Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Вот график, который ярко иллюстрирует возникновение Пузыря. Темпы роста недвижимости начали обгонять темпы роста доходов и ВВП с 2004 года.
Против фактов не попрешь.

http://fotohost.org/images/a1350cb1-52kB.jpg

С ВВП ошибка - он не рос такими темпами - максимум был 12% за год.

2001_204
2002_225
2003_267
2004_345
2005_441
2006_544
2007_720
2008_949

Вот график, который ярко иллюстрирует возникновение Пузыря. Темпы роста недвижимости начали обгонять темпы роста доходов и ВВП с 2004 года.
Против фактов не попрешь.

http://fotohost.org/images/a1350cb1-52kB.jpg

С ВВП ошибка - он не рос такими темпами - максимум был 12% за год.

2001_204
2002_225
2003_267
2004_345
2005_441
2006_544
2007_720
2008_949

2001 109,2
2002 105,2
2003 109,6
2004 112,1
2005 102,7
2006 107,3
2007 107,3
2008 102,1
2009 85,2

Как видим, больше 12% годового роста не было! Где тогда лажа?

http://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%AD%D0% ... 0%BD%D1%8B

В моем понимании, долларовые цены - рудимент, который со временем отпадет так же, как это произошло по большинству товаров.

О чем это Вы? Еда, одежда и прочие недорогие товары всегда номинировались в национальной валюте. Крупная бытовая техника, автомобили, недвижимость и прочее, не что люди копят деньги, номинируется в долларах по сей день.

Где тогда лажа?

Нет никакой лажи, ваш ВВП с учетом инфляции, т.е. реальный, а у меня номинальный ВВП, т.к. сравниваю с номинальными ценами на недвижимость и номинальными доходами.

Метр киевской недвиги у них начинает отслеживаться с 2001-го года на графике, а в 2001-м он стоил 1300 гривен, а не 2000 гривен, так что график по недвиге должен быть более крутой в начале - в 2002-2004-м рост был более сильный, чем показан на графике. Поэтому и ошибка - на графике недвига с 2001-го по 2008-й подорожала в 9 раз, а реально было в 13-14. Опять риэлторская подстава, короче.

Там все правильно. Брал на конец года, бо ВВП то за год, и доходы тоже по итогам года по госкомстату. Только цены брал не помню откуда, то ли мегаквартал, толи домик, неважно. Важна динамика.

Где тогда лажа?

Нет никакой лажи, ваш ВВП с учетом инфляции, т.е. реальный, а у меня номинальный ВВП, т.к. сравниваю с номинальными ценами на недвижимость и номинальными доходами.

А, понятно, тогда с ВВП верно там. Но тут еще дисбаланс вмешался, что гривна искусственно завышена была уже с 2005-го года, так как наша инфляция все время обгоняла американскую, а курс доллара даже падал при этом! В итоге это привело к тому, что в 2008-м году у нас стало самое дорогое мясо в мире, к примеру. Об этом тоже не нужно забывать.

Но недвигу в 2001-м все равно должны были с 1300 начинать, а не с 2000. 2000 гривен за метр в 2001-м - это только в центральный и некоторых прицентральный районах было, в среднем было 1300. Есть же архив Авизо. Да, я помню, однушка на Дорогожичах (тогда там как раз открывать метро собирались) на 23 метра была 5500 баксов. Это было как раз 1300 гривен за метр. а в 2008-м эта же однушка стоила 75-80 штук.

В моем понимании, долларовые цены - рудимент, который со временем отпадет так же, как это произошло по большинству товаров.

О чем это Вы? Еда, одежда и прочие недорогие товары всегда номинировались в национальной валюте. Крупная бытовая техника, автомобили, недвижимость и прочее, не что люди копят деньги, номинируется в долларах по сей день.

Номинируется в валюте то, что из-за кордона привезено, неважно мелкое или нет. Компьютер тот же к примеру заказываешь на сборку, прайсы на комплектующие в баксах. Одежда на базаре частенько номинируется в баксах, кожа турецкая например итп.
К примеру арматура, или цемент, в баксах не номинируют, хотя и сталь продают за кордон. В недвиге же, процент твердой валюты минимален, при наших космических рентабельностях.

звичайно я рахувала по складному проценту.. адже проценти то різні вони можуть проїдатись і тоді повної картини ситуація не дає... .
а недавно , можете мене поздоровити я купила шматочок банківського золота... вважаю ще надійне вкдладення..

я все написал, 430%, что за них ещё посчитать, как объяснить? По поводу золота - не та ветка.....

Действительно, что еще за Вас посчитать, если 25% годовых за 14 лет дают 23 раза роста, которые как раз перекрывают 430% падения национальной валюты с 12% дохода по валютным вкладам.

И конечно считать нужно сложный процент, потому что Вы озвучивали слово "сбережения", а не потребление процентов каждый год.

Но разумеется, подход должен быть таким, который оттеняет Вашу точку зрения, и объективность здесь ни к чему. Ведь уже и 1996 год не помогает.

В недвиге же, процент твердой валюты минимален, при наших космических рентабельностях.

Як мені подобається Андрій з його оповіданнями про рентабельність , яка в нього або епітетами визначається космічна, фантастична і так далі , або відносними цифрами - 300 % , без якоїсь привязки до абсолютних
Спеціально для Андрія , розкладаю ще раз .
1 Мені дуже подобається його теза про привязку ціни на нерухомість в гривнях , таким чином в цій країні жодна людини не помилилась при купівлі житла .
Люди могли помилитись у виборі інструментів які застосовувались при купівлі , а саме валютний кредит і таке інше , але так як в гривні ціна на житло не падала на протязі останніх 10 років , той на протязі останніх років лохів при купівлі житла не було
2 Трошки абсолютних цифр які так не любить мій високоосвічений оппонент , правда це хвороба всіх високоосвіченних інтернет-економістів .
Отже :
а - ціна продажу = загальна виробнича собівартість + Прибуток + податки на прибуток
б - ціна продажу на сьогодні -приблизно 13 000 грн
г - рентабельність -
http://readbookz.com/book/124/3415.html
Rзаг = ПБ \S заг
де:
Rзаг - рентабельність загальна
ПБ — балансовий прибуток = чистий прибуток + податки;
SЗАГ — загальна виробнича собівартість

http://www.marazm.org.ua/tax_prib/4_51.html
що балансовий прибуток, це прибуток до сплати податків та інших обов’язкових платежів

Чистий прибуток = ПрибутокБалансовий - 20 % ПДВ -25 % податок з прибутку
Чистий прибуток = приблизно 62% ПБ
Якщо я правильно зрозумів , то чим менше людина вміє заробляти самостійно тим сильніше в неї бажання порахувати чужі прибутки .
Якщо мені вдасться довести що доходи будівельників в % до собівартості як правило нижчі ніж в переважної більшості тут присутніх , то багатьом тут сьогодні ввечері вийде заснути спокійніше
Сам розрахунок

Rзаг_______SЗАГ______ПБ____Чистий прибуток _Чистий прибуток /SЗАГ___ціна продажу
300%______3250______9750____6045_________________186%______________13 000 грн
200%______4333______8667____5373_________________124 % _____________13 000 грн
100%______6500______6500____4030_________________62%_______________13 000 грн
50%_______8667______4333____2687_________________31%_______________13 000 грн

Отже тепер щоб краще зрозуміти табличку , то зверніть увагу на другий стовпчик , це величина собівартості , виберіть самостійно ту графу якій Ви найбільше віртите і отримаєте приблизну величину рентабельності , після чого поцікавитесь в своїй бухгалтерії рентабельністю Вашого підприємства або продукції .
ПС
Щоб там теоретик не розповідав , але в будівництві приблизно діє принцип по якому величина заробітної плати = 0,4 від величини використаних матеріалів . Так як :
заробітна плата на руки = приблизно 0,5 від коштів які прийшли на банківський рахунок підприємства з яких проводиться виплата то другий стовпчик прийме слідуючий вигляд
3250 - 20 % податки на заробітну плату = 2600 - чистими на будівництво 1 кв м в Києві
4333 - 20 % податки на заробітну плату = 3470 - чистими на будівництво 1 кв м в Києві
6500 - 20 % податки на заробітну плату = 5200 - чистими на будівництво 1 кв м в Києві
8667 - 20 % податки на заробітну плату = 7000 - чистими на будівництво 1 кв м в Києві
Висновки робіть самі .

2 МОДЕРАТОРЫ

Предлагаю разработать возможность голосования за пост - "за" или "против"
И показывать статистику. Голосование только для зарегистрированных