Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

а прикиньте сколько было сбережений у людей в 2001 году и сколько сейчас?

в 2001 году 5к уё сбережений это были очень приличные деньги которые далекооо не у всех даже киевлян водились; а сегодня 5к уё это ну не мусор конечно но и не чтото баснословное, пару раз в турцию/египет скататься семьей.

- Пускай зарабатывал я 3 года назад 1000 уе, сейчас зарабатываю 2000 уе: номинальный доход вырос на 100%.
- Инфляция за 3 года пускай составила 30%, тогда реальный доход увеличился на 40%.
То есть я питаю надежду, что с зарплаты могу купить на 40% больше, чем 3 года назад.

Думая, что теперь могу себе позволить недоступную ранее квартиру, я прихожу к строителю. А он говорит: друг, твой реальный доход вырос - значит ты мне должен больше

Нет, конечно, ведь он не хочет, чтобы его реальный доход тоже вырос: он хочет сделать приятное покупателям, и конечно за свой счет. Пусть лучше они зарабатывают больше, а жилье покупают по "реальным" ценам 2000 года. А возможно, еще дешевле, ведь потребительская инфляции запросто может быть ниже инфляции в строительной отрасли в периоды бума.

Но мой комментарий был о неправильном подходе к оценке "справедливой" стоимости жилья в Украине на основе цен 2000 года и американской инфляции, предложенный Вами.

А как Вам такой расклад: 3 года назад зарабатывал человек 3000 уе, а сейчас 700-800 уе??? Он приходит к строителю и говорит - у меня доходы упали, снижай цену. А строитель говорит - не буду! Тупик. Только человек продолжает зарабатывать понемногу, а строитель не зарабатывает вообще ничего.

П.С, я помню время, когда менеджеры по продажам сидели на процентах и получали по 4000 уе, и еще раз в год бонус за перевыполнение плана в 10-15 куе. Золотое время было... Сейчас они сидят на 500 уе и то при условии что хоть что-то продадут, а без продаж на руки 200 уе в месяц. Да, кстати, все эти менеджеры уже по уши в ипотеке, так что строителям рассчитывать на них нет смысла в ближайшие лет 10-15.

Да причем здесь 1 конкретный пример? Или даже 100? Если у меня жена не работает, то ей квартиру должны сегодня дать, видимо. бесплатно. У кого-то доходы, наверное, выросли даже в прошлом году. Например, Jde сшибает кучу % по депозитам Может поговорим о них?

Есть средние величины, они и определяют тренды. С 2000 года и реальные, и номинальные доходы у 99.9% населения выросли. Поэтому должны были вырасти и "справедливые" цены на квартиры.

Насколько, это другой вопрос, и уже обсуждался раньше. Мой прогноз был 54,000 за 38 кв. м (Т-4) на Бальзака после возобновления кредитования в конце следующего года, если не ошибаюсь. 41,000 или 42,000 без кредитования в июне этого года. Больше к концу 2011 (приблизительно на рост реальных доходов с июня 2010).

"....Насколько, это другой вопрос...." - это самый главный вопрос! Если бы на сегодня цена метра была в среднем $700-800, а это в три раза выше уровня 2001 года, этой ветки не было бы, мы бы занимались каждый своим делом и все. Но цены за 7 лет выросли в 15 раз, упали в два и нам говорят, что все это нормально так и должно быть....

Нет, номинальные доходы в валюте в среднем в стране выросли в 5 раз, а у строителей должны в 3, верно? При этом расходы у них выросли в 5? Любопытная, но немного дискриминационная математика получается

Откуда такие данные по доходам в валюте - можно ссылку? Какие расходы выросли у строителей в 5 раз, можно пример? Но я согласен на все, если все выросло в пять раз (?), то почему стоимость метра в 15?!

С доходами поможет минстат (для изучения средних доходов в гривне) и НБУ (для перевода гривен в валюту).

Минутку, какие 15 на сегодня? Вы же в предудыщем сообщении сказали 7? Что-то изменилось в последние 15 минут?

Для людей с плохой памятью:
Метр 2001 год - $250, 2008 год - $3500 (14 раз, хотя было и $4000), 2010 год - $1500 (средняя по Домику), $2000 (Благовест, SV). ИТОГО в 6-8 раз от 2001 года.
2001 год зарплата (что там Минюст написал?) 750 грн. (или сколько?) - $150, сей час 3500 грн. - $450. Вот так поднялись украинцы!
Зачем эти махинации, что там, у строителей выросло в 5 раз? Почему цена 2008 года $3500 справедливая, и цена 2010 года $1500 тоже справедливая? Не дешево справедливость продаете?

Реальный пример.
В 2001свою покупал в КГС по 230 долл.м2. - сейчас 1000 долл.м2. Рост 4.4 раза.
ЗП была ок. 250долл - сейчас на той позиции где я работал и вообще в среднем по рынку 1250 (10000грн чистыми) Рост 5 раз.
Итого исходя из паритета покупательной способности недвига должна подрасти в 5/4.4= 13%.
Вот такая практическая математика по крайней мере для новостроя кгс и покупателя - рук.отдела в фин.организации.

КГС у нас теперь образец чистоты и невинности, почему у него в 2008 году метр был $2000-3000?
Почему на рынке средняя хотелка $1500-2000? Где "паритет"?

Я смотрю у вас проблемы и с памятью и с калькулятором
средняя ЗП в 2001 была ок 300грн
уборщица за 100уе? ну хорошо устроилась я, значит, плохо...

а к чему эти манипуляции с КГС??? метр стоил 8000 грн в 2008 или нет?
сейчас 8500 (вон тут спорят что 7500 есть).
таки да, паритет. как я сказал по крайней мере по новострою.

все, хор. выходных.
я отдыхать!

Киевгорстрой- Л.Гавро 1к 60,6м2 - 798 000(100300у.е.) с видом на "мертвое озеро" и трассу на Троещину и 1-к Оазис с ремонтом 48м2 130 000у.е. - спросите где логика??? в Киевгорстое - 5 вице- президентов))) надо парней кормить, да и вновь испеченый президент - Голица еще тот лис- общался я давича с ним( еще сидел в Житлоинвест в начале осени) делает круглые глаза говорит как Вы можите предлагать мне сделку с дисконтом у меня же и так низкие цены, да и комунальное предприятие - никак на это пойтить не могу. Конкретно покрывает интересы депутатов и чиновников зарабатывающих на разрешительной документации и включает их в себестоимость. Одно понял из его вкрадчивой речи - верит что кризис закончился, банки начнут кредитовать и опять "попрет"- правда верит)) удачи Киевмиськбуду))

- Пускай зарабатывал я 3 года назад 1000 уе, сейчас зарабатываю 2000 уе: номинальный доход вырос на 100%.
- Инфляция за 3 года пускай составила 30%, тогда реальный доход увеличился на 40%.
То есть я питаю надежду, что с зарплаты могу купить на 40% больше, чем 3 года назад.

Думая, что теперь могу себе позволить недоступную ранее квартиру, я прихожу к строителю. А он говорит: друг, твой реальный доход вырос - значит ты мне должен больше

Нет, конечно, ведь он не хочет, чтобы его реальный доход тоже вырос: он хочет сделать приятное покупателям, и конечно за свой счет. Пусть лучше они зарабатывают больше, а жилье покупают по "реальным" ценам 2000 года. А возможно, еще дешевле, ведь потребительская инфляции запросто может быть ниже инфляции в строительной отрасли в периоды бума.

Но мой комментарий был о неправильном подходе к оценке "справедливой" стоимости жилья в Украине на основе цен 2000 года и американской инфляции, предложенный Вами.

А как Вам такой расклад: 3 года назад зарабатывал человек 3000 уе, а сейчас 700-800 уе??? Он приходит к строителю и говорит - у меня доходы упали, снижай цену. А строитель говорит - не буду! Тупик. Только человек продолжает зарабатывать понемногу, а строитель не зарабатывает вообще ничего.

П.С, я помню время, когда менеджеры по продажам сидели на процентах и получали по 4000 уе, и еще раз в год бонус за перевыполнение плана в 10-15 куе. Золотое время было... Сейчас они сидят на 500 уе и то при условии что хоть что-то продадут, а без продаж на руки 200 уе в месяц. Да, кстати, все эти менеджеры уже по уши в ипотеке, так что строителям рассчитывать на них нет смысла в ближайшие лет 10-15.

Да причем здесь 1 конкретный пример? Или даже 100? Если у меня жена не работает, то ей квартиру должны сегодня дать, видимо. бесплатно. У кого-то доходы, наверное, выросли даже в прошлом году. Например, Jde сшибает кучу % по депозитам Может поговорим о них?

Есть средние величины, они и определяют тренды. С 2000 года и реальные, и номинальные доходы у 99.9% населения выросли. Поэтому должны были вырасти и "справедливые" цены на квартиры.

Насколько, это другой вопрос, и уже обсуждался раньше. Мой прогноз был 54,000 за 38 кв. м (Т-4) на Бальзака после возобновления кредитования в конце следующего года, если не ошибаюсь. 41,000 или 42,000 без кредитования в июне этого года. Больше к концу 2011 (приблизительно на рост реальных доходов с июня 2010).

"....Насколько, это другой вопрос...." - это самый главный вопрос! Если бы на сегодня цена метра была в среднем $700-800, а это в три раза выше уровня 2001 года, этой ветки не было бы, мы бы занимались каждый своим делом и все. Но цены за 7 лет выросли в 15 раз, упали в два и нам говорят, что все это нормально так и должно быть....

Нет, номинальные доходы в валюте в среднем в стране выросли в 5 раз, а у строителей должны в 3, верно? При этом расходы у них выросли в 5? Любопытная, но немного дискриминационная математика получается

Откуда такие данные по доходам в валюте - можно ссылку? Какие расходы выросли у строителей в 5 раз, можно пример? Но я согласен на все, если все выросло в пять раз (?), то почему стоимость метра в 15?!

С доходами поможет минстат (для изучения средних доходов в гривне) и НБУ (для перевода гривен в валюту).

Минутку, какие 15 на сегодня? Вы же в предудыщем сообщении сказали 7? Что-то изменилось в последние 15 минут?

Для людей с плохой памятью:
Метр 2001 год - $250, 2008 год - $3500 (14 раз, хотя было и $4000), 2010 год - $1500 (средняя по Домику), $2000 (Благовест, SV). ИТОГО в 6-8 раз от 2001 года.
2001 год зарплата (что там Минюст написал?) 750 грн. (или сколько?) - $150, сей час 3500 грн. - $450. Вот так поднялись украинцы!
Зачем эти махинации, что там, у строителей выросло в 5 раз? Почему цена 2008 года $3500 справедливая, и цена 2010 года $1500 тоже справедливая? Не дешево справедливость продаете?

Зарплата - это не все доходы. Есть еще трансферы, доходы от отчуждения активов, % по банковским вкладам и т.п.

Но не буду повторяться. Об этом (оценке справедливой стоимости квартиры на Троещине по росту доходов населения) я уже писал Вс 20 Июн, 2010 00:34 в теме Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? до 8.10.

Процитирую себя:

"Согласно госкомстату, номинальные располагаемые доходы населения в расчете на нос с 2001 по 2010 (не включая 2010 год) выросли 6.69 раза. (Рост с 2001-2009 есть напрямую на сайте Госкомстата в разбивке по годам, рост за 2001 год в 25% я нашел где-то в другом месте).

Рост доходов населения с начала года до конца мая составил 6%, то есть с конца 2000 года номинальные располагаемые доходы населения выросли где-то в 6.69*1.06=7.09 раза."

В долларах США - около 5 раз. Цены на жилье выросли больше. По Троещине - в 7 раз (по июнь 2010). Поэтому должны еще откорректироваться вниз. Но с учетом будущей ипотеки через год-полтора и продолжающихся с начала 2010 роста номинальных доходов, коррекция будет меньше, чем можно оценить на основании указанных выше цифр.

Немного не понимаю: 50% населения ничего не производит (бюджетники) 40% не умеют работать (очень низкая квалификация общей массы СТАДА), последний год-полтора все платежи (в т.ч. бюджетникам и прочие) платились за счет впареных западом кредитов, а тут (на форуме) какая-то фантастика. Идите все на завод работать.

Ну, это точно Мыкола Янович зашел

По поводу графика-прогноза - он актуален по своей сути, НО при условии неизменной ситуации в экономике. А у нас никто не знает, что будет в следующем месяце... Тем более, что прогноз того же графика стремится к 700 долларам за метр, чего пока еще не достигнуто. Да и цены указаны в гривне, а курс-то был разный

Себестоимость строительства частного дома по нормальной технологии без внутренней отделки порядка 500 долларов за квадрат, а то и ниже. Почему себестоимость строительства квартиры площадью в ТРИ раза меньше!!! в 20-этажном!!! доме заявляется в 1000 долларов? Кто-то сможет объяснить?

ну, это же очевидно.....
Как объяснить почему цена метра в Киеве дороже Прибалтики, Европы, США,Канады, Мексики - очень просто, у нас же себестоимость $1000! И мы это, тогой, в убыток себе продаем, только сегодня, берите быстрее завтра будет дороже, последняя осталась, будет только дорожать!
А если признать, что себестоимость с учетом всех откатов и закатов - $500, тогда как объяснить "отпускную" цену в $1500?
Диалектика....

Oven,
А вы почитайте первый длинный пост на ветке "Коли закінчиться теоретичний обвал цін на житло в Києві", там все очень понятно - при себестоимости 500 продавать дешевле чем по 1500 экономически нецелесообразно, потому как там какие-то налоги, в общем если дешевле - будет убыток

Также я вчера до глубокой ночи пытался понять уровень понимания себестоимости строителем - оказалось, что себестоимость чуть менее, чем полностью, состоит из налогов (упомянуто, в частности, об НДС от продажной цены и подоходном в 15%) и ПОГАШЕНИЯ ТЕЛА КРЕДИТА.

Такие дела...

начал вчера читать - вникать, это очень тяжелое чтиво. Нужно разобраться, все проверить, пересчитать - а ради чего, оппонент выдвигает следующую фантастическую теорию и все начинать сначала?

Да в общем-то все фантастические теории сводятся к одному: продавать ниже себестоимости нельзя, себестоимость состоит из налогов, налоги составляют 90% цены, блаблабла...

Любая скромная попытка изобразить простейший P&L приводит к появлению в структуре себестоимости тел кредитов, а когда креативные аргументы заканчиваются - оппонента кроют руганью

Я больше не буду постить в ту ветку. Сюрреализм - не мой конек.

Немного не понимаю: 50% населения ничего не производит (бюджетники) 40% не умеют работать (очень низкая квалификация общей массы СТАДА), последний год-полтора все платежи (в т.ч. бюджетникам и прочие) платились за счет впареных западом кредитов, а тут (на форуме) какая-то фантастика. Идите все на завод работать.

Ну, это точно Мыкола Янович зашел

По поводу графика-прогноза - он актуален по своей сути, НО при условии неизменной ситуации в экономике. А у нас никто не знает, что будет в следующем месяце... Тем более, что прогноз того же графика стремится к 700 долларам за метр, чего пока еще не достигнуто. Да и цены указаны в гривне, а курс-то был разный

Себестоимость строительства частного дома по нормальной технологии без внутренней отделки порядка 500 долларов за квадрат, а то и ниже. Почему себестоимость строительства квартиры площадью в ТРИ раза меньше!!! в 20-этажном!!! доме заявляется в 1000 долларов? Кто-то сможет объяснить?

ну, это же очевидно.....
Как объяснить почему цена метра в Киеве дороже Прибалтики, Европы, США,Канады, Мексики - очень просто, у нас же себестоимость $1000! И мы это, тогой, в убыток себе продаем, только сегодня, берите быстрее завтра будет дороже, последняя осталась, будет только дорожать!
А если признать, что себестоимость с учетом всех откатов и закатов - $500, тогда как объяснить "отпускную" цену в $1500?
Диалектика....

Oven,
А вы почитайте первый длинный пост на ветке "Коли закінчиться теоретичний обвал цін на житло в Києві", там все очень понятно - при себестоимости 500 продавать дешевле чем по 1500 экономически нецелесообразно, потому как там какие-то налоги, в общем если дешевле - будет убыток

Также я вчера до глубокой ночи пытался понять уровень понимания себестоимости строителем - оказалось, что себестоимость чуть менее, чем полностью, состоит из налогов (упомянуто, в частности, об НДС от продажной цены и подоходном в 15%) и ПОГАШЕНИЯ ТЕЛА КРЕДИТА.

Такие дела...

начал вчера читать - вникать, это очень тяжелое чтиво. Нужно разобраться, все проверить, пересчитать - а ради чего, оппонент выдвигает следующую фантастическую теорию и все начинать сначала?

Да в общем-то все фантастические теории сводятся к одному: продавать ниже себестоимости нельзя, себестоимость состоит из налогов, налоги составляют 90% цены, блаблабла...

Любая скромная попытка изобразить простейший P&L приводит к появлению в структуре себестоимости тел кредитов, а когда креативные аргументы заканчиваются - оппонента кроют руганью

Я больше не буду постить в ту ветку. Сюрреализм - не мой конек.

Будивельнык создал отдельною веточку, себя успокаивает. Во бидолага. А ведь это одна из основных ошибок - заниматься самодурством.
При том сам во Львове, а учит всех по Киеву В общем профан по дистанционному обучению.

Зачем опять поднимать спор.... надоело уже..... Нет денег у людей. Хоть в 5 раз все подорожало с 2000 года пусть хоть в 10 раз поднялись ЗП. НЕТ ДЕНЕГ, У тех у кого они были - уже купили себе то что хотели.

Вот мой личный пример:
Я самозанятый - программист имею СПД на едином, работаю можно сказать круглосуточно, зарабатываю всреднем 20 000 грн. в мес. Уже 2 года откладываю на квартиру, причем экономим (женат, есть один ребенок), при том что живем сейчас не на съемной квартире, а в родительской (платим только ком. услуги).
Так вот за два года я насобирал только на половину нормальной двушки, и не в Киеве - в Обухове.

А что говорить про людей на ЗП в 3000 грн./мес. у дяди на фирме или на заводе ??????

Короче. Если нет таких денег то и взяться им неоткуда будет и через месяц и через два, а вам риелторы деваться некуда, Хотите кушать - будете продавать по той цене за которую смогут купить и это однозначно даже не 1000 у.е. / м2. Не обманывайте сами себя.

Ну продают то в конечном счете не риелторы

Удивляет конечно терпимость продавцов т.е.
тех кто хочет продать

А положение "деваться некуда" уже так долго..
однако купить все никак не получается.
Цены как были нереальными так и остались
для меня вовсяком случае.
С такой динамикой не скоро они будут подъёмными для пересичных

emeta
Ну продают то в конечном счете не риелторы

Удивляет конечно терпимость продавцов т.е.
тех кто хочет продать


Их тоже можно понять, так как неохота задаром отдать последний актив, ведь не всем на шару он достался, кто то пахал на заводе лет 15 и корпел в очереди, кто то кооператив выплачивал, кто то с торбами по Польшам мотался, а кому то от любимой бабушки досталось наследство, но всем жалко потерять то что есть, потому что каждый понимает, что такой возможности и шанса больше не будет, а тех пару пачек долларов за продажу хаты куда он вложит если кругом куда не сунься - задница, токо проедать. Спросите где же выход? Только сильный обвал гривни, безработица и голод поможет ускорить процесс осознания продаванов и направит рынок на снижение цен, что и будет ответом для столь полюбившейся ветки форумчан.

Зачем опять поднимать спор.... надоело уже..... Нет денег у людей. Хоть в 5 раз все подорожало с 2000 года пусть хоть в 10 раз поднялись ЗП. НЕТ ДЕНЕГ, У тех у кого они были - уже купили себе то что хотели.

Вот мой личный пример:
Я самозанятый - программист имею СПД на едином, работаю можно сказать круглосуточно, зарабатываю всреднем 20 000 грн. в мес. Уже 2 года откладываю на квартиру, причем экономим (женат, есть один ребенок), при том что живем сейчас не на съемной квартире, а в родительской (платим только ком. услуги).
Так вот за два года я насобирал только на половину нормальной двушки, и не в Киеве - в Обухове.

А что говорить про людей на ЗП в 3000 грн./мес. у дяди на фирме или на заводе ??????

Короче. Если нет таких денег то и взяться им неоткуда будет и через месяц и через два, а вам риелторы деваться некуда, Хотите кушать - будете продавать по той цене за которую смогут купить и это однозначно даже не 1000 у.е. / м2. Не обманывайте сами себя.

ещё 2 года пособираешь и купишь..... или ты думал что только в США квартиры за 30 лет берут программисты? а у нас типа за полугодовую купить можно?