Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

budivelnik
Очевидно вы опять были невнимательны... Как всегда все сообщения в одно объединили....
Я не приводил ссылок!!! Вернитесь назад и проверьте.
Я так и сказал, что с отделкой в Болгарии будет 600-700 долларов. Будивельник так и продает.
Вы привели расчет 650.
Так чем недовольны?

Ну, что начинаем...

1 Бургас - 208 000 населення , так що центр Бургасу і 12 км від центру Львова - приблизно однакові величини
2 Дороги -є ,готель - 200 м, магазини , школа , дитячий садок , сільрада , кінцева зупинка міської маршрутки 131(Сихів-Рясне ) - 900 м

Да ну это вы уже загнули... Рясне с центром Бургаса сравнить

Pavel-Bilenko
А жить то в Германии все равно дешевле, чем в Украине. А с поборами от Черновецкого и коммуналка и цены на сопутствующие услуги скоро не будут уступать немецким. Жаль, зарплата у нас не европейская...

А жить то в Германии все равно дешевле, чем в Украине.

Вот только одно НО: немцы к нам жить не едут, а нас к ним не пускают.

Конечно (упасигосподь) будет какое-то стихийное лыхо и полкиева смоет/развалит - тада панятно, спрос будет. А спроса на галимые халупометры НЕ БУДЕТ (кто накупил таких - это ваши проблемы, куда вы их будете сбывать, хоть на хлеб меняйте, денег вам за них никто не даст). Ибо не с чего эти халупометры покупать. Он появится когда начнётся рост доходов населения в долларах, ну на протяжении хотя бы 1,5 -2 лет. То бишь тут так: 3-5 лет колбасит Америку, потом год полтора деньги доходят до нас ну и 1,5 года, чтобы поверить, что крыза мынула.

Основной любой деятельности компании есть маркетинговый план (в т.ч.), в котором написано про объём рынка в денежном эквиваленте и в натуральных единицах. Пользуясь случаем, хочу закинуть такой расчёт. Смотрим, расход за 2003-2008 года ипотека потянула 20 млрд$$ и это было в общей сложности процентов 40-50 продаж на РН Украины, итого за 6 жирных лет потратили 40-50 млрд$$. ОТ общего количества кредитных денег, зашедших на Украину (100 млрд$$ ) кредитные деньги на РН составляет 20%. Запомните эту цифру. Это максимальная, гипотетически максимальная доля, которую потратят на РН (от тех сбережений, которые есть сейчас), уверен на практике будет меньше.

Сразу задача растишкам объяснить КАК, КАКИМ образом, ЗА КАКИЕ УСЛУГИ или ТОВАРЫ Украина получит такие же деньги и эти деньги попадут НА РУКИ к наслению в следующие 5-7 лет (это будет означать, что "буиттокадаражать", вот как войдут деньги так я и соглашусь, что буит токадаражть), а население возьмёт и понесёт эти деньги на РН. Учтите для РОСТА тербуется ЭКСПОНЕНЦИАЛЬНАЯ накачка рынка (иначе пирамида МММ не растёт). Т.е. 40 млрд долларов, как минимум - на руки населениею.Чтоб росло

На руках у населения в лучшем случае скопилось 12 ну 15 млрд $$ (http://novosti.dn.ua/details/97680/, от НБУ 24 млрд -первышение продажи над покупкой за последние 5 лет - данные на конец 2009го). То что лежит на депозитах в 90% случаев меньше 50000 грн (проверяем 200 млрд /50 000 = 4 млн вкладчиков - где-то близко к истине). Т.е. в спрос на недвигу эти деньги не войдут.
Так, что смело добавляем пару миллиардов $$ от тех 20, которые лежат в банках. Итого 15-17 млрд $$.
И шо? Далее, растянув 20% от 17 млрд получаем, жалкие 3,4 млрд$$ на 5 а скорее на 7 лет на ВЕСЬ РН Украины. На киев пойдёт максимум треть.
В увеличение общей суммы накоплений не верю, т.к. у нас отрицательное сальдо за этот прошлый год N млрд$$ (и то эта цифра могла бы быть больше. ежели бы не а) МВФ с 10 ярдами $$ б) китаёзы http://www.domik.net/mod/forum/index.ph ... st&id=1384)

Делим 3,4 на 5 (мы же АПТИМИСТЫ?) и получаем где-то 0,69 млрд в год. ВОт такой объём денег ждёт продаванов в ближайшей перспективе.
Киеву достануться крохи 0,69*0,3 = 230 лямов. Вот такой АПТИМИСТИЧНЫЙ объём рынка КРЖН.

Для проверки,в этом году риэлтерии кричали, что продаётся 200-400 квартир в месяц, Будем считать 4000 продали. 230М/4000 = 56 К$ ну вполне так сказать в духе времени (трёшки понятное дело нифига не продавались, что и отразилось на средней цене)

Теперь возьмёмся за вторую часть уравнения, объём в штуках для КРЖН.
Возьмём, что 4000 это минимальный объём, который нужен нашим гражданам для продаж за год (для сравнения посмотрите в Авизо там если не ошибаюсь 10к квартир стоит ещё столько же у строителей в рукаве, не проданных). В меньшую цифру нифига не верю. Она может только УВЕЛИЧИВАТЬСЯ.

0)Итого имеем запасов на 5 лет продаж (+4000 квартирв год) +:
1) Строители ввели в эксплуатацию в прошлом году 420К м2 квартир или 6000 квартир Нет конечно, можно ничего не строитть, проедать заначки. Только вот пример ТММ и Лёвы, говорит о том, что просто так сидеть на 5й точке не удаться. Так сказать, если переодолжили чтобы перотдать, прийдётся долг ОТРАБАТЫВАТЬ с процентами. Ну и если и это не сдвигает строителей с 5й точки. Аргумент - выборы - не пролезете в советы - потеряет всё влияние. Абсолютно. И тады уж вас тёпленькими возьмуть.
Ну а сосущим бюджетную сиську тоже бАльшой привет ибо сиська обмельчала-то в последнее времяяяя, но это лучше чем то, что будет.
Ну можно конечно снизить свои обороты ещё в 2 раза (до 3 000 квартирв год производить) - это НЕ ПОМОЖЕТ и НЕ НАДЕЙТЕСЬ.

2) Ипотечнеги и кредиты под недвиж - это воистину бесконечный источник квартир. Судите сами. Всего выдано 300-420К (за пять жирных лет) кредитов. Треть из них Киев , то бишь 100к из этих 100к половину составляют кредиты физлиц, половину - юрики. Из них просрочки имеют (по самым заниженым данным физики 8%, юрики больше 16% и эти цифры будут расти - данные на конец 2009), т.е. 12 000 квартир на нынешний момент. Делим на 5-7 лет получем по 2000 в год. Реально же там 30% невозвратов намечается. Революции они не сделают но их пример будет поучительным для всех остальных. О том, что брать ипотеку под 12% это смертоубийство (ну 24% это для душевнобольных людей условия).

3) Мнимый пункт, его учтём только при конечных рассчётах ("конница в засаде наизготовку" ).
Спекули. У них пускай 10 000 квартир. (Хотя голубченко говорил о 50000 таких квартир идомов)

Итого:
минимально 4000 + 4000(0)) + 3000 (1)) + 2000(2)) = 13000 квартир (в принципе в 2 раза меньше чем в жирные годы, можно сказать, нормально) будет продаваться за год, когда наконец пойдут обороты.
Считаем 230 М /13 000 = 18 К$ за среднюю квартиру.

А что такое средняя квартира. Открываем авизо. Смотрим раздел недвиги. Первую страницу и последнюю делим на два, получаем среднюю (медиану по выборке) номер страницы - на нём - средние квартиры по рынку. Не знаю как у вас - у меня получилась двушка в 55 м2 (при чём не в самом плохом районе).
И ЭТО ВСЁ АПТИМИСИЧЕСКИЙ вариант (песимистический с 7 годами крызы и 3 млрд долларов я не привожу из гуманных соображений ).
Так что выводы поскай каждый делает сам.
Тут возможны варианты конечно разные. Но в основном, думаю, что так ибудет. Или сейчас как БАРАНЫ упираемся и продаём по 50 к за гавённый хрущ и спустя два года он будет стоить 5-10К$ или сразу опускаем цену до указанной (18к).

Как рассматривал выше ПОСЛЕ крызы. В украине спрос на недвигу должон упасть со стороны пересичных ибо их просто нет. А на остальных свалится платная медицина , платное образование, адцать миллионов пенсионеров.

Pavel-Bilenko
А жить то в Германии все равно дешевле, чем в Украине. А с поборами от Черновецкого и коммуналка и цены на сопутствующие услуги скоро не будут уступать немецким. Жаль, зарплата у нас не европейская...

Ну-ну.. Жизнь в Германии дороже. Говорю как человек, который работал там.
Во-первых высокие налоги, которые платить должны все. Дорого все. И за все нарушения - огромные штрафы. И платят там все и за все сколько потребляют.
Конечно, можно найти товары, которые дешевле чем у нас. Но их подавляющее меньшинство.
Продукты в основном дороже. Услуги по нашим меркам улетают.
Думаю на форуме есть люди, которые ездили на октоберфест (пивной фестиваль в Мюнхене).
На открытом воздухе, в палатке, биотуалет на улице. Но при этом литр пива - от 7 евро (37 грн за бокал). Есть сорта и за 15 евро.
Немцы берут качеством услуг. Если вы живете в Украине, ездите на новом БМВ, отдыхаете на известных мировых курортах, путешествуете по Европе, зимой на лыжи в Альпы, покупаете качественную одежду-обувь не экономя и при этом платите все налоги с доходов - то в Германии вам будет "недорого". Шоптуры в Европу - это не о Германии - немцы сами ездят за покупками в другие страны.

inventor
Ну так у на никто не планирует так далеко максимум на пол года - год. Будут "сейчас" усераться, чтобы сейчас рвануть куш и до конца жизни не работать и жить на бонус. А вот потом оказывается что это "сейчас" растянулось на 10-15 лет. Этот подход для нашей страны универсален от торгашей на рынке, до министров. Зачем планировать на годы и для страны, когда дачу и землю сейчас предлагают и для себя любимого.

Конечно (упасигосподь) будет какое-то стихийное лыхо и полкиева смоет/развалит - тада панятно, спрос будет. А спроса на галимые халупометры НЕ БУДЕТ (кто накупил таких - это ваши проблемы, куда вы их будете сбывать, хоть на хлеб меняйте, денег вам за них никто не даст). Ибо не с чего эти халупометры покупать. Он появится когда начнётся рост доходов населения в долларах, ну на протяжении хотя бы 1,5 -2 лет. То бишь тут так: 3-5 лет колбасит Америку, потом год полтора деньги доходят до нас ну и 1,5 года, чтобы поверить, что крыза мынула.

Основной любой деятельности компании есть маркетинговый план (в т.ч.), в котором написано про объём рынка в денежном эквиваленте и в натуральных единицах. Пользуясь случаем, хочу закинуть такой расчёт. Смотрим, расход за 2003-2008 года ипотека потянула 20 млрд$$ и это было в общей сложности процентов 40-50 продаж на РН Украины, итого за 6 жирных лет потратили 40-50 млрд$$. ОТ общего количества кредитных денег, зашедших на Украину (100 млрд$$ ) кредитные деньги на РН составляет 20%. Запомните эту цифру. Это максимальная, гипотетически максимальная доля, которую потратят на РН (от тех сбережений, которые есть сейчас), уверен на практике будет меньше.

Сразу задача растишкам объяснить КАК, КАКИМ образом, ЗА КАКИЕ УСЛУГИ или ТОВАРЫ Украина получит такие же деньги и эти деньги попадут НА РУКИ к наслению в следующие 5-7 лет (это будет означать, что "буиттокадаражать", вот как войдут деньги так я и соглашусь, что буит токадаражть), а население возьмёт и понесёт эти деньги на РН. Учтите для РОСТА тербуется ЭКСПОНЕНЦИАЛЬНАЯ накачка рынка (иначе пирамида МММ не растёт). Т.е. 40 млрд долларов, как минимум - на руки населениею.Чтоб росло

На руках у населения в лучшем случае скопилось 12 ну 15 млрд $$ (http://novosti.dn.ua/details/97680/, от НБУ 24 млрд -первышение продажи над покупкой за последние 5 лет - данные на конец 2009го). То что лежит на депозитах в 90% случаев меньше 50000 грн (проверяем 200 млрд /50 000 = 4 млн вкладчиков - где-то близко к истине). Т.е. в спрос на недвигу эти деньги не войдут.
Так, что смело добавляем пару миллиардов $$ от тех 20, которые лежат в банках. Итого 15-17 млрд $$.
И шо? Далее, растянув 20% от 17 млрд получаем, жалкие 3,4 млрд$$ на 5 а скорее на 7 лет на ВЕСЬ РН Украины. На киев пойдёт максимум треть.
В увеличение общей суммы накоплений не верю, т.к. у нас отрицательное сальдо за этот прошлый год N млрд$$ (и то эта цифра могла бы быть больше. ежели бы не а) МВФ с 10 ярдами $$ б) китаёзы http://www.domik.net/mod/forum/index.ph ... st&id=1384)

Делим 3,4 на 5 (мы же АПТИМИСТЫ?) и получаем где-то 0,69 млрд в год. ВОт такой объём денег ждёт продаванов в ближайшей перспективе.
Киеву достануться крохи 0,69*0,3 = 230 лямов. Вот такой АПТИМИСТИЧНЫЙ объём рынка КРЖН.

Для проверки,в этом году риэлтерии кричали, что продаётся 200-400 квартир в месяц, Будем считать 4000 продали. 230М/4000 = 56 К$ ну вполне так сказать в духе времени (трёшки понятное дело нифига не продавались, что и отразилось на средней цене)

Теперь возьмёмся за вторую часть уравнения, объём в штуках для КРЖН.
Возьмём, что 4000 это минимальный объём, который нужен нашим гражданам для продаж за год (для сравнения посмотрите в Авизо там если не ошибаюсь 10к квартир стоит ещё столько же у строителей в рукаве, не проданных). В меньшую цифру нифига не верю. Она может только УВЕЛИЧИВАТЬСЯ.

0)Итого имеем запасов на 5 лет продаж (+4000 квартирв год) +:
1) Строители ввели в эксплуатацию в прошлом году 420К м2 квартир или 6000 квартир Нет конечно, можно ничего не строитть, проедать заначки. Только вот пример ТММ и Лёвы, говорит о том, что просто так сидеть на 5й точке не удаться. Так сказать, если переодолжили чтобы перотдать, прийдётся долг ОТРАБАТЫВАТЬ с процентами. Ну и если и это не сдвигает строителей с 5й точки. Аргумент - выборы - не пролезете в советы - потеряет всё влияние. Абсолютно. И тады уж вас тёпленькими возьмуть.
Ну а сосущим бюджетную сиську тоже бАльшой привет ибо сиська обмельчала-то в последнее времяяяя, но это лучше чем то, что будет.
Ну можно конечно снизить свои обороты ещё в 2 раза (до 3 000 квартирв год производить) - это НЕ ПОМОЖЕТ и НЕ НАДЕЙТЕСЬ.

2) Ипотечнеги и кредиты под недвиж - это воистину бесконечный источник квартир. Судите сами. Всего выдано 300-420К (за пять жирных лет) кредитов. Треть из них Киев , то бишь 100к из этих 100к половину составляют кредиты физлиц, половину - юрики. Из них просрочки имеют (по самым заниженым данным физики 8%, юрики больше 16% и эти цифры будут расти - данные на конец 2009), т.е. 12 000 квартир на нынешний момент. Делим на 5-7 лет получем по 2000 в год. Реально же там 30% невозвратов намечается. Революции они не сделают но их пример будет поучительным для всех остальных. О том, что брать ипотеку под 12% это смертоубийство (ну 24% это для душевнобольных людей условия).

3) Мнимый пункт, его учтём только при конечных рассчётах ("конница в засаде наизготовку" ).
Спекули. У них пускай 10 000 квартир. (Хотя голубченко говорил о 50000 таких квартир идомов)

Итого:
минимально 4000 + 4000(0)) + 3000 (1)) + 2000(2)) = 13000 квартир (в принципе в 2 раза меньше чем в жирные годы, можно сказать, нормально) будет продаваться за год, когда наконец пойдут обороты.
Считаем 230 М /13 000 = 18 К$ за среднюю квартиру.

А что такое средняя квартира. Открываем авизо. Смотрим раздел недвиги. Первую страницу и последнюю делим на два, получаем среднюю (медиану по выборке) номер страницы - на нём - средние квартиры по рынку. Не знаю как у вас - у меня получилась двушка в 55 м2 (при чём не в самом плохом районе).
И ЭТО ВСЁ АПТИМИСИЧЕСКИЙ вариант (песимистический с 7 годами крызы и 3 млрд долларов я не привожу из гуманных соображений ).
Так что выводы поскай каждый делает сам.
Тут возможны варианты конечно разные. Но в основном, думаю, что так ибудет. Или сейчас как БАРАНЫ упираемся и продаём по 50 к за гавённый хрущ и спустя два года он будет стоить 5-10К$ или сразу опускаем цену до указанной (18к).

Как рассматривал выше ПОСЛЕ крызы. В украине спрос на недвигу должон упасть со стороны пересичных ибо их просто нет. А на остальных свалится платная медицина , платное образование, адцать миллионов пенсионеров.

Примерно прикидываю в этом роде по ценам, только по другому расчет идет.

рост цен РН глобально не должен опережать инфляцию.

в 2001-2002 г. метр 270 долл. Будущая стоимость 270 долл через 10 лет под 2,6% его инфляцию составляет 362 долл/метр. Вот такая простая арихметика. Пузырь откидываем, что надувается - потом сдувается.

inventor норма мысли. Будут хаять, шли всех в лес курить табак, особенно будивельныка.

И платят там все и за все сколько потребляют.

Правильно, а нас 10% дома платит ЖКХ и за себя, и за 90% остальных, которые не платят и им ничего за это не делают. В результате, получить сопоставимые по качеству услуги просто невозможно, сколько ни заплати.

Продукты в основном дороже.

А вот как сказать. Если брать все самое дешевое, то да, у нас можно "набить брюхо" чем попало за меньшие деньги. Но если выбирать качественные и вкусные продукты, то они, как правило, дешевле, чем аналоги в Украине - хотя, что самое обидное, полноценных аналогов просто нет !