Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

По крайней мере складывается такое впечатление, что считаете... Дело в том, что на этом формуме периодически появляются персонажи, которые не говорят, ака Будивельнык "завтра будет дороже",
но своими постами косвенно именно это утверждают... Опять же, мотивы Будивельныка - понятны, мотивы таких людей - не всегда...

а какие у меня были мотивы говорить о падении в 2006-2007 году? работая в строительстве? просто для вас каждый, кто намекает о возможном росте (через месяц, год, два - неважно) - тот по определению предатель и идиот ну смешно просто))

когда человек утрачивает способность быть открытым для альтернативных идей и вариантов, перестает быть гибким - обычно это ведет к большим ошибкам. не идите за толпой (неважно, это толпа растишек или обвалистов), а старайтесь думать своей головой. если человек упорно верит в падение (или рост), он подсознательно утрачивает способность адекватно воспринимать факты, которые посягают на его точку зрение. в краткосрочной торговле это обычно ведет к большим убыткам (личный опыт). всегда старайтесь опровергнуть сами себя - только это может быть залогом объективного мышления. будьте готовы ошибиться - только это может помочь предотвратить эту самую ошибку.

мне лично все равно, будет дешеветь или дорожать. я хочу в следующем году купить хороший участок и построить дом (для себя). если с доходами будут проблемы - продам квартиру но, конечно, лучше за свои строить.

поймите, что рынок всегда наказывает самых трусливых и самых жадных. я вот знаю, что рынок вырастет (вопрос только когда и от какого уровня гг). потом упадет. потом опять вырастет. это природа вещей, ее не изменить. а вы думаете, что недвижимость не будет дорожать никогда?

Для начала - где я Вас или кого либо другого называл предателем или идиотом??!! Одни только такие обобщения делают любое Ваше сообщение эмоциональным и априори - голословным... Но ладно, проехали... дальше - где именно я утверждал, что "недвижимость не будет дорожать никогда"??? У меня не так много постов - легко проверить -я такого не утверждал и близко! Опять же - приписывая мне такие высказывания - Вы пытаетесь на моем фоне показаться более адекватным, что как минимум - некрасиво...
Для того, чтобы расставить все точки над И, изложу свою позицию по теме данного форума:
1. Во -первых я четко разделяю рынок б/у и новостроя
1а. Б/у, особенно хрущи, чешки и т.д. серьезно переоценены и будут дешеветь в ближайшие пару лет на 5-10% в квартал минимум - и это - если не произойдет обвала. В дальнейшем, цены должны устаканиться, как здесь уже не раз отмечали - при нормальном соотношении со средней з/платой.
1б. Новострои в ближайший год дорожать не будут, будут ли дешеветь - не знаю, возможно и нет - если у строителей хватит сил держаться на продажах немногочисленным аленям. Опять же, многое, если не все будет зависеть от общей ситуации в стране - а в этом вопросе я достаточно пессимистичен...
2. Причины, побуждающие меня писать на этом форуме:
Изначально, я зарегистриовался задолбавшись читать мантры Будивельныка о "себестоимости" и вечном росте недвиги. Так получилось, что я прекрасно знаю, как в Киеве формировалась "себестоимость" не самой недвиги, а её основной составляющей - стройматериалов - кирпича, цемента и т.д., поэтому в 30% рентабельности и даже 100% не верил и не верю.
Позицию Будивельныка - тоже прекрасно понимаю - человек пытается поддержать всеми доступными средствами свой бизнес. Остальные откровенные растишки - риэлторы или гореинвесторы застрявшие в бетоне..
Те кто оппонирует им - тоже имеют свой интерес - кто себе квартирку подешевле хочет прикупить, кто может и пучок - если сильно упадет - и это все понятно.
А из Вашего последнего поста - и Ваш интерес понятен: "хочу в следующем году купить хороший участок и построить дом (для себя)". Все четко и ясно, только вот это цепануло: "мне лично все равно, будет дешеветь или дорожать". Помилуйте, батенька - если Вы не Билл Гей-тсс - Вам должно быть не все равно, тем паче если "но, конечно, лучше за свои строить". То есть, свои накопленные есть - теперь бы молиться, что бы подешевело и их хватило. Но нет, Вы пишете, что "сейчас покупать не стоит, конечно же. следите за американскими фондовыми индексами, как годовые максимумы пробьют вверх (ну и цены на сырье, конечно же), через пару месяцев можно будет занятся неспешными просмотрами. как-то так" и "если когда-то будет 15-17% реальных в гривне - я призадумаюсь."
Нет, я совершенно согласен с тезисом, что нужно думать своей головой, вот только Ваши мысли мне кажутся не слишком логичными...

bidevelnik

Доля просроченной задолженности в Украине в июле 2010 года возросла на 0,7 процентных пункта и к 1 августа составила 11,5% общей суммы выданных кредитов, сообщил Национальный банк Украины (НБУ).

По его данным, в абсолютном выражении объем просроченной кредитной задолженности за прошлый месяц возрос на 7,5%, или на 5,812 млрд грн, - до 83,403 млрд грн, а с начала года - на 19,3%, или на 13,468 млрд грн.

Как сообщалось, за 2009 год проблемная задолженность в стране возросла в 3,9 раза - до 69,935 млрд грн (9,4% общей суммы кредитов), увеличиваясь ежемесячно.

Согласно сообщению НБУ, совокупный зарегистрированный уставный капитал банков в июле увеличился на 0,7% (с начала года - на 12,5%), или на 0,911 млрд грн, - до 134,114 млрд грн.


П.С
странно, а господин будивельник считал что кредиты сейчас должны отдаваться чуть-ли не со скоростью света а просрочка почему-то растет с каждым месяцем

Вирости то вона виросла , тільки в мене кілька запитань
1 В кого виросло протермінування платежів
2 Так як тут розглядаємо ціни на житло , а не загальноекономічну ситуацію , то як виросла чи зменшилась доля іпотечних кредитів ю
Для відповідей на ці запитання звертаємось до статистики НБУ
Кредити
______ січень 2009 ___ червень 2010 ___ баланс
Всього кредитів __ 722549 ___ 703545 ___ -19004
З них юридичні __ 446862 ___ 482280 ___ 35418
_____населення __ 275687 ___ 221265 ___ -54422
в населення іпотечні _ 102367 ___ 88039 ___ -14328

Таким чином населення гасить свої кредити з швидкістю в :
275687-221265=54422 / 18 місяців = 3 млрд грн в місяць
Юридичні особи збільшують свою заборгованість з швидкістю в :
446862-482280=-35418 / 18 місяців = 2 млрд грн в місяць
Депозити
______ січень 2009 ___ червень 2010 ___ баланс
Всього депозитів __ 342 096 ___ 366 089 ___ 23993
З них юридичні __ 130469 ___ 120249 ___ -10220
_____населення __ 211 627 ___ 245 840 ___ 34212
Що бачимо знову
Населення збільшило свої вклади на депозити на 34 млрд грн , тобто приблизно на 2 млрд в місяць
Юридичні особи зменшили свої депозити на 10 млрд грн , або 600 млн в місяць .

Висновок
Щомісячно населення приносить в банківську систему України приблизно :
3 млрд - погашення кредитів + 2 млрд - збільшення депозитів + 3 млрд - відсотки = 8 млрд грн
Щомісячно юридичні особи забирають з банківської системи
2 млрд грн - збільшення суми кредитів + 0,6 млрд грн - зменшення депозитів = -2,6 млрд грн

Так що надіятись на те що населення почне масово банкрутувати і роздавати житло направо і наліво як мінімум не варто.

ARPA Real Estate

Можно Вас попросить выложить этот же график в гривнах?

Хороший вопрос. Прямо сейчас - такого нет. За анализом рынка, прогнозами надо общаться к тем, кто на этом специализируется - АСНУ, SVDevelopment ...

ARPA Real Estate исходя из своего опыта работы, данным по сделкам и заказам, не видит предпосылок для критических изменений цен на рынке вторичной недвижимости до конца этого года.

что такое "критическое изменение цены" по мнению ARPA?
отличная статистика по сделкам: сделок 0 - изменение цены 0

Критическое изменение, это когда квартиры, которые стоили по 100 тыс. станут стоить по 50 тыс. или 150 тыс. долларов.
То, что касается коммента "сделок - 0" - как Вы думаете, может ли компания с такой статистикой сделок позволить себе штатного пиар-менеджера? Врядли. А у меня такая работа Если серьезно, в открытых источниках (=интернет) есть данные по нашим объемам продаж, покупательной способности клиентов, квадратных метрах, которые находятся в эксклюзивной продаже и пр. Но это уже совсем другая тема, поэтому ищущий да найдет.
В целом, предлагаю вернуться к обсуждению в декабре 2010 года - январе 2011. Как сказал булгаковский Кот Бегемот "История нас рассудит".

С уважением, Светлана Деревянко, специалист по связям с общественностью ARPA Real Estate. Приглашаю заходить к нам на сайт и присоединяться к нам в социальных сетях.

А из Вашего последнего поста - и Ваш интерес понятен: "хочу в следующем году купить хороший участок и построить дом (для себя)". Все четко и ясно, только вот это цепануло: "мне лично все равно, будет дешеветь или дорожать". Помилуйте, батенька - если Вы не Билл Гей-тсс - Вам должно быть не все равно, тем паче если "но, конечно, лучше за свои строить". То есть, свои накопленные есть - теперь бы молиться, что бы подешевело и их хватило. Но нет, Вы пишете, что "сейчас покупать не стоит, конечно же. следите за американскими фондовыми индексами, как годовые максимумы пробьют вверх (ну и цены на сырье, конечно же), через пару месяцев можно будет занятся неспешными просмотрами. как-то так" и "если когда-то будет 15-17% реальных в гривне - я призадумаюсь."
Нет, я совершенно согласен с тезисом, что нужно думать своей головой, вот только Ваши мысли мне кажутся не слишком логичными...

по поводу "все равно", я имел ввиду, что даже если вдруг с какого-то перепугу земля, которая мне нравится - подорожает, я не буду спорить с рынком, а просто куплю (если будут деньги, конечно же). свои накопленные есть, но их пока не хватает, да и сейчас им есть применение получше. по поводу максимумов на фонде и сырье, то я думаю, что это будет уже не в этом году (хотя допускаю возможность ошибки). потому никаких противоречий не вижу. даже если

по поводу "если когда-то будет 15-17% реальных в гривне - я призадумаюсь.", я имел ввиду, что такая ставка при 10-12% инфляции - очень даже неплохая для наших условий. сам кредиты ни разу не брал и по возможности не буду. разве что для бизнеса, но никак не для улучшения жилищных условий или более дорого автомобиля.

budivelnik
Неужели вы верите в то, что население гасит (платит) по кредитам 3 млрд в месяц при сумме кредитов в 88 млрд??? Эдак они за 3 года все выплатят
У них квартиры просто отбирают. Представьте как обидно когда выплачивали 5 лет по ипотеке - а теперь не можете и отбирают квартиру с остаточной стоимостью в 20 тыс.$ (при рыночной в 40 тыс.) и продают за.... 30 тыс.
Это прививка от ипотеки.
Также сейчас достаточно много ипотечных квартир. которые продают люди, чтобы расчитаться с банком. Дооолго еще не влезут в это Г.
Вот так и снижается задолженность по ипотеке. Приемлемый уровень 40-50 млрд гривен (как было ДО кризиса - ведь доходы, ВВП - все это в гривне и все это осталось неизменным в гривне).

В каждом АН, как и в каждом Автосалоне, каждый сотрудник является пиарщиком. Бесплатным. Босс сам, если контора маленькая, и других заставляет пописывать на форумах(заняться то особо нечем)))

"будет даражать"
"таета хлам, мицубан лучше"
"отложенный спрос"
"камри мерин уделает"
"предпосылок для роста пока что нет, но скоро появятся"
ну итп перлуши, которые веселят опечаленный тотальным и повсеместным снижением доходов ум

budivelnik

ипотечные кредиты давались на 5-10-15 и даже 30! лет

согласно Вашим расчетам получается что народ их гасит в 10! раз быстрее
и это при том что большиснтво кредитов было выдано в валюте; а после обвала грн и падения доходов населения это уж точно ен способствует ускорению оплаты кредитов

как такое может быть? у нас настал Рай и у всех дома из крана пошла нефть?

budivelnik

ипотечные кредиты давались на 5-10-15 и даже 30! лет

согласно Вашим расчетам получается что народ их гасит в 10! раз быстрее
и это при том что большиснтво кредитов было выдано в валюте; а после обвала грн и падения доходов населения это уж точно ен способствует ускорению оплаты кредитов

как такое может быть? у нас настал Рай и у всех дома из крана пошла нефть?

1 Шановні це не в мене так виходить , це у НБУ так виходить , всі претензії до нього
2 Кредитів у населення на сьогодні 221 млрд , гасять по 3 млрд в місяць , таким чином середня тривалість кредитної угоди в Україні 221 млр / 3 млрд =74 місяці
3 Іпотечних кредитів на сьогодні 88 млрд , гасять 1,5 млрд в місяць , таким чином середня тривалість іпотечної угоди в Україні становить 88 млрд / 1,5 млрд = 58 місяців
4 Як бачите іпотечні кредити навіть краще гасяться ніж загальні по тій простій причині що в заставі по цим кредитам більш потрібна для населення власність .
5 Проблеми в промисловості не дивина , тому й не дивно що населення , не маючи на сьогодні можливості вкласти гроші в якісь товари бо навіть будівельники зменшили випуск житла/товару на суму приблизно в 1,5-2 млрд грн в місяць в порівнянні з 2008 роком - несе ці гроші в банки.

budivelnik

ипотечные кредиты давались на 5-10-15 и даже 30! лет

согласно Вашим расчетам получается что народ их гасит в 10! раз быстрее
и это при том что большиснтво кредитов было выдано в валюте; а после обвала грн и падения доходов населения это уж точно ен способствует ускорению оплаты кредитов

как такое может быть? у нас настал Рай и у всех дома из крана пошла нефть?

Отстаньте, дайте челу цифрами поиграться, помечтать, бо реальность слишком жесткая

Если бы дама из арпа риал эстайт перерисовала график в гривны по контрольным точкам, то график был бы почти ровным, и стоимость м2 равнялась пику пузыря (январь 2008). Какая там депрессивная стабилизация.
Дно будет не раньше 2011-2012 года. Ценам еще падать и падать.