Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

2 Убийца эфира

вы сами верите в то что написали? на западе умение продавать возведенно в культ.... не зря же в США цены на дома уже более 4-х лет падают и никак дно не нащупают....

Не стоит путать теплое с мягким. Одно дело продавать качественное, другое дело парить х....
В любом деле есть мастера но, как не жаль в пределах Украины в своем деле их очень мало (банально выехали). И поэтому "нет ума - строй дома", "нет ума - парь *****".

Почти все что у вас касается экономики и финансов - все равно что клей место бетона. Так что ваши "звания" - это не "образа", а, опять таки, констатация факта в вашем случае.

Хлопятка та дівчатка , я в приватному бізнесі вже добрих 19 років ( з перервами на найману працю ) , так що не всі з Вас за найближчих років 10 зможуть отримати досвід адекватний існуючому в мене як в сфері фінансів так і в сфері реального а не книжкового оподаткування , тому спроби різних студентів нагородити мене якимись образливими прізвищами списую на їх проблеми у вихованні , + запяматайте те що я писав раніше , у житті допоможе :

Особисто для мене , людина яка позволяє собі навішувати образливі ярлики на незнайомих для неї людей - хам в квадраті .
Як правило хами - це глибоко нещасні люди , які під маскою хамства ховають свої нереалізовані амбіції і чим сильніше хамство - тим більше нереалізованного в цієї людини скупчилось , а далі як змія яка кусає себе за хвіст
Більше хамства - менше поваги від оточуючих - гірша реалізація задуманного - більше хамства .

Если вы украли деньги и вам дали за это по голове, то я считаю это не хамство (Сейчас происходит обворовывание населения через схему с участием РН).

вот это правильно

у меня все эти растильники кроме рвотного рефлекса ничего не вызывают

любой, кто Загоняет, для меня нечто среднее между затоптанным бычком на остановке и проползающим мимо тараканом
лживые ур**, не имеющие ничего общего с существительным Человек
чморье, которое в любом нормальном западном обществе даже на порог не пускают

вы сами верите в то что написали? на западе умение продавать возведенно в культ.... не зря же в США цены на дома уже более 4-х лет падают и никак дно не нащупают....

да не ипите вы мне мозги)))
съездите, пообщайтесь, и поймете, по чем в адессе рубероид

там Справедливость и Справедливая цена впитываются с молоком матери

это у нас, алени, на которых объявлена охота
и все кто не алень, вызывают у некоторых стойкую аллергию
они готовы объявить их вне религии, лишить их церкви, бо они Мыслят и Думают
а не совершают лоховские поступки под их аплодисменты

вдумайтесь, глубже, на поверхности это не лежит и многим не доступно

Ежемесячный платеж составляет 627.87 при кредите 42750=50*950*0.90 и ставке 16% и 15 годах при аннуитете. В этом легко убедиться может каждый, используя функцию Икселя pmt(0.16/12,15*12,42750).

Я ж не случайно дал вам ссылку на сайт с расчетом платежа по кредиту. По вашим постам видно что вы не практик. Ни в экономике (по себестоимости и УоллМарту ) ни в банковской сфере.
Уровень хорошего студента и что более вероятно - аспиранта.
Вы знаете что такое комиссия на платеж и чем она отличается от ежемесячной комиссии???
Еще раз - ежемесячный платеж 841$ - зайдите уже на сайт и проверьте - или мне тут надо скрины выкладывать???

Второй момент... Не совсем понимаю после какой продажи??? Т.е. он по вашему избавляется от ненужного ресурса? Который падает в цене?

Вы говорили о съеме - это равносильно если бы человек на сумму аренды уменьшил бы свой платеж... Т.е. он перестал снимать квартиру - т.к. живет в своей.

Ну дальше не читал - т.к. в основе расчета суммы неверные...

Дорогой Jde, я тоже думаю, что на этом мы дискуссию прекратим. Я привел прямую формулу для расчета ежемесячного платежа на основе Ваших данных про кредит, а Вы мне - про скриншоты, смех да и только. Какой калькулятор? Какие комиссии? Я спрашивал у Вас входные данные, и Вы сказали, что процент по кредиту - 15%. Вы считаете, эффективная ставка - с учетом всех дополнительных платежей и комиссий - выше - назовите ее? 20%? 30%?

Вы не понимаете, какой продажи? Если Вы не понимаете, как нужно сравнивать инвестиционные проекты, то это беда. Намекну, что такие проекты можно сравнить только в одних и тех же единицах измерения: деньгах или например доходности. Чтобы увидеть деньги инвестора при инвестициях в ипотечную квартиру, ее нужно продать, отдав долг банку и сравнить то, что останется, с депозитом в банке. Можно не продавать, а просто оценить ее стоимость и вычесть долг банку, но это будет менее наглядно. С технической точки зрения оба подхода равноценны.

В отношении перехода на мою личность: скатываетесь до уровня Андрюши, хотя он ценил меня повыше - на уровне "препода" Кстати, Вы льстите нашим аспирантам, тем более студентам. У нас, к сожалению, анализу инвестиционных проектов, да и вообще экономическому и финансовому анализу, в вузах, даже профильных, полноценно не учат: нет школы.

Если уж говорить про Ваши "практические" знания, то их ярко проявило Ваше полное непонимание влияния на финрезультат освобожденных от НДС операций, на которые я Вам дважды был вынужден указать.

Напомните мне об НДС. Какое непонимание? Никаких переходов на личности нет...
Просто вспомнил как вы взяли 1 фактор и сделали вывод на годы вперед отбросив все остальные факторы. Согласитесь. странно... Ну мне так показалось.
По себестоимости что она никому не нужна - сделали вывод на примере Уоллмарта- тоже странно. О том что ее никто не знает до продажи товара - тоже странно...
Это мое лично мнение - я его высказал. Естественно вам. а не Будивельнику В этом я перешел на личность???
По существу:

Вы понимаете что такое комиссия на остаток кредита??? Это страховка. Воспринимайте это так.
Так и введите 0.5%
Далее % по кредиту 15%, а не 16% как у вас
В кризис рост до 18% и появляется комиссия за платеж 1%.
При подобных комиссиях-страховках эффективная ставка возрастает и прилично.

Я специально для вас привел ссылку. где вы можете ввеести все эти условия и получить рассчет ежемесячного платежа. Что сложного то?
Вычислите ее сами...

Заходите по http://prozent.ru/
Жмете Кредитный калькулятор.
В сумму кредита вносите 47500,
Срок кредита 180 месяцев
Первоначальный взнос 4750
Разовая комиссия 950 (2%)
Ежемесячная 0,5%
Годовая ставка - 15%
Жмете рассчитать...

Ну раз про студента и аспиранта - это не личности, а просто часть анализа стоимости недвижимости, то и ладно. А то показалось, знаете ли.

Про НДС не буду - Вы сами знаете о чем речь. Дело не в этом.

Перейдем сразу к "по существу"

Начнем с того, что кредит брался в 2005 году, поэтому изменение условий, таких как новая процентная ставка и появление ежемесячных комиссий актуально только с 01.01.2009.

До 01.01.2009 ежемесячный платеж будет определяться формулой pmt(.16/12,180,42750)=627.87.

Обращаю внимание, что сумма кредита все же 42750, а не 47500, потому что Вы говорили о 10% первоначального платежа, то есть деньгах инвестора. При стоимости квартиры 47500 - кредит только 42750.

Далее
1) разовая комиссия при взятии кредита в 2%. Сомнительно много в 2005 году, но пусть - учтем.
2) ежегодная страховка в сумме 1% от кредита (даже не остатка!) уже учтена в 16% (вместо 15%) ставке с 01.01.2005
4) с 01.01.2009 18% - процентная ставка + 0.5% от платежа ежемесячно!, т.е. фактически более чем 18% + 6% = 24% в валюте!. Да еще 0.5% страховки. Может что еще? Вы это серьезно? Вы лично знаете людей, у которых по кредитам, выданным в 2005 году эффективная процентная ставка стала после 01.01.2009 более 24% в долларах США по ипотечному кредиту? НЕ ВЕРЮ!

Поэтому придется остановиться на более адекватной эффективной процентной ставке в 20% с 01.01.2009 (с учетом страховки и любых комиссий). При этом остаток тела кредита 01.01.2009 (38,894 доллара) пересчитываем с 01.01.2009 до конца оригинального срока, т.е. pmt(.2/12,180-48,38894)=730.67.

Это изменение приводит к следующим результатам: инвестор в хатынку на 01.06.2010 имеет 45,873 доллара, а инвестор в депозиты - 35,939 долларов. Цифры без учета 2% одноразовой комиссии 01.01.2005. Она не принципиальна. Вывод очевиден.

Кстати, почему Вам что-то неясно с арендой. Есть 2 варианта:
1) ипотечный инвестор покупает квартиру, в ней живет, потом ее продает. При этом ипотечный инвестор не имеет текущего дохода. При этом инвестор в депозиты деньги держит в банке, и снимает аналогичную квартиру (текущий расход). Его чистый выигрыш в каждом периоде (месяце) по отношению к ипотечному инвестору - это разница между затратами последнего на обслуживание кредита минус уплачиваемая арендная плата.
2) ипотечный инвестор покупает квартиру, ее сдает (текущий доход), а потом продает, живет где угодно. При этом инвестор в депозиты держит деньги в банке и живет тоже где-угодно. Его чистый выигрыш в каждом периоде (месяце) равен разнице между затратами ипотечного инвестора на обслуживание кредита минус получаемая ипотечным инвестором арендная плата, равная текущему расходу инвестором в депозиты из варианта (1).

Технически, любой подход приводит к тождественным результатам.

Все по ценам круче докризисных - поднимают потихоньку, а выбрать нечего. И двушек полно - что ранее к сдаче дома практически не наблюдалось.

Я не зрозумів це речення
Это говорит о том что у Аркады практически ничего на продажу не осталось, по сравнению с тем что было допустим, год назад т.е. оччень мало.

будивельник, пож-та, скажите свое мнение. тока не поверю что цена от застройщика должна быть при закладке фундамента как у КГС.

Я имел ввиду что цена у КГС (на дома которые через год будут построены, а будут ли? но это не важно) очень высока даже для докризисного периода. Тоб-то проблем что ли не было? Только строительную область кризис побоялся "укусить"? Может до этого неясно написал - много букаф нужно было, торопился

Тут також не розумію , КГС це ж і є забудовник , Аркада продавець , ціни у них однакові ( в крайньому випадку з того що я порівнював на сайтах )
А те що ціна 8500-16000 , так тут я нічого дивного не бачу.

так и я не вижу - не берут. Что с покупателем сделаем? но это не интересно. Что по моему основному вопросу? как видите?

Хлопятка та дівчатка , я в приватному бізнесі вже добрих 19 років ( з перервами на найману працю ) , так що не всі з Вас за найближчих років 10 зможуть отримати досвід адекватний існуючому в мене як в сфері фінансів так і в сфері реального а не книжкового оподаткування ,

досвиду типа много, а про налоги все речи ведешь, в себестоимость их на 50% вставляешь

или нет досвида, или лох, или брешешь
выбирай)))

По-перше я служив в ВДВ

да? а на танкиста больше похож :D

Вот и я думаю шо брешет...
С таким талантом к художественному стуку он в ВДВ и трех дней бы не прокукарекал.


Греция распродает острова

Греция придумала довольно оригинальный способ для решения своих финансовых проблем, решив продать или сдать в аренду часть своих островов

По данным издания The Guardian, на продажу выставлена часть весьма популярного у отдыхающих острова Миконос, треть которого принадлежит государству.

Среди тех, кто присматривается к острову Родос, есть китайские и российские инвесторы. Не исключено, что недвижимость в этом живописном уголке заинтересует российского олигарха Романа Абрамовича, пишет РБК daily.

Ожидается, что на продажу будут выставлены и необитаемые острова. Это решение обусловлено неспособностью государства развивать базовую инфраструктуру и осуществлять надзор за этими территориями.

Греческое правительство рассчитывает, что продажа или долгосрочная аренда некоторых островов будут способствовать привлечению инвестиций и созданию рабочих мест.

Еще в начале марта немецкие политики предложили Афинам уменьшить госдефицит, распродав все ненужные активы, включая греческие острова, а также госкомпании и недвижимость.

Правда, тогда замминистра иностранных дел Греции Димитрис Друтсас не оценил совет своих коллег из Германии, заявив, что рассуждения о продаже островов в настоящее время неприемлемы.

Тогда Греция ограничилась лишь решением выставить на торги акции ряда госкомпаний.
http://focus.ua/economy/127862

Еще в начале марта немецкие политики предложили Афинам уменьшить госдефицит, распродав все ненужные активы, включая греческие острова, а также госкомпании и недвижимость.

Вот и Греции "мама говорила"...

Я имел ввиду что цена у КГС (на дома которые через год будут построены, а будут ли? но это не важно) очень высока даже для докризисного периода.

А що Ви хочете
Ціна озвучується сьогодні , оплачується поетапно на протязі всього терміну будівництва , ціни на товари вже пішли вверх , ціни на буд матеріали підуть з часом , от цю величину підуть і враховують при визначенні ціни.

Технически, любой подход приводит к тождественным результатам.

можно хоть до утра спорить, но уже с середины 2005 года покупка квартиры в кредит в пролете по сравнению с депо

т.е. уже как 5 лет кто покупал хаты в ипотеку тот лаханулся
и вы в том числе, со своими "двумя приятелями"

не суетитесь и не парьтесь, продасться ваша недвижимость и без того популизма который вы на этом форуме продвигаете.

Скільки ж Вам всім повторювати
1 Не має в мене вже готового до продажу жита і в найближчих пів-року не намічається.
2 Як не дивно для Вас це прозвучить , але то що зявиться , зявиться як мінімум по 700-750 доларів за квадрат і найменша квартира при цьому буде мати від 70 кв м . Готовність буде після будівельників , якщо будуть стіни в гіпсокартоні то ціна зросте до 750-800.

вы постоянно пытаетесь создать иллюзию дефицита жилья аргументируя ее любыми и часто нелепыми фактами.

Навіщо створювати те що є Дефіцит це 15 кв м на людину в Києві , буде більше - Вам же буде легше , а не буде , Ви кому хочете хаміть , а ціни не впадуть.