Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

по п.3 - вряд ли Вы сможете предоставить какие-то убедительные данные, подтверждающие Ваш тезис. Я знаю многих людей, к-е брали кредиты сознательно завышая ст-ть недвиги - так, чтобы хватило и хату купить, и налоги заплатить, и оформить все, + страховки...
у меня самого чел "успел" хату взять за 52 кило имея на руках 1 тыщу зелени (хватило на оформление)

Я не буду Вас переконувати , але спробуйте Ви мене переконати використовуючи кілька цифр
Перша --- загальна величина виданих іпотечних кредитів --- 88 млрд грн станом на червень2010
Друга -- до початку 2007 - було видано 20 млрд грн , за 2007-2009- 82 млрд грн
Третя--- за 2007-2008 було 650 000 угод , 2009 - 245 000 угод

Тепер спробуйте самі визначити виходячи з приведенних Вами цифр кількість кредитних угод і їх середню величину.

Для довідки у Києві осіло приблизно 25% від суми загальноукраїнських кредитів , тобто у Киян 22 млрд грн боргу перед банками по іпотеці.

понимаете, Вы мне нравитесь, Вы хоть как-то пытаетесь подкрепить свою позицию цифрами и логикой, но...
проблема заключается в том, что я не верю в стат, предоставляемый НБУ. я пять лет работал в крупном финансовом холдинге (отечественном) и знаю как можно красивую цифирь нарисовать. верю отдельно взятым банкам, к-е публикуют, на мой взгляд, достоверную инфу... Примеры: Сведбанк - заявили, что просроченная задолженность у них - 53%, при этом НБУ дает всего 11,5% по системе; банк Форум/Коммерцбанк - убыток с начала 2010г. - 1,4 млрд. грн (можно увидеть на сайте НБУ) и т.д.
Плюс, для того, чтобы делать нормальный финансовый анализ - нужна первичная инфа, а не обобщенные данные НБУ, поверьте мне. Из тех цифр, к-е Вы привели никак не видно на каких условиях были выданы эти кредиты, какова доля кредитов, выданных ч/з ГИУ и т.д.
Поэтому поглядим как оно будет не вдаваясь в глубоком анализе стата НБУ...

[quote="Андрей_В"][quote="data"]Есть утверждения, что при падении депозитных ставок, люди будут искать более доходные места или менее рискованные - всё зависит от развития ситуации в стране. Для рынка недвижимости необходим немалый ресурс. И вот представим себе: люди не хотят держать деньги на депо, в том числе из-за инфляции, плюют на всё и переводят в недвигу. А я бы сказал - не переводят, а попытаются начать переводить. Первый шаг - это снятие депозитов. И вот здесь наступает момент истины. Для банков.
Это я всё к чему - здесь утверждают что у людей много денег на депо - кладут и кладут. Как забирать будут? И как будут расти цены на недвигу, если не получится забрать этот потенциальный ресурс для недвиги?

Хотелось бы услышать дальнейшее развитие ситуации. И мои возможные заблуждения по данному вопросу.[/quote]


Каждому депозитчику по квартире

Разве что вскладчину будут брать. Организовывать кооперативы и на 2-5 семей 1 ккв брать [/quote]

Чуть не по теме вопроса, но по теме недвиги и депозитов

Я за лето почти все депозиты повыгребал из банков, поскольку считаю неразумным держать деньги в рисковых украинских банках под смешные нанешние проценты.

С другой стороны меня можно вычеркнуть из пресловутого "отложенного спроса" на 4к квартиры в Киеве - не дождавшись адекватных цен я просто купил участочек в черте города на правом берегу и буду строить дом. Думаю это будет куда дешевле, чем нормальные просторные 4к на том же правом берегу, за которые ломят 200-400 тыс. долларов

на мой взгляд, цены в Киеве должны упасть ещё хотя бы в 2 раза в баксах, чтоб на этом РН хоть что-то начало оживать

поїхала на заробітки в Італію і там лишилася,

Аналогично, есть и такие и в моей выборке, поехали работать, только будут там оставаться или нет я не знаю.

Строитель никак не поймет, что большинство брало ипотеку не то что без первовзноса, а еще умудрялись какие то другие проблемы за счет нее решить. У нас у народа менталитет такой, если уж жрать, то большой ложкой и понадкусывать все. Типа халява, деньги аж на 15 лет дают, бери не хочу. Смотрели что будетдаражать и влипали капытами в бетон. Думали, что умно поступают. А на итоговые суммы выплат не особо смотрели. Смотрели на месячный платеж по аннуитету. Типа та, всего то делов там, столько то, потянем без проблем. А потом хрясь, с работы сократили или фирмочка приказала долго жить и все, приехали.

да, полностью поддерживаю. очень много в стране было непуганных идиотов... надеюсь, теперь их кол-во поубавилосььь (надолго ли )

не видно на каких условиях были выданы эти кредиты,...

Именно этого не видно. Но в разрезе валют стат достаточно точный.
За 1 мес гривневый портфель -0,003%
Баксовый - 0,016%
Т.е. баксовый портфель сокращается в 5 раз быстрее гривневого.
Не нужно быть семи пядей во лбу, что бы сообразить, что это не погашение, но отбор.
Если пойти дальше, и взять за основу то, что гриневую ипотеку гасят и банк эти залоги не отбирает, то логично предположить, что в месяц отбирают на 1 ярд примерно.
Около 25% ипотеки было взято в Киеве, значит на 250 млн в месяц щимят по Киеву.
250*12=3/8=375 млн баксов примерно 2000-3000 квартир в год по Киеву.
Такие пирожки, горячие.

1 На весь Київ приблизно 40000 квартир в заставі

1. откуда данная статистика?

Вже пояснював
1 На сайті НБУ є розбивка кредитів по регіонах , там Київ та область набрали 33% від сум загальноукраїнських кредитів , так як Київ становить більшу половину Київської області і в два рази багатший , то я беру на себе сміливість стверджувати , що Київ взяв 25 % від загальноукраїнської суми кредитів
2 Загальна сума іпотечних кредитів =88 млрд грн , таким чином на Київ припадає -22 млрд грн (25% від 88 млрд ) , до січні 2007 року було видано всього 2 млрд грн кредитів , тому суммами і угодами по кредитам виданих до 2007 можна знехтувати
3 На протязі 2007-2008 років у Києві було зафіксовано 50 000 угод купівлі продажу житла як на первинному так і на вторинному ринку .
4 Середня ціна кв метра в 2007-2008 становила 2800 доларів , що на той час було 14 000 грн , середня величина квартири в Києві - 60 кв м ( 1 млн квартир на 58 млн кв м - статистика Київської міськради )
5 Кількість угод заключених в кредит , по різним джерелам становить від 70 % до 90% всіх проведених угод , таким чином 50 000 х ( 70%-90%)=35 000 - 45 000 угод
6 Величину заборгованності ділимо на кількість угод
22 млрд / 35 000 - 45 000 угод = 500 000 - 600 000 грн
Середня величина вартості квартири
60 кв м х 14 000 грн = 840 000 грн
7 Таким чином ми бачимо що однозначно середньостатистична людина повинна була внести
від 840 000 - 600 000 = 240 000 грн ( 30 % ) , до 340 000 ( 40 % ) вартості житла власними коштами
8 Виключення звичайно були , але ми бачимо по середнім цифрам , що ні банки ні населення на сьогодні не знаходяться в критичній ситуації по тій простій причині , що на сьогоднв не має житла яке коштує дешевше ніж власник житла винен банку по кредиту.

такой вопрос к Вам как к финансовому аналитегу - допустим, что Ваши данные по кол-ву сделок по Киеву верны... допускаете ли Вы мысль, что, помимо банков, ипотечные кредиты выдавались и иными субъектами финрынка и данными об этом НБУ аж никак не обладает??? Например, кредитные союзи, лайфовые СК (а кредитовали ипотеку и те и другие, это я своими глазами видел). Как эти объемы могут повлиять на Ваши рассуждения????

не дождавшись адекватных цен я просто купил участочек в черте города на правом берегу и буду строить дом. Думаю это будет куда дешевле, чем нормальные просторные 4к на том же правом берегу, за которые ломят 200-400 тыс. долларов

на мой взгляд, цены в Киеве должны упасть ещё хотя бы в 2 раза в баксах, чтоб на этом РН хоть что-то начало оживать

Абсолютно правильное решение, если речь идет о большеметражных квартирах. Если конечно земля не слишком дорогая, бо она вслед за квартирами еще будет в цене падать. Т.е. выгода от строительства и итоговые цены на недвижимость должны перекрыть будущие потери по снижению стоимости самого участка.

1 На весь Київ приблизно 40000 квартир в заставі

1. откуда данная статистика?

Вже пояснював
1 На сайті НБУ є розбивка кредитів по регіонах , там Київ та область набрали 33% від сум загальноукраїнських кредитів , так як Київ становить більшу половину Київської області і в два рази багатший , то я беру на себе сміливість стверджувати , що Київ взяв 25 % від загальноукраїнської суми кредитів
2 Загальна сума іпотечних кредитів =88 млрд грн , таким чином на Київ припадає -22 млрд грн (25% від 88 млрд ) , до січні 2007 року було видано всього 2 млрд грн кредитів , тому суммами і угодами по кредитам виданих до 2007 можна знехтувати
3 На протязі 2007-2008 років у Києві було зафіксовано 50 000 угод купівлі продажу житла як на первинному так і на вторинному ринку .
4 Середня ціна кв метра в 2007-2008 становила 2800 доларів , що на той час було 14 000 грн , середня величина квартири в Києві - 60 кв м ( 1 млн квартир на 58 млн кв м - статистика Київської міськради )
5 Кількість угод заключених в кредит , по різним джерелам становить від 70 % до 90% всіх проведених угод , таким чином 50 000 х ( 70%-90%)=35 000 - 45 000 угод
6 Величину заборгованності ділимо на кількість угод
22 млрд / 35 000 - 45 000 угод = 500 000 - 600 000 грн
Середня величина вартості квартири
60 кв м х 14 000 грн = 840 000 грн
7 Таким чином ми бачимо що однозначно середньостатистична людина повинна була внести
від 840 000 - 600 000 = 240 000 грн ( 30 % ) , до 340 000 ( 40 % ) вартості житла власними коштами
8 Виключення звичайно були , але ми бачимо по середнім цифрам , що ні банки ні населення на сьогодні не знаходяться в критичній ситуації по тій простій причині , що на сьогоднв не має житла яке коштує дешевше ніж власник житла винен банку по кредиту.

а Вы пробовали перевести эти млрд грн в доллары по курсу на тот момент и на сейчас?
ибо не секрет что основная масса кредитов была выдана именно в валюте

не видно на каких условиях были выданы эти кредиты,...

Именно этого не видно. Но в разрезе валют стат достаточно точный.
За 1 мес гривневый портфель -0,003%
Баксовый - 0,016%
Т.е. баксовый портфель сокращается в 5 раз быстрее гривневого.
Не нужно быть семи пядей во лбу, что бы сообразить, что это не погашение, но отбор.
Если пойти дальше, и взять за основу то, что гриневую ипотеку гасят и банк эти залоги не отбирает, то логично предположить, что в месяц отбирают на 1 ярд примерно.
Около 25% ипотеки было взято в Киеве, значит на 250 млн в месяц щимят по Киеву.
250*12=3/8=375 млн баксов примерно 2000-3000 квартир в год по Киеву.
Такие пирожки, горячие.

согласен. дык, достаточно даже по сайтам банков пробежаться дабы увидеть, что недвиги на продаж очень много. кстати, в пору массового кредитования аленей такого не было в принципе...

Xenon

вопрос с курсом я тоже хотел задать, но вначале проанализирую НБУ-ную статистику, чтобы корректно "засадить". пока мне не понятна цифра 88 ярдов - это на сейчас , по нонешнему курсу, лил, как показывает Будивельник, по тогдашнему - 5,05 (так по его расчетам)

Tugarin Zmej
Это на сейчас и по нынешнему курсу...
Стат НБУ всегда идет в гривне не зависимо от валюты кредитования. Пересчет по курсу НБУ...