Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Вот и получается, что следуюя Вашей логике у человека "в потенциале" имущества на пару сотен (не цепляйтесь только к словам и цифрам) килобаксов, а "в реале" он банкрот. Вот такая вот фигня, малята

Шановний , заднім числом можна пояснити все , але Ви приводили умови не уточнюючи , звідси я й зробив висновок враховуючи тему гілки що йдеться про житло в Києві , а не про особняк в Дубаї на 100 поверхів .
Так що поверніться до мого розрахунку і спробуйте спростувати його , а не вводьте нові змінні .
Ви ж не будете стверджувати що я привів якісь цифри яких не було в Вашому попередньому повідомленні , а раз так то йдіть до кінця і відстоюйте свою думку , а не пробуйте міняти правила гри . Коней на переправі не міняють .

1. Вы сделали не вывод, а необоснованное фактами предположение (другими словами это Ваши фантазии, иллюзии, "хотелки", в общем называйте как хотите, но только не выводами). Грамотный специалист прежде чем делать выводы, задал бы уточняющие вопросы, а не пытался из воздуха нарисовать какие-то цифры, да еще и никаким боком не относящиеся к реальности моего примера.
2. Нигде в моих комментах не указано, что речь идет о 5 КВАРТИРАХ. Опять это всего лишь ваши фантазии и выдумки. Да и даже если абстрагироваться от земли, то загородный дом (15-км зона от Киева, можно условно считать Киевом) является жильем. А по дому мой знакомый тоже в огромных минусах и уже проклинает тот день, когда влез в этот проект.
3. Я не только буду утверждать, а только что уже наглядно показал, что из всех цифр, которые Вы привели, "моими" были только: 5 (пять), год (2005), 20К, 100К и 400К. (цифры доходов в мес. я не считаю). Всех остальных цифр в моем комменте НЕ БЫЛО. Это ВАШИ ДОМЫСЛЫ И ФАНТАЗИИ
Ну и последнее Уважаемый, что либо и кому либо доказывать, кроме себе самому, я перестал еще в 25 лет. Так что детским садом заниматься и играться в песочнице, уж извините, нет желания. А уж тем более опровергать Ваши фантазии тем более не буду. Время все расставит по своим местам.
А Вам могу лишь рекомендовать изучить хотя бы основы проектного менеджмента и финансовой грамотности, чтобы не делать "школьных" ошибок.
Удачи! На этом доскусию с Вами пока оставлю. Диалог возможен там, где пристуствуют факты и логика, а не фантазии и "хотелки".

budivelnik
Надо отдать должное человеку, точнее его фарту.
Цены за прошлый год не упали по нескольким причинам:
1) Кредит МВФ (в результате у нас общее сальдо -2 млрд а не -13 Млрд $$)
2) Увеличение закупок украинского металла со стороны правительства Китая и Индии в 15-20 раз
(сальдо можете сами посчитать)
1) и 2) фундаментальные причины. Нужно постоянно мониторить а) общий внешнеторговый баланс
(на предмет ухудшения) и ... что творится в Китае. Как лопнет пузырь на тамошнем РН так и...

Психологические причины - обыкновенное жлобство конечно, сильный фактор.

Логика господина Будивельныка (ИМХО) помеченная для себя как "без комментариев":
0) Стоимость квартиры зависит от себестоимости её изготовления.
1) Квартиры будут покупаться за гривны
2) Денег на квартиру хватит с доходов простых труженников и пенсионеров
3) Средняя пенсия в Украине по мнению г-на Будивельныка 2000 грн (300 млрд гривен в год на 12 млн пенсионеров) средний годовой доход Украинца, по мнению Будивельныка составляет 60000 грн
(700 млрд грн на 12 млн рабочих). Ну а типа 5% от ВВП то бишь 50 млрд грн в год будут ежегодично валится на РН Украины (мой прогноз 0,7-1млрд и то не всегда )
4) Оборот КРЖН в 2010-2015 гг есть эквивалент несколько миллиардов долларов в год.

Пару циферок закину об избытке гривны.
- Убытки банковской системы 31 млрд грн (при чём скорость прироста убытков поквартально расла за прошлые 4 квартала) или 38,5 млрд, если досчитать родовид (источник газета бизнес). Ну Вы понимаете, что там всё рисованое и реальная ситуация куда хуже.
- Убытки предприятий 31,5 млрд грн
- Дефицит бюджета 100 млрд грн
(Задолженость одного только Киева за газ составляет 1,2 млрд грн)
Т.е. если даже и нарисуется в год лишних 200 млрд грн они пойдут отнюдь не в строительство на рынок жилой недвижимости. Их разметут на то, чтобы только дыры позакрывать. Какой же тут рост?

логика подсказывает, что будем (в лучшем случае подгонять инфраструктуру - дороги, трубы, мосты, электромагистрали, тепломагистрали), да только в Бортническую станцию аэрации на до вложить 500 млн€€ = 5 млрд грн по текущим ценам.
Банковской же системе предстоить пережить отчёт о переоценке активов (новая стоимость квартир на балансе = старая * 0,75 или 30% снижение)
Поэтому, построенные квартиры Будивельнык будут уходить ТОЛЬКО ЗА НАКОПЛЕНИЯ, которые в основном люди делали в баксах. А величина этих накоплений прямопропорциональна притоку валюты сюда. А приток валюты жутко отрицательный (вон химики к попам обратились, чтобы те в москве цену на газ снизили, бо больше не к кому). Никаким способом не оплатить 29,5 % за ипотеку с 50% первоначальным взносом, это просто до ху**. Поэтому на зарплаты людей слюну не пускайте. Я Вам сказал, что по цене 300 - 500 - 600 (600 ещё и отделку прийдётся делать, это цена не в центральных/прицентральных районах) будут брать (это будет хорошая вспорка матрацев) в остальных случаях - нет. Смысл держать зубами 1ххх $$ за квадрат нет лучше опустить до 25 за единичку и устроить "победный рост" (на рынке коттеджей там вапше киздец полный предложение превышает спрос в 100 раз, это хороший драйвер падения цен на квартиры на КРЖН).
И не надо мне заливать про спрос на РН. Я был в БТИ там людей нету, практически (особенно сравнивая с 2008, годом), а те что есть оформляют в основном дарение-наследство-переход прав (эта инсайдерская инфа). А в элитных новостроях никто ничего не покупает даже по 2000 килобакса за метр, а компании, которые делают эти новострои регулярно утсраивают задержки и перебои с зарплатой своим сотрудникам. Ещё пару месяцев или какое случайное неправильное движение правительства - они банкроты. Вот смеху то будет в условиях, когда " спрос на качественное жильё растёт". Покупают квартиры сейчас те кому печёт (и реально есть деньги) и морально не устойчивые НЕ ДУМАЮЩИЕ ГОЛОВОЙ граждане.
Можете писать себе циферки сколько угодно, какой угодно рост. Цены на недвигу увереннно падают со скоростью 15 процентов в год. При необдуманной монетарной политике (раздувания инфляции) будут падать ещё быстрее (да и Стельмах говорит, что для новых квартир 600 долларов за квадрат - вполне адекватная цена). Для роста цены на рынке должен быть экспоненциальный приток бабла туда (из того, что рынок падает следует, что идёт экспоненциальный отток бабла с РН), откуда он возьмётся С МОЕЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ вы Будивельнык не привели и не придумали ни одного стоящего аргумента.

А вот когда вы увидите, что товар долговременного пользования имеет выражение цены в валюте кешфлоу массовых покупателей (вот сейчас сложно было, да? ЗДесь про гривну писалось), то и предложите прогноз в этой валюте.

Товар долговременного пользования выражается в валюте накоплений потенциальных покупателей. Поэтому цены на ндвижимость и автомобили у нас выставляют в долларах, даже на автомобили отечественного производства.

Конечно, и поэтому в нормальной экономике все приходят покупать с мешком денег. Про кредиты никто никогда не слышал. Ну может быть на годик. Ипотека? что это?

АВто в долл, потому что это чистый импорт (либо крупноузел). Для отечественных авто - основной импорт это металлический автомобильный лист для штамповки кузова. + не менее 50 комплектующих - импорт

А от валюты накоплений массового покупателя зависит только банковский портфель депозитов.

budivelnik
Не буду создавать новую ветку...
Специально для будивельника и для других посетителей ветки хочу разрушить миф о доходности жилья и выгодности его приобретения... Этот миф повторяют многие дилетанты от математики, в т.ч. и будивельник с риэлторами.

Итак на 01.01.2005 года цена кв.м. была 950$
Вот вы умный и богатый (потом я это опровергну ) решили зарабатывать на аренде+инвестировать в жилье. У вас есть 10 тыс.$ и вы решаетесь купить 2к квартиру как инвестиции. Для этого берете в банке кредит в 40 тыс.$ на 5 лет и покупаете квартиру 52 кв.м.
Ваш ежемесячный платеж составит 930$ на 60 месяцев.
Итого на 01.01.2010 за квартиру вы заплатите 55800 +10000=65,8 тыс$
Как только вы купили(!!!!) сразу сдали в аренду.
Усредним стоимость аренды 12*300=3600 - в 2005
33*400=13200 - до 01.11.2008
15*250=3750 - в кризис
И на 01.04.2010 еще 750$ за 3 месяца
Итого за аренду вы получите 21250 тыс.$
Квартира вам как бы обошлась в 44550$

Внимание!! Основная проблема людей далеких от математики заключается в том, что они сравнивают эту сумму с нынешними ценами на подобное жилье и приходят к выводу, что такая покупка была успешной. Но на самом деле все эти 5 лет вы откладывали 930$ и если бы они попали на депо - то приносили бы доход. Также и первоначальные 10тыс.
Будем считать что % были разными. До кризиса 9% годовых, а после кризиса 12% и все с капитализацией %. Итак положили 10 тыс. и ежемесячно довкладываем или открываем другие депо в разных банках - для расчетов - это не важно.
Итак на 01.11.2008 с учетом взноса 01.11.08 у вас было бы 63450$
Положили их уже под 12% и опять довкладываем 930$
Итого на 01.01.2010 у вас уже 85500$
Но мы не покупаем. Мы держим на депо еще 3 месяца до 01.04.2010, но уже не довкладываем ежемесячный взнос (квартирка то уже наша). Итак у нас уже 88 тыс.$
Теперь что можно купить на эти деньги на 01.04.2010... Ведь цена Мегаквартала - цена хотелок! Согласны? Продавцы уступают, а львиная доля объявлений - просто висят по полгода.
А по домику выходит 1627$ (на сегодня)
Итак 88000/1627=54 кв.м.

Т.е. если бы не купили квартиру на 01.01.2005 по тогдашним хорогим ценам, а разложили деньги на депо, туда бы довкладывали ежемесячный платеж - то сегодня вы могли бы купить чуть-чуть бОльшую квартиру
Если вы не купили - вы не пролетели!!!

При этом давайте разбираться подробнее:
1. В расчетах отсутствует страховка кредита и плата за оформление
2. Банк добрый и в кризис не повысил % по окредиту до 17 (хотя в 2005 большинство договоров предусматривало это)
3. Вы сдаете квартиру в аренду и вам не надо докупать мебель, технику, делать ремонт, квартиранты никого не залили.
4. Квартира сдавалась в аренду без простоев
5. % по депо в кризис я брал 12%, хотя сегодня можно положить валюту на депо в надежный Укрсиббанк под 11,7% и всего на 3 месяца. а если на год - то будет выше. В 2009-м можно было получать 13-14% годовых с учетом капитализации %.
6. В примере у вас неограниченные возможности. Но представьте, что в кризис не сможете платить 1-2 месяца и попадете на штрафы или того доброго отберут вашу квартирку за гроши.
7. Вы сменили работу и теперь хотите квартиру в другом районе

Все перечисленные пункты только увеличат разницу и сделают покупку еще более неудачной!

Вывод Не слушайте глупости строителей и риэлторов - а считайте!
Даже покупка квартиры в самом начале 2005-го была невыгодна на сегодняшний день!!!

При сохраняющейся динамике цен на РН и % по депо - разница только растет.
Через полгода-год цены даже 01.01.2004 года перстанут быть выгодными!!!!

ЕЩЕ 1 МИФ РАЗВЕЯН? А ПАН БУДИВЕЛЬНИК ?

ляляля траляля, де ваш ріст 1-3%/місяць?
http://www.domik.net/mod/main/indexes/?pg=value

Chabik
Пока сбывается мой прогноз - март-апрель рынок стоит на фоне низкой (но сезонно внемного возросшей) ликвидености.
Реальный.минус 0.1-0.2% в неделю - практически 0.

Для спора я оставлю прогноз тем же - чтобы будивельник не возмущался.
А для всех остальных приведу еще и уточненый проноз после принятия бюджета в мае 2010 и окончания сезона спроса.

...... Мне только жена не разрешает продать 2К лохам тыщ за 80 баков и снимать отличную жилплощадь пусть даже за 7-8.000 тыс. грн./мес.

надо уговаривать жену я сейчас заглядываюсь на загородный дом или коттедж в аренду в 20-30км зоне... вместо квартиры в Киеве. Цены в районе 800-1000$ на вполне приличные варианты, считай как аренда квартиры в Киеве у меня до кризиса. ....Надоели уже эти каменные джунгли.

Да, цены на жилье просто НЕРЕАЛЬНЫЕ, жаль, что до сих пор визовый режим с Европой не упрощен до минимума, в том же Берлине цены на квартиры на ТРЕТЬ меньше киевских. я уж не говорю про Польшу или Чехию, не поленитесь, зайдите на интеренет ресурсы этих стран, посвященных недвижимости, есть и русскоязычные...
просто существует некая договоренность среди застройщиков держать цены ДО УПОРА, все не могут отвыкнуть от СУПЕРприбылей, но ситуация в мире, а тем более в украине, показывает, что скоро рванет весь этот мыльный пузырь, думаю год-полтора, цены на квартиры просто рухнут а не обвалятся... наберемся терпения...

А от валюты накоплений массового покупателя зависит только банковский портфель депозитов.

Вынужден Вас разочаровать. При наличии курсовых колебаний, именно выбор валюты накоплений влияет на изменение покупательской способности (в лучшую или худшую сторону).

Пробоема в том, что вы пытаетесь сравнить ее с нынешней ценой - а это МАТЕМАТИЧЕКИ ГЛУПО! Потому что вы - нулевой математик (не устану это доказывать)! Ведь он платил ежемесячно - а так бы ежемесячно вносил на депо и капали бы %.

1 А яка на сьогодні різниця щомісячно чи що квартально Ви вносили на депо Все одно ні відсотків ні самого депо Ви не побачите скоріше ніж ціни на житло виростуть .
2 Молодий чоловіче , будьте простішим і люди до Вас потягнуться , тим більше що все що Ви говорите відрізняється від того що говорю я всього на 20 % . Ви кажете впаде на 10 % , я кажу виросте на 10 % і при цьому мені по барабану Ваші як математичні так і аналітичні здібності , особливо якщо врахувати що Ви тут присутні всього четвертий місяць і зявились не в момент падіння цін в 5% на місяць з заявкою про те що дешевшати не буде ( так як я , а в той момент прогноз падіння менше як в 2 рази - був крамолою ) , а після річної стабілізації з падінням від березня 2009 до березня 2010 в 10 % .
Так що великих знань і геройства з Вашої сторони я не бачу , тай велика частина мовчазних читачів думаю також + я хоч яскравий представник растішок , а Ви так собі ні риба ні мясо , для обвалістів - замілко , проти растішок - виступаєте , так і далі бовтайтесь в ополонці може хвиля й прибє кудись , якщо самі плавати не вмієте .

budivelnik, зачем на человека зря наезжаете да еще и ярлык на себя повесили "растишка", просто детский сад какой-то. Рост активов по сути своей явление медленное, а падение статистически в 3 раза быстрее происходит. Поэтому прослыть пророком у "растишки" шанс в три раза выше.

Что касается обвала, то это будет очень и очень чревато для всех, и экономически сделать обвал на таком рынке очень сложно и никому не нужно. Цена будет медленно, но очень уверенно опускаться до своего надлежащего уровня.

Плвторюсь: Стоимость = это то, от чего ты отказываешься, чтобы получить то, что ты хочешь Для Украины это - приговор нынешним все еще очень высоким ценам на недвижимость