Уважаемые форумчане, хочу предложить на ваш суд новый алгоритм расчета индексов стоимости:
алгоритм, который используется в текущей версии продукта следующий:
-Киев без пригорода
-полноценная квартира - не часть, не нежилой фонд
-стоимость квартиры от 30 000 у.е.
-стоимость кв. метра от 800 у.е. до 2 500 у.е.
-общая площадь от 20 до 500 кв. м
-однокомнатная не больше 70 кв. м
-двухкомнатная не меньше 35 и не больше 120 кв. м
-трехкомнатная не меньше 50 и не больше 200 кв. м
-четырехкомнатная не меньше 70 кв. м
Его недостатки - то что я четко задаю границу, в которой собираюсь рассчитывать индекс.
Новый же индекс имеет лишь следующие ограничения:
-Киев без пригорода
-полноценная квартира - не часть, не нежилой фонд
А сам индекс рассчитывается в два этапа:
Сначала определяется средняя стоимость кв. м за текущий выпуск издания с
указанными выше ограничениями. Далее происходит уточнение данного индекса -
отбираются все предложения за дату выпуска в ценовом диапазоне кв. м объекта от
"полученный индекс" - 50 % от этого индекса и до "полученный индекс" + 50 % от
этого индекса (включительно). И по полученной выборке объектов рассчитывается
уточненный индекс, который и приводится в диаграммах и информационном блоке
продукта.
Я считаю данный алгоритм более правильным, поскольку он автоматически подстраивается под общий тренд рынка.
Предварительно рассчитал данные и получил следующую картинку:
Согласен, индекс подпрыгнул где-то на 100 долл/кв.м (в выборку построения попало значительно больше объектов с высокой стоимостью кв. м), но зато четко виден тренд и настроения на рынке...
Теперь сам вопрос - стоит ли заменить в моем продукте алгоритм расчета индексов на новый?
tsnakeman для меня это сложный вопрос..... Я смотрю реальные объявления, нижнюю границу, где новострои уже по $1000. Конечно общий фон тоже имеет значение, но это хотелки, от реальности очень далеко.
Но наверное для "чистоты эксперимента" - пусть будет как хотите сделать.
Daralex написав:Себестоимость строительства частного дома по нормальной технологии без внутренней отделки порядка 500 долларов за квадрат, а то и ниже.
На 500 можем выйти с учетом покупки земли под дом от 5000 уе./стока. А так сам дом за 200/квадрат получается из расчета 100кв.м., 1 этаж. При увеличении этажности цена 1м.кв. будет ниже, т.к. фундамент и крыша одни для всех этажей. Расчеты были выполнены мной 2 года назад по следующим вводным: -план срисован с реально существующего дома (кол-во кирпича, досок, бетона и т.д. оттуда же) -все работы делаются найомными строителями по рыночным ценам (взята средняя цена по отзывам "кто по чем строит" и из объявлений). Одно условие - следить за строителями, чтобы не сперли материалы и в целом не творили ерунды. -материалы посчитаны по ценам из магазинов. качество\цена выбирались "чуть выше среднего". Сам расчет делался с целью показать насколько заблуждаются коллеги, комментируя цены "1500уе\кв.м.для загородного дома - это супердешего!" (ну насмотрелся народ на бетонометры по 3-5 тыс, а калькулятора под рукой нет...). Расчет был предоставлен на всеобщее рассмотрение и критику (вдруг забыл чего, не то написал и т.д.).
В итоге цену подняли до 800уе\кв.м. Правда в нее вошли полная внутренняя отделка, проведение воды, отопление и вся мебель, включая кухонную . Больше со мной не спорили
С тех пор баксовые цены на базовые материалы вроде как и не менялись...
немного из собственного опыта :
дом 215 м.3 в 60 км от Киева по Одесскому направлению
время строительства 2006-07, 2-х этажный (полноценный + мансардный)
хозспособом для себя (уволено 2 бригады каменщиков)) чернорабочие местные
подвал - ж/б монолит
стена в полтора кирпича (бутовый + утеплитель 30 мм + полкирпича фасадный клинкер Евротон)
окна м/п под дерево
крыша - цементно-песчаная черепица
отопление (2) котел Будерас (газ + твердотопливный)
деревянная лестница внутри (ясень)
забор (не забываем!) ворота гаражные + въездные
скважина + колодец
дизель-генератор
увы, и близко в 800 у.е. не смог уложиться с отделкой и мебелью
(участок был свой прародительский и в цену не входит)
приведение участка 20 соток в порядок (мощение дорожек, газон, ландшафт, беседка) вообще отдельная тема
похоже что за 800 у.е. будет жОсткий эконом или совершенно другие технологии стр-ва
при этом мы исключаем для компании застройщика налоги и норму рентабельности (20 % ?)
банковскому кредитованию при такх цифрах места нет (ни заказчика, ни подрядчиков)
Oven написав:tsnakeman для меня это сложный вопрос..... Я смотрю реальные объявления, нижнюю границу, где новострои уже по $1000. Конечно общий фон тоже имеет значение, но это хотелки, от реальности очень далеко. Но наверное для "чистоты эксперимента" - пусть будет как хотите сделать.
Надеюсь все понимают, что это именно "хотелки", но в любом индексе, думается наиболее важен именно тренд, а не сами значения. Потому и предлагаю такой вариант - здесь четче просматривается картина...
Daralex написав:Себестоимость строительства частного дома по нормальной технологии без внутренней отделки порядка 500 долларов за квадрат, а то и ниже.
На 500 можем выйти с учетом покупки земли под дом от 5000 уе./стока. А так сам дом за 200/квадрат получается из расчета 100кв.м., 1 этаж. При увеличении этажности цена 1м.кв. будет ниже, т.к. фундамент и крыша одни для всех этажей. Расчеты были выполнены мной 2 года назад по следующим вводным: -план срисован с реально существующего дома (кол-во кирпича, досок, бетона и т.д. оттуда же) -все работы делаются найомными строителями по рыночным ценам (взята средняя цена по отзывам "кто по чем строит" и из объявлений). Одно условие - следить за строителями, чтобы не сперли материалы и в целом не творили ерунды. -материалы посчитаны по ценам из магазинов. качество\цена выбирались "чуть выше среднего". Сам расчет делался с целью показать насколько заблуждаются коллеги, комментируя цены "1500уе\кв.м.для загородного дома - это супердешего!" (ну насмотрелся народ на бетонометры по 3-5 тыс, а калькулятора под рукой нет...). Расчет был предоставлен на всеобщее рассмотрение и критику (вдруг забыл чего, не то написал и т.д.).
В итоге цену подняли до 800уе\кв.м. Правда в нее вошли полная внутренняя отделка, проведение воды, отопление и вся мебель, включая кухонную . Больше со мной не спорили
С тех пор баксовые цены на базовые материалы вроде как и не менялись...
немного из собственного опыта :
дом 215 м.3 в 60 км от Киева по Одесскому направлению время строительства 2006-07, 2-х этажный (полноценный + мансардный) хозспособом для себя (уволено 2 бригады каменщиков)) чернорабочие местные подвал - ж/б монолит стена в полтора кирпича (бутовый + утеплитель 30 мм + полкирпича фасадный клинкер Евротон) окна м/п под дерево крыша - цементно-песчаная черепица отопление (2) котел Будерас (газ + твердотопливный) деревянная лестница внутри (ясень) забор (не забываем!) ворота гаражные + въездные скважина + колодец дизель-генератор
увы, и близко в 800 у.е. не смог уложиться с отделкой и мебелью (участок был свой прародительский и в цену не входит) приведение участка 20 соток в порядок (мощение дорожек, газон, ландшафт, беседка) вообще отдельная тема
похоже что за 800 у.е. будет жОсткий эконом или совершенно другие технологии стр-ва при этом мы исключаем для компании застройщика налоги и норму рентабельности (20 % ?) банковскому кредитованию при такх цифрах места нет (ни заказчика, ни подрядчиков)
то Вы жыруете, вот человечек построил
nnm.ru/blogs/girlfriendHudo/chto_nam_stoit_dom_postroit
описание с фото.
П.С.Как говориться - кому и КОБЫЛА за НЕВЕСТУ пойдет.И скажите ,что ЭТО не дом
Xenon написав:как это не печально звучит, НО хорошее и качественное жилье последние пол-года уже не падает.. (и врятле будет падать как бы мне этого не хотелось )
решили уже озаботиться покупкой сейчас; ищем на левом берегу - 3шку - около 100квадратов вот район Никольской-Слободки без отделки за 150к уё ничего нет
Насколько я знаю, его мало кто строит. Я имею в виду действительно качественное, а не положить утеплитель и без штукатурки его просто покрасить - с земли все равно не видно (реальныая история). Ну и цены держат т.к. еще есть люди, готовые заплатить 1500 уе за квадрат - полюбому выгоднее покормить молодых продаванов %% с продаж (нет продаж - нет %%) и таки медленно рапродать по 1500, чем скинуть цену до 700 и продать сразу. Как только готовые переплатить 3-5 раз кончаться, что-то случиться. Вон сейчас уже явно прорисовалась тенденция строить и продавать квартирки вокруг киева (Ирпень, Ворзель...) по 500-800 уе\кв.м. (зависит от этажа\качества). Думаю после эотй фазы (когда все желающие и могущие раскупят квартирки по 35-60 тыс) останеться только большой ПУК и цены просто увянут возможно даже до 300 уе\кв.м. в Киеве в нормальном районе. Такое имхо. Подкреплено мнением, что населения у нас никак больше не становиться, а платежеспособного (как минимум по нынешним ценам) и подавно.
хоть и нахожусь на стороне покупателей и также не прочь падения цен, НО в 300уё за квадрат в Киеве даже на окраине Вишневого не верю разве-что Чернобыль жахнет еще раз и преступность будет такая что выйти на улицу без калаша будет стремно - тогда да - соглашусь
а иначе, 300уё за квадрат = 10к уё за 1к квартиру (7-8к гостинка) тогда аренда должна будет упасть до 50уё в месяц , а зарплата с нынешних 3000грн до 700грн. что при цене нынешних комун.услуг уже не будет никогда
если ктото хочет таких перспектив - ну, флаг ему в руки %)
а в 2001 году была война, землетрясение или великий мор, что метр новостроя стоил $270?
Кста если взять инфляцию бакса за 10% (как максимум, имхо) то можно оправдать на сегодня цену 700 уе\кв.м. новостроя, причем не в самом дальнем районе. Но немного поправив на ветер (на кризис) картинка становиться совсем другой... Погуглите статейку "Новинка на рынке недвижимости США – «микродомики»" - даже не знаю, плакать или смеяться, учитывая, чо до нас "волны" доходят с задержкой...
PS ААА!!! Паника!!! Не поленился, погуглил инфляцию бакса... Нарыл калькулятор инфляционный "US Inflation Calculator"... Оставлю интригу - проверьте сами какой сейчас эквивалент 15000 уе 2001 года, но свои "оправдать 700 уе\кв.м. забираю назад и больше не достаю"
не поленитесь и посчитайте енту инфляцию в унциях и барелях ...
можно в тоннах меди, никеля, алюминия, олова
хлопка, кофе, сахара
Xenon написав:как это не печально звучит, НО хорошее и качественное жилье последние пол-года уже не падает.. (и врятле будет падать как бы мне этого не хотелось )
решили уже озаботиться покупкой сейчас; ищем на левом берегу - 3шку - около 100квадратов вот район Никольской-Слободки без отделки за 150к уё ничего нет
Насколько я знаю, его мало кто строит. Я имею в виду действительно качественное, а не положить утеплитель и без штукатурки его просто покрасить - с земли все равно не видно (реальныая история). Ну и цены держат т.к. еще есть люди, готовые заплатить 1500 уе за квадрат - полюбому выгоднее покормить молодых продаванов %% с продаж (нет продаж - нет %%) и таки медленно рапродать по 1500, чем скинуть цену до 700 и продать сразу. Как только готовые переплатить 3-5 раз кончаться, что-то случиться. Вон сейчас уже явно прорисовалась тенденция строить и продавать квартирки вокруг киева (Ирпень, Ворзель...) по 500-800 уе\кв.м. (зависит от этажа\качества). Думаю после эотй фазы (когда все желающие и могущие раскупят квартирки по 35-60 тыс) останеться только большой ПУК и цены просто увянут возможно даже до 300 уе\кв.м. в Киеве в нормальном районе. Такое имхо. Подкреплено мнением, что населения у нас никак больше не становиться, а платежеспособного (как минимум по нынешним ценам) и подавно.
хоть и нахожусь на стороне покупателей и также не прочь падения цен, НО в 300уё за квадрат в Киеве даже на окраине Вишневого не верю разве-что Чернобыль жахнет еще раз и преступность будет такая что выйти на улицу без калаша будет стремно - тогда да - соглашусь
а иначе, 300уё за квадрат = 10к уё за 1к квартиру (7-8к гостинка) тогда аренда должна будет упасть до 50уё в месяц , а зарплата с нынешних 3000грн до 700грн. что при цене нынешних комун.услуг уже не будет никогда
если ктото хочет таких перспектив - ну, флаг ему в руки %)
а в 2001 году была война, землетрясение или великий мор, что метр новостроя стоил $270?
перечитайте мой пост и посчитайте сколько в среднем зарабатывали в 2001м и сколько сейчас. сколько в 2001м стоило молоко/хлеб/колбаса и тп и сколько сейчас. Сколько стоил бензин/комуналка/проезд в транспорте и сейчас.
отпадет масса вопросов.
ПыСы - для справки (я в 2000м закончил институт и стартовая ЗП для меня в Киеве на уровне 100уё казалась для начала очень даже не плохой; сейчас студент окончивший ВУЗ в Киеве считает неплохйо ЗП 790 грн? )
ни кто не знает, что зарабатывали в 2001 и, что зарабатывают в 2010. Сегодня студент считает, что $100 это мало, но он пойдет за $250,а за 300 - побежит. Значит мечта зарплаты выросла в 2,5-3 раза, а недвига реально в 15 раз к 2008 году и в 7 раз к 2010?
ну почему никто не знает, есть офф статистика зайдите и посмотрите укрстат.
ДА и еще; один и наврено САМЫЙ главный момент который заложен в себестоимость домов - это КОРРУПЦИОННАЯ составляющая - какова она, точно сказать нельзя, но я думаю порядка 20%. не меньше. и в нашем государстве от неё мы никуда пока не денемся к сожалению
КОРРУПЦИОННАЯ составляющая - вот кого у нас любят вспоминать. Давайте посмотрим, что это такое. Нет коррупции- иди на аукцион, покупай участок под застройку, заплатив за него максимальную цену. Есть коррупция - нет аукциона, землю купил на шару, заплатил чиновнику взятку. А, что же себестоимость - она при коррупции ниже, чем в честной борьбе, строитель дал откат чиновнику но и про себя не забыл, а на каждом углу кричит "так ведь КОРРУПЦИОННАЯ составляющая какая!".
ничего из вышесказанного не понял, НО уж поверьте, знаю не по наслышке сколько стоит подпись у чиновника за паршивую бумажку ввода в эксплуатацию здания, подвода коммуникация и тп. и фиг вы что сделаете по честному без чумадана зеленых бумажек...
если я (пример) плачу чиновнику - я покупаю землю и все разрешения на шару, могу нарущать любые нормы, правила, ГОСТЫ, СНИПы и т.д. и т.п. Если не плачу (вроде как по честному) - купить должен землю на аукционе, по рыночной цене, а не на шару. Должен выполнять технологию строительства и т.д. Платить чиновнику дешевле чем купить честно, иначе купили бы землю турки/индусы/поляки и давно решили за нас квартирный вопрос - так понятней объяснил?
Вы это говорите только исходя из теории и врятле сталкивались в живую с этим вопросом нетакли?
Объясняю, я покупаю землю официально, строю там здание подвожу коммуникации (плачу дикие деньги официально + взятки за то чтоб не докапывались и дали разрешения) + плачу взятки чиновникам просто за подписи которые они и ТАК обязаны ставить (но могут и не поставить а тянут год - двя - пять)
да, я вообще "зеленый человечек" и смотрю на вас из космоса.
я говорю о том с чем приходилось и приходится сталкиваться, это суровая правда сегодняшних реалий. ну а помечтать как хотелось чтобы было - это конечно можно; но вртяле будет в обозримом будущем
правда в чем? Что застройщик и чиновник, это одно и то же лицо? И, что он ни чего себе не платит, просто выделяет землю за копейки фирме оформленной на его жену. Лужков - Батурина, самый яркий пример, что жена мужу откаты заносила?
далеко НЕ всегда застройщик и чиновник одно и тоже лицо. и решает ВСЕ вопросы далеко НЕ один чиновник их там масса, и со всеми нужно поделится..
ну это бесполезный спор..
Я с Вами тут соглашусь. Не во всем, но я знаю, что взятку за отвод участка под высотку в Борисполе (Броварах? - не помню) заявляли в районе 2 млн. уе. Ясное дело, что эти 2 лимона должны отбиться и с прибылью. Т.е. через год с них надо вернуть 3 лимона минимум. Итого имеем в среднем прибывку около 20 тыс уе на одной 2к квартирке только по этому показателю (это если желают вернуть 3 млн., а если 4? - я не влядею статистикой сколько хотят... хотели). Я не знаю про другие откаты, поэтому перейду к своей мысли о цене:
уже правильно написали, что покупателей, желающие и могущих кормить чиновника откатами вроде сильно поубавилось. Отсюда имеем, что застройщику уже не так наплевать занести 1 млн, 2 или 10 (алени ж заплатят - чего волноваться), т.е. суммы откатов должны стухнуть, т.к. особо их заносить некому. Аппетиты чиновников никуда не денуться, но они просто сменят место работы - они ж не лохи на зарплате сидеть. Или таки прийдется сидеть и радоваться хоть чему-то. Жадные снимут сливки с непутевых и уйдут в историю. Сговорчивые выведут сумму, которую нынешние хомяки готовы заплатить... Иначе прийдется жить на зарплату.
Существующий рынок будет сдерживать этот процесс как может, т.к. "уже уплочено" и опускать цену можно только себе в убыток. А убытки у нас никто не любит. Когда (будем реалистами - если) настанет момент, когда будет выгоднее текущие недострои сплавить почем берут и уйти в другой бизнес/на пенсию/в депутаты, тогда и будем иметь адекватную себестоимости цену (ессно с минимальными откатами).
На это может повлиять только нежелание/несповобность (в данном случае все равно) людей покупать жилье дороже некой условно-чесной цены ибо "или осел сдохнет или падишах". Уровень этой цены медленно снижается - он уже дошел до 500-800 уе\кв.м. в пригороде. Причем заметте - туда уходят не НОВЫЕ покупатели, а те, кто искал жилье в Киеве. Т.е. Киевский бетон дороже 800 уе\кв. уже никто не купит (хоть чуть-чуть массово, ясно, что единично иногда будут и по 10000\кв покупать) - эти деньги уходят в сторону на 10 км. от Киева и там и остануться!
Итого я просто не вижу причин, почему цена в Киеве не просядет как минимум до 500уе\кв.м., кроме двух - 1) попытка девелоперов вернуть неполученные прибыли и 2) ужас тех частных "инвесторов", которые отказываются понять, что они конкретно попали. Как сказала мне одна тетя, "как это я продам дешевле 12000 грн\кв.м.? - я же не могу продать дешевле чем сама купила!" - разговор был в начале 2009 о новострое на Троещине, в "уютном" улике на ул. Лаврухина. Не знаю, продала ли - инетерсно было бы ее встретить. Сейчас продажа у агенств висит по 11500 - упорные. Но вот "просто объявления" дают 10500 грн/кв.м. Интересно продала ли или ждет когда будет по 13000, чтоб кредит отбить
ЛОБ Ну, мы ведь рассматривали стоимость частного дома в состоянии "после строителей". Да и там тоже много вариантов в плане коммуникаций, НО все равно получается вдвое дешевле строить дом, чем покупать квартиру. Стоимость земли не учитываем.
Так почему же квартиры в МНОГОЭТАЖНОМ доме выходят такими дорогими? Плюс, в новострое нужно делать капиталку. Знаю людей, у которых сейчас заканчивается ремонт в квартире на 130 квадратов стоимостью 90к зелени. О цене, заплаченной за эту квартиру, я вообще промолчу... Вилла на берегу моря. Средиземного.
Востаннє редагувалось Daralex в Чет 02 гру, 2010 15:36, всього редагувалось 1 раз.
Oven написав:tsnakeman для меня это сложный вопрос..... Я смотрю реальные объявления, нижнюю границу, где новострои уже по $1000. Конечно общий фон тоже имеет значение, но это хотелки, от реальности очень далеко.
Хотелки далеки от реальности. А вот тенденции близки: налицо ускорение снижения цен. Никакого дна и тем более роста.
Додано: Чет 02 гру, 2010 15:07
)
)
