Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Точно также как ничего не мешает КГС строить руками ЧП

Тут Ви не праві. Вся проблема в тому що якщо Приватний підприємець працює на загальній системі - то виграшу в податках не має , а якщо на єдиному податку , то поставити продукцію ПП в затрати не можна , тільки після сплати прибуткового і ПДВ , так що спробуйте зрозуміти схему .
1 Приватна особа замовляє будівництво
2 Оплачує будівельній організації мінімальні суми ( так щоб в того ледь-ледь на зарплату мінімальну вистарчало )
3 Отримує наприклад 1000 кв м по ціні ( офіційній в 2 000 000 грн , з якої будівельники сплачують нехай 200 000 грн податків - менше не можна , податкова заклює ))
4 Продає по реальній ціні поштучно квартири за 6 000 000 і сплачує прибутковий в 5 % +1 % держмито

Розумієте тепер чому замовник індивідуальна особа - вигідно , а виконавець індивідуальна особа - ні .

Ну я не верю в массовость подобных схем

А що Ви хочете , щоб толпи людей ходили з плакатами на грудях з приблизно слідуючим текстом :
За рахунок оптимізації я не доплатив державі 1 000 000 з кожного обєкту

И я вот даже не помню в 2005-м году Электрон у нас в Киеве... Это ж вроде западенський банк.

До того як купили австрійці був нормальним банком створеним концерном Електрон для власного обслуговування , коли концерн загнувся пішов у вільне плавання і плавав довго і щасливо . А Фольксбанком став здається роки три тому.

adeges
Ну все рассматриваете поверхностно и условно. как с себестоимостью которую можно определить только в момент продажи
Вы просто берете 1 фактор или пример и отождествляете это на всё и всех.

А как вам такие факторы как обнищание среднего класса в перспективе из-за отмены схем работы с ЧП? Ведь многие бизнесы из-за этого станут неприбыльными.
А рост налогового давления на средний и мелкий бизнес?
А отмена НДС в строительстве?
Тут очень-очень много факторов, о большинстве из которых сегодня даже не известно - так что не смотрите на 2 года - вы не сможете ясно увидеть с такиим подходами.

Минутку. Какой же это будет анализ? Ведь мы теперь знаем, что анализ основывается на "конкретных цифрах", а не "хотелках" и "гипотезах". Как же можно анализировать что-либо до того, как нет факта "конкретных цифр" . А какие же могут быть "конкретные цифры", пока еще нет отмены НДС, и подтверждения увеличения налогового давления на средний и мелкий бизнес.

Если серьезно, то я выразил свое мнение и признаю, что оно не учитывает все факторы. Неизвестные на сегодня факторы учесть нельзя. Ряд качественных факторов (например, неуверенность в завтрашнем дне) можно оценить, сделав ряд предположений, что я и сделал. Но, повторюсь, я не видел, чтобы кто-либо здесь привел "анализ" с учетом "конкретных цифр" помимо мантры о невыгодности вложения в недвижимость с точки зрения инвестора, падение благосостояния народа с предложениями для подтверждения того, как все плохо (и будет, конечно, хуже) поговорить "с торговцами на рынках", и непонятных споров о себестоимости.

Давайте Вы такой полномасштабный - с учетом всех факторов и на основании точных цифр - анализ изложите, а я его покритикую

Вот-вот... Есть конкретные цифры, планы .. А есть : а если вдруг все захотят купить...
Понимаете? Так вот сейчас, на сегодня и на 2-3 месяца вперед для меня ситуация ясна - потихоньку падаем - почти на месте стоим. А на 1,5-2 ода как пытаетесь заглянуть вы - сложнее. Вы с вашим подходом не увидите всей ситуации - так как отбрасываете самые существенные факторы с одной стороны (которые в планах и анонсированы) и добавляете другие "мечты" - которые основаны ни на чем...

У меня анализ с учетом конкретных цифр. Но чем дальше горизонт планирования - тем сложнее модель и тем больше факторов. которых учесть сегодня невозможно. Поэтому я смотрю только на 2-3 месяца вперед. да и то потому что РН инертен. Зато мои можели точны и правдивы, в чем мог убедится каждый!
И почему невыгодность вложений это мантры??? Вы ветку читаете или только то, что лично вам пишут?
Я уже привел факт основанный на цифрах что покупка недвиги невыгодна в 2010-м. При этом просто так на шару вы получаете 8639$ с суммы всего 83500 (стоимость 50 кв.м. на 1.01.2010 по индексу домика). Мало? При этом на сегодня все деньги с аренды такой квартиры съело падение цен на недвигу! Вы еще должны Так что мне говорить что это выгодно??? Покажите как!
Ответье просто на тот пост.
Я даже утверждаю что покупка квартиры на 01.01.2007 была невыгодна, если вы ее не сдали и перешли в доллар при курсе 6. И что вас о-о-очень удивит - покупка квартиры в кредит даже на 01.01.2005 - также не выгодна если вы платили 10% от стоимости жилья - стандартные условия тогда - многие так и покупали.
Так что это не цифры? Сможете сами рассчитать?
Проверьте...

Долгосрочная перспектива более логична и предсказуема нежели краткосрочная. Тем более планирование только на 2-3 мес вперед на РН - это какое-то реальное извращение.
Что вам такое планирование дает интересно???
Все олнени сегодняшнего РН явно видели ситуацию на 2-3 мес. вперед. Не дальше. Поэтому и погрузли там где видели.
Вот например будивельнык "планирует" помесячно с разбивкой и пытается найти соответствие своим прогнозам, НО те кто в теме реально видят уровень этого прогнозиста и его приведенные цифры просто пропускают мимо глаз!

Точно также как ничего не мешает КГС строить руками ЧП

Тут Ви не праві. Вся проблема в тому що якщо Приватний підприємець працює на загальній системі - то виграшу в податках не має , а якщо на єдиному податку , то поставити продукцію ПП в затрати не можна , тільки після сплати прибуткового і ПДВ , так що спробуйте зрозуміти схему .
1 Приватна особа замовляє будівництво
2 Оплачує будівельній організації мінімальні суми ( так щоб в того ледь-ледь на зарплату мінімальну вистарчало )
3 Отримує наприклад 1000 кв м по ціні ( офіційній в 2 000 000 грн , з якої будівельники сплачують нехай 200 000 грн податків - менше не можна , податкова заклює ))
4 Продає по реальній ціні поштучно квартири за 6 000 000 і сплачує прибутковий в 5 % +1 % держмито

Розумієте тепер чому замовник індивідуальна особа - вигідно , а виконавець індивідуальна особа - ні .

Да все можно! Просто ПП не даст вам накладную с НДС. Ибо не плательщик. Но есть много других плюсов если речь идет о работе а не о материалах!!! Зрозумійте!
Не хотите ЧП - пусть фирма на фиксированном выполняет работы - будет тоже самое.
А если частник продает не 1 -то платит 5% - теже деньги что и вы так в чем выйгрыш?

В малюсеньком городишке это можно сделать, в крупном - нет. Но и там и там можно наварится на земле. Так зачем чиновнику себя подставлять такими схемами? Выгоды я так и не увидел...

Ежемесячный платеж составляет 627.87 при кредите 42750=50*950*0.90 и ставке 16% и 15 годах при аннуитете. В этом легко убедиться может каждый, используя функцию Икселя pmt(0.16/12,15*12,42750).

Я ж не случайно дал вам ссылку на сайт с расчетом платежа по кредиту. По вашим постам видно что вы не практик. Ни в экономике (по себестоимости и УоллМарту ) ни в банковской сфере.
Уровень хорошего студента и что более вероятно - аспиранта.
Вы знаете что такое комиссия на платеж и чем она отличается от ежемесячной комиссии???
Еще раз - ежемесячный платеж 841$ - зайдите уже на сайт и проверьте - или мне тут надо скрины выкладывать???

Второй момент... Не совсем понимаю после какой продажи??? Т.е. он по вашему избавляется от ненужного ресурса? Который падает в цене?

Вы говорили о съеме - это равносильно если бы человек на сумму аренды уменьшил бы свой платеж... Т.е. он перестал снимать квартиру - т.к. живет в своей.

Ну дальше не читал - т.к. в основе расчета суммы неверные...

[/quote]

Дорогой Jde, я тоже думаю, что на этом мы дискуссию прекратим. Я привел прямую формулу для расчета ежемесячного платежа на основе Ваших данных про кредит, а Вы мне - про скриншоты, смех да и только. Какой калькулятор? Какие комиссии? Я спрашивал у Вас входные данные, и Вы сказали, что процент по кредиту - 15%. Вы считаете, эффективная ставка - с учетом всех дополнительных платежей и комиссий - выше - назовите ее? 20%? 30%?

Вы не понимаете, какой продажи? Если Вы не понимаете, как нужно сравнивать инвестиционные проекты, то это беда. Намекну, что такие проекты можно сравнить только в одних и тех же единицах измерения: деньгах или например доходности. Чтобы увидеть деньги инвестора при инвестициях в ипотечную квартиру, ее нужно продать, отдав долг банку и сравнить то, что останется, с депозитом в банке. Можно не продавать, а просто оценить ее стоимость и вычесть долг банку, но это будет менее наглядно. С технической точки зрения оба подхода равноценны.

В отношении перехода на мою личность: скатываетесь до уровня Андрюши, хотя он ценил меня повыше - на уровне "препода" Кстати, Вы льстите нашим аспирантам, тем более студентам. У нас, к сожалению, анализу инвестиционных проектов, да и вообще экономическому и финансовому анализу, в вузах, даже профильных, полноценно не учат: нет школы.

Если уж говорить про Ваши "практические" знания, то их ярко проявило Ваше полное непонимание влияния на финрезультат освобожденных от НДС операций, на которые я Вам дважды был вынужден указать.

budivelnik
А еще я не понимаю почему это вы индивидуальный застройщик. рассказываете что у вас фирма, что вы упрощенец... Это не индивидуальный... Или вы все строите как бы сами для себя?
И сами же и продаете как частное лицо? Ну тогда фирма непонятно зачем...
Странна схема... Непонятен выйгрыш...

Ок. Из 5,8 млн. по таким схемам как для себя введено 1,8 млн (думаю что и этого очень много).
остальный 4 млн построили люди сами для себя и они в договора купли-продажи не попадут.

ваша проблема в том, что вы даже людей более умных, образованных и финансово грамотных (читай более состоятельных) чем вы, не хотите ни слушать, ни уважать.

Кожен має право на власну думку , про те жоден не має права на образливі випади в сторону опонента , навіть коли той не правий .
Наприклад я не вважаю дуже багатьох тут більше фінансово грамотними ніж я , і що мені тепер цих опонентів за людей не вважати і хамити напропалу

З іншого боку , якщо людина розумна а я її не чую , вона й без хамства знайде спосіб мене переконати , або в процесі коректної полеміки переконається що вона сама помилялась .

пс
З фахівців загальнобудівельників які тут засвітились ,поки що я тут найфаховіший , яка б у Вас не була власна думка по цьому питанню .

ох, будивельник.... какой ж вы все таки "дубовый"... ладно, попробую "на пальцах " как для детского сада объяснить... вот скажите мне, как бы вы назвали человека, который, например, вместо бетона при строительстве (там где это предусмотрено по технологии), начал бы лить детский клей для бумаги? - ... правильно! "Идиот и дурень!" И не спорьте, что это не так. И до задницы кто какое имеет мнение в данном случае, так как это не "образа", а констатация факта. Только идиот будет лить клей вместо бетона. И никакая ваша хваленая "полемика" из него грамотного строителя не сделает. Так и с вами на этом форуме. Почти все что у вас касается экономики и финансов - все равно что клей место бетона. Так что ваши "звания" - это не "образа", а, опять таки, констатация факта в вашем случае.

V_Igor
помню была детская дразнилка "Нет ума, строй дома"

]

И что вас о-о-очень удивит - покупка квартиры в кредит даже на 01.01.2005 - также не выгодна если вы платили 10% от стоимости жилья - стандартные условия тогда - многие так и покупали.
Так что это не цифры? Сможете сами рассчитать?
Проверьте...

в 2005 брал кредит в авале в уе под 13.5 50к
покупал в оазисе двушку за 80к
пол года назад закрыл кредит
сейчас стоимость двушки без ремонта 250к

и вопрос. что бы я купил сейчас на свои наскирдованные 30к + % от депо ?[/quote]

Сначала надо продать за 250К, а потом спрашивать "что бы я купил сейчас на свои наскирдованные 30к + % от депо ?"

Ежемесячный платеж составляет 627.87 при кредите 42750=50*950*0.90 и ставке 16% и 15 годах при аннуитете. В этом легко убедиться может каждый, используя функцию Икселя pmt(0.16/12,15*12,42750).

Я ж не случайно дал вам ссылку на сайт с расчетом платежа по кредиту. По вашим постам видно что вы не практик. Ни в экономике (по себестоимости и УоллМарту ) ни в банковской сфере.
Уровень хорошего студента и что более вероятно - аспиранта.
Вы знаете что такое комиссия на платеж и чем она отличается от ежемесячной комиссии???
Еще раз - ежемесячный платеж 841$ - зайдите уже на сайт и проверьте - или мне тут надо скрины выкладывать???

Второй момент... Не совсем понимаю после какой продажи??? Т.е. он по вашему избавляется от ненужного ресурса? Который падает в цене?

Вы говорили о съеме - это равносильно если бы человек на сумму аренды уменьшил бы свой платеж... Т.е. он перестал снимать квартиру - т.к. живет в своей.

Ну дальше не читал - т.к. в основе расчета суммы неверные...

Дорогой Jde, я тоже думаю, что на этом мы дискуссию прекратим. Я привел прямую формулу для расчета ежемесячного платежа на основе Ваших данных про кредит, а Вы мне - про скриншоты, смех да и только. Какой калькулятор? Какие комиссии? Я спрашивал у Вас входные данные, и Вы сказали, что процент по кредиту - 15%. Вы считаете, эффективная ставка - с учетом всех дополнительных платежей и комиссий - выше - назовите ее? 20%? 30%?

Вы не понимаете, какой продажи? Если Вы не понимаете, как нужно сравнивать инвестиционные проекты, то это беда. Намекну, что такие проекты можно сравнить только в одних и тех же единицах измерения: деньгах или например доходности. Чтобы увидеть деньги инвестора при инвестициях в ипотечную квартиру, ее нужно продать, отдав долг банку и сравнить то, что останется, с депозитом в банке. Можно не продавать, а просто оценить ее стоимость и вычесть долг банку, но это будет менее наглядно. С технической точки зрения оба подхода равноценны.

В отношении перехода на мою личность: скатываетесь до уровня Андрюши, хотя он ценил меня повыше - на уровне "препода" Кстати, Вы льстите нашим аспирантам, тем более студентам. У нас, к сожалению, анализу инвестиционных проектов, да и вообще экономическому и финансовому анализу, в вузах, даже профильных, полноценно не учат: нет школы.

Если уж говорить про Ваши "практические" знания, то их ярко проявило Ваше полное непонимание влияния на финрезультат освобожденных от НДС операций, на которые я Вам дважды был вынужден указать.

Напомните мне об НДС. Какое непонимание? Никаких переходов на личности нет...
Просто вспомнил как вы взяли 1 фактор и сделали вывод на годы вперед отбросив все остальные факторы. Согласитесь. странно... Ну мне так показалось.
По себестоимости что она никому не нужна - сделали вывод на примере Уоллмарта- тоже странно. О том что ее никто не знает до продажи товара - тоже странно...
Это мое лично мнение - я его высказал. Естественно вам. а не Будивельнику В этом я перешел на личность???
По существу:

Вы понимаете что такое комиссия на остаток кредита??? Это страховка. Воспринимайте это так.
Так и введите 0.5%
Далее % по кредиту 15%, а не 16% как у вас
В кризис рост до 18% и появляется комиссия за платеж 1%.
При подобных комиссиях-страховках эффективная ставка возрастает и прилично.

Я специально для вас привел ссылку. где вы можете ввеести все эти условия и получить рассчет ежемесячного платежа. Что сложного то?
Вычислите ее сами...

Заходите по prozent.ru
Жмете Кредитный калькулятор.
В сумму кредита вносите 47500,
Срок кредита 180 месяцев
Первоначальный взнос 4750
Разовая комиссия 950 (2%)
Ежемесячная 0,5%
Годовая ставка - 15%
Жмете рассчитать...