Теперь в принципе, даже при удорожании аренды(а может и нет, бо конкуренция) арендовать будет надежно и комфортно. Идем к западным стандартам аренды, где у арендатора прав намного больше, чем у арендодателя.
Еще один шаг на пути к реальным ценам на метр.
Ведь многие не хотят арендовать именно из за бесправности и беспредела арендодателя, который может выселить в любой момент и не хочет заключать договор. Сейчас будут всех напрягать.
Арендовать жилье будем по новым правилам
Как изменится жизнь съемщика жилья с октября и чем грозит нововведение остальным.
Совсем немного осталось до вступления в силу приказа Минюста, основательно взбудоражившего умы людей, имеющих отношение к аренде жилья. А именно, с 1 октября подлежат обязательной регистрации права пользования жильем, получаемые по договорам аренды. Основанием для приказа послужил Закон Украины о внесении изменений в Закон Украины «О государст¬венной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений» и в другие законодательные акты Украины. С этим нововведением в общественном сознании слилась обязательная регистрация договоров аренды и прогнозы о неизбежном росте стоимости аренды на 15% (раз арендодатели не смогут теперь уклоняться от уплаты 15-процентного налога). Мы решили спокойно разобраться, чем грозит нам с вами это нововведение. В этом нам помогали Александр Ванжа, директор юридической компании «Европейский правовой союз», Евгений Шмаров, управляющий партнер юридической фирмы «Шмаров и Партнеры» и руководитель комитета по вопросам законодательства Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Светлана Бовсуновская.
ТАК ЧТО НАДО РЕГИСТРИРОВАТЬ — ДОГОВОРА АРЕНДЫ ИЛИ ПРАВО АРЕНДЫ?
И то, и другое. Это два разных понятия, которые не надо путать. Раньше заключение договора аренды давало право пользования арендованной недвижимостью. По новому закону, права пользования снятой квартирой возникают только с момента их государственной регистрации, без которой договор аренды никаких прав съемщику не дает. Теперь арендатор и сам заинтересован в регистрации своих прав. Видимо, поэтому в законе не указаны никакие санкции в отношении тех, кто будет уклоняться от регистрации прав, — они будут наказывать себя сами.
Что касается государственной регистрации договоров аренды жилья, то она уже более 6-ти лет предусмотрена ст. 794 Гражданского Кодекса Украины:
«1. Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации».
А в статье 793 ГК говорилось:
«1. Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) составляется в письменной форме.
2. Договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на один год и более подлежит нотариальному удостоверению».
Позднее в этих статьях один год заменили на три. Правда, редко какой договор аренды квартиры заключается на такой срок, популярнее более «короткие» договора с автоматической их пролонгацией.
ПРАВА ПО КАКИМ ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ НУЖНО РЕГИСТРИРОВАТЬ?
По всем, заключенным хоть на 10 лет, хоть на пару дней. Впрочем, тут окончательной ясности еще нет. В новом законе, в частности, была переписана вышеупомянутая 794-я статья Гражданского Кодекса, которая в новой редакции (которая вступит в силу с 1.01.2012 г.) должна будет выглядеть следующим образом:
«Статья 794. Государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основе договора найма здания или другого капитального строения
1. Право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора аренды здания или другого капитального строения (их отдельной части), заключенного на срок не менее чем три года, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом».
Обязательная регистрация договоров аренды из текста этой статьи исчезла. Пока же действует старая редакция ГК, без обязательной регистрации права пользования на основании договора аренды. С другой стороны, положение нового закона о том, что «государственная регистрация прав является обязательной», в том числе «право пользования (аренды, найма)», вступает в силу со дня опубликования (то есть, уже действует). И никаких ограничений по срокам договоров не упомянуто. Ничего не сказано о сроках и в Приказе Минюста. Выходит, регистрироваться должны права по всем договорам, независимо от их сроков. Однако странно, что эта норма противоречит новой редакции статьи 794 ГК. Да и обязательность регистрации прав по краткосрочным договорам аренды выглядит нелепо, — она может занять больше времени, чем само проживание в этой квартире. Поэтому, возможно, что-то в этих условиях будет пересмотрено.
ГДЕ И КАК РЕГИСТРИРОВАТЬ?
Регистрацию прав до 1 января 2012 года будет проводить регистратор БТИ. Стоимость новой услуги пока не оглашалась. Для регистрации заявитель (то есть арендатор квартиры) подает в БТИ паспорт, заявление о регистрации, договор аренды и его нотариальные копии. Если договор аренды заключен не в нотариальной форме, подаются выписки о наличии/отсутствии запрещения и/или ареста из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, выписка из Госреестра отягощений недвижимого имущества о наличии или отсутствии налогового залога, а также выписка из Государственного реестра ипотек. Их можно получить у нотариуса. Если квартира находится в ипотечном залоге, необходимо получить согласие банка на ее передачу в аренду и также предоставить этот документ регистратору БТИ. Понятно, что собрать эту кипу бумаг без активного участия владельца квартиры не получиться. Кроме того, согласно указанному положению, регистрация права аренды возможна только при условии, что перед этим была произведена регистрация права собственности на это недвижимое имущество, а также проведена его техническая инвентаризация. Впрочем, детальных инструкций по проведению регистрации, похоже, еще нет. Как это будет выглядеть на практике, пока неясно.
КАКИЕ БУДУТ ПОСЛЕДСТВИЯ ЭТОГО НОВШЕСТВА?
Если все-таки будут регистрировать права по всем договорам, независимо от сроков, очевидным следствием представляется рост загруженности БТИ, и так не блестяще справляющихся со своими обязанностями. Во что превратятся коридоры БТИ, если в тамошние очереди вольются все арендаторы квартир, не хочется и думать. Ну, а у части наших сограждан появится новый повод потратить кучу своего времени и сил и некую толику денег.
Кроме того, арендодателю эта регистрация съемщиком прав пользования его квартирой, в том виде, какой она на сегодня «видится», совершенно не нужна. Даже если владелец квартиры и не собирается прятать от государства доходы от аренды (чем сегодня грешат многие, если не большинство из них).
Например, я заключил договор аренды моей квартиры с этим милым человеком, он быстро зарегистрировал свое право пользования и прекратил мне платить за аренду. Или еще каким-нибудь образом вызвал мое желание этот договор расторгнуть. Как мне, без его согласия, отменить его право на пользование моей собственностью? Судя по букве закона — только через соответствующее решение суда. Со всеми прелестями нашей судебной системы: волокитой и коррупцией. А оно мне надо? Поэтому, при всем моем желании жить по закону, на практике я этих рисков постараюсь избежать. Для этого достаточно не заключать никаких письменных договоров, ограничившись устными договоренностями. Поэтому, скорее всего, нововведение приведет к уменьшению числа офи¬циально заключаемых договоров.
НЕ ПРИВЕДЕТ ЛИ ЭТО К ПОДОРОЖАНИЮ АРЕНДЫ?
Нет, не приведет. Среди поспешных выводов, сделанных в первые дни после появления информации о нововведении, особо популярным стал прогноз о неизбежном подорожании аренды на 15%. Логика его проста: в связи с поголовной регистрацией прав на аренду арендодатели не смогут скрывать свои сделки по аренде от государства и вынуждены будут платить 15-процентный налог, от которого они сейчас уклоняются. Соответственно, и цены должны будут вырасти на те же 15%.
Но владельцы квартир могут избежать этой регистрации (например, просто не заключая письменных договоров) и попадания «под колпак» налоговых органов. Те, кто не платил налоги, не будут платить их и впредь. Поэтому серьезного влияния на цены новые правила не окажут, хотя возможны отдельные попытки использовать их как повод для повышения цен, но в условиях малого спроса и избытка предложения эти попытки успеха иметь не должны. Конечно, если кто-то из арендаторов согласится платить за аренду дороже, только бы ему дали зарегистрировать свои права, то желающих пойти ему навстречу он найдет. Но вряд ли таких случаев будет так много, чтобы повлиять на рыночные цены.
МЕСЯЦ БЕЗ ОТВЕТОВ
До 1 октября осталось ровно 10 дней, а неясностей относительно регистрации прав пользования арендованным жильем еще предостаточно. Это не удивляет, ибо и для наших законодателей, и для Минюста в порядке вещей нагружать общество нормативными документами, выполнять которые никто не знает, как. О том, чтобы готовиться к изменениям «правил игры» заранее, даже и речи не идет — в наших условиях большой удачей выглядит, если у населения есть возможность выполнять закон уже после вступления его в силу. Так, сегодня исполняется ровно месяц с начала действия Закона о борьбе с отмыванием преступных доходов, который требует от риелторов докладывать в Госфинмониторинг об операциях с недвижимостью стоимостью более 400 тыс. грн., которые по неким критериям покажутся подозрительными. До сих пор этот закон не выполняется, потому что Госфинмониторинг не удосужился ни сам разобраться, как же это все должно происходить, ни тем более объяснить это риелторам. Не исключено, что и с регистрацией прав аренды получится нечто подобное.
|
|
Додано: Нед 26 вер, 2010 14:06
На графике хорошо видна динамика снижения цен на квартиры в Киеве в период с 1 января 2010 по сегодняшний день.
Известно что продажи квартир, как правило, в начале осени всегда резко повышались, что влекло за собой очередное подорожание, но сейчас мы видим обратную динамику. Не сложно сделать прогноз, что если мы не получим никаких позитивных новостей с фондовых рынков, то недвижимость продолжит свое падение, и будет постепенно снижаться и снижаться. Источник
Додано: Нед 26 вер, 2010 20:59
Надеемся, что график станет покруче вниз 
Додано: Нед 26 вер, 2010 21:26
І цей самий графік тільки з початковою точкою березень 2009 , також дуже добре показує як дно так і величину періода стабілізації 
Додано: Пон 27 вер, 2010 09:13
А ще можна цей графік викласти в гривнях навіть від січня 2000
Нехай тоді хтось мені спробує розповісти про обвал. + Додатково до цього графіку в гривнях , можна викласти такий самий , але в якому одиницею виміру буде: Кількість заробітних плат за квадратний метр. Думаю після того графіку , всі обвалісти взвиють і попросять повернути для них пікові ціні 2008 разом з піковими доходами.
Додано: Пон 27 вер, 2010 10:09
Так Вам на сотнях страниц постоянно говорят, что обвала-то и не было. Цены как были заоблачными, так и остаются. Количество сделок на минимуме, строительные предприятия ликвидируются, недострои зияют пустыми окнами, по стране ширится сеть отделений фирмы "Аренда". Но цены стоят как под Москвой.
Додано: Пон 27 вер, 2010 12:00
Обвал был, просто он не последний. Цена лето 2008 года – метр/кв. $3000 – 15000 грн. Цена сентябрь 2010 года (новострой) 9000 грн. – $1100.
Додано: Пон 27 вер, 2010 12:54
Бачу заспокоїтись не можете Тримайте прінтскрін мегакварталу виключно по новобудовам , є в них така функція
Ну а тепер розглянемо
район___середня ціна 2008 дол__грн___2010 дол__грн__мін 03- 2009__+% від мін в вал Деснянський ____2200_______11 000___1250_____ 9 887___1120_________+12% Дарницький_____2400_______12 000____1450____11 470___1220________ + 20% Голосіївський____2900_______14 500____1750____13 842___1500________+ 16% Як бачите обвалом і не пахне і на лице постійне здорожчення новобудов починаючи від мінімального значення в березні 2009 яке як мінімум перекриває інфляцію .
Додано: Пон 27 вер, 2010 13:07
рисуйте, что хотите:
2010 год – метр 7201 грн. Велика Кільцева вул., дворівнева, заг. пл. 83 кв.м, 5-6 пов., цегла, цікаве планування, 2 с/в, індивідуальне опалення, балк. заскл., після будівельників, 75000у.о. Web: www.restate.kiev.ua Тел.: (98) 2868210, моб., (50) 9064814, http://aviso.ua/a/ висит пол года - продаж нет. Смотрите графики и радуйте себя ростом.
Зараз переглядають цей форум: Немає зареєстрованих користувачів і 1 гість
Модератори: Faceless, Ірина_, Модератор
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
