Когда начнется обвал нереалных цен на жилье в Киеве? (2010)

Сегодня был в Коцюбинском смотрел вторичку.
а вот этот комплекс еще не сдали и работы на зиму приостановили.
http://kotsyubynsky.com.ua/apartments.vis

Вот они застройщики , по моему будут опускать цену и не нужно никаких катаклизмов ...
Иначе их кленовые листочки на банере совсем усохнут!!!!

а почему бы им было посроитьквартиры эконом -класа (40м2)
а не 50-57 м2 - 1к. квартиры.
Тогда был бы спрос.

Этот вопрос уже не актуален уже есть как есть !
Вопрос даже не в том большие или маленькие , 10 метров больше это может и лучше даже , вопрос в наличие денег или доходов у покупателей ... Если бы были доходы то наверняка человек бы взял 50 , а не 40 , даже с привлечением кредита , а так крайности на лицо ...

- Пускай зарабатывал я 3 года назад 1000 уе, сейчас зарабатываю 2000 уе: номинальный доход вырос на 100%.
- Инфляция за 3 года пускай составила 30%, тогда реальный доход увеличился на 40%.
То есть я питаю надежду, что с зарплаты могу купить на 40% больше, чем 3 года назад.

Думая, что теперь могу себе позволить недоступную ранее квартиру, я прихожу к строителю. А он говорит: друг, твой реальный доход вырос - значит ты мне должен больше

Нет, конечно, ведь он не хочет, чтобы его реальный доход тоже вырос: он хочет сделать приятное покупателям, и конечно за свой счет. Пусть лучше они зарабатывают больше, а жилье покупают по "реальным" ценам 2000 года. А возможно, еще дешевле, ведь потребительская инфляции запросто может быть ниже инфляции в строительной отрасли в периоды бума.

Но мой комментарий был о неправильном подходе к оценке "справедливой" стоимости жилья в Украине на основе цен 2000 года и американской инфляции, предложенный Вами.

А как Вам такой расклад: 3 года назад зарабатывал человек 3000 уе, а сейчас 700-800 уе??? Он приходит к строителю и говорит - у меня доходы упали, снижай цену. А строитель говорит - не буду! Тупик. Только человек продолжает зарабатывать понемногу, а строитель не зарабатывает вообще ничего.

П.С, я помню время, когда менеджеры по продажам сидели на процентах и получали по 4000 уе, и еще раз в год бонус за перевыполнение плана в 10-15 куе. Золотое время было... Сейчас они сидят на 500 уе и то при условии что хоть что-то продадут, а без продаж на руки 200 уе в месяц. Да, кстати, все эти менеджеры уже по уши в ипотеке, так что строителям рассчитывать на них нет смысла в ближайшие лет 10-15.

Да причем здесь 1 конкретный пример? Или даже 100? Если у меня жена не работает, то ей квартиру должны сегодня дать, видимо. бесплатно. У кого-то доходы, наверное, выросли даже в прошлом году. Например, Jde сшибает кучу % по депозитам Может поговорим о них?

Есть средние величины, они и определяют тренды. С 2000 года и реальные, и номинальные доходы у 99.9% населения выросли. Поэтому должны были вырасти и "справедливые" цены на квартиры.

Насколько, это другой вопрос, и уже обсуждался раньше. Мой прогноз был 54,000 за 38 кв. м (Т-4) на Бальзака после возобновления кредитования в конце следующего года, если не ошибаюсь. 41,000 или 42,000 без кредитования в июне этого года. Больше к концу 2011 (приблизительно на рост реальных доходов с июня 2010).

"....Насколько, это другой вопрос...." - это самый главный вопрос! Если бы на сегодня цена метра была в среднем $700-800, а это в три раза выше уровня 2001 года, этой ветки не было бы, мы бы занимались каждый своим делом и все. Но цены за 7 лет выросли в 15 раз, упали в два и нам говорят, что все это нормально так и должно быть....

Нет, номинальные доходы в валюте в среднем в стране выросли в 5 раз, а у строителей должны в 3, верно? При этом расходы у них выросли в 5? Любопытная, но немного дискриминационная математика получается

Не путайте доходы и стоимость товара. Вы умножаете 300 (цену продажи) на 5 и получаете 1500?
Если в 2001 году себестоимость метра была 250 и 50 уе было заработка, то пусть доходы и поднимутся в5 раз - до 250 уе, но себестоимость так сильно не поднялась. Если себестоимость сейчас 400 плюс 250 заработок, то цена должна быть 650, а не 1500.

Вы знаете, как изменилась себестоимость? Я предполагаю, что больше чем в 5 раз. В валюте. Одно из возможных обоснований - рост доходов населения, например. Более точно нужно смотреть рост зарплат в строительной отрасли. Можно посмотреть стоимость кирпичей, величину откатов чиновникам и т.п. Значит, подняв цену продажи в 5 раз, можно сохранить доходность на том же уровне (как % от продаж), т.е. прибыль тоже вырастет в 5 раз. Как у всех в стране. И только.

ЗЫ. Я в терминах никогда ничего не путаю. Доходы - это доходы. Расходы - это расходы. Только расходы строителей - это чьи-то доходы: поставщиков материалов, рабочих и пр.

Песок, цемент, металл в долларах подорожали в 5 раз????
Так Вы знаете, или только "полагаете"?
И меня не волнуют откаты. Вообще. Это не мои проблемы, что кто-то кому-то носит чемоданы денег. Я это оплачивать в стоимости жилья не буду, точно также, как и Вы не стали бы покупать у меня муку, в себестоимость которой я бы заложил 50% откатов. Или я не прав?

а выхода у нас другого нет; и платить вы и я и все будут за эти откаты; да уже платим в других отрослях - платим в комуналке, платим в бензине/газе; платим во ВСЕХ товарах ! (так или иначе откаты/взятки есть везде)

sashaa250174
Следим внимательно за застройщиками , они скорее первые пойдут на снижение цены ,
это их хлеб и застой в отрасли это смерть , а потом и вторичка подтянется .

Думаю что в убыток себе строить они не будут, материалы и металл все время вверх тянется, газ и электроэнергия только в рост, за счет чего снижать им цены, за счет качества, так оно и так на самом низком уровне, технадзор на все закрывает глаза, всем все по барабану никакой ответственности, строители без квалификации в основном приезжие заробитчане, зачастую бригадами на вахту приезжают, среди них звеньевые и бригадиры с опытом, тянущие лямку еще с тех времен, которые умеют чертежи читать, вот и весь потенциал. Снизить себестоимость за счет снижения зарплат, то тогда и эти не приедут работать. Разве что китайцы в скором будущем приедут и построят нам по низким ценам.

- Пускай зарабатывал я 3 года назад 1000 уе, сейчас зарабатываю 2000 уе: номинальный доход вырос на 100%.
- Инфляция за 3 года пускай составила 30%, тогда реальный доход увеличился на 40%.
То есть я питаю надежду, что с зарплаты могу купить на 40% больше, чем 3 года назад.

Думая, что теперь могу себе позволить недоступную ранее квартиру, я прихожу к строителю. А он говорит: друг, твой реальный доход вырос - значит ты мне должен больше

Нет, конечно, ведь он не хочет, чтобы его реальный доход тоже вырос: он хочет сделать приятное покупателям, и конечно за свой счет. Пусть лучше они зарабатывают больше, а жилье покупают по "реальным" ценам 2000 года. А возможно, еще дешевле, ведь потребительская инфляции запросто может быть ниже инфляции в строительной отрасли в периоды бума.

Но мой комментарий был о неправильном подходе к оценке "справедливой" стоимости жилья в Украине на основе цен 2000 года и американской инфляции, предложенный Вами.

А как Вам такой расклад: 3 года назад зарабатывал человек 3000 уе, а сейчас 700-800 уе??? Он приходит к строителю и говорит - у меня доходы упали, снижай цену. А строитель говорит - не буду! Тупик. Только человек продолжает зарабатывать понемногу, а строитель не зарабатывает вообще ничего.

П.С, я помню время, когда менеджеры по продажам сидели на процентах и получали по 4000 уе, и еще раз в год бонус за перевыполнение плана в 10-15 куе. Золотое время было... Сейчас они сидят на 500 уе и то при условии что хоть что-то продадут, а без продаж на руки 200 уе в месяц. Да, кстати, все эти менеджеры уже по уши в ипотеке, так что строителям рассчитывать на них нет смысла в ближайшие лет 10-15.

Да причем здесь 1 конкретный пример? Или даже 100? Если у меня жена не работает, то ей квартиру должны сегодня дать, видимо. бесплатно. У кого-то доходы, наверное, выросли даже в прошлом году. Например, Jde сшибает кучу % по депозитам Может поговорим о них?

Есть средние величины, они и определяют тренды. С 2000 года и реальные, и номинальные доходы у 99.9% населения выросли. Поэтому должны были вырасти и "справедливые" цены на квартиры.

Насколько, это другой вопрос, и уже обсуждался раньше. Мой прогноз был 54,000 за 38 кв. м (Т-4) на Бальзака после возобновления кредитования в конце следующего года, если не ошибаюсь. 41,000 или 42,000 без кредитования в июне этого года. Больше к концу 2011 (приблизительно на рост реальных доходов с июня 2010).

"....Насколько, это другой вопрос...." - это самый главный вопрос! Если бы на сегодня цена метра была в среднем $700-800, а это в три раза выше уровня 2001 года, этой ветки не было бы, мы бы занимались каждый своим делом и все. Но цены за 7 лет выросли в 15 раз, упали в два и нам говорят, что все это нормально так и должно быть....

Нет, номинальные доходы в валюте в среднем в стране выросли в 5 раз, а у строителей должны в 3, верно? При этом расходы у них выросли в 5? Любопытная, но немного дискриминационная математика получается

Не путайте доходы и стоимость товара. Вы умножаете 300 (цену продажи) на 5 и получаете 1500?
Если в 2001 году себестоимость метра была 250 и 50 уе было заработка, то пусть доходы и поднимутся в5 раз - до 250 уе, но себестоимость так сильно не поднялась. Если себестоимость сейчас 400 плюс 250 заработок, то цена должна быть 650, а не 1500.

Вы знаете, как изменилась себестоимость? Я предполагаю, что больше чем в 5 раз. В валюте. Одно из возможных обоснований - рост доходов населения, например. Более точно нужно смотреть рост зарплат в строительной отрасли. Можно посмотреть стоимость кирпичей, величину откатов чиновникам и т.п. Значит, подняв цену продажи в 5 раз, можно сохранить доходность на том же уровне (как % от продаж), т.е. прибыль тоже вырастет в 5 раз. Как у всех в стране. И только.

ЗЫ. Я в терминах никогда ничего не путаю. Доходы - это доходы. Расходы - это расходы. Только расходы строителей - это чьи-то доходы: поставщиков материалов, рабочих и пр.

это вы-то в определениях не путаетесь? Не смешите мои тапочки! Как, интересно, себестоимость зависит от доходов населения? Себестоимость - это затраты на конкретный объект. Затраты - это уменьшение активов или увеличение задолженности. Где тут доходы населения?!!!
Это раз.
Два - при чем тут "сохранить доходность"? Вы как тот будивельнык - всё цену от себестоимости устанавливаете. Почитайте учебники - цену устанавливает рынок. Прибыль - это уже следсвие соотношения себестоимости и цены продажи, устновленной рынком. Причем следствие необязательное

Ссылка на "рейтинг 10 лучших жилых комплексов под Киевом" (2008)
два мегадолгостроя из этого рейтинга не закончены - сколько комлексов из этого мегарейтинга запустились реально?
kotsyubynsky.com.ua/modules/pages/files/Reuting_06(18).pdf

Коцюбинское, Коцюбинское, Коцюбинское....
Напомните, это там где железка проходит и перевалочный пункт для зэков?

http://news.finance.ua/ru/~/2/120/all/2010/12/04/218779

Коцюбинское, Коцюбинское, Коцюбинское....
Напомните, это там где железка проходит и перевалочный пункт для зэков?

4,5 км От м. Академгородка,
как ехать на Гостомель справа поворот на развилке,
не доезжая до Ашана.

sashaa250174
Следим внимательно за застройщиками , они скорее первые пойдут на снижение цены ,
это их хлеб и застой в отрасли это смерть , а потом и вторичка подтянется .

Думаю что в убыток себе строить они не будут, материалы и металл все время вверх тянется, газ и электроэнергия только в рост, за счет чего снижать им цены, за счет качества, так оно и так на самом низком уровне, технадзор на все закрывает глаза, всем все по барабану никакой ответственности, строители без квалификации в основном приезжие заробитчане, зачастую бригадами на вахту приезжают, среди них звеньевые и бригадиры с опытом, тянущие лямку еще с тех времен, которые умеют чертежи читать, вот и весь потенциал. Снизить себестоимость за счет снижения зарплат, то тогда и эти не приедут работать. Разве что китайцы в скором будущем приедут и построят нам по низким ценам.

Новые объекты может и так, но вот недострои это другое ..
Разве нельзя через процедуру банкротства продать по дешёвке и вот вам совсем другая себестоимость ...

А вообще странно получается , например в жилищном кодексе человека можно выселить или принудительно выкупить его квартиру прикрываясь нуждами общины , а почему тоже не можно сделать с застройщиками , которые не могут совладать с объектом ?
Разве общине нужен этот "скилет" который неизвестно когда до строится ?

sashaa250174
Следим внимательно за застройщиками , они скорее первые пойдут на снижение цены ,
это их хлеб и застой в отрасли это смерть , а потом и вторичка подтянется .

Думаю что в убыток себе строить они не будут, материалы и металл все время вверх тянется, газ и электроэнергия только в рост, за счет чего снижать им цены, за счет качества, так оно и так на самом низком уровне, технадзор на все закрывает глаза, всем все по барабану никакой ответственности, строители без квалификации в основном приезжие заробитчане, зачастую бригадами на вахту приезжают, среди них звеньевые и бригадиры с опытом, тянущие лямку еще с тех времен, которые умеют чертежи читать, вот и весь потенциал. Снизить себестоимость за счет снижения зарплат, то тогда и эти не приедут работать. Разве что китайцы в скором будущем приедут и построят нам по низким ценам.

Новые объекты может и так, но вот недострои это другое ..
Разве нельзя через процедуру банкротства продать по дешёвке и вот вам совсем другая себестоимость ...

А вообще странно получается , например в жилищном кодексе человека можно выселить или принудительно выкупить его квартиру прикрываясь нуждами общины , а почему тоже не можно сделать с застройщиками , которые не могут совладать с объектом ?
Разве общине нужен этот "скилет" который неизвестно когда до строится ?

Ситуация с недостроями очень тяжелая, смотрите

2005-06 года, Контора "РогаИКоопыта" начинает строить дом, в котлован вкладываются люди своими деньгами/кредитам, квадрат по 1500уё например тогда идет. Наступает 2008 год, дом построен коекак; квартиыр все уже распроданы вложившимся инвесторам-людям (которые повносили по 50-60-80% оплаты). и тут бах-КРИЗИС. Контора "РогаИКопыта" денег на достройку не имеет, а нужно еще и не мало. Вопрос - КТО купит это и кому оно нужно ? если уже там квартиры людям распроданы еще в 2005-06-07 годах по ТЕМ ценам? мало того что нужно на достройку дома деньги вложить, так и продать там уже нечего и поиметь соответственно тоже. Темболее цены уже ниже тех когда народ вкладывался в котлован. Тупик