Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Небольшие поправочки


http://fotohost.org/images/a1e89760-182kB.jpg

Выглядит логично, через пару лет цены на жилье с вашей кривой таки пересекутся.

Выглядит логично.. Но если взять с 95-го года то все будет абсолютно другое.. Цифры тасовать можно как угодно.. На то они и цифры..

C 95го брать не надо.
В 98м был кризис и после кризиса просадка цен на недвижимость показала реальную поддержку внутри страны.

Это был антипузырь.. Дома продавались вдвое-втрое дешевле себестоимости.. Со дна любого антипузыря вести любые расчеты бессмысленно.. Я же не предлагаю с 98-го брать.. Не поленитесь посчитайте разные периоды, если конечно вам нужна обьективность..
То Тугарин
Ну так а я очем.. Есть накопления-есть пенсия..

Никаких антипузырей там не было и в помине. Были сбалансированные цены на недвигу, как и должно было быть.
Как гарачие пиражки они не раскупались, соответствовали здравому смыслу и чтоб купить пересичному, надо было тоже работать и зарабатывать. Но не было "левых" кредитов! И это правильно.

При том мы объективность в США УЖЕ! наблюдаем по 350-400 долл/метр на вторичке.

Ну ну.. Тогда ждите.. Есть две народные мудрости под лежачий камень вода не течет и если долго сидеть на берегу реки то когда нибудь мимо проплывет труп твоего врага.. Думаю если вы суперудачливы в жизни то можно сидеть и ждать и надумывать.. Мысли ведь материальны..

Ну сидим ждем трупа по большому счету.

Tugarin Zmej

Спасибо за уточнение. Я это и хотел донести. Что нужен длинный кредитный ресерсур. Что это будет . Или пенсионные счета . Или депозиты НЕ важно. Кстати гдето проскакивала инфа что в Германии популярны именно длительные депозиты.

В германии как и во всей Европы живы традиции депозитов, а вот в штатах больше развита система секьюритизации, то есть не кредиторы отдают свой ресурс посреднику (банку), а тот уже распределяет по экономике, а на оборот, позичальнык выпускает долговую ценную бумагу (облигацию) и уже с рынка привлекает капитал. Амер система эффективна в моменты роста, а европейская в кризис.
Я про другое , если зайдет в укру горячий капитал, к примеру 10 ярдов от строительной ТНК, они смогут по 300 дол метр строить (без учета земли). построят несколько десятков ярдов соберут сливки и уйдут....
Или наоборот, какой небуть Сити получит от станка те же 10 ярдов под 0,25%, застрахуют за пару процентов от локальных дефолтов и вольют в укр дочку, которая раздаст все под 10% цены не вырастут?

Вопрос в ликвидности денег в системе, система полна денег, хомяки зажимают, ставки плинтусовые, решат необходимые проблемы и выплеснут на рынок капиталы.

По средним з/п и их уменьшением, низких пенсий что-то не видно, что система переполнена деньгами.
Вижу, что система переполнена долгами.

А кредитуют или нет. я не застал времен 1999-2003 но мне кажется тогда не кредитовали а цены пошли в рост.

Старт роста цен произошел в феврале-марте 2002, четко помню, т. к. плотно был в теме и имел неприятности с продавцом кое какой недвиги, который, взяв задаток, пытался съехать со сделки по оговоренной цене. До января 2002 цены лежали в ауте после событий 1998 г.

Это как раз и были нормальные цены очищенные кризисом от всякой "грязи". Сейчас новый кризис по новому начинает "чистить" и убирать мусор. Ждем трупа.

St/2
Два заблуждения . Система полна деньгами. Это СОВЕРШЕННО не так. Второй момент. Какой то сити мог получить под 0,25 и 2 года назад и 5 лет назад. Японский ЦБ роздвал всем желающим. Вопрос почему не брали и почему не вкладывали. Ответ потому что риски заоблачные. Второй момент почему у него не получиться вложиться в украинскую дочку. В стране отсутсвует платежеспособный заемщик в том обьеме какой нужен, И слой платежеспособного заемщика продолжает сокращаться. Вместе с пузырями на рынке недвижимости сдувается пузырь на рынке труда. Так что если какой то сити захочет подарить 10 ярдом нашему народу безвозмездно-милости просим

В системе денег валом, можете по балансам ЦБ пробежаться.
То что качественных заемщиков нет, правы 100%, но вопрос в страховке риска и бонусах.
Для справки, страховка от дефолта укры стоит меньше 5% в год, почему бы не налить Банку Киев, а он в ипотеку?
Дело в том, что все боятся и загребают все в матрацы)
Но страх имеет свойство со временем притупляется, а жадность не имеет границ)))

5 % процентом страховки-это сейчас. Когда она НИФИГА не означет только индикатив. Второй уже наливали начиная с 2003 года. ИМЕННО 2003 года. Только сначала наливали через синдикаты, а после 2005 (покупки Аваля) начали более массово через дочки. Страх притупляется. И как лубит повторят один тип "і це добре". Но придет осень и все станет на свои места. Вот чувствую что интересные моменты уже близко. . Пока в мире ситуацию спасал не БЕН а дядя ЛЯО. Посмотрим что будет во время проблем у дяди ЛЯО.

Сейчас мы плотно подключены оптоволокном к финансовым рынкам, и макс задержка это месяцев 6, вопрос от когда, август - ноябрь?
Дядя ЛЯО это раб мировой буржуазии, в феврале - марте отказался покупать трежурки а полез в медь. Джентельманы из Лондонского Сити сделали ускоглазых на рынке металлов, май июнь покупали исправно, в июле опять показывают характер. Думаю им указывают на ихне место. Кроме Китая в азии достаточно людей готовых трудится за 2 доллара в сутки.
Но это мы отдалились.
Рынки близки к окончании коррекции (не полноценной второй волны (хотя по евро четко вышло)), если не случится Ужас Ужас этой осенью - зимой будет дно, хотя мне тяжело говорить о просадке, может 5% а может и 45%

Подключи свое оптоволокно еще и к РН. Прозреешь реально!
Вторая волна еще не начиналась.

Это как раз и были нормальные цены очищенные кризисом от всякой "грязи". Сейчас новый кризис по новому начинает "чистить" и убирать мусор. Ждем трупа.

может быть, однушка на районе в тот период стоила у нас около 10 куе, сдать - где-то 50 уе + коммуналка, т.е., с учетом издержек, хата отбивалась минимум лет за 20...

А тут спор не заканчиваеться.. Внесу и свою лепту.. Думаю обьективную..
2010г это последний год сильного бакса, дальше пойдет девальвация.. Гривну придется держать 2 руками от укрепления выбрасывая порции бумаги на рынок.. Пойдет инфляция.. Как вариант для борьбы с ней придется укреплять гривну.. Все это уже мы проходили..

Дальше в развитых странах доходы от аренды недвижки упали до 2%.. Ставки в США вы все знаете.. Думаю доходности 5 % им достаточно.. Т.е. при стоимости обьекта 50000 достаточно аренды 1650 грн.. Это касается конечно только очень ликвидного и нового жилья в крупных городах преимущественно в западной части.. Но деньги пойдут, это закон сообщающихся сосудов..

Дальше Россия.. Там у населения огромные накопления, которые не пострадали практически в 2008г.. Ставки в банках упали до 6-7% в рублях и это сроки на год и выше.. Доходность по жилью там на уровне 5% сейчас... Русские в отличае от иностранцев нашего рынка не бояться.. Крым и другая недвижка возле моря приоритет, так как когда живешь в тайге 40 лет, как ни крути к пенсии тянет к морю..

Вообщем мой вывод такой.. Осталось месяцев 6-7 на покупку.. Спекулянты врядли будут продавать пока цены не вернуться на уровень 2008г.. Это конечно неправильно, но часть нашего упертого менталитета.. Поэтому надежда, что кто то начнет продавать наследство, кому то срочно понадобятся деньги.. Вообщем надо искать такие варианты.. Пока покупателей с деньгами немного, думаю можно будет найти хорошие варианты с доходностью до 10%..
Вот такие вот мысли.. И советую все таки задуматься о покупке или постройке дома, особенно для тех кто хочет иметь много детей... Это вечная ценность.. А кому надоела загазованность большого города, то у нас возле моря инфраструктура почти не развита.. Знакомые продали несколько квартир и на 2 семьи отгрохали отличный комплекс возле моря.. Был у них в этом году очень довольны.. Даже помолодели как-то.. Так, что не бойтесь что то менять.. Главное не сидеть на месте и не ждать халявы..

Север, а как стыкуются ваши тезисы о конце эпохи доллара, инфляции в США и ставках 5% доходности (я так понимаю, речь идет об ипотеке?). И кто тогда будет давать США в долг при инфляции, а если будут, то под какие проценты?

Не конец эпохи доллара, а конец эпохи сильного доллара.. Соотношение ВВП и долг слишком большие и их надо выравнивать... ДУмаю на пике паники в 2016г-2017г примерно доходность по трежуркам будет доходить до 10%.. вот когда увидите эту цифру знайте, что новый кризис близко.. И начинайте запасаться баксом..

Спасибо за совет Думаю, что 10% доходности ждать не придется, их просто не будут покупать (особенно 30-ти летние). ВВП/долг США меньше, чем в Японии, а посмотрите на йену.

Штаты скорее ждет судьба Японии, или мир кардинально изменится. Но чтобы тупо девальвация доллара или инфляция в США на уровнях выше 5% в год - в это не верю. История повторяется, посмотрите что было в США после великой депрессии, инфляция или дефляция? И как соотносится уровень госдолг/ВВП к инфляции.

В Японии другой случай, там внутренние долги.. А покупать будут.. Пока есть ФРС и существующая система определения цены на бирже покупать будут то что им надо..

Это как раз и были нормальные цены очищенные кризисом от всякой "грязи". Сейчас новый кризис по новому начинает "чистить" и убирать мусор. Ждем трупа.

может быть, однушка на районе в тот период стоила у нас около 10 куе, сдать - где-то 50 уе + коммуналка, т.е., с учетом издержек, хата отбивалась минимум лет за 20...

Вы могли отбивать сколько угодно.
Но реальный период окупаемости был намного меньше.

Tugarin Zmej

Спасибо за уточнение. Я это и хотел донести. Что нужен длинный кредитный ресерсур. Что это будет . Или пенсионные счета . Или депозиты НЕ важно. Кстати гдето проскакивала инфа что в Германии популярны именно длительные депозиты.

В германии как и во всей Европы живы традиции депозитов, а вот в штатах больше развита система секьюритизации, то есть не кредиторы отдают свой ресурс посреднику (банку), а тот уже распределяет по экономике, а на оборот, позичальнык выпускает долговую ценную бумагу (облигацию) и уже с рынка привлекает капитал. Амер система эффективна в моменты роста, а европейская в кризис.
Я про другое , если зайдет в укру горячий капитал, к примеру 10 ярдов от строительной ТНК, они смогут по 300 дол метр строить (без учета земли). построят несколько десятков ярдов соберут сливки и уйдут....
Или наоборот, какой небуть Сити получит от станка те же 10 ярдов под 0,25%, застрахуют за пару процентов от локальных дефолтов и вольют в укр дочку, которая раздаст все под 10% цены не вырастут?

Вопрос в ликвидности денег в системе, система полна денег, хомяки зажимают, ставки плинтусовые, решат необходимые проблемы и выплеснут на рынок капиталы.

По средним з/п и их уменьшением, низких пенсий что-то не видно, что система переполнена деньгами.
Вижу, что система переполнена долгами.

Сорри за грубость, но Вы еще по мусорным бачкам пройдитесь посмотрите какое люди пиво пьют и чем закусывают, что бы оценить рынок недвижимости и денежные агрегаты мировой экономики.
Отличайте реальный сектор от нереального (финансового), так паследний затушкова деньгами по самые уши, но они боятся до колек в почьках отдать деньги комуто, кто у кормушки отдает в ОВГЗ, зная что НБУ пальет рефу (ставка то в + получится), кто по дальше просто в сертификаты вкладывает, а совсем слабые зализывают раны. Но денег немеряно, вкладывать страшно.
Да и с каких пор пенсионеры и получатели средних ЗП формируют спрос на недвигу?

St/2
Тоже ставлю на осень Только вот только думаю что єто будет только локальное дно. Не все так просто будет как 20 лет назад . Стату можно наросивать (дорисовать) любую. Но это так к слову. Меня больше интеесует вот такой вопрос. Допустим какой то СИТИ все таки решился вложиться сюда. Купил страховку и начал предлагать деньги нашим банкам под 7-8 % в баксах. Вопрос как банки смогут роздать деньги под 10 % годовых если риск НЕВОЗВРАТА как показывает практика может достигать более 50%. Вопрос кто застрахует банкам эти риски.

Тут нужно немного понимать как работает банк.
К примеру привлек банк кредит от зарубежной мамки 1 лям под 7% (0,5% + 5% страховки + немного заработать). Сколько он может выдать кредитов, 1 лям? Неа, если все заемщики хорошие (а это всего лишь стата которую легко можно нарисовать) то выдать он может 5, а то и 10 лямов (точно не знаю какие сейчас нормы обязательных резервов, да и от валюты и строков зависят).
Ну допустим раздал 5 лямов под 10%. Спустя год от заемщиков накапало 500 тыщ процентов, а вернуть нужно только 70 тыщ за кредит от мамки. Вот такой вот бизнес. Потому заход нескольких ярдов с целью кредитовать за год взвинтят рынок без проблем, и даже на риски смотреть не будут.

St/2
Два заблуждения . Система полна деньгами. Это СОВЕРШЕННО не так. Второй момент. Какой то сити мог получить под 0,25 и 2 года назад и 5 лет назад. Японский ЦБ роздвал всем желающим. Вопрос почему не брали и почему не вкладывали. Ответ потому что риски заоблачные. Второй момент почему у него не получиться вложиться в украинскую дочку. В стране отсутсвует платежеспособный заемщик в том обьеме какой нужен, И слой платежеспособного заемщика продолжает сокращаться. Вместе с пузырями на рынке недвижимости сдувается пузырь на рынке труда. Так что если какой то сити захочет подарить 10 ярдом нашему народу безвозмездно-милости просим

В системе денег валом, можете по балансам ЦБ пробежаться.
То что качественных заемщиков нет, правы 100%, но вопрос в страховке риска и бонусах.
Для справки, страховка от дефолта укры стоит меньше 5% в год, почему бы не налить Банку Киев, а он в ипотеку?
Дело в том, что все боятся и загребают все в матрацы)
Но страх имеет свойство со временем притупляется, а жадность не имеет границ)))

5 % процентом страховки-это сейчас. Когда она НИФИГА не означет только индикатив. Второй уже наливали начиная с 2003 года. ИМЕННО 2003 года. Только сначала наливали через синдикаты, а после 2005 (покупки Аваля) начали более массово через дочки. Страх притупляется. И как лубит повторят один тип "і це добре". Но придет осень и все станет на свои места. Вот чувствую что интересные моменты уже близко. . Пока в мире ситуацию спасал не БЕН а дядя ЛЯО. Посмотрим что будет во время проблем у дяди ЛЯО.

Сейчас мы плотно подключены оптоволокном к финансовым рынкам, и макс задержка это месяцев 6, вопрос от когда, август - ноябрь?
Дядя ЛЯО это раб мировой буржуазии, в феврале - марте отказался покупать трежурки а полез в медь. Джентельманы из Лондонского Сити сделали ускоглазых на рынке металлов, май июнь покупали исправно, в июле опять показывают характер. Думаю им указывают на ихне место. Кроме Китая в азии достаточно людей готовых трудится за 2 доллара в сутки.
Но это мы отдалились.
Рынки близки к окончании коррекции (не полноценной второй волны (хотя по евро четко вышло)), если не случится Ужас Ужас этой осенью - зимой будет дно, хотя мне тяжело говорить о просадке, может 5% а может и 45%

Подключи свое оптоволокно еще и к РН. Прозреешь реально!
Вторая волна еще не начиналась.

Согласен на все сто, но будет она в 2014-15 годах, когда лопнет Китай.
Потому недвигу буду покупать по немногу)

Tugarin Zmej

Спасибо за уточнение. Я это и хотел донести. Что нужен длинный кредитный ресерсур. Что это будет . Или пенсионные счета . Или депозиты НЕ важно. Кстати гдето проскакивала инфа что в Германии популярны именно длительные депозиты.

В германии как и во всей Европы живы традиции депозитов, а вот в штатах больше развита система секьюритизации, то есть не кредиторы отдают свой ресурс посреднику (банку), а тот уже распределяет по экономике, а на оборот, позичальнык выпускает долговую ценную бумагу (облигацию) и уже с рынка привлекает капитал. Амер система эффективна в моменты роста, а европейская в кризис.
Я про другое , если зайдет в укру горячий капитал, к примеру 10 ярдов от строительной ТНК, они смогут по 300 дол метр строить (без учета земли). построят несколько десятков ярдов соберут сливки и уйдут....
Или наоборот, какой небуть Сити получит от станка те же 10 ярдов под 0,25%, застрахуют за пару процентов от локальных дефолтов и вольют в укр дочку, которая раздаст все под 10% цены не вырастут?

Вопрос в ликвидности денег в системе, система полна денег, хомяки зажимают, ставки плинтусовые, решат необходимые проблемы и выплеснут на рынок капиталы.

По средним з/п и их уменьшением, низких пенсий что-то не видно, что система переполнена деньгами.
Вижу, что система переполнена долгами.

Сорри за грубость, но Вы еще по мусорным бачкам пройдитесь посмотрите какое люди пиво пьют и чем закусывают, что бы оценить рынок недвижимости и денежные агрегаты мировой экономики.
Отличайте реальный сектор от нереального (финансового), так паследний затушкова деньгами по самые уши, но они боятся до колек в почьках отдать деньги комуто, кто у кормушки отдает в ОВГЗ, зная что НБУ пальет рефу (ставка то в + получится), кто по дальше просто в сертификаты вкладывает, а совсем слабые зализывают раны. Но денег немеряно, вкладывать страшно.
Да и с каких пор пенсионеры и получатели средних ЗП формируют спрос на недвигу?

St/2
Тоже ставлю на осень Только вот только думаю что єто будет только локальное дно. Не все так просто будет как 20 лет назад . Стату можно наросивать (дорисовать) любую. Но это так к слову. Меня больше интеесует вот такой вопрос. Допустим какой то СИТИ все таки решился вложиться сюда. Купил страховку и начал предлагать деньги нашим банкам под 7-8 % в баксах. Вопрос как банки смогут роздать деньги под 10 % годовых если риск НЕВОЗВРАТА как показывает практика может достигать более 50%. Вопрос кто застрахует банкам эти риски.

Тут нужно немного понимать как работает банк.
К примеру привлек банк кредит от зарубежной мамки 1 лям под 7% (0,5% + 5% страховки + немного заработать). Сколько он может выдать кредитов, 1 лям? Неа, если все заемщики хорошие (а это всего лишь стата которую легко можно нарисовать) то выдать он может 5, а то и 10 лямов (точно не знаю какие сейчас нормы обязательных резервов, да и от валюты и строков зависят).
Ну допустим раздал 5 лямов под 10%. Спустя год от заемщиков накапало 500 тыщ процентов, а вернуть нужно только 70 тыщ за кредит от мамки. Вот такой вот бизнес. Потому заход нескольких ярдов с целью кредитовать за год взвинтят рынок без проблем, и даже на риски смотреть не будут.

ну это Вы только одну сторону медали описали. а спроецируйте теперь ситуацию при невозврате 30-50% выданных кредитов... 100%-ное резервирование в таком случае как Вам улыбнется а это дополнительные 3-5 лямов... материнка закроет дочку, аль другой какой вариант предложите???