Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Вопрос к аудитории.
Довольно часто проскакивает инфо, что стоимость объекта недвижимости (ОН) должна быть равна 100 месячным арендам. Таким образом, ОН от аренды должен приносить своему владельцу 1% в месяц, или 12% в год. Однако это ведь не вся доходность – за год объект может подорожать процентов на 6-8-10-12. Следовательно суммарная доходность инвестора будет составлять от 18 до 24 % годовых. Приведенные оценки в большей степени характеризуют западные подходы к расчету доходности, однако возникает вопрос: А НЕ ДОХРЕНА ЛИ ДОХОДНОСТИ при инвестировании в такой актив как недвижимость? Как правило, инвесторы довольствуются меньшим, либо существенно рискуют (например на фондовом рынке)

Ваши мнения?

вот поэтому у нас 100 аренд было до пузыря, а потом пошло поехало в рост и примерно было 150 аренд
если будет как раньше отрастать то не вопрос, можно и 200 аренд довольствоваться)))

а так милости просим к 100 а то и меньше, при падениии то цен на недвигу
ведь никтож не отрицает шо они смотрят вниз?

цены безусловно падают но заметно это только в самом нижнем сегменте... т.е. гостинки и хрущи в убитых вариантах... уже есть по 35 000 а мне кажется что реальная их цена 20 000... примерно по 800 баксов метр

в бизнес/"элит" сегменте много спекулей окопалось(в том числе взявших хаты в кредит)
они то волну гонят тоже(будетдаражать)
в итоге создается видимость, шо не падают, а ведь еще зимой давали скидки до 20%
шо изменилось?
пришла "новая" власть и наступило т.н. "асеннее аживление"
т.е. волна аптимизма, не опирающегося не на что реальное
скидки перестали давать а продажи схлопнулись до уровня февраля
посмотрим шо будет зимой
сдается мне шо скидкой 20% уже далеко не отделаешься(цена то заявляемая, хотелка, думаю не сильно вниз просядет - заратустра не позволит)))


кстати
НБУ собирается создать санационный банк, для хреновых активов
вот тогда может начаться слив залоговой недвиги
вобще, даже без этого, банки стоят на пороге этого решения, дело времени
вон и законопроект уже состряпали, для выселения неплательщиков

Про этот сан. банк - мне кажется поздно ...
Вопрос я думаю в том числе стоит так:
сколько денег нужно домазывать и по какому графику если дать умереть живым трупам при условии свободного забора денег кредиторами банка после полной распродажи активов банка.
По логике суммы для сан. банка должный равняться общему реальному минусу . Ведь этот сан банк по сути вливает суммы операционного минуса в банковскую систему. Несомненно такая любовь государства в некоторым банкам просто за счастье. Тем не менее я считаю что более правильно почисить банковскую рать и добить смертельно больных. Очень полезно будет для тех кто останется. Ибо банки должны в какой то мере заплатить за свою жадность и близорукость .А суммы запланированные на покупку токсик активов долить в фонд гарантрования вкладов для физиков и юриков тоже. В противном случае мы получает такую парадигму: мы банкиры делаем ошибки , но государство ( наши налоги) нам поможет в любом случае. Зачем напрягаться и работать лучше?

Это да. Но в большинстве случаев Главными Крайними сделают, думаю, простых заемщиков. Есть среди них и наивные люди, которые попали по бестолковости, но порядочные - таким искренне сочувствую. Но большинство, как мы можем убедиться из тематической ветки, просто наглые и упертые и ничего не делают для улучшения собственной ситуации. Отсюда вопрос - не отложить ли покупку до принятия закона об изъятии у неплательщиков, а главное, до начала активных действий по его исполнению? Что скажут уважаемые форумчане?

Поддерживаю! Давно пора. Только вот залоговая недвига оценена банками по нынешним меркам достаточно дорого.И при продаже такого жилья по сегодняшним ценам, банки будут терять. Пойдут они на такой шаг?

По сегодняшним ценам банки не смогут продавать. С таким же успехом по сегодняшним ценам могли бы продать горе-инвесторы РН.

Спрос на украинскую недвижимость всю весну находился в состоянии покоя, периодически становившимся очень похожим на коллапс. Легкое мартовское оживление имеет право считаться таковым только в сравнении с полным застоем зимой. Несмотря на смену власти, доходы украинских граждан не выросли в разы (так просто не бывает), а значит ждать принципиальных изменений на рынке было бессмысленно. Лето - традиционно «мертвый сезон» на этом рынке, а это прекрасно ложится в привычную картину нулевого спроса. В апреле получили новый импульс разговоры о скором подорожании «первички». Так, глава совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе заявил, что дно достигнуто, падать некуда, теперь цены начнут расти. Впрочем, о неизбежном дорожании жилья эксперт говорил и в преддверии кризиса, и тогда, когда останавливалась одна стройка за другой. После чего, как известно, последовало снижение цен на 25-40%, а то и больше. Об уровне компетентности таких авторитетов отрасли, как Парцхаладзе мы уже много писали, так что реагировать на его традиционное «дно достигнуто, начнется подорожание» можно исключительно, как на старый анекдот.
Никаких великих открытий не произошло. Спрос рождает предложение, и покупательная способность определяет цену.

По сегодняшним ценам банки не смогут продавать. С таким же успехом по сегодняшним ценам могли бы продать горе-инвесторы РН.

В людях сейчас очень мало сочувствия. Наверно кризис повлиял. Все стали ожесточеннее злее, собраннее. Как волки в зимний период, поджарые худые, берегут силы на рывок. Кто сейчас в ипотеке и проблемы с выплатой можно только пожалеть.

Вопрос к аудитории.
Довольно часто проскакивает инфо, что стоимость объекта недвижимости (ОН) должна быть равна 100 месячным арендам. Таким образом, ОН от аренды должен приносить своему владельцу 1% в месяц, или 12% в год. Однако это ведь не вся доходность – за год объект может подорожать процентов на 6-8-10-12. Следовательно суммарная доходность инвестора будет составлять от 18 до 24 % годовых. Приведенные оценки в большей степени характеризуют западные подходы к расчету доходности, однако возникает вопрос: А НЕ ДОХРЕНА ЛИ ДОХОДНОСТИ при инвестировании в такой актив как недвижимость? Как правило, инвесторы довольствуются меньшим, либо существенно рискуют (например на фондовом рынке)

Ваши мнения?

вот поэтому у нас 100 аренд было до пузыря, а потом пошло поехало в рост и примерно было 150 аренд
если будет как раньше отрастать то не вопрос, можно и 200 аренд довольствоваться)))

а так милости просим к 100 а то и меньше, при падениии то цен на недвигу
ведь никтож не отрицает шо они смотрят вниз?

цены безусловно падают но заметно это только в самом нижнем сегменте... т.е. гостинки и хрущи в убитых вариантах... уже есть по 35 000 а мне кажется что реальная их цена 20 000... примерно по 800 баксов метр

в бизнес/"элит" сегменте много спекулей окопалось(в том числе взявших хаты в кредит)
они то волну гонят тоже(будетдаражать)
в итоге создается видимость, шо не падают, а ведь еще зимой давали скидки до 20%
шо изменилось?
пришла "новая" власть и наступило т.н. "асеннее аживление"
т.е. волна аптимизма, не опирающегося не на что реальное
скидки перестали давать а продажи схлопнулись до уровня февраля
посмотрим шо будет зимой
сдается мне шо скидкой 20% уже далеко не отделаешься(цена то заявляемая, хотелка, думаю не сильно вниз просядет - заратустра не позволит)))


кстати
НБУ собирается создать санационный банк, для хреновых активов
вот тогда может начаться слив залоговой недвиги
вобще, даже без этого, банки стоят на пороге этого решения, дело времени
вон и законопроект уже состряпали, для выселения неплательщиков

Про этот сан. банк - мне кажется поздно ...
Вопрос я думаю в том числе стоит так:
сколько денег нужно домазывать и по какому графику если дать умереть живым трупам при условии свободного забора денег кредиторами банка после полной распродажи активов банка.
По логике суммы для сан. банка должный равняться общему реальному минусу . Ведь этот сан банк по сути вливает суммы операционного минуса в банковскую систему. Несомненно такая любовь государства в некоторым банкам просто за счастье. Тем не менее я считаю что более правильно почисить банковскую рать и добить смертельно больных. Очень полезно будет для тех кто останется. Ибо банки должны в какой то мере заплатить за свою жадность и близорукость .А суммы запланированные на покупку токсик активов долить в фонд гарантрования вкладов для физиков и юриков тоже. В противном случае мы получает такую парадигму: мы банкиры делаем ошибки , но государство ( наши налоги) нам поможет в любом случае. Зачем напрягаться и работать лучше?

Это да. Но в большинстве случаев Главными Крайними сделают, думаю, простых заемщиков. Есть среди них и наивные люди, которые попали по бестолковости, но порядочные - таким искренне сочувствую. Но большинство, как мы можем убедиться из тематической ветки, просто наглые и упертые и ничего не делают для улучшения собственной ситуации. Отсюда вопрос - не отложить ли покупку до принятия закона об изъятии у неплательщиков, а главное, до начала активных действий по его исполнению? Что скажут уважаемые форумчане?

Поддерживаю! Давно пора. Только вот залоговая недвига оценена банками по нынешним меркам достаточно дорого.И при продаже такого жилья по сегодняшним ценам, банки будут терять. Пойдут они на такой шаг?

Пойдут.
1.Когда вопрос стоит: ничего или что нибудь. Есть часть ипотечников которая не платит. По разным причинам. Месяц, два, год ... не платят и все тут. И банк понимает что платить не будут.
вот тогда выгоднее получить 50 K$ живыми , вместо 150 K$ виртуальных , которые еще в добавок требуют резервирования как проблемный кредит, Двойное попадание.
2. А что нам говорит мировая практика? Говорит что самым разумным в таких случаях продавать. Кому то повезло продать токсины дяде Сэму. Кто то надеетя продать это говно Неньке. Но в основном продается на открытом рынке. НЕ ДУМАЮ ШО МЫ ТУТ ИЗОБРЕТЕМ ВЕЛОСИДЕП( КАК БЫ КОМУ НЕ ХОТЕЛОСЬ ДОКАЗАТЬ НАШУ НЕПОВТОРИМОСТЬ). Не придумали другого пути пока что. Это все сопли и оттягивание неизбежного мы щас наблюдаем. Внимательно следим за законпроектом про защиту кредиторов. Многое может проясниться.

По сегодняшним ценам банки не смогут продавать. С таким же успехом по сегодняшним ценам могли бы продать горе-инвесторы РН.

В людях сейчас очень мало сочувствия. Наверно кризис повлиял. Все стали ожесточеннее злее, собраннее. Как волки в зимний период, поджарые худые, берегут силы на рывок. Кто сейчас в ипотеке и проблемы с выплатой можно только пожалеть.

Какое сочуствие??? Вы о чем??? Здоровая конкуренция рулит. Если позволять неплатежеспособным (но трудоспособным) жить за счет налогоплательщиков - мы тута здохнем все на них работать. Кто не может платить - квартиру на рынок!!!

Внимательно следим за законпроектом про защиту кредиторов..

НБУ услышал молитвы комбанков и активно лоббирует их интересы

ну посидели, помедитировали на Чудо, оно естественно не происходит, пора и за моск браться, сливать мертвый груз
а то ведь действительно, нахватали в импотеку, а теперь на тещь майно свое переписывают
отобрать хату и продать за скока дадут, всеж лучше чем ничего

Вопрос к аудитории.
Довольно часто проскакивает инфо, что стоимость объекта недвижимости (ОН) должна быть равна 100 месячным арендам. Таким образом, ОН от аренды должен приносить своему владельцу 1% в месяц, или 12% в год. Однако это ведь не вся доходность – за год объект может подорожать процентов на 6-8-10-12. Следовательно суммарная доходность инвестора будет составлять от 18 до 24 % годовых. Приведенные оценки в большей степени характеризуют западные подходы к расчету доходности, однако возникает вопрос: А НЕ ДОХРЕНА ЛИ ДОХОДНОСТИ при инвестировании в такой актив как недвижимость? Как правило, инвесторы довольствуются меньшим, либо существенно рискуют (например на фондовом рынке)

Ваши мнения?

вот поэтому у нас 100 аренд было до пузыря, а потом пошло поехало в рост и примерно было 150 аренд
если будет как раньше отрастать то не вопрос, можно и 200 аренд довольствоваться)))

а так милости просим к 100 а то и меньше, при падениии то цен на недвигу
ведь никтож не отрицает шо они смотрят вниз?

цены безусловно падают но заметно это только в самом нижнем сегменте... т.е. гостинки и хрущи в убитых вариантах... уже есть по 35 000 а мне кажется что реальная их цена 20 000... примерно по 800 баксов метр

в бизнес/"элит" сегменте много спекулей окопалось(в том числе взявших хаты в кредит)
они то волну гонят тоже(будетдаражать)
в итоге создается видимость, шо не падают, а ведь еще зимой давали скидки до 20%
шо изменилось?
пришла "новая" власть и наступило т.н. "асеннее аживление"
т.е. волна аптимизма, не опирающегося не на что реальное
скидки перестали давать а продажи схлопнулись до уровня февраля
посмотрим шо будет зимой
сдается мне шо скидкой 20% уже далеко не отделаешься(цена то заявляемая, хотелка, думаю не сильно вниз просядет - заратустра не позволит)))


кстати
НБУ собирается создать санационный банк, для хреновых активов
вот тогда может начаться слив залоговой недвиги
вобще, даже без этого, банки стоят на пороге этого решения, дело времени
вон и законопроект уже состряпали, для выселения неплательщиков

Про этот сан. банк - мне кажется поздно ...
Вопрос я думаю в том числе стоит так:
сколько денег нужно домазывать и по какому графику если дать умереть живым трупам при условии свободного забора денег кредиторами банка после полной распродажи активов банка.
По логике суммы для сан. банка должный равняться общему реальному минусу . Ведь этот сан банк по сути вливает суммы операционного минуса в банковскую систему. Несомненно такая любовь государства в некоторым банкам просто за счастье. Тем не менее я считаю что более правильно почисить банковскую рать и добить смертельно больных. Очень полезно будет для тех кто останется. Ибо банки должны в какой то мере заплатить за свою жадность и близорукость .А суммы запланированные на покупку токсик активов долить в фонд гарантрования вкладов для физиков и юриков тоже. В противном случае мы получает такую парадигму: мы банкиры делаем ошибки , но государство ( наши налоги) нам поможет в любом случае. Зачем напрягаться и работать лучше?

Это да. Но в большинстве случаев Главными Крайними сделают, думаю, простых заемщиков. Есть среди них и наивные люди, которые попали по бестолковости, но порядочные - таким искренне сочувствую. Но большинство, как мы можем убедиться из тематической ветки, просто наглые и упертые и ничего не делают для улучшения собственной ситуации. Отсюда вопрос - не отложить ли покупку до принятия закона об изъятии у неплательщиков, а главное, до начала активных действий по его исполнению? Что скажут уважаемые форумчане?

Поддерживаю! Давно пора. Только вот залоговая недвига оценена банками по нынешним меркам достаточно дорого.И при продаже такого жилья по сегодняшним ценам, банки будут терять. Пойдут они на такой шаг?

банкам минусовую разницу по залогах списать в убыток по чуть-чуть и начать нормально работать, (и иметь реальную картину, стат, план, и зная более приблизительно размер нужного запаса), это по моему логичный выход из ситуации. но у нас юкрайна, и "логика" не работает. может минусов очень много и "по чуть-чуть" это уже банкротство, а так надеются втихаря пересидеть и дождаться какого-то чуда.

Логика другая у банков:

6% могли бы возобновить ипотеку.

Стимулом возобновления выдачи банками ипотечных кредитов могло бы стать введение компенсации государством части процентных ставок по этим кредитам. Такое мнение высказал председатель правления «Укрсоцбанка» Б. Тимонькин в ходе «круглого стола» по вопросам состояния и проблем развития ипотечного рынка в Украине.

Что касается размера этих самых компенсируемых процентов, то, по мнению Тимонькина, хватило бы и 6%. «Как получить хотя бы процентов шесть компенсации от государства?.. Цифры не фантастические - мы называли цифру в 101 млрд. грн. (общий объем задолженности по ипотечным кредитам, - ред.), и чтоб в год компенсировать, я считаю, достаточно 6 млрд. грн.», - рассуждает он.
«Мы понимаем и согласны, что предельная ставка по ипотечному кредиту в гривне - максимум 14-13%, и то - при этой ставке мы еще не сможем (кредитовать, - ред.), это нереально», - заявил банкир.

Этого мало. Я не верю в бурный рост ипотеки при 13-14%.
1. Необходима УВЕРЕННОСТЬ покупателя в том что цена недвиги адекватна, что его доход стабилен и предсказуем на 5-10 лет.
2. Белые и пушистые ЗП. Или банки наступают и прыгают на гряблях
3. Всеобщее понимание шо будущее у страны лучше чем сейчас.
5, Доверие покупателя и банка друг к другу.

Так что размышления о ставке это только первый шаг из минимум 5.
Повторюсь, шобы у нас ожила ипотека нужно отменить совок тут и рвануть в сторону Польши , Чехии. В противном случае ипотека гривневая или снова валютная остается мега рискованным для всех участников делом. Казино. Наперстки.
Не будет ипотеку вменяемой тут пока не наладятся пункты 1-5

Внимательно следим за законпроектом про защиту кредиторов..

НБУ услышал молитвы комбанков и активно лоббирует их интересы

ну посидели, помедитировали на Чудо, оно естественно не происходит, пора и за моск браться, сливать мертвый груз
а то ведь действительно, нахватали в импотеку, а теперь на тещь майно свое переписывают
отобрать хату и продать за скока дадут, всеж лучше чем ничего

щя посмотрим шо они там напишут

Кто сейчас в ипотеке и проблемы с выплатой можно только пожалеть.

жалко у пчелки
мне больше депозитчиков жалко, а не халявщиков, бравших в кредит все подряд - квартиру, ремонт, мебель, авто, все то шо не по карману, а хочется сейчас, и "не хуже чем у соседа"

ведь основная их часть реально не может все это потянуть, шо нагребли в кредит - брали при кредитном и доходном рае впритык, "Авось прокатит и мои доходы увеличаться по мановению палочки"

про "инвесторов" вобще молчу))

По сегодняшним ценам банки не смогут продавать. С таким же успехом по сегодняшним ценам могли бы продать горе-инвесторы РН.

В людях сейчас очень мало сочувствия. Наверно кризис повлиял. Все стали ожесточеннее злее, собраннее. Как волки в зимний период, поджарые худые, берегут силы на рывок. Кто сейчас в ипотеке и проблемы с выплатой можно только пожалеть.

Какое сочуствие??? Вы о чем??? Здоровая конкуренция рулит. Если позволять неплатежеспособным (но трудоспособным) жить за счет налогоплательщиков - мы тута здохнем все на них работать. Кто не может платить - квартиру на рынок!!!

100% Без стимулов и конкуренции расслабон приводит только к застою и регрессу.
В мире все циклично, и то, что было - будет опять. Мы сейчас тупо проходим все те же самые шаги, что и другие народы в другое время.

Общаясь с европейцами, не перестаю энтому явлению удивляться. Они говорят, ну вы, украинцы, и пассивный народ, если бы у нас случилось то и это - толпа народа на улице, забастовка, не хотим, мл.., того-то и того-то, и так или иначе договариваются. /// А вы, говорят, терпите, ищете как извернуться, странные какие-то. Объясняю сей факт совковым менталитетом и боязнью на генетическом уровне "прямого общения" с властью.