Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Рост будет однозначно, только вопрос времени. Срок 5-6 лет в полне реален. Главное сейчас, у кого есть на руках ликвиды, успеть купить на пике спада, иначе за несколько дней при первых признаках роста, с рынка уйдет масса предложений по продаже, некоторые останутся но только для того, что бы мониторить цену, продавать в реалии никто не будет (Спекулянты ждать будут до последнего, разменщики, продавать не будут так как побояться не успеть купить за вырученные деньги). Рынок всегда прекрасно помнит верхнюю пиковую точку и к ней будет стремиться и будет это РН, автомобилестроения, рынок зар. платы и тд значения не имеет, так как все субьекты рынка хотят жить хорошо и как не крути производитель диктует цену, иначе(при убытках) просто меняет вид деятельности и тд.

ПС и не забывайте, что мировые валюты так же падают в цене и за 5-6 лет могут упасть до 40%

К данному "злоключению" есть вопросы:
1) что вы считаете "первыми признаками роста"?
2) кто тот богатый буратино, кто заплатит спекулянтам банковский % (или вы считаете, что не менее 95% спекулянтов покупали за свои деньги)?
3) будет ли при возвращении тенденции к росту количество сделок по продаже вторичной недвижимости соответствовать норме (1 квартира меняет собственника раз в 10-15 лет) или останется в 10-20 раз ниже этой нормы, как сейчас?
4) если мировые валюты упадут на 40%, то откуда количество этой валюты увеличится в Украине? Укажите механизмы, которые сделают существующие доллары и евро менее конкурентоспособными в Украине на рынке жилья (ИМХО - все равно гривна будет либо менее надежной, либо менее доступной - третьего не дано по определению). Бернанке-вертолет может разбрасывать доллары в штатах, но в Украине для их получения надо ЭКСПОРТИРОВАТЬ что-то.

Рынок всегда прекрасно помнит верхнюю пиковую точку и к ней будет стремиться и будет это РН, автомобилестроения, рынок зар. платы и тд значения не имеет, так как все субьекты рынка хотят жить хорошо и как не крути производитель диктует цену, иначе(при убытках) просто меняет вид деятельности и тд.

Цену диктует рынок - предложение и спрос.
Производитель всего лишь ПРЕДЛАГАЕТ (чувствуете отличие от "диктует"?) цену, а покупатели либо будут покупать по этой цене, либо не будут.

Однако мне непонятны факторы роста. Насколько я понял из ваших постов у нас низкий уровень обеспеченности жильем. Но у нас и низкий уровень доходов. Это закономерно для всех стран. В Европе доход ниже, чем в США, и обеспеченность ниже 40 м/чел. Точно также и по странам в нутри ЕС. Наши 20 м - нормальный показатель. Конечно все хотят 50 , согласен.

На мій погляд найбільша проблема 95 % дописувачів цього форуму - не бажання працювати з цифрами
Отже . давайте поспілкуємося у форматі рішення математичної задачі .
Нам дано
1 Є по 22 кв м на особу
2 Швидкість будівництва нового :
від 5 млн кв м / 46 000 000 = +0,11 м кв на людину в рік ( 2009 )
до 10,4 млн кв м / 46 000 000 = +0,23 м кв на людину в рік ( 2008 )
3 Демографія ( зменшення населення ) приблизно 300 000 х 22 / 46 000 000 =+0,14 м кв на рік
4 Виведення з експлуатації -2 000 000 кв м / 46 000 000 =-0,04 м кв в рік
Отже баланс:
максимальний ( 2008 ) 0,23 + 0,14 - 0,04 = 0,33 м кв на особу в рік
мінімальний ( 2009 ) 0,11 + 0,14 -0,04 = 0,21 м кв на особу в рік
Наявність житла наприклад в Угорщині - 35 кв м
Отже давайте припустимо що ціни на житло опустились і стали адекватними до Ваших доходів і Ви хочете жити так як угорці .Гроші у Вас є , залишилось визначити скільки потрібно часу щоб зявився товар ( житло ) . адже можна купити тільки те що є
Найкращий варіант 35 -22 / 0,33 = 39,4 роки
Найгірший варіант 35 - 22 / 0,21 = 61,9 років
Висновок :
Вам не має потреби напрягатись і збирати кошти на куплі житла швидше ніж за 39 років бо фізично в тих обємах які Вас влаштують його швидше просто не буде .

Теперь понимаю -почему над вашими цифрами все смеются. Вы считаете хорошо и результат получаете вроде правильный, если проверить цифры, НО!!! Вы решаете задачу с неверными исходными данными и поэтому такой бредовой результат выходит.
А неточность условия задачи в том, что делите на 46000000 населения, хотя на самом деле уже все 40 млн. А ведь, думаю, понимаете, но специально умалчиваете о том, что при цене на дне 500 баксов за метр по Киеву покупать квартиры будут не все от мала до велика 46млн населения, а лишь люди с средним и выше среднего доходом и то в течении 7-8 лет, собирая на нее сильно себе отказывая во многом. А если не сильно отказывая -то за 10-12 лет. Откиньте пенсионеров, безработных, детей и т.д.- цифра сильно упадет. Если говорить о Киеве - откиньте иногородних (большинство снимает квартиры и это оттягивает доходы, а значит шансы накопить сумму нужную еще меньше) А вы, наверное, думаете , что при цене скажем 20000 штук баксов за хрущовку у нас будет бум продаж и все 46млн купят себе квартиру? Так я вас разочарую -они просто будут, в отличии от сегодня. Так как такие деньги являются очень большими для большинства населения. Кроме того , когда продажи появятся начнется опять строительный бум уже по адекватным ценам. А пока предложение и так в разы превышает спрос.

З.Ы. Чем больше читаю, тем чаще складывается впечетление, что вы все понимаете, просто говорите не то, что думаете, так как являетесь лицом кровно заинтересованным в росте цен на недвижимость и то что многие начинают понимать, что цена неизбежно упадет вдвое, вас и других заинтересованных лиц пугает.
Мои догадки подтверждает то ,что в реальной жизни, а не в инете, не встречал никого!!! из обычных людей, даже с очень хорошим уровнем дохода, кто бы не понимал, что цена на недвижимость падает и упадет еще очень сильно. Расходятся все в нижних цифрах и в темпе падения - о росте никто и не заикается. И среди этих людей люди умные и образованные. Кроме того, многие не заинтересованы в покупке недвижимости и не собираются спекулировать, а это по-моему мнению стоит подороже мнения риелторов и директоров агенств недвижимости.

Ему 300 раз говорил, что анализирует левые исходные данные, но сделал вывод, что человек просто туповат и его расчеты вообще не смотрю.

Ура!!! УРА! Будивельнык создал себе отдельную ветку
http://forum.finance.ua/topic62071.html
Неужели наконец-то ветки по недвижимости будут избавлены от этого троляцкого флуда?!
Кстати, лично я сделал себе принтскрин его прогнозов в подписи. Не прошло и трех недель, - он уже цифры поменял

P.S. Не серчайте, пан Будивельнык, - но это Ваш лучший проект за все время, - создать для себя отдельную ветку. Вот там Вы действительно развернетесь. За это Вам БОЛЬШОЕ человеческое СПАСИБО!

Рост будет однозначно, только вопрос времени. Срок 5-6 лет в полне реален. Главное сейчас, у кого есть на руках ликвиды, успеть купить на пике спада, иначе за несколько дней при первых признаках роста, с рынка уйдет масса предложений по продаже, некоторые останутся но только для того, что бы мониторить цену, продавать в реалии никто не будет (Спекулянты ждать будут до последнего, разменщики, продавать не будут так как побояться не успеть купить за вырученные деньги). Рынок всегда прекрасно помнит верхнюю пиковую точку и к ней будет стремиться и будет это РН, автомобилестроения, рынок зар. платы и тд значения не имеет, так как все субьекты рынка хотят жить хорошо и как не крути производитель диктует цену, иначе(при убытках) просто меняет вид деятельности и тд.

ПС и не забывайте, что мировые валюты так же падают в цене и за 5-6 лет могут упасть до 40%

К данному "злоключению" есть вопросы:
1) что вы считаете "первыми признаками роста"?
2) кто тот богатый буратино, кто заплатит спекулянтам банковский % (или вы считаете, что не менее 95% спекулянтов покупали за свои деньги)?
3) будет ли при возвращении тенденции к росту количество сделок по продаже вторичной недвижимости соответствовать норме (1 квартира меняет собственника раз в 10-15 лет) или останется в 10-20 раз ниже этой нормы, как сейчас?
4) если мировые валюты упадут на 40%, то откуда количество этой валюты увеличится в Украине? Укажите механизмы, которые сделают существующие доллары и евро менее конкурентоспособными в Украине на рынке жилья (ИМХО - все равно гривна будет либо менее надежной, либо менее доступной - третьего не дано по определению). Бернанке-вертолет может разбрасывать доллары в штатах, но в Украине для их получения надо ЭКСПОРТИРОВАТЬ что-то.

1. Перестанет падать недвига, начнется рост ЗП (превышающий инфляцию)
2. Исходя из первого пункта разница в росте ЗП и банковского процента должна стать положительной, а дешевые деньги тут помогут
3. Как только выполнятся пункты 1 и 2 рост сделок возобновится, что будет подтверждением прохода дна.
4. Все мировые валюты одновременно упасть не могут, падают обычно относительно чего-то. Если растет бакс, значит дефляция и падает в цене любой актив. Если бакс падает то растет в цене любой актив. Лить будут им свои задниц спасать надо. А экспортировать не надо, надо давать высокую доходность и стабильный курс (лучше конечно по немного ревальвировать но при хорошем потоке это получится само собой). Правда это приведет к дефолту, но спекулей это мало волнует.


З.Ы. Для бетоно патриотов. Приход нового правительства, отмена выборов и дифицит бюджета, говорит о подъема коммуналки и при стабильно низких доходах пересичного, могут даже намекнуть о налоге на имущество. В Киеве лимон квартир, при повышении стоимости обслуживания останутся только местные да и то не все. Можно будет еще лет 10 не строить без роста реальной экономики.

З.Ы.Ы. Рекомендую на Ютюбе посмотреть клипчик «Москва г***о».

Рост будет однозначно, только вопрос времени. Срок 5-6 лет в полне реален. Главное сейчас, у кого есть на руках ликвиды, успеть купить на пике спада, иначе за несколько дней при первых признаках роста, с рынка уйдет масса предложений по продаже, некоторые останутся но только для того, что бы мониторить цену, продавать в реалии никто не будет (Спекулянты ждать будут до последнего, разменщики, продавать не будут так как побояться не успеть купить за вырученные деньги). Рынок всегда прекрасно помнит верхнюю пиковую точку и к ней будет стремиться и будет это РН, автомобилестроения, рынок зар. платы и тд значения не имеет, так как все субьекты рынка хотят жить хорошо и как не крути производитель диктует цену, иначе(при убытках) просто меняет вид деятельности и тд.

ПС и не забывайте, что мировые валюты так же падают в цене и за 5-6 лет могут упасть до 40%

К данному "злоключению" есть вопросы:
1) что вы считаете "первыми признаками роста"?
2) кто тот богатый буратино, кто заплатит спекулянтам банковский % (или вы считаете, что не менее 95% спекулянтов покупали за свои деньги)?
3) будет ли при возвращении тенденции к росту количество сделок по продаже вторичной недвижимости соответствовать норме (1 квартира меняет собственника раз в 10-15 лет) или останется в 10-20 раз ниже этой нормы, как сейчас?
4) если мировые валюты упадут на 40%, то откуда количество этой валюты увеличится в Украине? Укажите механизмы, которые сделают существующие доллары и евро менее конкурентоспособными в Украине на рынке жилья (ИМХО - все равно гривна будет либо менее надежной, либо менее доступной - третьего не дано по определению). Бернанке-вертолет может разбрасывать доллары в штатах, но в Украине для их получения надо ЭКСПОРТИРОВАТЬ что-то.

1. Перестанет падать недвига, начнется рост ЗП (превышающий инфляцию)
2. Исходя из первого пункта разница в росте ЗП и банковского процента должна стать положительной, а дешевые деньги тут помогут
3. Как только выполнятся пункты 1 и 2 рост сделок возобновится, что будет подтверждением прохода дна.
4. Все мировые валюты одновременно упасть не могут, падают обычно относительно чего-то. Если растет бакс, значит дефляция и падает в цене любой актив. Если бакс падает то растет в цене любой актив. Лить будут им свои задниц спасать надо. А экспортировать не надо, надо давать высокую доходность и стабильный курс (лучше конечно по немного ревальвировать но при хорошем потоке это получится само собой). Правда это приведет к дефолту, но спекулей это мало волнует.


З.Ы. Для бетоно патриотов. Приход нового правительства, отмена выборов и дифицит бюджета, говорит о подъема коммуналки и при стабильно низких доходах пересичного, могут даже намекнуть о налоге на имущество. В Киеве лимон квартир, при повышении стоимости обслуживания останутся только местные да и то не все. Можно будет еще лет 10 не строить без роста реальной экономики.

З.Ы.Ы. Рекомендую на Ютюбе посмотреть клипчик «Москва г***о».

Уточните ответ по пунку 2 - не понятен механизм взаимодействия.
В ответе по пункту 1 не понятно как остановка падения недвиги приведет к росту зарплаты.
В ответе по пункту 3 не понятно, как рост зарплат позволит увеличить количество сделок хотя бы в 5 раз. (или вы считаете, что зарплаты вырастут в 5 раз, чтобы дать кэш для этих сделок)
В ответе по пункту 4 - стандартная манипуляция (может - неосознанная). Чтобы рост дережной массы в штатах увеличил предложение долларов здесь - эти доллары должны зайти в Украину, причем распределиться таким образом, что сделают доступными долларовые цены на жилье (т.е. начать конкурировать с долларами и евро "хомяков"). Вы это игнорируете по непонятной мне причине.

Так вот, самый важный - п.3 - рост количества сделок, возможен только при должном финансирвании, а оно возможно если:
1) зарплаты вырастут в разы при умеренной инфляции - оцените вероятность.
2) цены упадут, что при нынешнем объеме сделок и ситуации в стране - вполне реально.

Рост будет однозначно, только вопрос времени. Срок 5-6 лет в полне реален. Главное сейчас, у кого есть на руках ликвиды, успеть купить на пике спада, иначе за несколько дней при первых признаках роста, с рынка уйдет масса предложений по продаже, некоторые останутся но только для того, что бы мониторить цену, продавать в реалии никто не будет (Спекулянты ждать будут до последнего, разменщики, продавать не будут так как побояться не успеть купить за вырученные деньги). Рынок всегда прекрасно помнит верхнюю пиковую точку и к ней будет стремиться и будет это РН, автомобилестроения, рынок зар. платы и тд значения не имеет, так как все субьекты рынка хотят жить хорошо и как не крути производитель диктует цену, иначе(при убытках) просто меняет вид деятельности и тд.

ПС и не забывайте, что мировые валюты так же падают в цене и за 5-6 лет могут упасть до 40%

К данному "злоключению" есть вопросы:
1) что вы считаете "первыми признаками роста"?
2) кто тот богатый буратино, кто заплатит спекулянтам банковский % (или вы считаете, что не менее 95% спекулянтов покупали за свои деньги)?
3) будет ли при возвращении тенденции к росту количество сделок по продаже вторичной недвижимости соответствовать норме (1 квартира меняет собственника раз в 10-15 лет) или останется в 10-20 раз ниже этой нормы, как сейчас?
4) если мировые валюты упадут на 40%, то откуда количество этой валюты увеличится в Украине? Укажите механизмы, которые сделают существующие доллары и евро менее конкурентоспособными в Украине на рынке жилья (ИМХО - все равно гривна будет либо менее надежной, либо менее доступной - третьего не дано по определению). Бернанке-вертолет может разбрасывать доллары в штатах, но в Украине для их получения надо ЭКСПОРТИРОВАТЬ что-то.

1. Перестанет падать недвига, начнется рост ЗП (превышающий инфляцию)
2. Исходя из первого пункта разница в росте ЗП и банковского процента должна стать положительной, а дешевые деньги тут помогут
3. Как только выполнятся пункты 1 и 2 рост сделок возобновится, что будет подтверждением прохода дна.
4. Все мировые валюты одновременно упасть не могут, падают обычно относительно чего-то. Если растет бакс, значит дефляция и падает в цене любой актив. Если бакс падает то растет в цене любой актив. Лить будут им свои задниц спасать надо. А экспортировать не надо, надо давать высокую доходность и стабильный курс (лучше конечно по немного ревальвировать но при хорошем потоке это получится само собой). Правда это приведет к дефолту, но спекулей это мало волнует.


З.Ы. Для бетоно патриотов. Приход нового правительства, отмена выборов и дифицит бюджета, говорит о подъема коммуналки и при стабильно низких доходах пересичного, могут даже намекнуть о налоге на имущество. В Киеве лимон квартир, при повышении стоимости обслуживания останутся только местные да и то не все. Можно будет еще лет 10 не строить без роста реальной экономики.

З.Ы.Ы. Рекомендую на Ютюбе посмотреть клипчик «Москва г***о».

Уточните ответ по пунку 2 - не понятен механизм взаимодействия.
В ответе по пункту 1 не понятно как остановка падения недвиги приведет к росту зарплаты.
В ответе по пункту 3 не понятно, как рост зарплат позволит увеличить количество сделок хотя бы в 5 раз. (или вы считаете, что зарплаты вырастут в 5 раз, чтобы дать кэш для этих сделок)
В ответе по пункту 4 - стандартная манипуляция (может - неосознанная). Чтобы рост дережной массы в штатах увеличил предложение долларов здесь - эти доллары должны зайти в Украину, причем распределиться таким образом, что сделают доступными долларовые цены на жилье (т.е. начать конкурировать с долларами и евро "хомяков"). Вы это игнорируете по непонятной мне причине.

Так вот, самый важный - п.3 - рост количества сделок, возможен только при должном финансирвании, а оно возможно если:
1) зарплаты вырастут в разы при умеренной инфляции - оцените вероятность.
2) цены упадут, что при нынешнем объеме сделок и ситуации в стране - вполне реально.

В первом пункте, Вы спросили, что будет первым признаком роста, я ответил. Повторить?

Во втором пункте элементарная жадность. Люди увидят, что за год они начали зарабатывать на 50% больше, а по ипотеке платить всего 30% вот и начнут пробовать покупать. У первых это получится успешно, так как рост цен компенсирует большой процент, да и через пару лет пере кредитоваться можно будет под божественные ставки.

Не вижу связи процент роста ЗП и процентом роста новых сделок. Если миллиону повысят ЗП на 50%, то мы получим миллион потенциальных ипотечников, на сколько мы получим рост продаж?

В четвертом пункте вы не понимаете механику. Есть СИТИ, который у ФРС получил рефу под 0,5%. Дал синдицированный кредит СИТИ Украина под 5%, тот поменял все на гривну либо разместился в сертификатах НБУ под 10% либо в ОВГЗ под 20%. В результате сотрудникам СИТИ Украина заплатила бонусы сотрудникам (потенциальные покупатели), а у государства много денег которые в виде соц выплат и стимулов пойдут бюджетникам (потенциальные ипотечники). Раньше вместо СИТИ Украина были разные Интерпайпы и Нибулоны, у которых вместо ОВГЗ была прибыль от экспорта. А самое главное это профит, просто с ОВГЗ риски выше а строки короче. Но взвинтить цены уже с осени сего года не проблема.


З.Ы. Объем этот косвенный показатель справедливости цены, но не больше. Если покупают в Киеве 20 квартир в месяц по 60 тыщ, а раньше было 200, то это вам не гарантирует что вы купите 1 но по 40.

Рост будет однозначно, только вопрос времени. Срок 5-6 лет в полне реален. Главное сейчас, у кого есть на руках ликвиды, успеть купить на пике спада, иначе за несколько дней при первых признаках роста, с рынка уйдет масса предложений по продаже, некоторые останутся но только для того, что бы мониторить цену, продавать в реалии никто не будет (Спекулянты ждать будут до последнего, разменщики, продавать не будут так как побояться не успеть купить за вырученные деньги). Рынок всегда прекрасно помнит верхнюю пиковую точку и к ней будет стремиться и будет это РН, автомобилестроения, рынок зар. платы и тд значения не имеет, так как все субьекты рынка хотят жить хорошо и как не крути производитель диктует цену, иначе(при убытках) просто меняет вид деятельности и тд.

ПС и не забывайте, что мировые валюты так же падают в цене и за 5-6 лет могут упасть до 40%

Через 5-6 лет человек имеющий сейчас условно 100 к долларов будет иметь под 187 к с учетом процентов. Даже если подьем цен и начнется, денег в запасе вагон и две тележки останется..

Однако мне непонятны факторы роста. Насколько я понял из ваших постов у нас низкий уровень обеспеченности жильем. Но у нас и низкий уровень доходов. Это закономерно для всех стран. В Европе доход ниже, чем в США, и обеспеченность ниже 40 м/чел. Точно также и по странам в нутри ЕС. Наши 20 м - нормальный показатель. Конечно все хотят 50 , согласен.

На мій погляд найбільша проблема 95 % дописувачів цього форуму - не бажання працювати з цифрами
Отже . давайте поспілкуємося у форматі рішення математичної задачі .
Нам дано
1 Є по 22 кв м на особу
2 Швидкість будівництва нового :
від 5 млн кв м / 46 000 000 = +0,11 м кв на людину в рік ( 2009 )
до 10,4 млн кв м / 46 000 000 = +0,23 м кв на людину в рік ( 2008 )
3 Демографія ( зменшення населення ) приблизно 300 000 х 22 / 46 000 000 =+0,14 м кв на рік
4 Виведення з експлуатації -2 000 000 кв м / 46 000 000 =-0,04 м кв в рік
Отже баланс:
максимальний ( 2008 ) 0,23 + 0,14 - 0,04 = 0,33 м кв на особу в рік
мінімальний ( 2009 ) 0,11 + 0,14 -0,04 = 0,21 м кв на особу в рік
Наявність житла наприклад в Угорщині - 35 кв м
Отже давайте припустимо що ціни на житло опустились і стали адекватними до Ваших доходів і Ви хочете жити так як угорці .Гроші у Вас є , залишилось визначити скільки потрібно часу щоб зявився товар ( житло ) . адже можна купити тільки те що є
Найкращий варіант 35 -22 / 0,33 = 39,4 роки
Найгірший варіант 35 - 22 / 0,21 = 61,9 років
Висновок :
Вам не має потреби напрягатись і збирати кошти на куплі житла швидше ніж за 39 років бо фізично в тих обємах які Вас влаштують його швидше просто не буде .

Теперь понимаю -почему над вашими цифрами все смеются. Вы считаете хорошо и результат получаете вроде правильный, если проверить цифры, НО!!! Вы решаете задачу с неверными исходными данными и поэтому такой бредовой результат выходит.
А неточность условия задачи в том, что делите на 46000000 населения, хотя на самом деле уже все 40 млн. А ведь, думаю, понимаете, но специально умалчиваете о том, что при цене на дне 500 баксов за метр по Киеву покупать квартиры будут не все от мала до велика 46млн населения, а лишь люди с средним и выше среднего доходом и то в течении 7-8 лет, собирая на нее сильно себе отказывая во многом. А если не сильно отказывая -то за 10-12 лет. Откиньте пенсионеров, безработных, детей и т.д.- цифра сильно упадет. Если говорить о Киеве - откиньте иногородних (большинство снимает квартиры и это оттягивает доходы, а значит шансы накопить сумму нужную еще меньше) А вы, наверное, думаете , что при цене скажем 20000 штук баксов за хрущовку у нас будет бум продаж и все 46млн купят себе квартиру? Так я вас разочарую -они просто будут, в отличии от сегодня. Так как такие деньги являются очень большими для большинства населения. Кроме того , когда продажи появятся начнется опять строительный бум уже по адекватным ценам. А пока предложение и так в разы превышает спрос.

З.Ы. Чем больше читаю, тем чаще складывается впечетление, что вы все понимаете, просто говорите не то, что думаете, так как являетесь лицом кровно заинтересованным в росте цен на недвижимость и то что многие начинают понимать, что цена неизбежно упадет вдвое, вас и других заинтересованных лиц пугает.
Мои догадки подтверждает то ,что в реальной жизни, а не в инете, не встречал никого!!! из обычных людей, даже с очень хорошим уровнем дохода, кто бы не понимал, что цена на недвижимость падает и упадет еще очень сильно. Расходятся все в нижних цифрах и в темпе падения - о росте никто и не заикается. И среди этих людей люди умные и образованные. Кроме того, многие не заинтересованы в покупке недвижимости и не собираются спекулировать, а это по-моему мнению стоит подороже мнения риелторов и директоров агенств недвижимости.

Ему 300 раз говорил, что анализирует левые исходные данные, но сделал вывод, что человек просто туповат и его расчеты вообще не смотрю.

Хм. давайте свои расчеты посмотрим. так сказать под другим углом
Я так понял по данным упадистов в Украине уже 40 млн чел? ну и т.д

В первом пункте, Вы спросили, что будет первым признаком роста, я ответил. Повторить?

Ага. И для меня. пожалуйста. "Рост зарплат в разы". Это в каком году? И уточните в гривнах или в валюте?
И про дешевые деньги уточните. Я их пока не вижую. И предпосылок даже не наблюдаю. Их будет много? Или пару лярдов? Только для РН или вначале в банки в виде рефенанса для закрытия старых проблемных кредитов кинут? А проблемные кредиты простят?
Тут очень много вопросов...

Во втором пункте элементарная жадность. Люди увидят, что за год они начали зарабатывать на 50% больше, а по ипотеке платить всего 30% вот и начнут пробовать покупать. У первых это получится успешно, так как рост цен компенсирует большой процент, да и через пару лет пере кредитоваться можно будет под божественные ставки.

Было в разы - теперь уже 50%
Ну через пару лет - если новых витков кризиса не будет и по существующим кредитам Украина расплатится без проблем...
Т.е. если в нынешних условиях у человека растет зарплата (должность поменялась или работа) - то он тут же бежит в банк в очередь за ипотекой в 30% годовых? Это из реальных наблюдений? А почему не в депо, фонду, спекуляции на валютном или собственный бизнес начать параллельно с основной работой? А может у него старый кредит проблемный? Или он ждет падения...
А перекредитоваться - это еще под вопросом. Опять оценка стоиомсти, кассовое обслуживание и т.п. могут отнять до 5% стимости (хотя я тут не спец).

Если миллиону повысят ЗП на 50%, то мы получим миллион потенциальных ипотечников, на сколько мы получим рост продаж?

И я не вижу тут прямой зависимости. Если миллиону повысят ЗП на 50%, то мы получим 500 тыс. потенциальных ипотечников. А может и менее 10 тыс. Но не миллион - точно!
У многих уже есть квартира, для некоторых она так и останется недоступной, а кто-то потратит деньги на совершенно иное.

Рост будет однозначно, только вопрос времени. Срок 5-6 лет в полне реален. Главное сейчас, у кого есть на руках ликвиды, успеть купить на пике спада, иначе за несколько дней при первых признаках роста, с рынка уйдет масса предложений по продаже, некоторые останутся но только для того, что бы мониторить цену, продавать в реалии никто не будет (Спекулянты ждать будут до последнего, разменщики, продавать не будут так как побояться не успеть купить за вырученные деньги). Рынок всегда прекрасно помнит верхнюю пиковую точку и к ней будет стремиться и будет это РН, автомобилестроения, рынок зар. платы и тд значения не имеет, так как все субьекты рынка хотят жить хорошо и как не крути производитель диктует цену, иначе(при убытках) просто меняет вид деятельности и тд.

ПС и не забывайте, что мировые валюты так же падают в цене и за 5-6 лет могут упасть до 40%

Через 5-6 лет человек имеющий сейчас условно 100 к долларов будет иметь под 187 к с учетом процентов. Даже если подьем цен и начнется, денег в запасе вагон и две тележки останется..

При 9% на 5 лет 145000. Взял девять по-среднему так как снизят в любом случае. Только инфляция бакса 4-5%.
Или вы в гривне имели ввиду?
Лучше тогда считать корзину евро, бакс, если не хотите потерять ну кроссе. Тогда процент 7 примерно надо брать общий. Итого 135000 в долларовом эквиваленте.
То бишь за 5 лет 35%. Не много.