Не смогут удержать. Андрей_В с гранатой в зубах проровет эту оборону и опустит стоимость до 5000 грн.SSilent написав:Investor_K написав:Так шо - будет токо даражать ?SSilent написав:Investor_K написав:Вопрос медведям. Почему Житлоинвест с 01 июня поднимает стоимость новостроя по Большой Китаевской (с 9000 до 10000 грн), если все должно падать?
еще веселее то, что ни по 9 ни по 10тыс. квартиру купить не получится. Минимум 11тыс/м + 5%
не, будут 11-11500 держать.
|
|
Додано: Чет 20 тра, 2010 11:07
Додано: Чет 20 тра, 2010 11:07
dolphin, аргументы вполне приличные, особого спора не вызывают
Но для общего движения рынка стоит добавить отсутствие драйверов для роста цен и нежелание покупателей платить по текущим запросам продавцов, т.е. исчезновение спроса и, как следствие, минимум сделок и общая стагнация на рынке.
Додано: Чет 20 тра, 2010 11:13
Эх не удержусь ,закопипащу ,для будивельника спешил )
Цена на новое жилье в процессе продажи возрастает в несколько раз. А свежих покупателей, которые с готовностью лезли бы в кошельки, все нет и нет. Однако простого обывателя эти сетования вряд ли тронут: украинская недвижимость по цене давно оставила в хвосте даже жилье во многих европейских странах. И даже сейчас, когда народ еще не вполне оправился от кризиса, цены вновь ползут вверх - по причинам, понятным только тем, кто эти цены формирует. Языком цифр Сегодня в Украине на каждую тысячу семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, приходится две квартиры в новостройке условной площадью в 50 квадратных метров и средней стоимостью 7,5-8,5 тыс. грн за метр. Призрак прибыли 8 000 грн, 7 500 грн, 4 581 грн или, может, 15 000 гривен? Так сколько же он на самом деле стоит, квадратный метр жилой площади в новостройке? С помощью экспертов мы попытались вычислить так называемую объективную условную себестоимость одного квадратного метра в квартире-новостройке. Предположим, что мы облюбовали себе жилище в доме-свечке общей площадью в 10 000 квадратных метров. Допустим, в нашем доме 150 квартир. Итак. - Если вам надо быстро вернуть вложенные деньги (например, кредитные) и получить хорошую прибыль, вам потребуется оперативно окупаемый проект. Следует остановить выбор не на доме с уникальной архитектурой (это будет недешево, да и согласование займет немало времени - подчас оно длится годами), а на типовом проекте, - рассказывает эксперт рынка первичной недвижимости Сергей Нечипоренко. - Кстати, строительство именно таких не прекращалось даже в кризис. Типовые проекты возводят многие крупные компании - наряду с жильем бизнес-класса. Что это за дома? Стены - керамзитобетон. Окна часто - в соседние окна. Застройщик не утруждает себя детальной разработкой плана прилегающей территории. Выставляемые на продажу квартиры в таких домах объективно не дешевы (если проводить параллели, например, с западноевропейскими аналогами), однако они заметно выигрывают в сравнении со стоимостью жилья в более престижных домах в украинских мегаполисах. И поэтому, несмотря на то что их строят на окраинах, в спальных районах, «типовушки» пользуются колоссальной популярностью. Как у покупателей, так и у строителей. Весь процесс строительства от согласования и геологической разведки местности до ввода в эксплуатацию может занимать не больше 2 лет. При этом стройка невероятно выгодная: до кризиса в Киеве уже на этапе 2-3 этажей застройщики выходили на нулевую рентабельность. А все, что строилось выше, приносило прибыль. Детализацию расходов на постройку однокомнатной квартиры см. в таблице. «Чистая цена»: абсолютная себестоимость Вид работ Условная стоимость Проект. Выбираем типовой До 15 000 грн (с адаптацией) Геология (разведка почв, исследование грунтов, определение участка) От 3 500 грн (геология) + 2 500 грн (исследования) = от 6 000 грн. Закладка и строительство фундамента От 400 грн/м2 Возведение "коробки" (остова здания) От 800 грн/м2 Инженерные сети, внутренние работы От 900 грн/м2 Внутриквартирные двери + входные двери + металлопластиковые окна От 170 грн/шт. х 3 (в 1-комн. квартире) + 1 500 грн/шт + 2 800 грн/шт х 2 (в 1-комн. квартире) = 7 700 грн (на одну 1-комн. квартиру) Кровля От 70 грн/м2 Итого: Для возведения условных 150 однокомнатных квартир в типовом доме потребуется сумма от 22 876 000 грн. Каждая квартира «тянет» на 152 506 грн 66 коп, утверждает С. Нечипоренко. Делим на 50 квадратных метров (именно такую условную общую площадь мы рассматриваем). И получаем стоимость одного квадратного метра: 3 050 грн. Это даже не 3 500 грн, за которые, по заверениям застройщиков, можно будет однажды купить квартирки-«экономки»! Конечно, нельзя забывать, что расчеты наши весьма приблизительны. Но даже с поправкой на это становится очевидным, что реальная стоимость нового жилья эконом-класса (наиболее популярного среди украинцев) значительно ниже той, что значится в прайсах продающих компаний. Откуда же берутся баснословные цифры? Тройное «сальто» Например, по подсчетам Леонида Турчина, зампреда правления Строительной палаты Днепропетровской области, строительство здания как таковое занимает в формуле цены лишь 54% (по мнению г-на Турчина «чистая» себестоимость строительства «коробки» 4 200 грн/м2 - без расходов на землеотвод, прокладывание сетей и пр.) Стало быть, еще 46% (а это еще 3 587 грн за каждый м2) занимают все прочие сопутствующие расходы (землеотвод, отчисления в фонд органов местных властей, переселение тех жильцов, на территории частных владений которых строится дом, разработка и прокладывание сетей и пр.). Вот и получается новостройка по красивой цене в 7 777 грн/м2. - Действительно, объективная себестоимость ново-стройки в два-три раза выше ее абсолютной себестоимости, - рассуждает эксперт рынка недвижимости Украины Алексей Сотников. Откуда берется «тройное» удорожание? Алексей раскрывает такую формулу. Если 35% - абсолютная себестоимость (как, например, вычисленные нами 3 050 грн/м2), то добавляем: - до 20% - оплата землеотвода (в т. ч. «откаты»), согласования проекта, - до 15% - стоимость работ по прокладке сетей, коммуникаций, - 10% - транспортные расходы, - 20% - накладные расходы (административные, реклама, оплата % по кредитам, текущие взятки). Итого: Объективная себестоимость: 8 714 грн/м2. Именно такие цифры сегодня можно встретить на сайтах компаний-застройщиков, продающих жилье эконом-класса, которое возводится на территории Киевской области, а также крупных городов Украины. «Ресторанные» наценки Что еще влияет на цену недвижимости: * ФФС (или банк - продающая структура): +10, +40% С 2003 года в Украине работает закон, по которому застройщик не имеет права продавать свои объекты напрямую покупателям. Особенно, если эти объекты еще недостроены и единственным документом на них является свидетельство об инвестировании, а покупатели при этом - физические лица. По идее, закон призван был защитить покупателей от особо агрессивных и алчных строительных компаний, которые буквально хватали клиентов за рукав, навязывая им сомнительные проекты еще на уровне «зеленого забора» и не давая при этом никаких гарантий. Здесь нелишне будет добавить, что закон увидел свет после серии громких разоблачительных скандалов: некоторые застройщики, вместо того чтобы пустить привлеченные деньги на достройку дома, использовали средства по своему усмотрению и совсем нецелевому назначению. Законодателями было принято решение: между строителями и их клиентами-покупателями должен находиться посредник - финансовая организация, которая будет продавать недвижимость от имени строителя и, с одной стороны, аккумулировать средства, которые поступают от проданных квартир, а с другой, направлять их непосредственно на объект и следить за ходом строительства и честным использованием денег. Организации получили название Фонд финансирования строительства. Теоретически, такой фонд может быть создан при банке, с которым сотрудничает застройщик или который инвестирует в эту стройку, при самой строительной организации, при коллективе инвесторов. Однако на практике чаще всего Фонды возникают как откровенные «дочки» самих застройщиков. Очевидно, что их контролирующие функции в таком случае весьма условны. Зато более чем конкретны функции продавцов-посредников. Новостройки, поступающие на реализацию через ФФС, неожиданным образом обрастают наценками. Да так, что эконом-класс подчас едва ли не уравнивается в стоимости с бизнес-классом. * Риелторы: + 2, +15% Официально специалисты по недвижимости в Украине не имеют права брать с клиентов-покупателей больше 5% от рыночной стоимости приобретаемого жилья. На практике, однако, бывают исключения. На пике ажиотажных продаж и роста цен на украинскую недвижимость, которые были отмечены в 2005-2007 годах, приобрести новостройку непосредственно у застройщика было непросто: квартиры в еще не сданных домах официально стоили на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Потенциальные покупатели рады были бы приобрести еще не существующие стены (стройплощадки в тот момент редко замирали, все сдавалось более-менее в срок), - выгодно ведь! Но сделать это было почти невозможно. Небольшие по площади квартиры от застройщика (1-2-комнатные) буквально разлетались в течение нескольких часов, как только появлялись в продаже. Доходило до того, что народ, будто в прежние времена за маслом или сигаретами, выстраивался в живую очередь «по записи» у парадных ворот ФФС еще затемно, записывался и терпеливо ждал: авось повезет! Везло единицам. Остальные квартиры таинственным образом испарялись. А спустя полмесяца появилась вновь - уже в ассортименте риэлторов. Цены, как и положено новому дому, были ниже среднерыночных, но заметно выше, чем те, по которым продавал представитель застройщика. Проворные брокеры рассказывали, что эта компромиссная цена - не что иное, как плата за единственно существующую возможность приобрести неплохое новое жилье. Под Чертой Сегодня, когда многие застройщики рады были бы продать свои объекты хотя бы по их «родной цене», возрождение системы спекулянтов маловероятно, считают наблюдатели. Однако в то же время неудовлетворенный спрос на новое жилье (а он вспыхнул и затлел во время кризиса, когда стройки встали) год от года будет расти. И, конечно, наш проворный народ обязательно изобретет еще одну формулу неожиданной цены. Остается только гадать, на сколько она поднимет изначально установленную планку: вдвое, втрое, в десять раз? И много ли найдется таких, кто будет готов банально переплачивать? http://realt.ua/Statti/0_Index.php?idn=57522&idr=1
Додано: Чет 20 тра, 2010 11:13
Вы построили утверждение на 7-и допусках, предположениях. Пользуясь Вашим методом позволю себе указать погрешности (это мое "если" и мое "можем предположить" и мое ИМХО) по Вашим цифрам. Якщо в середньому здавалось по 900000 - а если нет? Погрешность - около 30% середній термін будівництва становив 3 роки - сейчас большинство строек заморожено. Погрешность - 50% власних грошей у будівельників не було - було. У кого-то больше, у кого-то меньше. Погрешность - 15% для добудови потрібно було в 2009 році тільки нового житла продати - у Вас ник - будивэльнык. и Вы утверждаете, что стоимость работ первых 70% строительства кореллируются со стоимостью работ на финальной стадии? Разница может быть в разы. Погрешность - 70% 1700 долларов середня ціна київської нерухомості в 2009 році - Вы взяли среднюю цену всей недвижимости - вторичной, первичной, на Хрещатике, на Борщаговке. Средняя цена новостроя в Киеве в 2009 - 11500 грн. Погрешность - 15%. Завжди продажі на вторинному ринку були в рази більші від продаж на первинці - во сколько раз? Были месяцы, когда на первичке не было продано ни одной квартиры, то есть 0, а на вторичке - 200. Так что продажи на вторичке БЕСКОНЕЧНО больше первички? Погрешность - 50% Якщо в 2010 також здадуть приблизно 900 000 кв м - а если не сдадут ни одного? а если все, что сдадут - уже распродано в 2007-м? А если сдадут 9млн метров? Погрешность - 100%. Все эти погрешности имеют разный вес. Но Ваши выкладки, в которых расчет строится на предположении и все величины исходят из предположений - суммарная погрешность - более 50%. На русском это звучит так: "То ли дождь, то ли снег, то ли будет, то ли нет!"
Додано: Чет 20 тра, 2010 11:14
могу согласиться что одному оператору или нескольким может полегчать и кешфло будет плюсовым. Это не убирает остальные факторы обвала. Вечного держания / стояния на Калке не будет. Либо цены вниз, либо доходы покупателей вверх. Я не верю в массовый рост доходов и ипотеку в ближайшие годы. Вывод простой цены вниз.
Додано: Чет 20 тра, 2010 11:14
http://news.finance.ua/ua/~/2/0/all/2010/05/20/197321
думаю це заставить ринок нерухомості рити глибше
... і ще глибше А про тих в кого зараз більше 100 тис дол на руках я б не переживав - вони знайдуть кращу альтернативу зберегти гроші аніж вкладати в хрущі чи недобудову (що зараз є абсолютно не ліквідними по своїй вартості)
Додано: Чет 20 тра, 2010 11:15
другими словами Семеныч послал всех подальше)))
Додано: Чет 20 тра, 2010 11:18
Напевно варто уточнити Не повне зникнення попиту , а : Зниження попиту до рівня 0,5-1 млрд грн в місяць на первинці по Києву і 2,5-3 млрд грн в місяць на первинці по Україні. Так буде коректніше і не так страшно + заставить декого подумати чи не варто починати заробляти , а не чекати манни небесної в вигляді безкоштовних квартир.
Додано: Чет 20 тра, 2010 11:20
эту тему здесь разжевали и выплюнули уже давно некоторые застройщики поднимают цены т.к. спроса все равно нет а алень-буратин если какой найдется, так с него и возьмут если сейчас даже опустить на 20% все равно спроса массового не будет(причины будем перечислять или на форуме поковыряетесь  ))), а аленя пощипать надо по максимумуне забываем [/quote] пока шо нихто других цифр не называл если есть сцылки давайте выкладывайте смелей
Додано: Чет 20 тра, 2010 11:23
Ну от ще кілька аргументів для підтримання ціни (я схиляюсь до власне цієї версії): 1. Народжуваність в Києві збільшується щороку. Кількість жителів - відповідно - теж, в т.ч. за рахунок міграції. Жити десь всім треба. 2. "до" кризи в Києві будували щорічно біля 1млн м2 житла. Всі пищали, що дуже мало. Що монополія, що не пускають добросовісних забудовників, які готові задешево закидати все місто квадратами. На сьогодні: будується ще менше, ніж в 2007 чи 2008. Як теперішню пропозицію розцінювати - як надмірну? 3. Про вартість житла і купівельну спроможність говорити можна, але не в порівнянні з дорогим коньяком. Без коньяку жити можна. Без житла - складно. Хто не може, але треба, влізе в кредит, позичить по родичах, продасть корову, пограбує банк... Вдома осімняйцять дітей і жінка пиляє щодня, де жити будемо. Це не порівнювано з дорогим коньяком. 4. В подальшому зменшенні ціни не зацікавлений майже ніхто. Ні забудовники, ні законодавці-лоббісти, ні портфельні спекулянти, ні банкіри, ні можновладці на місцях. А, правда. Простий народ зацікавлений. Але хто його коли питався?
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
