики и комбинации цифр, потом оказывется что он просто болен на голову... хорошее кино, между прочим.

кризис-то в украине еще и не начинался, на кредитах год протянули, а в этом году экономика и бизнес под еще большим налоговым пресом окажется.
а строитель о какомто росте...

Поспорю.
Этот математик сделал реальный вклад в экономическую науку и теорию игр. Сравнивать Джона Нэша с математическим инвалидом будивельныком - это кощунство.

Это значит, что заемщику придется что то добавлять, к имуществу, которое он уже сдал в залог, т.е. к примеру, квартира была за 100 тыщ, кредит был 50 тыщ, теперь надо будет еще добавлять. А если это будет применимо и к ипотеке, кредит под залог квартиры, при стоимости кредита и процентах, надо еще что то доложить,, ипотечники будут рады сдыхаться хоть части.
____________________________________________________________
Банкам ослабляют фундамент
Национальный банк Украины (НБУ) требует снизить на 25% стоимость залоговой недвижимости при проведении стресс-тестов.

До 30 апреля банки должны предоставить в Национальный банк результаты стресс-тестирования за 2009 г. При этом, в соответствии с письмом НБУ №40-511/621-1844, залоговая недвижимость в активах банков полегчает на 25%. По словам участников рынка, это может пошатнуть некоторые финучреждения третьей-четвертой групп.

Национальный банк считает, что залоговую недвижимость нельзя оценивать по докризисной стоимости.

«Залог недвижимости, оценка или переоценка которого была осуществлена более чем за шесть месяцев до начала проверки, то есть до 1 июля 2009 г., принимается к расчету чистого кредитного риска с применением корректирующего коэффициента 0,75 к стоимости, определенной в отчете об оценке имущества, и соответствующего коэффициента в зависимости от категории кредитной операции»,— говорится в письме НБУ.

По оценкам заместителя председателя правления «Еврогазбанк» Юрия Шиманского, банкам придется переоценить существенную часть залогов. «В соответствии с методикой НБУ, при расчете резервов в качестве залога принимаются только депозиты, государственные ценные бумаги и недвижимость. При этом, по последнему требованию НБУ, оценочная стоимость недвижимости может оставаться неизменной только в том случае, если оценка была произведена после 1 июля 2009 г. Так как перечень залогового имущества, которое принимают банки для обеспечения кредитов, гораздо шире, то можно ожидать, что значительная часть залогов по рынку будет переоценена. Все зависит от того, насколько взвешенную кредитную политику вел банк»,— говорит он.
____________________________________________________________

Поспорю.
Этот математик сделал реальный вклад в экономическую науку и теорию игр. Сравнивать Джона Нэша с математическим инвалидом будивельныком - это кощунство

действителльно погорячился...