Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Я внимательно прочитал как JDE с лампой в одной руке и стопкой фактов и цифер в другой, допрашивал привязанного к стулу Будивельника про рост. ФРАЗА " я ошибся, с марта по июнь росте не было. а было падение" не прозвучала.

Хочется понять официальную позицию от Будивельника, пока его JDE отпустил во двор погулять и пальцы из дверей убрали.

1 Для мене головне поняття - обєми продажу , а так як найкращим індикатором зростання обємів продажу на ринку де неможлива різке збільшення пропозиції є ріст ціни то я двома руками за ріст ціни
2 З іншого боку ріст може бути на :
а) 0,0001 % - і це ( як і падіння ) я трактую як величина математичної похибки ,
б) так і мінімум на 1 % в місяць , на протязі як пів-року , що позволяє операції по здачі нерухомості в оренду по прибутковості зрівнятись з прибутковістю класичного валютного депозиту, тобто:
величина оренди ( в рік ) + 6 % ріст ціни за рік = 11 % прибуток від депо ( який дорівнює ціні квартири )
в) для того щоб не виникало подвійних трактувань ( депозити бувають різні ) , мене повністю влаштувалоб мінімум 10 % ( - як памятаєте це була моя нижня границя ) , тому для уникнення обвинувачень в незрозумілості трактувань , я просто забрав верхню границю і ввів абсолютне число
г) все що вище 10 % в рік - для мене це просто додатковий бонус + все одно більший ріст ніж прогнозував я ніхто не показував+я просто вирішив не дражнити різноманітних неадекватів які прогнозують падіння в 2-5 разів , а чіпляються до прогнозів в 10-30%
д)

многабукавье и все.
" Я ошибся и роста не было" не сказано

кому нужет бетон по 7700

meget.kiev.ua/photonedvizimost/view/159

будівельник, чому ціни не ростуть? а якже інфляція, ви що вже продаєте нижче собівартості?? а хіба таке можливо??

може кому треба по 7800
я думаю ще скинуть тисяч 5 як мінімум))
realt.ua/Db2/0.php?vid=_11200488_58357155

http://meget.kiev.ua/news/view/11306

Больший спрос наблюдается в спальных районах мегаполисов и в городах-спутниках. Эксперты говорят, по Украине стоимость аренды жилья почти одинаковая. Однокомнатную квартиру можно снять от 800 до 2 тысяч гривен. Исключение составляют Киев, Одесса, Ялта. Там минимальная арендная цена квартиры эконом-класса стартует от 2500 тысяч гривен.

читать тошно этих "экспертов"
этож надо такую пургу нести

по Украине стоимость аренды жилья почти одинаковая

а это

Киев, Одесса, Ялта. Там минимальная арендная цена квартиры эконом-класса стартует от 2500 тысяч гривен

открываем наугад Одессу в авизо

Банный пер. /Комитетская ул., 30/17/7, с/у облиц., бойлер, мебель, холодильник, телевизор, стиральная машина-автомат, хорошее сост., чистая, 900 грн. Долгосрочно.

Ген.Бочарова ул. /Добровольского пр., 3/9, мебель, холодильник, бойлер, после хорошей косметики, балкон застеклен, бронир. дверь, рядом школа, 1.6 тыс.грн. ежемес.

в Ялте аренда долгосрочная эконом старт от 1500 грн


короче шо не статья то ода "будетдаражать дешеветьнебудет дно"
расчитано на тех кто моск не включает никогда

Пока межличностные разборки поутихли, можно по сути поразмыслить.

Недвижимость может покупаться для следующих целей:
1. Жилье.
2. Бизнес. Т.е. получение доходов от инвестирования внедвижимость. Это может быть:
2.1. покупка первички с продажей после введения в эксплуатацию;
2.2. покупка с последующей сдачей в найм
2.3. получение спекулятивного дохода
2.4. 2.2 и 2.3 совместно.
3. Хранение сбережений.

Если кто-то видит еще варианты, пишите. Я все варианты, которые мне может нарисовать фантазия, могу уложить в эти 3 пункта.

1. Жилье.
Принятие решения о покупке принимается исходя из:
- соотношения потребительских качеств товара его цене;
- возможности его приобрести;
- наличию/отсутствию заменителей/аналогов товара и соотношение их потребительских качеств и стоимости (т.е. подходит ли дом, сколько он будет стоить, сколько стоит самостоятельно построить дом и т.д.).
Иными словами, есть потребность, есть подходящий объект, есть возможность его купить, - покупаем.

2. Бизнес.
Предполагаются, как минимум, затраты на ведение бизнеса. Пусть налогообложение 0%.
Целесообразность, как обычно, определяется соотношением риски/доход и сравнениями с альтернативными вложениями.

2.1. покупка первички с продажей после введения ее в эксплуатацию
- плановый доход: около 10-15% годовых, может быть в долларах
- риски: нет гарантий на сроки сдачи в эксплуатацию; нет гарантий выхода на плановый уровень цены; нет гарантий в ликвидности объекта.
- затраты: почти нулевые при отсутствии судебных издержек.
В сравнении с депозитом 10% в валюте, я выбираю ... (угадайте что ).

2.2. покупка с последующей сдачей в найм
- плановый доход: по текущим ценам около 6% годовых (от стоимости покупки недвижимости)
- риски: стихийные бедствия; нерадивые арендаторы (порча имущества, несвоевременные платежи и т.д.). Можно оценить стоимостью страховки 0,3% от стоимости имущества.
- затраты: простои квартиры; плановые/внеплановые ремонты; мебель+техника; время на контроль состояния имущества.
Итого, хорошо если 5% годовых.
Как по мне, то 2.1. гораздо лучше.

2.3. получение спекулятивного дохода
- плановый доход: по текущему состоянию цен и объемов продаж, хорошо, если 0%
- риски: непрогнозируемость цен, т.е. получение дохода как такового 50/50; все остальное можно не перечислять.
- затраты: затраты на поиск покупателя, в лучшем случае 3% комисионных риэлтору
Как по мне, то 2.2. на очень много лучше.

2.4. 2.2 и 2.3 совместно.
6% годовых (без затрат) + ??? = будем считать, что 6%.

Мой личный вывод: инвестировать сегодня в недвижимость с целью получения дохода очень рискованное мероприятие с очень низкой доходностью.

3. Хранение сбережений.
Когда Будивельнык говорит, что оставит своим детям по квартире, он имеет ввиду, что у него есть капитал, и он не знает как его сохранить в течении 5-15 лет.
В отличии от п.2 - использования недвижимости для получения дохода - здесь оценка рисков должна производиться не в краткосрочной, а в долгосрочной перспективе.
Согласен со многими форумчанами, что заглянуть дальше чем на год, - нереально.

Мой личный вывод: покупать сегодня недвижимость с целью сохранения капитала очень даже может быть. Мне кажется, что вкладываться в золото (без спекулятивных планов на длительный период), не менее рисковое мероприятие.
Но, мое субъективное мнение, если хотите сделать ребенку подарок, не сдавайте это помещение в аренду.

3. Хранение сбережений.
Когда Будивельнык говорит, что оставит своим детям по квартире, он имеет ввиду, что у него есть капитал, и он не знает как его сохранить в течении 5-15 лет.
В отличии от п.2 - использования недвижимости для получения дохода - здесь оценка рисков должна производиться не в краткосрочной, а в долгосрочной перспективе.
Согласен со многими форумчанами, что заглянуть дальше чем на год, - нереально.

Мой личный вывод: покупать сегодня недвижимость с целью сохранения капитала очень даже может быть. Мне кажется, что вкладываться в золото (без спекулятивных планов на длительный период), не менее рисковое мероприятие.
Но, мое субъективное мнение, если хотите сделать ребенку подарок, не сдавайте это помещение в аренду.

Если говорить о долгосрочном прогнозе, то демография говорит, что будет дикая просадка спроса в течение 10-15 лет по причине физического отсутствия покупателей на наследные квартиры. Печально, но похоже это максимально ударит по областям. Так что не факт, что это лучший подарок (особливо у славному місті Лева ).
Так же для п.3 исключены все дома 60 - 80 гг постройки, а так же удаленные от транспорта массивы. В сухом остатке имеем то, что 95% объектов непригодны для этой цели.

Мой личный вывод: покупать сегодня недвижимость с целью сохранения капитала очень даже может быть

речь о виртуальной доходности но ни слова о возможном и высоковероятном падении цен
все ваши выводы верны лишь при условии стабильности цен, в чем тут мало кто уверен
а если предположить хоть 5% удешевления за год, то как понимать ваше
"покупать сегодня недвижимость с целью сохранения капитала очень даже может быть"?

почему не рассматриваем ситуацию в экономике Украины, мира?
мы на острове с замкнутым циклом производства/потребления?
у нас гарантировано процветание на годы вперед?
откуда такая уверенность хотя бы в стабильности цен, я уже молчу о росте?

ведь с этого надо начинать любое прогнозирование
получается просто "будет так патамушта так будет"

так что надо бы вам действительно

по сути поразмыслить.

Если человек хранит все в валюте и о гривне слышать даже не хочет - то он ушел в депо в начале года

А якщо витягнув гривневий депозит в березні і вирішив покласти на валютний депозит то скільки отримає Я думаю 11,5 і то з Ваших слів , якщо хочете за пів-години знайду пост де Ви про це писали

я уже считаю

Я - остання буква алфавіта .

б) так я можу спокійно заявити що падіння з 1675 до 1635 - це проста флуктуація ринку яка залежить від курсу валюти і погоди в Україні


Почему с 1635??? Тогда в прогнозе д.б падение на 3,5% за январь-февраль!!! У вас этим и не пахло. И до этого и сейчас вы говорите об отсутствии падения до 1.03.
Ну указали бы 14,5% роста с июня-июля вышли бы к своей желанной цифре в 1850.
Вот я и спрашиваю: НАФИГА ЭТОТ ЦИРК???

Тому не зважаючи на те що Ви з лампою я й не роблю цирку .
Що в підписі
до 03-2010 -дешевшати не буде
Отже якщо 01-01-2010 - 1675 , то й на 01-03-2010 - повинно бути 1675 ( на зараз 1618 , прогноз давався на рік , шанси відіграти падінн є , отже я притримуюсь попереднього прогнозу і не змінюю цю частину підпису )
Що далі в підписі
ріст на 11 % ( 1675 + 11% = 1859 , округляю вниз до 1850 ( маю право мій підпис , що хочу , те й пишу - чи не ваші це вчорашні слова )
Таким чином забравши всього одну цифру залишив прогноз в вигляді максимально наближенному до попереднього + забрав можливість по різному рахувати відсотки , ввів абсолютну цифру.

ПС
Може домовимось слідуючим чином
Кожен може критикувати тількі ті речі , які аналогічно зробив в себе .
Тобто хочете критикувати мій підпис - зробіть свій щоб і я міг до деталей чіплятись , хочете критикувати мої цифри - пишіть свої .

budivelnik, и все-таки признавать свои ошибки, - это не так уж и плохо. Все, что от вас хотят активисты этого форума, - чтобы вы признались, что ошиблись в своем прогнозе вечного роста.

Сделайте это и начните жизнь на форуме с чистого листа. Ну на самом же деле, как может подорожать самая обыкновенная квартира площадью 50 кв. метров за оставшиеся до конца года 7 месяцев на 11500 у.е.? (Берем теперешние 1620 и ваши 1850).

Другими словами, если перевести ваш прогноз в практическую плоскость, каждый месяц (июнь, июль, август ...) такая небольшая квартирка в 50 кв. м. будет дорожать на 1643 вечнозеленых бакса! Кто в Киеве желает купить такое жилье и при этом зарабатывает намного больше 1643 баксов, чтобы их откладывать на перекрытие вашего роста и при этом еще чтобы оставалось на жизнь и прочее.

3. Хранение сбережений.
Когда Будивельнык говорит, что оставит своим детям по квартире, он имеет ввиду, что у него есть капитал, и он не знает как его сохранить в течении 5-15 лет.
В отличии от п.2 - использования недвижимости для получения дохода - здесь оценка рисков должна производиться не в краткосрочной, а в долгосрочной перспективе.
Согласен со многими форумчанами, что заглянуть дальше чем на год, - нереально.

Мой личный вывод: покупать сегодня недвижимость с целью сохранения капитала очень даже может быть. Мне кажется, что вкладываться в золото (без спекулятивных планов на длительный период), не менее рисковое мероприятие.
Но, мое субъективное мнение, если хотите сделать ребенку подарок, не сдавайте это помещение в аренду.

Если говорить о долгосрочном прогнозе, то демография говорит, что будет дикая просадка спроса в течение 10-15 лет по причине физического отсутствия покупателей на наследные квартиры. Печально, но похоже это максимально ударит по областям. Так что не факт, что это лучший подарок (особливо у славному місті Лева ).
Так же для п.3 исключены все дома 60 - 80 гг постройки, а так же удаленные от транспорта массивы. В сухом остатке имеем то, что 95% объектов непригодны для этой цели.

Не спорю. Но, возможно, найдутся 1-2% человеков, которые задумаются об этих 5%.
Не факт, что купят.
Я к ним не отношусь.