Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Никаких антипузырей там не было и в помине. Были сбалансированные цены на недвигу, как и должно было быть.
Как гарачие пиражки они не раскупались, соответствовали здравому смыслу и чтоб купить пересичному, надо было тоже работать и зарабатывать. Но не было "левых" кредитов! И это правильно.

точнее говоря, кредитов вообще не было. по крайней мере они не были доступны человеку, имеющему средний доход. именно рост кредитования раздул ценовой пузырь. теперь он снова сдувается, но с поправкой на жадность тех, кто "влез в бетон".

и я бы не стал рассчитывать на одномоментный обвал на десятки процентов - жадность она никуда не девается, а бетон не так много просит есть, чтобы терять на нем десятки килобаксов.

типичная логика - "терять десятки килобаксов", потому что куплено было на "пузыре".
Страницу назад Оператор БД приводил пример как по той же причине, не желая уступить 1000 у.е. продавец через несколько месяцев выставляет квартиру по цене еще ниже, чем предлагали.

@бетон не так много просит есть@ - а коммунальные услуги оплачивать не нужно? Или это не так много?

Это был антипузырь.. Дома продавались вдвое-втрое дешевле себестоимости..

О какой себестоимости идёт речь? Такие цены возможны при массовой эпидемии или в войну.

Наша песня хороша - начинай сначала.
Тут уже Конрад Карлович рассказывал про себестоимость хруща применительно к современным условиям

Июль преподнес аналитикам рынка неожиданный сюрприз: активность строительных компаний в жилищном сегменте снизилась.
Хотя многолетняя практика, да и логика строительного бизнеса показывает, что именно летние месяцы должны быть наиболее продуктивными у домостроителей. Анализ же складывающейся ситуации свидетельствует об ином: если в мае текущего года нами фиксировалось 467 объектов, находящихся в стадии производства строительных работ и в стадии «нулевого цикла», то уже в июне таких объектов стало 316. В июле их стало уже 243, при этом существенно уменьшилось количество новых, «задельных» объектов – даже в регионах, где из года в год наблюдалась высокая строительная активность. Такими регионами традиционно являются Киев и центральные области, Львов и Западная Украина, весьма активно начали нынешний строительный сезон Одесса и Таврия, Харьков и Слобожанщина. Снижение активности отмечено большое, в некоторых регионах – почти в два раза. Почему это происходит? Ответ, скорее всего, нужно искать в необходимости довести начатые ранее объекты до логического завершения в условиях, когда инвестирование в новые проекты происходит в малых объемах.

И неудивительно. Падают продажи - падают объемы строительства. Прямая зависимость. Скоро все замрет в ажидании чуда(аживления). Но его не последует, по причине найбанальнейшей в мире - грошей нэма.

Денег много (см размер депо в укр банках), но пока не кредитуют, боятся.

Почему не кредитуют? Кредитуют! И не боятся, а наконец-то трезво взвешивают риски. Только риски в Украине высоки. Особенно на переоценённую недвижимость.

Если все баятся нужно покупать.

Все могут бояться ещё несколько лет. Цены за это время могут снизиться в 2-3 раза. Зачем покупать?

Да и еще напомню... После кризиса 1998г.. Все в панике начали накапливать сбережения.. И к 2002. рост достиг критических точек.. А в 2003 лопнул пузырь накоплений.. Тогда в России около 400 млрд накопили... Сейчас уже тоже цифра немаленькая..

Да, доля сбережений в кризисные времена растёт. Но чтобы накопить необходимые объёмы, нужны источники немалых доходов. В 2002-ом газ стоил $50, локальный экономический кризис закончился, внешнеэкономическая конъюнктура была благоприятной. Как будет теперь?

Денег много (см размер депо в укр банках), но пока не кредитуют, боятся.

Почему не кредитуют? Кредитуют! И не боятся, а наконец-то трезво взвешивают риски. Только риски в Украине высоки. Особенно на переоценённую недвижимость.

Если все баятся нужно покупать.

Все могут бояться ещё несколько лет. Цены за это время могут снизиться в 2-3 раза. Зачем покупать?

Основной ответ дан выше, все дело в Бене и его зеленом станке.

А кредитуют или нет. я не застал времен 1999-2003 но мне кажется тогда не кредитовали а цены пошли в рост.
Смотрите за амер фондовым рынком, обновим хай, значит пора покупать, не факт что сразу начнет расти но дешевле сильно не будет.

А тут спор не заканчиваеться.. Внесу и свою лепту.. Думаю обьективную..
2010г это последний год сильного бакса, дальше пойдет девальвация.. Гривну придется держать 2 руками от укрепления выбрасывая порции бумаги на рынок.. Пойдет инфляция.. Как вариант для борьбы с ней придется укреплять гривну.. Все это уже мы проходили..

Дальше в развитых странах доходы от аренды недвижки упали до 2%.. Ставки в США вы все знаете.. Думаю доходности 5 % им достаточно.. Т.е. при стоимости обьекта 50000 достаточно аренды 1650 грн.. Это касается конечно только очень ликвидного и нового жилья в крупных городах преимущественно в западной части.. Но деньги пойдут, это закон сообщающихся сосудов..

Дальше Россия.. Там у населения огромные накопления, которые не пострадали практически в 2008г.. Ставки в банках упали до 6-7% в рублях и это сроки на год и выше.. Доходность по жилью там на уровне 5% сейчас... Русские в отличае от иностранцев нашего рынка не бояться.. Крым и другая недвижка возле моря приоритет, так как когда живешь в тайге 40 лет, как ни крути к пенсии тянет к морю..

Вообщем мой вывод такой.. Осталось месяцев 6-7 на покупку.. Спекулянты врядли будут продавать пока цены не вернуться на уровень 2008г.. Это конечно неправильно, но часть нашего упертого менталитета.. Поэтому надежда, что кто то начнет продавать наследство, кому то срочно понадобятся деньги.. Вообщем надо искать такие варианты.. Пока покупателей с деньгами немного, думаю можно будет найти хорошие варианты с доходностью до 10%..
Вот такие вот мысли.. И советую все таки задуматься о покупке или постройке дома, особенно для тех кто хочет иметь много детей... Это вечная ценность.. А кому надоела загазованность большого города, то у нас возле моря инфраструктура почти не развита.. Знакомые продали несколько квартир и на 2 семьи отгрохали отличный комплекс возле моря.. Был у них в этом году очень довольны.. Даже помолодели как-то.. Так, что не бойтесь что то менять.. Главное не сидеть на месте и не ждать халявы..

Север, а как стыкуются ваши тезисы о конце эпохи доллара, инфляции в США и ставках 5% доходности (я так понимаю, речь идет об ипотеке?). И кто тогда будет давать США в долг при инфляции, а если будут, то под какие проценты?

Тезис про то, что спекулянты не будут продавать пока цены не вернутся на уровень 2008 года - это как понимать вообще Если спекулянты накупили евро по 12 гривен, то они что, держат его пока он снова не станет 12? Или спекулянтам-инвесторам по недвижимости деньги вообще не нужны? У многих из них нет кредитов?

По поводу росиян - тоже как то не клеится. У них, как и у нас работает принцип 98-2, не так как в цивилизациях 80-20. То есть, 2% населения владеют 98% богатства страны и наоборот. И эти 2%, у которых триллионы рублей покупают недвижимость в Испании, Турции, Чехии и т.д. и т.п., на Крым смотрят не в самую первую очередь. Полагать, остальные 98% росиян типа работяг с Норильска продадут свои квартиры там и приедут покупать в Крыму - как то не очень верится что такое возможно массово. И потом, люди песионного возраста боятся таких вещей. Они скорее останутся в своих сибирях доживать век.

С последним тезисом согласен Если что-то не устраивает, - надо менять ситуацию и не ждать. Поэтому в обозримом будущем 1-2 года - только вниз. А баксу и другим валютам ничего не сделается, если нет войны и ЦБанки четко выполняют свою функцию, то любая ден. единица будет стоить именно такое кол-во товара, которое соответствует рыночным условиям, и говорить что стоимость денег -> 0 просто неправильно.

А кредитуют или нет. я не застал времен 1999-2003 но мне кажется тогда не кредитовали а цены пошли в рост.

Массовое кредитование начинается только на стадии активного роста цен ( в Украине 2006-08 ) и явлается индикатором перегретости рынка.

Смотрите за амер фондовым рынком, обновим хай, значит пора покупать, не факт что сразу начнет расти но дешевле сильно не будет.

Вы говорите о жилье?

St/2
Нет денег в банках на выдачу ИПОТЕКИ и даже кредитов на Авто. Ибо то что есть это все короткая ресурсная база . Максимум год. 1 ЗОЛОТОЕ правила банкира знаєте? Cрок пасивов должен быть не меньше за срок активов. То есть взяли на 1 год депо могут дать ипАтеку на 1 год. Или 2 раза по полгода. НО не на 20 и ДАЖЕ не на 5 лет. Наши банки этого правило видать не знали. И поэтому у них осенью 2008 года наступила такая .опа. Только благодаря рефу как то удалось избежать ихнего краха.накололись и поэтому у них такой ступор. Выйдут конечно, Но той ипАтеки котора. Вот когда в их депозитном портфеле появятся хотя бы 70 % депо сроком более 10 лет,тогда можна сказать что у банков много денег. Плюс в банках далеко не все переоценено и под это не сформированы резервы. Уровень безнадежных кредитов достигает 50 % и выше. А в статистике НБУ рисует "только" 10 %. Единственный их возможный ресурс -заимствование из вне на срок более 10 лет. Ибо в Украине таких они еще скоро не увидят.

Правильно глаголите о разрывах (гэпах) по срокам между активами и пассивами у банков. Да, системе удалось отскочить в 2008, не знаю насколько благодаря рефу, или, может быть, запрету на досрочное снятие депо, но не в том суть...
Во всех цивилизованных странах есть длинный ресурс (и это никак не депо) - это пенсионные деньги. Я не совсем понял что вещал Север относительно отсутствия пенсий в Штатах, но дешевизна их ипотеки и ейная эффективность объясняется именно наличием длинного ресурса в виде пенсионных накоплений (через негосударственные пенсионные фонды). ну, может, ещё и ресурс по медстраховкам используется, но наверняка не в таких масштабах.
Была у нас видимость пенсионной реформы, но... тут ваще как бы Пенсфонд не накрылся