Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Может я в чем-то не прав?

да правы конечно

шоб оживились продажи должно выполниться условие
проценты за 1 мес с данного депо = 1 мес аренды данной квартиры
размер данного депо = цена данной квартиры
это без вариантов

и еще(многие это оспаривают)
1 мес аренды данной квартиры * 100 = цена данной квартиры

вобщем движение(если экономика пойдет на лад) будет навстречу
ставки по депо немного вниз и цены на недвигу сильно вниз
хде то встретятся на Эльбе)))

а по графику
вы хоть для начала ВВП 204 млрд за 2001 поставьте на место, а то он у вас стоит в конце 2002))

Коли не має чого по суті сказати , чіпляються до помарок у виконанні , а Ви переробіть мій графік більш аккуратно і викладіть , а інші Вам за це дякую скажуть , суть же графіку від цього все одно не зміниться
До речі , дякую що з допомогою Вашого
А баба яга проти
Знайшов константу в 60 000 000 грн ( ВВП) , тепер можна і майбутню ціну прогнозувати в залежності від змін ВВП в майбутньому

Хто що тепер напише

строитель, вы создали свою ветку надеясь что там с вами будут общаться... вы рисуете графики которые большинство рассматривает как историю болезни...
ваши писания никоим образом не расшивелят РН и у вас по-прешнему будет много времени сидеть на форуме и поддерживать его работоспособность, т.к. без вас тут скучно становиться - все едины во мнении..

В контексті РН нас більше цікавить не розмір з/п а величина накопичень , а це доходи - розходи .

Буду для Вас экскурсоводом - накопления появляются исходя с уровня з/п и росточительности.

Буквально пів-року тому робив подібну розбивку по спрощенному алгоритму , для того щоб довести що в Україні існує группа людей в кількості до 4 млн осіб , які в стані викупити все що будується відкладаючи не більше 20 % від своїх доходів ( при умові що будується не більше 10 млн кв м в рік )

Знаете, им навряд нужен ещё такой интересный актив, как недвижимость. Поверьте, эти люди не глупые, и Вы им лапшу не навешаете. Ваш рынок - средний класс. Так было, так есть, так будет много много лет и нет другого пути. Это практика всего мира. А Вашей статистике, увы, веры не йму.

Фраза розрахована більш на психологічний вплив, адже Ви прекрасно розумієте що в найближчі кілька років інфляція буде виражатись в двозначних цифрах , а заглядати далі ніж в економіці все устаканиться я не збираюсь.

Чесно говоря, призывы "буиттокадаражать" также "розрахована більш на психологічний вплив", не более.

И тут возникает вопрос, зачем мне покупать за 60 тыс хрущевку на окраине, если я могу эти деньги положить на депозит, с процентов снимать приличную квартирку тыс за 4, да еще и на жизнь останется. Даже с учетом инфляции эта схема справедлива. Смысл вложить эти деньги в недвижимость просматривается при снижении ее стоимости с 60 до 40 тыс.
Может я в чем-то не прав?

Так в том то и дело...

т.к. без вас тут скучно становиться - все едины во мнении..

Так щоб Ви орієнтувались коли пишите
Тільки одна думка на всіх , можлива тільки в психлікарні або в концтаборі .

шоб оживились продажи должно выполниться условие
проценты за 1 мес с данного депо = 1 мес аренды данной квартиры
размер данного депо = цена данной квартиры
это без вариантов

Як тільки отримаєте депо в 5-9 % ( зберігати я думаю Ви радите в валюті ) так відразу вартість однокімнатної буде становити 300 доларів Х 12 Х 100 /( 5-9 ) =40 000 - 72 000 доларів
На сьогодні така ціна вже є і депо в 9 % - також є

и еще(многие это оспаривают)
1 мес аренды данной квартиры * 100 = цена данной квартиры

Тут також все залежить від відсоткових ставок на депо і також навіть на сьогодні спокійно проходить коефіцієнт 150 - 200 .

Смысл вложить эти деньги в недвижимость просматривается при снижении ее стоимости с 60 до 40 тыс.
Может я в чем-то не прав?

Або в зменшенні відсоткової ставки до 10
, або одночасному зменшенні відсоткової ставки до 15 і росту ціни на 5 % в рік ,
або просто росту ціни на житло більше ніж 10 % в рік
Як бачите варіантів всього 4 , Вас влаштовує тільки один , теорія ймовірності проти Вас .

Насколько помню, один из базовых принципов экономики (при условии ограниченных ресурсов, разумеется):

Стоимость = это то, от чего ты отказываешься для того, чтобы получить то, что ты хочешь.

Если купить недвижимость в Киеве по существующим ценам, то такая покупка заставит отказаться от (каждый может выбрать кому что нравится):

- депозита в 480 тыс. грн, с доходностью 8000 грн.месяц, как тут выше указывали.
- автомобиля Форд (например) за 150 тыс. грн + 3-5 лет зимнего и летнего отдыха суммарно (еще 150 тыс. - кто как привык) + обновление всякой разной мелочовки + хобби (ноутбук, мобильный, горные лыжи и др. спорт, плазма - кому что нравиться, список за эти деньги можно продолжать долго)

И это без учета переплаты в случае оформления ипотеки.
А что получили ипотечники 2006-2008 годов взамен пока еще не своих квадратов?

Весь мир уже давно все это прошел и не один раз и написал на всех столбах для тех, кто умеет читать!

budivelnik

График не полон без таких мер как:
1) количество предложений в данном месяце
2) количество сделок за месяц

Разделив вторую меру на первую Вы получите вероятность того, что что кто-то поведется на хотелку, которая соотвествует индексам. Надеюсь, очевидно, что вероятность близка к 0?

Будемо падати

Ганна САЙЧЕНКО
Багато ріелторів очі¬ку¬ють стабілізації цін на житло вже восени цього року. Однак такі прогнози — радше спроба видати бажане за дійсне: реальних передумов для поліп¬шен¬ня ситуа¬ції немає. Хоча ціни на квартири, будинки й землю за час кризи обвалилися практично вдвічі, а падіння обсягів будівництва формує значний відкладений попит, головна складова зростання — дешеві кредити — ще довго будуть недоступні потенцій¬ним покупцям.

Метри в борг
До осені 2008-го ціни на вітчизняному ринку нерухомості зростали на 15–50% на рік. Попри високу вартість, охочих придбати квартири не бракувало — бум банківського кредитування та спекулятивний капітал забезпечували ринку колосальний приплив коштів. Тільки в Києві в благополучному 2007 році укладалося до 100 угод на день. При цьому до 70–90% угод по всій Україні відбувалися із залученням кредитних коштів.
З осені 2008-го кількість транзакцій на ринку нерухомості скоротилася втричі-вп’ятеро — за даними ріелторів, наприклад, у Києві торік укладали близько 250–350 угод на місяць. Зменшення попиту на житло через майже повне припинення кредитування привело до зниження цін на нерухомість у всіх регіонах України. Попитом користувалося лише найдешевше житло економ-класу. Залежно від регіону вартість таких квартир варіювалася від $30 до $60 тис.
Більшість експертів упевнені, що цього року обвал цін зразка осені-зими 2008/2009 років не повториться. Проте вартість житла не зростатиме, оскільки в переважної більшості українців немає грошей навіть на квартири, що подешевшали вдвічі, а кредити залишаються недоступними. Так, у лютому 2010 року позики видавали близько десяти банків, причому лише на половину вартості об’єкта та під немислимі 26–30% річних. За підсумками 2010-го, залежно від сегменту, ціни на житло знизяться ще на 10–15%.

Хатинка в селі
Торік заміські будинки й котеджі купували здебільшого тоді, коли ціни знижувалися до рівня їх собівартості. За даними компанії Knight Frank, за 2009 рік кількість угод на ринку заміської нерухомості Києва скоротилася до катастрофічно низького показника — 20–30% від рівня 2008-го.
У 2009 році українці якщо й купували, то невеликі будинки площею 200–300 кв. м. Через низький попит на заміське житло ціни знизилися в усіх сегментах ринку. За даними Knight Frank, 2009 року середня ціна домоволодінь в організованих котеджних містечках Київської області впала на 21% — до $1,598 тис. за кв. м з урахуванням земельної ділянки. Загалом по області — включно з будинками в селищах міського типу, дачною забудовою тощо — вартість метра впала до $946 (-46% з початку кризи). Більшість проектів котеджних селищ заморожено: до кінця 2009-го на околицях Києва припинено будівництво близько третини котеджних містечок, у регіонах — майже всіх.
Цього року зниження цін на ринку заміської нерухомості триватиме, однак не буде таким значним, як у 2009 році (до 6–15%). Відновлення попиту на будинки й котеджі експерти в доступній для огляду перспективі не очікують. Українці зазвичай не розглядають будинок у пригороді як основне місце проживання, і його купівля — вторинна після придбання квартири в місті.

Заземлення
Галопуюче зростання цін на землю припало на 2006–2007 роки, — на три-чотири роки пізніше, ніж на вторинному ринку житла. Проте ціни на ділянки під забудову зростали набагато швидше — на 30–50% за рік. Практично всі покупки тут мали спекулятивний характер. Відповідно, зниження цін у цьому сегменті почалося навіть раніше, ніж на ринку житлової та комерційної нерухомості, — навесні 2008 року, коли банки почали заморожувати земельне кредитування.
Вартість земельних ділянок практично по всій Україні впала удвічі. Так, з осені 2008 ро¬ку земля в Харкові подешевшала більш ніж на 50% — з $10,1 тис. за сотку до $4,9 тис. за сотку. На околицях Івано-Фран¬ківсь¬ка наділи впали в ціні до $2–2,5 тис. за сотку (з $4 тис. за сотку напередодні кризи). Земля під Києвом втратила в ціні понад 40%: вартість сотки впала з $6,7 тис. до $3,8 тис. До мінімуму скоротилася й кількість угод купівлі-продажу земельних ділянок. Торік українці якщо й купували, то невеликі наділи площею 10–15 соток. При цьому можна було отримати непоганий дисконт — у деяких випадках до 70% від заявленої продавцем ціни. У 2010-му земля дешевшатиме надалі.

Вперті ціни

Володимир ХОМЯКОВ
Півтора року тому, у серпні 2008-го, квадратний метр столичного житла в середньому коштував $2886, зараз — $1648. З початку кризи квартири в Києві подешевшали більш ніж на 40% — максимальний показник падіння для Східної Європи, якщо не рахувати країни Балтійського регіону. Чи дешевшатиме житло й надалі? Авжеж. Оскільки українська нерухомість — попри вражаюче падіння — як і раніше, залишається переоціненою.

З початку 2009-го в Україні цілком припинено іпотечне кредитування (кредити під 28–30% річних не беремо до уваги). До початку кредитного буму, у 2004 році, вартість квадратного метра в столиці становила $700–800. Якщо врахувати, що з 2004-го доходи українців, принаймні у перерахуванні на долари США, не зросли, логічно очікувати повернення до докризових показників вартості.
Той самий результат можна отримати, оцінюючи вартість житла за критерієм дохідності. Наприклад, за класифікацією Global Property Guide, житло, що приносить менш ніж 5% річних при здачі в оренду, вважається переоціненим (нормальний показник 6–7%, від 8% і вище — житло недооцінене). У лютому цього року квартири в центральних районах Києва приносили 3,8–4,5% на рік. Дохідність найбільш ходового житла — малогабаритних квартир у спальних районах — коливається в межах 4–5% річних.

Ще один критерій оцінки — співставлення наших цін на нерухомість із вартістю аналогічних об’єктів у країнах, порівнянних з Україною за рівнем економічного розвитку. За рівнем валового внутрішнього продукту на душу населення Україна приблизно відповідає країнам Латинській Америці (у доларах США, за паритетом купівельної спроможності), а Київ — Мексиці. Преміальна нерухомість у центрі столиці України коштує від $260 тис. за скромну квартиру площею близько 80 кв. м і до $400 тис. за 120-метрові апартаменти. У Тіхуані — мексиканському курорті міжнародного рівня на тихоокеанському узбережжі — за аналогічну нерухомість просять відповідно $86 тис. і $196 тис. Купівля квартири в центрі Мехіко обійдеться ще дешевше.
Не вибивається із загальної канви й порівняння вартості із собівартістю будівництва. Зараз витрати на будівництво одного квадратного метра багатоквартирного будинку становлять близько $600 для Києва і приблизно $400 в обласних центрах. Квартири в забудовників коштують щонайменше вдвічі дорожче; ціни вторинного ринку перевищують собівартість будівництва втричі.

Високий рівень цін в Україні склався під впливом багатьох чинників — іпотечний бум минулих років, висока частка тіньових доходів, спекулятивний попит, побори із забудовників і вкрай низькі обсяги будівниц¬тва, зрештою, гра на підвищення посередників-ріелторів. Сьогодні більшість цих чинників на ринок ніяк не впливають, проте ціни, як і раніше, високі.
У парадоксальній інертності українського ринку нерухомості немає нічого дивного. У розвинених країнах принаймні третину всієї житлової нерухомості так чи інакше заставлено (у США — понад 90%). В Україні частка кредитних квартир і будинків дуже мала, відповідно ринок майже не зазнає тиску з боку заставних квартир, які виставляють на продаж з дисконтом.
Після безкоштовної приватизації житла наприкінці 1990-х близько 80% українців володіють власною нерухомістю і в ній же проживають. У США аналогічний показник не перевищує 60% населення, у деяких країнах Європи — не дотягує й до 40%. Усе решта припадає на дохідні будинки, більшість власників яких чинять із ними як із будь-яким іншим інвестиційним інструментом: купують, сподіваючись на прибуток, і продають за відповідної кон’юнктури. В Україні 99,9% домовласників не думали про терміновий продаж житла, попри будь-яку кризу.
За великим рахунком, обвал цін на житло, що тривав з осені 2008 року по літо 2009-го, був спровокований власниками нерухомості, які терміново потребували грошей: тими, хто інвестував у житло вільні кошти у 2004–2008 роках, власниками закладених квартир з невиплаченим тілом кредиту тощо. До літа такі продавці з ринку практично зникли, і падіння цін одразу сповільнилося: з мінус 1,5–2% на тиждень до мінус 0,2–0,5%.
Сьогодні ціна нерухомості здебільшого формується за рахунок угод обміну: власник проданого житла одразу підшукує собі більшу чи меншу квартиру, залежно від обставин. У цьому випадку навіть повна відсутність клієнтів не змусить продавця знижувати ціну більш ніж на 1–2% на місяць. З огляду на нинішню поведінку цін, десь до літа-осені нинішнього року можна очікувати подолання психологічного бар’єра в $1500 за квадратний метр київського житла.
М’яке просідання ринку нерухомості може тривати як завгодно довго.

Якщо в Україну не прий¬дуть довгі дешеві гроші, ціни поступово опустяться до $1000 і навіть $800 за квадрат. Щоправда, цей сценарій малоймовірний: за збереження нинішнього темпу квадратний метр подешевшає до $1 тис. не раніше зими 2011