budivelnik
Будівельнику, як ви гадаєте, яким чином литовці продають житло по 500-600 євро за метр?
Посилання хтось раніше приводив:
Century21Baltwest: цены на серийное жилье пока останутся на уровне 500-600 евро за кв. м
Century21Baltwest: цены на серийное жилье пока останутся на уровне 500-600 евро за кв. м
Итогом второго квартала 2010 г. стала остановка роста цен, продолжавшегося с сентября прошлого года. Компания Century21Baltwest предсказывала такой сценарий еще в марте, поскольку бурный (почти на 26%) рост цен, начиная с осени прошлого года, не только не сопровождался увеличением числа участников рынка, но привел к их реальному сокращению.
В конце первого квартала, когда цены на серийное жилье в Риге поднялись до средней отметки EUR550/m2., а число покупателей на рынке, по оценке SEB – индикатора цен на жилье, сократилось на полпроцента, остановившись на показателе 2,5% от числа всех жителей Латвии. Уже тогда эксперты Century21Baltwest предположили, что в следующем квартале рынок «будет развиваться небольшими темпами, с возможными небольшими откатами и слабыми рывками», что собственно и произошло. В апреле рынок еще демонстрировал бурный рост на уровне 3,5%, в мае темпы роста замедлились до 1,5%, а в июне и вовсе остановились. Средняя стоимость квадратного метра серийного жилья в Риге достигла EUR 578. При этом цена этого метра в однокомнатной квартире остается выше, чем цена такого же метра в крупногабаритной квартире. Это говорит о том, что уровень доходов населения остается весьма низким и спросом пользуется в основном малогабаритное жилье. С другой стороны, как только цены перевалили за EUR 550 и достигли отметки 2003-2004 гг., резко возросло количество предложений на рынке – на 12,5% в мае месяце – владельцы жилья приобретенного в эти годы и ранее получили возможность продать его почти без потерь.
Многие при этом ожидали увеличения покупательского спроса за счет возвращения ипотеки на латвийский рынок, не этого не произошло. Хотя большинство латвийских банков начинает пересматривать свое отношение к этому продукту, он остается все еще мало востребованным на рынке жилья. И дело не только в том, что большинство населения Латвии по-прежнему не подходит под критерии банковского кредитования по уровню своих доходов. Люди стали попросту осторожнее – сказывается негативный опыт прошлых лет, следствием которого стало массовое разорение несостоятельных заемщиков. В результате спрос явно превысил предложение, что уже в июне привело к остановке поступательного движения вверх.
Психологически рынок все еще настроен позитивно и, в среднесрочной перспективе, для этого есть основания. Дело в том, что увеличение предложения на рынке при ограниченном спросе неминуемо повлечет за собой боковой тренд и возможно даже падение цен. Однако это падение довольно быстро снова приведет к уходу с рынка тех продавцов, кто покупал недвижимость в диапазоне EUR 55 – 700 за кв. метр и спрос снова превысит предложение. А это, в свою очередь, снова приведет к росту цен.
Получается, что рынок обречен в ближайшей перспективе на колебания в диапазоне 500-600 евро за квадратный метр? Это зависит от ряда условий, связанных с наличием спроса. Первым условием является состояние рынка ипотеки. Это состояние определяется сегодня двумя факторами: регулированием банковской системы, которая не допускает кредитования заемщиков, имеющих официально подтвержденный доход ниже 500 LVL (около 1 долларов) в месяц; и отношением самих заемщиков к кредитованию сделок с недвижимостью. Как уже указывалось, спрос на кредиты среди населения остается очень низким Сокращение числа ипотечных заемщиков привело даже к активизации небанковских кредитных организаций, которые в последние годы небезуспешно заменяли банки на рынке кредитования, - ведь на них не распространяются банковские ограничения по обеспечению займов.
Эти структуры как минимум два года не имели проблем с клиентами, хотя их процентная ставка минимум вдвое превышает банковскую. Однако сегодня наблюдается сокращение числа заемщиков и у них, что вынуждает, например, такую известную кредитную организацию как «Матекс» активизировать свою рекламу в СМИ и предлагать партнерство профессиональным участникам рынка – компаниям по недвижимости. Таким образом, ипотека явно в течение ближайшего времени не станет тем фактором, который переломит ситуацию на рынке. Вторым условием, безусловно, является наличие или отсутствие на рынке иностранных инвесторов. На них сегодня возлагают особую надежду, как участники рынка, так и латвийские государственные мужи. Главной темой прошедших трех месяцев стало принятие и вступление в силу поправок к Закону об иммиграции. Наиболее востребованным инвесторами вариантом получения вида на жительство является покупка недвижимости – он наиболее стабильный и более выгодный.
Расчет законодателей абсолютно понятен: учитывая, что в Латвии накануне кризиса оставалась лишь единственная отрасль, которая в буквальном смысле тащила на себе всю экономику - операции с недвижимостью и все, что с ними связано – от торговли до ремонта и строительства, - то именно восстановление этой сферы и может, по их мнению, стать той палочкой-выручалочкой, которая спасет страну. На первый взгляд, так оно и есть – за 20 лет независимости Латвия смогла приобрести то, что однозначно котируется на восточных рынках – свой политический статус члена ЕС и страны, присоединившейся к шенгенскому договору. Благодаря этому положение постоянного жителя Латвии практически ничем не отличается от положения постоянного жителя других стран ЕС, в том смысле, что дает ему право свободно передвигаться по Европе, находиться там ровно столько, сколько он пожелает, иметь право на работу, образование и медобслуживание в соответствии с европейскими стандартами и т.д. Казалось бы, у страны появился товар повседневного спроса и теперь, будучи грамотно привязанным к рынку недвижимости, он должен вызвать над страной золотой дождь. Но не тут-то было.
Опасаясь наплыва нежелательных иностранцев с Востока, националисты в сейме настояли на одном маленьком пункте, который поставил жирный крест на основной части потенциальных потребителей продукта под названием «вид на жительство в Шенгенской зоне» - речь в поправках закона идет только о временном виде на жительство, который, хотя и автоматически продлевается бесконечное количество раз, если иностранец продолжает владеть недвижимостью, но все равно остается временным.
Опыт подобных экспериментов в других странах показывает, что опасаться наплыва иностранцев с Востока в страны Восточной Европы по большому счету не стоит – они предпочитают более благополучные государства западнее реки Одер, а также те страны, где имеется компактное расселение соплеменников. Ни к тем, ни к другим Латвия не относится. Но убедить в этом большинство латвийских парламентариев не удалось. Проблема, однако, состоит в другом. Главным потребителем продукта являются отнюдь не россияне, как многие думают, - им по большому счету нужна только гарантия безопасности для себя и своей семьи в виде вида на жительство (ВЖ), но они не настроены на эмиграцию и даже на длительное проживание за границей. Главные потребители – это пакистанцы и китайцы, которые готовы платить большие деньги за право жить в благополучных странах и которые, кстати, почти не селятся в новых государствах ЕС. Для этой категории фактор постоянности имеет принципиальное значение – такова восточная ментальность, - поэтому ее представители предпочитают переплачивать или годами ждать получения ПВЖ, например, в Канаде или в Болгарии. Латвийские законодатели, таким образом, вывели свою страну на сложившийся рынок, не проанализировав его, как следует. В итоге вместо денежного потока, грозившего обрушиться на Латвию, они создали в перспективе небольшой ручеек. Этот ручеек имеет все шансы быть перекрытым могучей плотиной в виде Правил Кабинета министров, принятых недавно в связи с поправками в Закон об иммиграции и обязательными для исполнения работниками консульских учреждений Латвии за рубежом. Эти правила подразумевают довольно сложную процедуру оформления, которая вряд ли будет под силу рядовому иностранцу без предварительного консультирования со специалистом.
Например, кандидату на вид на жительство придется вспомнить, не только то, не состоит ли он в какой-либо террористической организации (что актуально сегодня, к сожалению, для любой страны), но и то, не была ли у него просрочена ранее шенгенская виза в период нахождения за рубежом, оплатил ли он все административные штрафы, если таковые были на него наложены ранее в странах Шенгена, например, за нарушение ПДД и т.д. Вид на жительство не может быть выдан лицу, находящемуся на государственной службе за рубежом, лицу, имеющему фиктивный брак, судимому по отдельным статьям и пр.
Таким образом, все не так радужно, как казалось. Очевидно, однако, лишь одно: для тех людей, которые уже задумывались о приобретении недвижимости в Латвии, новые поправки, безусловно, станут дополнительным и мощным стимулом. Тем не менее, нельзя полностью исключать прихода новых денег на рынок недвижимости со стороны этой категории инвесторов, проживающих, например, в СНГ.
Причем, скорее всего, инвестиционный капитал придет в сектор типового жилья – по оценкам экспертов Century21Baltwest, покупатели вида на жительство из России в большинстве своем предпочитают ликвидное жилье для сдачи в аренду, а не для личного проживания (а сегодня это как раз серийные квартиры). Как уже указывалось, большинство из них не интересуются Латвией как страной своего постоянного проживания, а готовы рассматривать инвестиции в латвийскую недвижимость как средство накопления капитала и путь к виду на жительство в Европе.
Приведет ли появление новых инвесторов к принципиальному увеличению спроса на рынке в ближайшие несколько месяцев? Скорее нет, чем да – по причинам, указанным выше – инвестиционный поток будет незначительным. Во всяком случае, до октября, когда пройдут парламентские выборы, на которых оппозиция имеет шанс придти к власти.
Определенным стимулом к увеличению спроса на недвижимость является также снятие в мае 2011 г. ограничений для иностранцев – граждан ЕС на приобретение сельскохозяйственных и лесных угодий. Определенные ограничения для граждан и организаций ЕС действуют до этого времени и в отношении земли в городах. Многие эксперты считают, что после снятия ограничений через год земельный рынок станет ликвидным и быстрорастущим. Вполне возможно, что они и правы, но, как показывает практика, сегодня инвесторы смотрят не на снятие тех или иных ограничений на приобретение активов, а на перспективы внутреннего спроса и национальной экономики. А такие перспективы по-прежнему остаются не радужными. Внутренний спрос подрывается не только низким уровнем развития ипотечного рынка, или ошибками в политике привлечения иностранных инвесторов, но и вообще низким уровнем жизни большинства населения страны. И этот уровень, несмотря на заверения правительства, продолжает ухудшаться. Уровень реальной безработицы составляет более 20%, о чем свидетельствуют данные бюро Eurostat. По этому показателю Латвия занимает второе место в Европе, пропустив вперед лишь Испанию с ее 19% безработных. По данным исследования ЕС «Жизнь в Европе», в Латвии самый высокий уровень бедности. Бедными признано 26% населения. В стране падает рождаемость и эмиграция. Валовой внутренний продукт по итогам первого квартала сократился на 6%. Осенью латвийцев ожидает еще один удар по карману – на 30% будут повышены коммунальные платежи, что приведет к еще большему обнищанию жителей. Все это говорит о том, что в ближайшее время уровень спроса на недвижимость останется примерно на том же уровне, что и сейчас. Следовательно, пока рынок будет колебаться на уровне 500-600 евро за квадратный метр жилой площади в серийных квартирах.
Возможно, некоторые изменения наступят в секторе курортной недвижимости и в секторе аренды. Эксперты наблюдают здесь некоторое оживление, но оно также носит сезонный характер: летом растет спрос на аренду дач в прибрежной зоне, равно как и спрос на покупку апартаментов и домов в Юрмале и Видземе. Это происходит каждый год, но существенных изменений на общий годовой уровень спроса не оказывает. Характерно, что рынок аренды торговых и офисных площадей, достигнув своей низшей точки в первом квартале текущего года, незначительно активизировался, что в центре города привело даже к небольшому повышению арендных ставок. В целом, можно сказать, что рынок аренды в целом в Риге стабилизировался на нижних уровнях – 5-12 евро за квадратный метр офисных площадей и до 25 евро за m2 торговых площадей в месяц.
Уровень цен в Юрмале держится для вторичного жилья на среднем уровне 2 евро за кв. м, новые проекты предлагаются по цене 3 000 – 4 евро за кв. м, но спросом такие объекты не пользуются. На курортах Видземе цены держатся на уровне 1 – 1 500 евро за кв. м в зависимости от качества жилья. Т.е. цены в этом секторе также стабилизировались и уже несколько месяцев остаются практически на одном уровне.
Остается сектор новостроек, в котором стоимость квадратного метра резко поднявшись за последние 10 месяцев, держится на уровне 1 000 – 1 2 евро за кв. м. В этом году ожидается введение в строй всего 400 новых квартир, что в 4,5 раза меньше, чем в 2009 году. Это создает определенные предпосылки для ценового роста. Однако следует иметь в виду, что более 20 домов – новостроек в Риге стоят пустыми и квартиры в них не реализуются, потому что себестоимость их строительства (а значит и стоимость кредитов) составляет сумму, которая не окупится при продаже по сегодняшним ценам. В какой момент банки примут решение о продаже заложенного у них имущества не известно. Тем не менее, стоит предположить, что любой, даже относительно массовый выброс на рынок этих квартир может на какое-то время привести к его пресыщению.
http://www.varianti.lv/nachalo/articles ... ?locale=ru
Очевидно, вартість робочої сили у них не нижча за наших гуцулів, а податки, я просто впевнений, платять значно більші, матеріали та єнергоносіі, також дорожчі.
Невже частка відкатів настільки значна?
То ми з вами повинні об"єднати зусилля, щоб позбавитись цієї статті у вашій собівартості!
|
|
Додано: Нед 01 сер, 2010 16:14
Что это за термин "піти в бетон", бетон это паропрозрачный материл мы о нем не говорим, и нет такого места для грибков как "кондиціонер", а есть ВЛАЖНЫЕ трубки, ВЛАЖНЫЕ фильтры(которые никто не меняет), и есть ВЛАЖНЫЙ бетон под покровом безумно примененных "новых" материалов. На счет мегаджоулей сами считайте, я так понял у вас в комнате воздуха не хватит чтобы передать этот мегаджоуль от батареи к стенам, о движении сред вы видимо никогда не слышали, есть еще понятие скорости теплообмена, так вот она пропорциональна КВАДРАТУ разности температур, так что передать я могу очень много и очень быстро, смотрите не обожгитесь...
Додано: Нед 01 сер, 2010 16:21
Якщо комусь це цікаво , то можемо прослідкувати еволюцію Андрія_в до Прожектора. Зявився цей хлопчик на валютній гілці , а так як якимись знаннями особо не виділявся , то тихенько почав писанину про все і одночасно ні про що . З одного боку він писав про гаплик країні , з другого розповідав про укріплення гривні . Прийшов серпень 2009 , хлопчик побачив , що тих хто розповідає про гаплик красивіше від нього море , а гривня вже точно не досягне 7,60 , то вирішив він перекваліфікуватись в будівельники . Спочатку почав всіх повчати в собівартості і традиційному будівництві , так як тут в нього знань ще менше ніж в економіці , обкакався досить швидко і вирішив позиціонувати себе як головного знавця передових технологій , про які він прочитав в інтернеті + чув що дуже багато будиночків на Американському материку так побудовані , знайшов він собі супротивника в моєму лиці , бо без противника він взагалі ноль , своїх то думок не має , а обгадити чужі - раз плюнути . Пройшло кілька місяців і здалось йому що дійшов він до своєї вершини популярності , аж тут злі модератори взяли і викинули його з форуму . Побідував він секунд 30 і знову зявився під іншим ніком , вже не памятаю під яким , бо був практично відразу й там забанений , але в кінці кінців зявився прожектор . Здавалось би от воно , ще трохи і прийде море щастя , але спроба вести дискусію гугль-мана і людини яка роками будує - не вдалась , непрофесіоналізм відразу й почав вилазити . Емоційні викрики проти всього звичайно подобались таким як він сам люмпенам і вони по мірі сил його підтримували , але навіть люмпен-підтримка має свої межі . Думаю після того , як всі побачили , що панацея яку обіцяв цей хлопчик в вигляді сендвіч панелей в будівництві вже давно використовується і точно не приведе до обвалу , йому прийдеться швиденько шукати якісь нові теми , або очікувати нових слухачів які його ще не чули.
Додано: Нед 01 сер, 2010 16:39
Что значит каши масло не испортишь? Это вы сами придумали? Выносите свой бетон ЗА паробарьер и тогда можно говорить о эквивалентности схем, а сейчас извините весь ваш бетон работает как губка для воды, или кладите целлофановую пленку под гипсокартон или идите н х--й с своим пенопластом, тут извините третьего не дано. Выдрал из мерседеса коробу-автомат и пытается прикрутить ее в запорожец, говорит осваиваем новые материалы, ну-ну.
Додано: Нед 01 сер, 2010 16:44
budivelnik
О, хорошо, что опять я Вас поймал на сайте. 
У меня знакомый из США приехал, рассказывал, как там строятся вот эти коттеджи, двухэтажные дома, которые мы все не раз видели в американских фильмах. На все США существует примерно 800 - 1000 проектов этих коттеджей, которые являются разборными панельными, как конструктор.  Они хранятся на складах, причем на самых больших есть в ассортименте примерно 500 После получения заказа выезжат бригада с панелями на объект, и в течении недели из панелей возводят "конструктор", т. е. особняк. И коробка готова за это время.
А кирпичный дом заказывают себе очень богатые люди, которых из 1 000 существующих вариантов ничего не устраивает, и им нужно построить что-то уникальное или большое... Может, причина дороговизны в том, что у нас цена рабочей силы (строителей) ну не так уж далека от европейской? Как Вам кажется, такое внедрить у нас возможно?
Додано: Нед 01 сер, 2010 16:47
Строитель, будешь моим личным летописцом, разрешаю 
Только непривирай много)))
Додано: Нед 01 сер, 2010 16:56
Пока будут вот такие "строители", нет. Им проще впарить клиенту непотреб, с нарушением всех законов строительства и физики. Они соблюдают только один раздел снипов - главное, что бы на голову жильцу ничего не упало и здание не завалилось, остальное побоку. И побоку из-за двух причин. Из-за того, что экономят на всем, для получения сверхприбыли, и из-за банальной неграмотности.
Додано: Нед 01 сер, 2010 18:00
Тих хто слідкує за моєю дискусією з мальборо , попереджую відразу , що мальборо не є людиною з будівельною освітою , але має непогано розвинуте аналітичне мишлення , що дозволяє йому швидко , хоча й поверхнево розбиратись в питанні , але мізерність знань самого предмету не позволяє йому вникати в суть питання . Для мальборо пояснюю : При використанні в якості утеплювача матеріалу з відкритими порами до якого відноситься й мін вата , обовязково потрібен гідробарєр з зовнішньої сторони і паробарєр з вутрішньої , гідробарєр не позволяє волозі проникати в утеплювач , паробарєр позволяє волозі яка все таки попала в утеплювач вийти з нього в вигляді пари . Так як пінопласт сам по собі є гідро-паро- барєром , він не проникний для вологи в будь якому стані , то якоїсь потреби відділяти його від бетону - не має . Розраховувати що якась кількість надлишкової вологи буде виведенна через стіну як мінімум наївно , по тій простій причині , що з допомогою вентиляції цей процес пройде як мінімум в 500-1000 разів швидше . З іншого боку бетонна стінка яку я ввів в сендвіч панель використовується з двома призначеннями 1 Підвищення міцності і надійності конструкції 2 За рахунок ваги , використовується як пасивний акамулятор тепла і вологи в приміщенні . Суть роботи цього акамулятора полягає в слідуючому Внаслідок тривалого підтримання потрібного мікроклімату в приміщенні температура і насиченість вологою в стіни дорівнюють температурі і вологості повітря . Якщо внаслідок відключення теплозабезпечення чи якоїсь іншої проблеми - прорвалась труба і залила приміщення водою - температура чи вологість повітря зміняться , то величину цієї зміни візьме на себе стіна і буде втягувати , або віддавати вологу або тепло , чим зменшить вплив аварії . Таким чином , ще раз наголошую 1 Сендвіч панелі використовувались , використовуються і будуть використовуватись в будівництві 2 Сама конструкція сендвічпанелі залежить від того , де ця панель буде використовуватись і які критерії найбільше чи найменше впливають на кінцевий розрахунок Для космічної ракети - наприклад головне вага , теплостійкість , міцність , діапазон робочих температур Для житлового будинку - ціна - в першу чергу , всі остальні параметри на кілька порядків менш важливі , внаслідок того що наприклад діапазон робочих температур мінус 50 плюс 50 , замість мінус 240 плюс 3000 у ракети
Додано: Нед 01 сер, 2010 18:16
Можна , але тільки у випадку , коли буде масовий попит. Масовий попит може зявитись тільки тоді , коли відчутною стане різниця в ціні , а різниця в ціні відчутною стане тоді , коли подорожчає вартість людської праці . При низькій вартості людської праці сьогодні економія на квадратному метрі становить приблизно 500 грн , на запитання чому , відповідь проста Це вартість перетаскування-переміщення вручну додаткових 2 000 кг які виникають як різниця між вагою щитових конструкцій і традиційних цегляно бетонних будівельних матеріалів з місця на місце , щоб отримати будівельну конструкцію. Як тільки вартість робочої сили підніметься в рази і різниця на кв м буде становити так як на заході 30-40% , тобто 2000 - 2500 грн на квадрат в сьогоднішніх цінах , тобто квадрат стандартної технології буде коштувати наприклад 6000 грн , а по щитовій - 3500-4000 , так відразу і буде реалізована описана Вами технологія.
Додано: Нед 01 сер, 2010 18:48
Да, в вашем случае если бетона у вас всего 15 см, а пенопласт толще 2 см, то таки да, бетон будет сухим, роса у вас действительно не выпадет на переходе будет более 10 градусов, но если стена будет обычной кирпичной, а пенопласт тонким, то все будет, как я описал с грибками и плесенью. На счет аккумулятора тепла и влажности это я поржал, спасибо. Мне кажется вы так и не поняли сути Канадского дома, и уперлись в эти щиты и каркасы, а суть как раз в том самом целофане по гипсокартоном, дальше может быть и ваш бетон и любая другая дешевка. Массовая не распространенность этой технологии у нас, именно в проблеме отопления, ну нельзя целлофановый пакет греть нашими печками это вредно для здоровья. Да, дом дешевый, но оборудование для воздухоподготовки занимает пол подвала и стоит как новый мерседес. Вы пытаетесь доказать обратное, удачи вам в этом, пусть глупые люди живут в ваших творениях, мне такое счастье не нужно.
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
