Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Депозит - фиксированная доходность из расчета процентной ставки на год за весь срок вклада.
Недвижимость как актив - рисковое вложение. Тем более, когда рынок падает
Недвижимость как инвестиция сейчас не интересна, и не будет интересна, пока не наступит "дно". Так какой идиот будет снимать депозит и покупать бетон???

дык смотря какой % на депо...
например представим себе что у кого то есть 40К из самых простых варианта 2: депо и квартира
1. можно положить на депо скажем во всеми любимый форум - получим 9% годовых т.е. 300уе в мес
2. а можно купить гостинку в заж...е типа такой (http://realt.ua/Db2/0.php?vid=_11212199_85258577) получим где то те же 2400 грн

т.е. если не учитвать гемор с квартирантами и растущую квартплату то почти эквивалентно.
а если цена на такие гостинки опустится еще ниже например до 30К то можно будет даже в плюсе быть...

з.ы. если где то неправ можете поправить...

Ну, можно сравнить с грн депо. Там разлет будет поболее.

я-да

Дайте ему уже кто-нибудь яда.
Задолбал своими ссылками с помоечных ресурсов.

2. а можно купить гостинку в заж...е типа такой (http://realt.ua/Db2/0.php?vid=_11212199_85258577) получим где то те же 2400 грн

В точно таком же доме на Березняках в прошлом году инвестиция предлагалась по 50 куе и при упоминании в разговоре слова "торг" риэлторы бесились и визжали от неудовольствия. Сейчас аналог за 39 куе... -22% за чуть более чем 12 месяцев И тогда кажись курс бакса был выше И движение вниз еще как бы не останавливается.

Недаром уважаемый jde публикует сравнение доходности от депозита с гипотетической инвестицией в жилую недвижимость. Возможно, это взбодрит ленивые умы.

По нынешним ценам можно только меняться. Покупать - извините, нет.

а может потому и получилось -22% что год назад аренда не давала даже 50% от депозита?
если будет равенство аренда-затраты=депозит то как по вашему будет дешеветь?

Вы не учитываете еще возможности простоя этого жилища (не поворачивается язык назвать это квартирой) плюс ликвидность этой "инвестиции" ... Ее не продать за эти же деньги, падающий рынок- а деньги под рукой

Вы не учитываете еще возможности простоя этого жилища (не поворачивается язык назвать это квартирой) плюс ликвидность этой "инвестиции" ... Ее не продать за эти же деньги, падающий рынок- а деньги под рукой

имхо простои не причина а следствие... в данном случае - неадекватной арендной платы. при адекватной цене сдать за неделю не проблема, а учитывая доминирующее правило аренды за первый и последний месяц - времени избежать простоев предостаточно.
ликвидность отдельный вопрос. имхо инвестиции в недвижимость это вложение минимум на 5 лет. а что будет через 5 лет на РН никто не знает.

2. а можно купить гостинку в заж...е типа такой (http://realt.ua/Db2/0.php?vid=_11212199_85258577) получим где то те же 2400 грн

В точно таком же доме на Березняках в прошлом году инвестиция предлагалась по 50 куе и при упоминании в разговоре слова "торг" риэлторы бесились и визжали от неудовольствия. Сейчас аналог за 39 куе... -22% за чуть более чем 12 месяцев И тогда кажись курс бакса был выше И движение вниз еще как бы не останавливается.

Недаром уважаемый jde публикует сравнение доходности от депозита с гипотетической инвестицией в жилую недвижимость. Возможно, это взбодрит ленивые умы.

По нынешним ценам можно только меняться. Покупать - извините, нет.

а может потому и получилось -22% что год назад аренда не давала даже 50% от депозита?
если будет равенство аренда-затраты=депозит то как по вашему будет дешеветь?

vidima
На досуге каждый из нас может взять калькулятор и набросать простенький бизнес-план - покупка простой бюджетной квартиры и сдача ее в аренду. Здесь уже не раз упоминались вводные:
- полная стоимость приобретения;
- к инвестициям добавляем затраты на ремонт (кто бывал на просмотрах такого жилья, тот знает, что жить там сразу после покупки могут только тараканы);
- покупаем мебель, телевизор, холодильник, стиралку (если есть куда приткнуть);
- имеем простои;
- имеем затраты на текущие ремонты
- платим налог

Затем сравним с депозитом.

Вы не учитываете еще возможности простоя этого жилища (не поворачивается язык назвать это квартирой) плюс ликвидность этой "инвестиции" ... Ее не продать за эти же деньги, падающий рынок- а деньги под рукой

имхо простои не причина а следствие... в данном случае - неадекватной арендной платы. при адекватной цене сдать за неделю не проблема, а учитывая доминирующее правило аренды за первый и последний месяц - времени избежать простоев предостаточно.
ликвидность отдельный вопрос. имхо инвестиции в недвижимость это вложение минимум на 5 лет. а что будет через 5 лет на РН никто не знает.

В таком случае согласны ли Вы, что это вложение более рисковое на данный момент(и в следующий год), чем просто держать деньги на депозите?

а почему никто не считает, как изменится цена аренды после массовой покупки квартир при достижении паритета аренда/депозит? ведь явление покупки квартир должно быть достаточно масштабным, чтоб остановить падение цен на жилье. следовательно, покупатели либо съедут с арендованого жилья, либо будут выставлять купленные квартиры на сдачу. оба эти процесса приведут к росту предложения и одновременно падению спроса на рынке аренды. это и подвинет цены на аренду вниз, а следовательно отношение аренда/депозит опять изменится в сторону депозита (если % по депозиту останутся неизменными).

Вы не учитываете еще возможности простоя этого жилища (не поворачивается язык назвать это квартирой) плюс ликвидность этой "инвестиции" ... Ее не продать за эти же деньги, падающий рынок- а деньги под рукой

имхо простои не причина а следствие... в данном случае - неадекватной арендной платы. при адекватной цене сдать за неделю не проблема, а учитывая доминирующее правило аренды за первый и последний месяц - времени избежать простоев предостаточно.
ликвидность отдельный вопрос. имхо инвестиции в недвижимость это вложение минимум на 5 лет. а что будет через 5 лет на РН никто не знает.

В таком случае согласны ли Вы, что это вложение более рисковое на данный момент(и в следующий год), чем просто держать деньги на депозите?

если вкладывать на 1-2 года то более рискованное если на 5 то имхо депозит рискованней

У меня получилось так:

7,1% - взвешенная ставка по долларовому депозиту (аваль 5,4% + укрсоц 6,5% + форум 8,3% + сбербанк 7,6%, в форум кладем 15 куе, в остальные по 10 куе)
4,7% - доход от сдачи в аренду.

стоимость квартиры 40,000
оформление 5% 2,000
Ремонт 100 уе/кв.м 2,000
Мебель (диван, шкаф, прихожая, кухня) 1,000
итого инвестиции 45,000

Сдаем в аренду:
месячная плата 300
годовой валовый доход 3,600

Имеем затраты:
налог 15% от аренды 540
риск простоя 1 мес. 300
квартплата 225
амортизация ремонта (10 лет) 200
амортизация мебели (10 лет) 100
Текущие ремонты 100
Итого затраты 1,465

Чистый доход = 3,600 - 1,465 = 2,135, RoI = 4,7%
---------------------------------------------------------------

Какой тогда смысл покупать с целью сдачи в аренду, если ленивый депозит в полтора раза интересней? А если добавить риска и включить чуть гривны в портфель, разрыв еще больше увеличится.
Недвига же, особенно неликвид, имеет все шансы и далее проседать по цене. Поэтому для инвестиций считаю недвигу непригодной. А для жизни - дорогой и недоступной

Все вышеизложенное, естественно, имхо.

никто не спорит что на депозите хранить на данный момент выгодней - но риски намного выше можно потерять всю сумму а недвижемость теряет в цене но не обезценитса .... имхо