Краткая инструкция по «мыльным пузырям» на рынке недвижимости 13.02.2010 12:00, Рубрика: Зарубежная недвижимость
Что мы знаем о мыльном пузыре? Да, практически все! Это такая тоненькая пленочка мыльной воды в форме сферы с переливчатой поверхностью. Мыльные пузыри обычно существуют лишь несколько мгновений и лопаются. Пускать мыльные пузыри – излюбленная детская забава всех времен и народов…
Из-за недолговечности мыльный пузырь стал синонимом чего-то привлекательного, но бессодержательного и недолговечного.
Спасибо журналистам интернет-журнала Метринфо. ру! Они занялись этим вопросом всерьез и, опросив экономистов и специалистов сферы недвижимости, выяснили основные признаки этого глобального экономического явления современности.
Итак, главный признак «мыльного пузыря» - аномальный рост цен. Прежде всего, о «мыльном пузыре» можно говорить, когда цены на недвижимость начинают расти как на дрожжах - не в пропорции с другими экономическими показателями, например, себестоимостью строительства.
В США - а именно с рынка жилья в этой стране и начались сегодняшние проблемы мировой экономики - в последние предкризисные годы недвижимость дорожала ненормально быстро – почти на 30% в год!
К признакам «мыльного пузыря» специалисты относят и спекулятивные настроения на рынке, когда недвижимость покупают те, кому она, собственно, не нужна, но они хотят купить дом за одни деньги, а потом продать его за совсем другие. Так было, например, в Испании. И тут нужно понимать, что рано или поздно инвесторы-спекулянты начнут массово пытаться фиксировать прибыль, и тогда предложение радикально превысит спрос, и «пузырь» - что? Правильно, лопнет!
Далее идут ажиотажный спрос (это Дубай!) и минимальный срок экспозиции объектов на рынке (а это Сочи в России). Продается все – в том числе и объекты с ярко выраженными недостатками. Массовыми становятся продажи на самых начальных этапах строительства. Еще следует посмотреть на количество выдаваемых разрешений на строительство (это Панама!) и ипотечных кредитов (это Гонконг!). Их неоправданный рост также говорит о том, что на рынке назревают проблемы.
Международные финансовые аналитики применяют такой метод проверки на «пузырчатость». Берутся страны с примерно одинаковым развитием экономики и уровнем жизни населения и сравниваются их цены на жилье. Там, где эти цены выше, «пузырчатость» на подходе.
В списке признаков пузыря – узкий внутренний спрос, когда строящаяся недвижимость рассчитана в основном не на местного потребителя, а на «заезжих молодцов» с тугими кошельками. Здесь самый яркий пример – Латвия.
Всем давно известно правило: покупать, когда цены падают, и продавать, когда растут. Когда цены упали до минимума (легли на дно), самое время делать приобретения: после краха всегда наступает период роста. Вопрос исключительно в том, как понять, нащупано ли это «дно», или впереди нас ждет еще одна волна падения?
Точного ответа на эти вопросы не знает никто. И, как утверждают гуру от недвижимости, практически ни у кого никогда не получалось «поймать дно».
По материалам: Est
У нас все эти признаки ярко выражены , а воз и ныне там,как была цена в нац валюте,так и осталась...
Востаннє редагувалось leon1601 в Сер 17 лют, 2010 10:52, всього редагувалось 1 раз.
...Другой движущей силой являются мелкие бизнесмены и специалисты. Не мне вам рассказывать, на сколько непросто сложить сумму для приобретения квартиры. Но за докризисный период многим это сделать удалось. Это вторая волна покупателей, первая отоварилась в 2009-ом. Сегодня они, так называемый «отложенный спрос». Они ждут либо всеобъемлющего снижения цен, либо продавца, готового уступить значительно. По нашим наблюдениям «значительно» это порядка 10-15% от стоимости аналогов. Часто этими продавцами являются люди, которых зажали в угол платежи по ипотечному кредиту. Да, они не соизмерили свои возможности, поддавшись всеобщему ажиотажу и доступности денег. Сегодня этим людям не до размышлений, ведь каждый день загоняет их в долговую яму все глубже и глубже. Вот они и идут на значительные уступки, решая свои проблемы и проблемы такого покупателя.
Именно они, продавцы, выручившие деньги от продажи своей недвижимости, тут же становятся покупателями и являются третьей силой обеспечивающей транзакции.
Но я бы не переоценивал важность этих сил – они не смогут обеспечить должный объем продаж достаточно долго. Когда инвестиций нет, экономика в упадке, ипотека не доступна – денег у людей больше не становится. Сегодня я вижу для рынка единственный путь – это снижение цен. Пока, это снижение до уровня покупательной способности «отложенного спроса второй волны». Если говорить конкретнее, то это цена однокомнатной квартиры около 30-40 тысяч долларов. Сколько времени понадобится продавцам, чтоб это понять – посмотрим...
но только планочку высоко-то поставил-..
.цена однокомнатной квартиры около 30-40 тысяч долларов..
...Другой движущей силой являются мелкие бизнесмены и специалисты. Не мне вам рассказывать, на сколько непросто сложить сумму для приобретения квартиры. Но за докризисный период многим это сделать удалось. Это вторая волна покупателей, первая отоварилась в 2009-ом. Сегодня они, так называемый «отложенный спрос». Они ждут либо всеобъемлющего снижения цен, либо продавца, готового уступить значительно. По нашим наблюдениям «значительно» это порядка 10-15% от стоимости аналогов. Часто этими продавцами являются люди, которых зажали в угол платежи по ипотечному кредиту. Да, они не соизмерили свои возможности, поддавшись всеобщему ажиотажу и доступности денег. Сегодня этим людям не до размышлений, ведь каждый день загоняет их в долговую яму все глубже и глубже. Вот они и идут на значительные уступки, решая свои проблемы и проблемы такого покупателя.
Именно они, продавцы, выручившие деньги от продажи своей недвижимости, тут же становятся покупателями и являются третьей силой обеспечивающей транзакции.
Но я бы не переоценивал важность этих сил – они не смогут обеспечить должный объем продаж достаточно долго. Когда инвестиций нет, экономика в упадке, ипотека не доступна – денег у людей больше не становится. Сегодня я вижу для рынка единственный путь – это снижение цен. Пока, это снижение до уровня покупательной способности «отложенного спроса второй волны». Если говорить конкретнее, то это цена однокомнатной квартиры около 30-40 тысяч долларов. Сколько времени понадобится продавцам, чтоб это понять – посмотрим...
но только планочку высоко-то поставил-..
.цена однокомнатной квартиры около 30-40 тысяч долларов..
.
Для "второй волны" - вполне адекватная планка. Вполне возможный уровень поддержки, даже на год, если говорить про нормальную однокомнатную в нормальном районе.
Однако мне непонятны факторы роста. Насколько я понял из ваших постов у нас низкий уровень обеспеченности жильем. Но у нас и низкий уровень доходов. Это закономерно для всех стран. В Европе доход ниже, чем в США, и обеспеченность ниже 40 м/чел. Точно также и по странам в нутри ЕС. Наши 20 м - нормальный показатель. Конечно все хотят 50 , согласен.
На мій погляд найбільша проблема 95 % дописувачів цього форуму - не бажання працювати з цифрами Отже . давайте поспілкуємося у форматі рішення математичної задачі . Нам дано 1 Є по 22 кв м на особу 2 Швидкість будівництва нового : від 5 млн кв м / 46 000 000 = +0,11 м кв на людину в рік ( 2009 ) до 10,4 млн кв м / 46 000 000 = +0,23 м кв на людину в рік ( 2008 ) 3 Демографія ( зменшення населення ) приблизно 300 000 х 22 / 46 000 000 =+0,14 м кв на рік 4 Виведення з експлуатації -2 000 000 кв м / 46 000 000 =-0,04 м кв в рік Отже баланс: максимальний ( 2008 ) 0,23 + 0,14 - 0,04 = 0,33 м кв на особу в рік мінімальний ( 2009 ) 0,11 + 0,14 -0,04 = 0,21 м кв на особу в рік Наявність житла наприклад в Угорщині - 35 кв м Отже давайте припустимо що ціни на житло опустились і стали адекватними до Ваших доходів і Ви хочете жити так як угорці .Гроші у Вас є , залишилось визначити скільки потрібно часу щоб зявився товар ( житло ) . адже можна купити тільки те що є Найкращий варіант 35 -22 / 0,33 = 39,4 роки Найгірший варіант 35 - 22 / 0,21 = 61,9 років Висновок : Вам не має потреби напрягатись і збирати кошти на куплі житла швидше ніж за 39 років бо фізично в тих обємах які Вас влаштують його швидше просто не буде .
Ну і що тут не так? Тільки не кажіть що нас вже 40 000 000
Часто этими продавцами являются люди, которых зажали в угол платежи по ипотечному кредиту. Да, они не соизмерили свои возможности, поддавшись всеобщему ажиотажу и доступности денег. Сегодня этим людям не до размышлений, ведь каждый день загоняет их в долговую яму все глубже и глубже. Вот они и идут на значительные уступки, решая свои проблемы и проблемы такого покупателя.
можу порадити лише одне, як кому з них не тяжко - непродавайте, протримайтесь ще років 2... Після спаду завжди йде ріст. Зараз економіка некридетується, довго так тривати не може, тому що це колапс. Прийдуть кредитні гроші, почнуть рости і з\п, і аренди, і ціни. Десь вкінці 2010 почнемо потроху виходити в кредити
Часто этими продавцами являются люди, которых зажали в угол платежи по ипотечному кредиту. Да, они не соизмерили свои возможности, поддавшись всеобщему ажиотажу и доступности денег. Сегодня этим людям не до размышлений, ведь каждый день загоняет их в долговую яму все глубже и глубже. Вот они и идут на значительные уступки, решая свои проблемы и проблемы такого покупателя.
можу порадити лише одне, як кому з них не тяжко - непродавайте, протримайтесь ще років 2... Після спаду завжди йде ріст. Зараз економіка некридетується, довго так тривати не може, тому що це колапс. Прийдуть кредитні гроші, почнуть рости і з\п, і аренди, і ціни. Десь вкінці 2010 почнемо потроху виходити в кредити
Ага, хороший совет. Если не учитывать возможность, что рост начнется после девальвации гривны. Во прикольно будет людям, когда их валютный кредит по отношению к их зарплате вырастет еще на 20%, а цена объекта под залогом еще хотя бы на 20% упадет.
Если у кого кредит в грн, то можно следовать, у кого валютный - ИМХО им надо сливаться.
Бюджетный дефицит - такая болезнь экономики, которой можно болеть долго, но либо лечиться (либо секвестр, либо девальвация - что выберет любое наше правительство?) либо будет дефлот в течение максимум 3 лет.
В Украине до сих пор не принят госбюджет, дефицит бюджета огромен, инфляция и высокие цены съедают у людей последние их сбережения.
Количество людей желающих продать свои квартиры несоизмеримо больше, чем тех, кто может их купить по сегодняшним ценам - так что ценам еще падать и падать.
Про кредиты. Куча автосалонов (мазда, тойота) сейчас дают беспроцентные кредиты - желающих купить ЕДИНИЦЫ.
Часто этими продавцами являются люди, которых зажали в угол платежи по ипотечному кредиту. Да, они не соизмерили свои возможности, поддавшись всеобщему ажиотажу и доступности денег. Сегодня этим людям не до размышлений, ведь каждый день загоняет их в долговую яму все глубже и глубже. Вот они и идут на значительные уступки, решая свои проблемы и проблемы такого покупателя.
можу порадити лише одне, як кому з них не тяжко - непродавайте, протримайтесь ще років 2... Після спаду завжди йде ріст. Зараз економіка некридетується, довго так тривати не може, тому що це колапс. Прийдуть кредитні гроші, почнуть рости і з\п, і аренди, і ціни. Десь вкінці 2010 почнемо потроху виходити в кредити
Часто этими продавцами являются люди, которых зажали в угол платежи по ипотечному кредиту. Да, они не соизмерили свои возможности, поддавшись всеобщему ажиотажу и доступности денег. Сегодня этим людям не до размышлений, ведь каждый день загоняет их в долговую яму все глубже и глубже. Вот они и идут на значительные уступки, решая свои проблемы и проблемы такого покупателя.
можу порадити лише одне, як кому з них не тяжко - непродавайте, протримайтесь ще років 2... Після спаду завжди йде ріст. Зараз економіка некридетується, довго так тривати не може, тому що це колапс. Прийдуть кредитні гроші, почнуть рости і з\п, і аренди, і ціни. Десь вкінці 2010 почнемо потроху виходити в кредити
И не ешьте и не дышите, но не продавайте...
И главное, - сидите и наблюдайте, как Ваш актив падает в цене день ото дня.
А рост обязательно будет. Только соовсем не через 2 года. А лет эдак через 5-7, исходя из состояния нашей экономики. Да и мировой тоже.
Рост будет однозначно, только вопрос времени. Срок 5-6 лет в полне реален. Главное сейчас, у кого есть на руках ликвиды, успеть купить на пике спада, иначе за несколько дней при первых признаках роста, с рынка уйдет масса предложений по продаже, некоторые останутся но только для того, что бы мониторить цену, продавать в реалии никто не будет (Спекулянты ждать будут до последнего, разменщики, продавать не будут так как побояться не успеть купить за вырученные деньги). Рынок всегда прекрасно помнит верхнюю пиковую точку и к ней будет стремиться и будет это РН, автомобилестроения, рынок зар. платы и тд значения не имеет, так как все субьекты рынка хотят жить хорошо и как не крути производитель диктует цену, иначе(при убытках) просто меняет вид деятельности и тд.
ПС и не забывайте, что мировые валюты так же падают в цене и за 5-6 лет могут упасть до 40%
